阳明山庄月市场分析.docx

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阳明山庄月市场分析

阳明山庄12月市场分析

一、房地产政策

1、房产按揭

18家银行中，对首套房原则上可享基准利率的有9家，但基本均为有条件的基准。

农行、华夏银行、交行、中行四家为首套房新房首付四成可享基准利率。

建行、招行、浦发银行三家是优质客户可享基准。

仅有两家是原则上可享基准，分别为南京银行和江苏银行。

其中邮政储蓄银行和深发展银行暂时不办理新房房贷、民生银行暂时不做房贷。

2、公积金新规

去年，央行分别在2月9日、4月6日、7月7日三次调整存贷款利率。

因此从今年开始，基准利率已经从去年初的6.4%上调为目前的7.05%。

同时，5年以上的个人住房公积金贷款，都将统一实行调整后的利率，从原来的4.3%调整到4.90%。

银行人士提醒按揭贷款购房者，从今年元旦开始，要按调整后的利率还贷了，最好能到银行打印新的还款计划表，并保证账户内有足够的还贷金额，以免造成不良信用记录。

3、限购、限贷政策延续

李克强副总理在会议上明确指出明年的房产调控务必切实严格执行下去，这对于未来的中国房产市场又增添了一个强烈信号，未来的市场不明显化逐步加重。

二、南京市场分析（1月）

1、1月南京房产数据分析

7天的春节长假，南京共认购商品住宅36套，这一数据与去年同期基本持平，维持一贯的低认购量。

在度过传统的楼市“冬歇期”后，随着各大售楼处的正式营业，南京楼市渐渐恢复以往生机，品牌楼盘在认购上也有一定起色。

南京网上房地产数据显示，截至1月30日19:

30，南京楼市当日共认购商品住宅45套，成交29套，与昨日（认购59套，成交12套）相比，认购量下跌2成，成交量则上涨5成多，从长假结束后工作日连续两天的数据来看，南京楼市正逐渐步入正轨，恢复节前的状态指日可待。

截止到1月31日晚19点，网上房地产数据显示，1月南京楼市全市认购2326套、成交2272套。

认购套数较2011年12月3457套下滑了32.7%，成交套数较上个月3394套下滑33.1%之多。

　　春节长假5天没有交易数据，一定程度上影响了1月认购、成交数据。

但是，买房人的购房热情迅速下降已是不争的事实。

据“春晓行动”最新调查显示，有52.44%的网友认为“房价正出于下行通道，房价还会降”而暂缓购房计划，购房者在对于形势不确定的情况下大多选择了观望。

365网尚数据监控中心发布数据，2012年1月份南京房价再降1.5%。

而这一数据，也创下了自去年8月以来的房价最高跌幅。

1月的南京楼市进入“休战模式”，在农历新年到来之前，开发商们不约而同地选择了按兵不动，暂时停止推新，转而选择消化库存稳妥过年。

据365网尚数据监控中心统计，截至1月31日，南京楼市1月仅4家楼盘推出新房源922套，比预期2200余套的上市量锐减6成，环比12月的推盘量，缩水了近5成。

由于今年的春节在1月份，所以对上市量造成了一定的影响。

另外在经历了9-11月份的一轮深度降价震荡后，市场开始趋于平缓，更多开发商选择押宝年后。

在1月推新的4家项目中，有2家都是纯新盘，分别来自仙林和都市圈。

自12月以来，南京已有8家纯新盘相继亮相，相比老盘在价格上的被动，新盘的定价灵活性更高，且也多采取低价策略随行入市。

板块方面，江宁以467套的推盘量占据第一的位置，都市圈因恒大雅苑个盘的发挥位列第二，仙林名列第三。

其余板块全部“挂零”，继续消化库存房源。

原本阳春三月才开始逐渐热闹的别墅市场，今年却在春节刚过就提前开战，反季节营销的背后折射出了开发商对于政策走向的担忧。

　　随着上海和重庆两市房产税落地执行一年后，该政策将全国推广的呼声渐高。

春节前关于北京将实施这一政策的消息不胫而走，让地产圈对于未来政策走向大为担心，别墅将首先面临开征的危险。

　　依靠景观营销的别墅类产品，营销的旺季是“五一”到“十一”期间，而今年的北京市场却有点反常。

　　据了解，今年2月北京别墅市场计划开盘项目6个，比1月计划开盘项目数增加5个项目，与去年同期相比增加5个项目，环比跃升5倍。

从整体市场走势看，过了农历春节，各项目开发商纷纷展开新的营销模式，力争打好2012开局之战。

　　回首2011年上半年，政策给北京别墅市场带来一阵阴霾，而2012年2月正是两会前的一个月，在未知的调控政策出台以前，各开发商纷纷抓住这个时机推出新盘，也为抢占2012年北京别墅市场奠定了良好的基础。

　　专家表示，开发商提前大规模推盘的原因一方面担心政策走向的变动，另外一方面由于今年1月份市场情况并不乐观，不少开发商预计销售周期会较长，因此提前做好市场积累。

　　其实，尽管经历了历史最为严厉的调控，但是别墅市场在去年的表现却可圈可点。

　　截至2012年1月12日，北京市场别墅项目共119个（不包括小产权及北京周边项目），包含在售项目99个，待售项目20个，其中，2011年1月即有报价、2012年1月仍未售罄的楼盘共79个，待售楼盘两个。

　　与2011年1月相比，楼市持续调控一年来，北京别墅市场共有47个项目逆势涨价，占总比的58%，平均涨幅为3997.47元/平方米。

可见别墅市场尽管历经调控却成为了开发商新的增长点。

　　而购买别墅的人，一般都是改善住宅或者投资的群体，楼市调控对这部分人的影响比较大。

但是别墅购买群体还是有区分的，能负担起别墅，尤其是高端别墅的人，调控对其的影响并不大。

自从国家停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理之后，现有的别墅项目已经成为绝版的稀缺资源，未来的保值性和增值性无限，导致某些别墅项目价格不降反涨，这也是正常现象。

三、南京市场竞案项目分析

1、南京市场竞案数据比较

案名

入网总套数

12月销售套数

销售面积

销售价格

山河水

272

0

0

15000/平

钟山高尔夫

82

0

0

0

绿城玫瑰园

140

0

0

0

玛斯兰德

271

0

0

0

云深处

8

0

0

25000/平

宏图上水庭院

8

0

0

18400/平

美达九月森林

15

0

0

1100万一套

2、竞案关注

1、山河水花园

Ø项目地址：

浦口区汤泉镇假日路8号

Ø项目销售情况：

项目半岛5幢销许已领，面积1085.71平方米，具体推出时间待定，在售400-800平方米不等独栋别墅，均价15000元/平方米左右，具体的购房优惠可至售楼处详谈，2012年年底交付。

营销活动：

1月暂无营销活动

优惠情况：

均价15000元/平，面积在400-800平，不同房源优惠不同，详询售楼处。

Ø推广情况：

阶段推广广告语“山河水不是一天建成的”

2、钟山国际高尔夫

Ø项目地址：

南京市玄武区环陵路7号

Ø项目销售情况：

项目目前购房无优惠。

在售2套860平方米的独栋别墅，总价分别为4368万元/套和4398万元/套。

Ø营销活动：

1月暂无营销活动

Ø优惠情况：

目前无任何优惠。

Ø推广情况：

暂无

3、绿城玫瑰园

Ø项目地址：

南京市浦口区珍珠泉旅游度假区绿园路88号

Ø项目销售情况：

绿城玫瑰园在售700-1000平方米独栋别墅，赠送庭院面积800-4000平方米不等，总价1700万/套起售。

预计下半年推出流云苑定制化别墅，约21户，价格未定。

Ø营销活动：

1月暂无营销活动

Ø优惠情况：

目前一次性付款总价减10万。

Ø推广情况：

户外推广核心为企业文化，广告语“有一种理想叫做绿城”

4、玛斯兰德

Ø项目地址：

南京市江宁区将军大道8号

Ø项目销售情况：

玛斯兰德项目4期中的羚羊谷街区的45套房源现已在售，面积420-1300平方米左右，均价34000元/平方米左右，2012年10月30号毛坯交付，详询售楼处。

Ø营销活动：

1月暂无营销活动

Ø优惠情况：

目前暂无任何优惠。

Ø推广情况：

户外等常规媒介通路。

5、云深处

Ø项目地址：

江宁区上坊天云湖（横山水库）东侧

Ø项目销售情况：

鸿信云深处预计推出十多套别墅，面积在600-1000平方米，一房一价，1500万元起售，具体开盘时间待定，房源预计2013年8月份交付，现可提前一天预约参观样板房，详询售楼处。

Ø营销活动：

1月暂无营销活动

Ø优惠情况：

目前暂无任何优惠

Ø推广情况：

户外推广广告语为“别墅湾独栋岛”

6、美达九月森林

Ø项目地址：

浦口区江浦街道象山路29号

Ø项目销售情况：

美达九月森林在售独栋别墅，总价1100-1600万左右，面积474-570平方米不等，全款92折，按揭97折，一年之内分期付款99折。

Ø营销活动：

1月7日“热卖奢侈品展示”

Ø优惠情况：

会员一个点优惠，开盘当天一个点，其余优惠询问售楼处。

推广情况：

户外推广广告语“神人也需要家庭”

7、宏图上水庭院

Ø项目地址：

软件大道与花神大道交界处

Ø项目销售情况：

宏图上水庭院目前在叠加和联排别墅，叠加价格18000-20000元/平，面积281-325平米，联排价格21000-23000元/平米，全款98折，详询售楼处。

项目预计11月中下旬推出平层公馆，面积180、230平米，均价17800元/平米，预计开盘折后均价16000元/平米左右。

Ø营销活动：

暂无

优惠情况：

暂无

推广情况：

阶段推广广告语"复兴一个时代的理想”