指南针大连市场决策报告媒体版1合刊.docx
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指南针大连市场决策报告媒体版1合刊
大连市房地产市场决策报告
2011年1、2月合刊
总第45期
序
一年一年的雪花还在继续飘洒,一年一年的时光还在悄悄的流逝,雪终究要化,光阴依然娆美,我们毅然坚持着最终的信念。
又是个期待春暖花开的梦呓,又是个告别慵懒寒冬的季节。
春光淡淡,暖风润心,半醒半梦,如此缠绵的盛宴,是那惺惺松松朦胧的眼,也正是维纳斯带着丘比特赴宴的季节,在此欣喜的告诉您,新春伊始,本刊将焕然一种新魅力,引领您进入一个更为广阔的新世界。
土地市场已不囿于主城四区的狭窄空间,放眼于大连城七区的视野和宽度,让您随时了解大连全域发展进程的点点滴滴;
更为细致的区域划分和产品细分,可让您保持对不同区域和不同产品全面的认识和月度变化;
首次步入眼帘的楼市动态,更让您时刻掌握大连乃至全国楼市的的楼市脉搏;
这份魅力要比潺潺溪水来得连绵,我们从新年的笑靥中嫣然挥手,春天就已翘着小脚洋洋洒洒的朝我们奔来。
他的光环丝丝缕缕拂过微醺的整个大地,淡褪了人们心中的朦胧,涤荡清晰出万物记忆的潮。
情若长久,更惦朝暮,你若安好,便是晴天。
感谢您陪伴的一路,与您携手的日子,我们会镌刻不变的信念,永诚相待。
本刊导读
新年伊始,兔年刚开局市场就风云突起,加息、物业税、新国八条接踵而至,银根进一步收紧,限购令再度升级,喧嚣已久的物业税也终于尘埃落地,似乎加重了楼市窒息------
因传统春节假日的来临,市场似乎平静了许多,各方似乎已经偃旗息鼓将要步入“冬眠”,但大连迟迟未能落地的“限购令”,犹如一把悬在头顶上的利剑,让人始终惶恐、心惊,市场在平静中实际已经暗潮涌动------
【宏观环境】
1月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;
1月26日出台新国八条,各地落实“国八”细则;
2月9日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点;
大连个人住房公积金贷款二套房首付款比例不低于50%;
【土地】
1-2月供应面积61.49万平,工业类用地略占上风,居住类用地主要集中在高新园区;
1-2月工业类用地成交占比过半,居住用地成交20.78万平,成交楼面价近3000元/平,居住类土地成交容积率多集中在3以上;
【商品房】
1月新增商品房批售54.84万平方米,环比上涨48%;2月新增商品房批售22.82万平方米,环比下降58.37%;
主城区2月商品房成交面积20.66万平,成交均价12682元/平;新城区2月商品房成交面积6.25万平,成交均价7055元/平;
【营销】
各地落实“限购令”,上海、重庆开征物业税;
大连楼市更多通过线下活动来维系新老客户,推盘加推活动大幅“降温”。
目录
本刊导读2
一、当月评点4
二、宏观环境篇7
2.1全国宏观经济7
2.2全国政策7
2.3地方政策8
2.4大连政策9
2.5大连城建10
三、土地市场篇10
3.1土地供应状况10
3.1.1土地用途分布分析:
用地性质月度变化大,工业用地供应量总体领先10
3.1.2居住及商业类土地供应区域:
高新园区独占鳌头11
3.1.3居住及商业类地块规模分析:
10万平以下体量宗地成供应主力12
3.2土地成交状况12
3.2.1土地成交用途分析:
工业类用地占比过半,居住用地成交20.78万平12
3.2.2居住及商业类土地成交价格走势分析:
成交楼面价近3000元/平13
3.2.3居住及商业类土地成交区域:
高新园区领跑土地成交14
3.2.4居住及商业类土地成交容积率:
多集中在3以上14
3.2.5月度重点地块:
高新区七贤岭高能街(详情见附表)15
四、商品房市场篇16
4.1供应市场16
4.1.1商品房批售总量:
多重因素导致2月批售下滑16
4.1.2商品房批售区域:
主城区略胜一筹,1月新城区旅顺表现突出16
4.1.3新增有效供应:
逐月萎缩17
4.2成交市场18
4.2.1商品房成交量:
甘井子区一军突起,新城区一路低迷18
4.2.2商品房成交价格:
新、主城区均价涨跌不一19
4.2.3商品房成交面积区间:
90平以上产品“一”军突起20
4.3商品房销售排名top10:
壹品天成独占鳌头20
五、市场营销篇21
5.11-2月度楼市主要动态信息21
5.2新增项目展示23
5.3媒体监测分析24
5.4项目投放排名24
5.5媒体投放监测分析25
5.6报媒监测分析25
5.7报媒突出信息统计分析26
5.8杂志及网络监测统计分析26
5.9杂志及网络突出信息统计分析27
结语27
一、当月评点
政策加码,不达目的不罢休
由于近两年大量增发货币、大规模增加信贷造成流动性泛滥,通货膨胀问题在2010年蔓延到了生活的方方面面,油价涨、蔬菜涨、人工费用涨-------房价也是一路上涨。
虽然期间几轮“严厉的房地产调控”使房价快速上涨的势头得到了遏制,但从9月份开始,70个大中城市房价依然连续4个月环比上涨,各地土地转让金收入更是节节攀高,大连也步北京、上海之后昂首进入“千亿俱乐部”,主城区房价也是昂首挺胸全面迈入“万元”时代,国家对房地产的调控几近无力。
就在市场一度认为高房价难被撼动、调控恐成“空调”之时,2011年1月26日出炉的“新国八条”,拉开了新一轮楼市调控的序幕,紧接着房产税试点方案、加息等数枚重磅炸弹连番空投楼市,这不仅意味着2011年楼市仍将继续沿着2010年的“调控轨迹”前行,而且措施会更加严厉,力度更加空前。
无论是从信贷、限购、税收、保障、执行落实、首提房价控制目标等方面,都无一不体现出政策正逐步加码和政府对楼市调控不达目的不罢休的决心。
政府抑制房价过快上涨的决心不变
从2010年4月份第一轮调控,到9月底第二轮调控,连续两轮调控虽然抑制了房价的过快上涨,但是部分区域的价格依然保持上涨。
面对居高不下的房价,政府通过多方表态和举措传达出对房地产继续调控的坚强决心,因而2011年春节前后不过1个月的时间里,“新国八条”、房产税试点方案以及央行加息纷至沓来。
从“新国八条”再次来袭,到房产税试点方案敲定,再到存款准备金率和存贷款利率“两率”齐发,无论是政策出台的密集程度,还是严厉程度都超出了市场预期,可以看出在通胀预期下,政府担心房价继续上行,因而针对房地产市场的宏观调控政策一直未断始终在加力,并大有不达目的誓不罢休之势。
银根继续紧缩
为限制信贷在年初现井喷,防止形成一季度信贷过快增长的局面再度出现,新年开局尚未满月,央行即出手紧缩。
从2011年1月20日起,两次上调存款准备金率,大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5%的历史高位,这也是去年以来第八次上调存款准备金率。
同时,为避免通胀预期走强,传统春节刚过,央行就宣布加息,自2011年2月9日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,5年期以上贷款利率提高至6.6%。
不断收紧的信贷环境在一定程度上限制了开发商的融资,不过在2009年和2010年的销售业绩不错的支撑下,开发商的资金储备在短期内仍可维持。
但对于购房者来说,由于贷款购房的利息大幅增加和购房贷款首付比例的提升,都无疑增加了购房成本。
政策内容
2010年4月17日
(新国十条)
2010年9月29日
(新国五条)
2011年1月26日
(新国八条)
对比
首套房首付
套型建筑面积90平方米以下不得低于20%,面积90平方米以上不得低于30%。
首付款比例调整到30%以上
——
从存在套型面积区分到无套型面积限制
第二套房首付比例
二套房首付款比例不低于50%,贷款利率不低于基准利率1.1倍
二套房首付款比例不低于50%,贷款利率不低于基准利率1.1倍
二套住房首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率1.1倍
首付比例提高一成
第三套及以上住房贷款比例
贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,部分地区可暂停发放购房第三套及以上住房贷款
暂停发放第三套及以上住房贷款
第三套房停购
从可贷到停购
限购令不断升级
在众多的调控政策中,限购是“重中之重”,也是最严厉的,其也在多轮调控过程中不断升级。
从购房前无拥有房产数量限制到拥有2套或2套以上限制购买、从异地可全款购买到有钱也无法购买、从二套房贷首付比例提高到60%、从暂停发放三套房贷到第三套停购、从首轮仅北京城市限购到本轮明确36个城市实行限购的,从有钱仍可以购房到有钱也无法购房,从有机会到无空可钻,无谓是从限购力度的加强,还是限购范围的蔓延,都让人不断体会到限购的“恐怖升级”。
新一轮限购不仅是封堵了可全款购房的“通路”,而且在个人缴税方面从可也从“无限制”进行了至少“一年期”的量化。
因而,无论是本地居民,还是异地客户,要想重新购买住房已经是“难于上青天”。
虽然许多城市先后出台了不同版本的限购令,“温柔型”也好,“严厉型”也罢,但目标无一例外地指向了以投资、投机为主的多套房购买,而且,其中释放出一个明确的信号——政府调控房地产市场的决心。
政策内容
2010年4月17日
(新国十条)
2010年9月29日
(新国五条)
2011年1月26日
(新国八条)
对比
限购
地方人民政府可根据实际情况,采取临时性的措施,在一定时期内限定购房套数。
房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。
对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭,对其停售
购房前拥有房产数量萎缩为1套,2套及以上停售
非本地居民购房
——
对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停发放购房贷款
拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明,对其停售
从限贷到限售
保障房力度空前1000万套冲击楼市
在最近出台的相关楼市调控政策中,不难发现“保障房”的身影。
住房和城乡建设部明确要在2010年开工建设580万套的基础上,2011年全国将建设各类保障性住房1000万套,此番增加楼市保障房的供应量,进一步表明中央和地方政府在保障性住房建设上的决心空前。
从规模来看,2011年开工1000万套,几乎是2010年开工量的两倍,其面积几乎相当于2010年全年的住宅交易量,对中低端市场的冲击和分流作用越来越明显;从结构上看,重点将推进公共租赁住房建设,其次是廉租房和棚户区改造,经济适用房被淡化,这一举措进一步体现了政府在解决住房问题上的“双轨”模式逐渐明确。
虽如此,但必须清晰地认识到,由于保障性住房的建设需要一定的周期,保障性住房整体大规模进入市场很可能还是未来3到5年之内的事情,而且更为关键的一点,保障性住房能否在今年,甚至在未来成扮演更为重要的角色,仍然在于政府在推动保障性住房建设时的执行力以及建设资金的问题。
启动问责制,严抓政策落实
2010年楼市历经几轮政策冲击,但由于一些地方政府对政策落实持暧昧态度,使得房价持续上涨、节节攀升。
此番部分城市又迟迟不出台限购令,根据规定实行限购的应有36个直辖市、计划单列市、省会城市,但目前只有七成落实地方限购政策,银川、贵阳、昆明3个城市明确公布2011年房价控制目标,而且部分已经出台细则的城市,存在调控力度逐渐减弱的趋势,因而此举又引起高层不满。
为进一步巩固前期调控的效果,严抓地方政府落实政策不力、明确调控目标等问题成为新一轮调控政策中的亮点之一。
对闲置土地的开发企业“严肃追究责任”、保障性住房签订“军令状”、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制,都使地方对房地产调控的任务从“经济任务”的角度上升到“一项政治任务”的高度。
二、宏观环境篇
宏观环境综述:
2011年1月CPI高达4.9%,虽然低于5.1%的预期,但调控压力进一步增加。
“国八条”的出台,预示着新一轮的调控展开,投资需求进一步被限制,保障体系逐渐的完善,增加了房价降价的预期,成交量将得到进一步的限制。
房产税在上海和重庆试点开征,标准不尽相同,但不管是征收力度还是征收的范围覆盖来说,短时间内对房地产市场影响有限。
2.1全国宏观经济
月度
经济指标
CPI
CPI环比
PPI
PPI环比
2010年12月
4.6%
-1.3%
5.5%
5.9%
2011年1月
4.9%
6.5%
6.6%
20%
分析:
2011年1月CPI以4.9%开局,低于5.1%的预期,主要是受贷款余额增速回落、财政存款增加及去年同期基数较高的影响,货币供应量增速有所回落所致。
但相对全年CPI控制在4%这一计划来说,调控压力仍然很大,未来在总体流动性依然偏多和物价上涨压力依然较大情况下,准备金率将继续上调,利率年内仍有1-2次上调可能。
2.2全国政策
时间
出处
政策名称
内容
作用
2011年1月15日
大型金融机构
存款准备金率
从2011年1月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
收紧银根
2011年1月26日
国务院
国八条
(一)进一步落实地方政府责任。
(二)加大保障性安居工程建设力度。
(三)调整完善相关税收政策,加强税收征管。
调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。
(四)强化差别化住房信贷政策。
对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
(五)严格住房用地供应管理。
各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。
(六)合理引导住房需求(限购)。
(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
(八)坚持和强化舆论引导。
加大房地产调控力度
2011年2月9日
央行
加息
自2011年2月9日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点
收紧银根
分析:
截止目前全国三次加息、八次上调存款准备金率,货币政策收紧。
而在楼市方面,政策调控“三级跳”,限制力度逐步加大,由限贷向限购;限制范围逐渐增加,由一线扩展到二线乃至部分三四线城市;信贷政策加码,二套房贷增至60%,5年内二手房交易全额征收营业税。
目前房地产政策已经达到了一定的高度,未来在房价没有大波动的情况下不会变化,政府主要精力放在了政策的落实和宏观经济的调控上。
2.3地方政策
时间
出处
政策名称
内容
作用
2011年1月28日
上海发改委
房产税
针对新购房者人均面积超过60平方米以上征收房产税,并会逐步过渡到存量房。
此外,中国证券报记者了解到,上海房产税的版本税率是房价的0.4%或0.6%。
对新购入的商品房征税,增加购买顾虑
2011年1月28日
重庆发改委
房产税
针对个人新购的高档住房;独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。
对豪宅别墅产品征税,限制购买热度
2011年1月28日
长春人民政府
“国八条”细则
对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税
二手房交易被限制
2011年1月28日
青岛人民政府
“国八条”细则
本市限制第三套房,外市限制第二套房
限购
2011年2月11日
贵阳人民政府
“国八条”细则
限购范围仅在市区内限购
控制范围,间接促进新城区发展
2011年2月15日
北京人民政府
“国八条”细则
针对外地限购更加严格,社保或纳税证明满5年以上
严格限制商品房的买卖
2011年2月15日
成都人民政府
“国八条”细则
主城区限制第三套房,外市限制第二套房
分区限制,促使新城区发展
2011年2月19日
太原人民政府
“国八条”细则
市内6区限制第三套房,外市限制第二套房
规定区域限购,基本覆盖全市范围
分析:
房产税试点启动,以上海为例:
(存量加+新购,人均高于60㎡的家庭征收房产税)如三口之家已有150㎡(单价20000元/㎡)的一套住房,又花20000元/㎡买了一套110㎡的房子,则每年房产税为(260-180)*20000*70%*0.4%=10080元,而按房价年涨幅7%计算、通胀率4%计算,房屋增值156000元。
房屋增值远高于物业税和通胀产生的贬值,加之在物业税征收期间产生的确认征收标准、范围和偷漏税等现象,物业税对房地产产生影响还需要一段较长的时间。
各地方细则在国家的督促声中,逐步落实,除北京外都没超出“国八条”的限制力度,且侧重点各有不同,力度和范围却有增加,若各地坚决执行势必对住宅成交产生影响,从而造成部分产品价格的下降。
政策对于首套房的限制有限,预计此类产品的价格或将有所上涨。
2.4大连政策
时间
出处
政策名称
内容
作用
2011年1月4日
大连市住房公积金管理中心
公积金贷款政策
个人住房公积金贷款政策自1日起调整,二套房首付款比例不低于50%
减少公积金贷款的信贷风险
分析:
此次个人住房公积金贷款政策调整,主要是根据国家有关部委通知要求,并结合大连市实际情况制定,对住房公积金贷款支持购房范围及实行差别化信贷政策等进行了规范,严禁使用住房公积金贷款用于投机性购房。
2.5大连城建
时间
出处
规划城建
内容
作用
2011年1月4日
新闻媒体
哈大铁路
截至去年末,这些项目累计完成投资180.2亿元,完成总投资的31.5%,今年计划完成投资153.45亿元。
促进东北经济圈的发展
分析:
大连整体规划已经基本完成,2011全年主要任务在地铁的建设,哈大铁路的开通和公路网路的进一步完善上。
而在区域规划方面,新市区的基础配套建设是重点。
三、土地市场篇
大连市土地市场综述
在经历了2010年爆发式的土地供应与成交的热浪之后,刚迈入2011年门槛的土地市场逐渐恢复平静。
1-2月供应总占地面积61.49万平,工业类用地略占上风,居住类用地供应主要集中在高新园区,无纯商业用地供应;成交方面,除一宗土地流拍外,居住类用地1-2月成交20.78万平。
从目前供应状况来看,高新园区仍是未来一段时间内主城区土地的供应集中地。
3.1土地供应状况
3.1.1土地用途分布分析:
用地性质月度变化大,工业用地供应量总体领先
图3.1:
2011年1-2月供应土地用途结构图
表3-1:
2011年土地供应用途月度对比表(单位:
万平)
月份
土地供应用途
居住
商业
工业
供应面积
比例
供应面积
比例
供应面积
比例
1月
10.84
14.9%
—
—
30.83
85.1%
2月
15.02
81.0%
—
—
4.8
19.0%
数据来源:
指南针市场部
1-2月工业用地在整体土地供应中占比总体领先,总供应占地达61.49万平.但用地性质月度变化明显,1月土地供应主要以工业用地为主,而居住类土地则主要集中于2月份供应,1-2月无纯商业用地供应。
从其趋势来看,居住类用地仍将是未来一段时间内土地供应的主要用途。
3.1.2居住及商业类土地供应区域:
高新园区独占鳌头
图3.2:
2011年1-2月大连居住及商业类土地供应分布图
表3-2:
2011年居住及商业类土地供应区域月度对比表(单位:
万平)
月度
土地供应区域月度分布对比
中山
西岗
沙河口
甘井子
高新区
旅顺
金州新区
居住
商业
居住
商业
居住
商业
居住
商业
居住
商业
居住
商业
居住
商业
1月
-
-
-
-
-
-
-
2.4
-
8.4
-
-
-
2月
-
-
-
-
-
-
-
15.02
-
-
-
-
-
数据来源:
指南针市场部
从区域供应看,1-2月份土地供应区域只有高新园区和旅顺口区两个区,且以高新园区为主,其他区域均无供应。
由于高新区将全年财政任务指标都压在了上半年,所以集中挂牌的土地比较多,加之万达凌水项目将于今年启动,某种程度上也直接带动了区域板块的价值热度,造成集中供应。
3.1.3居住及商业类地块规模分析:
10万平以下体量宗地成供应主力
图3.3:
2011年1-2月居住及商业类土地供应规模结构图
表3-3:
2011年居住及商业类土地供应规模月度对比表(单位:
万平)
月度
居住及商业类土地供应规模月度分布对比
1以下
1-5
5-10
10-20
20-30
30-50
50-60
60
1月
1
4
-
-
-
-
-
-
2月
-
3
1
-
-
-
-
-
数据来源:
指南针市场部
受传统春节、新一轮宏观调控多重因素影响,无论是供应规模,还是供应宗数,土地市场供应都趋于平淡。
2010年1-2月市场缺乏大规模土地供应,1-5万平体量占比达到78%,无10万平以上供应。
一方面受供应区域及宗地地理位置影响,另一方面在现有的市场条件下,10万平以下宗地体量更适于开发商的建设规划策略,有利于开发商的资金链更好的运转,因而体现出开发商在拿地成本上的慎之又慎。
3.2土地成交状况
3.2.1土地成交用途分析:
工业类用地占比过半,居住用地成交20.78万平
图3.4:
2011年1-2月成交土地用途结构图
表3-4:
2011年1-2月土地成交用途月度对比表(单位:
万平)
月份
土地成交用途
居住
商业
工业
成交面积
比例
成交面积
比例
成交面积
比例
1月
--
--
—
—
30.83
85.1%
2月
20.78
81.0%
—
—
4.8
19.0%
数据来源:
指南针市场部
1-2月受供应影响,工业类用地成交占比六成有余。
工业类土地的集中成交,主要是由于去年年末集中公告所致,成交的滞后性使得成交集中于今年1月,2月则又恢复了居住类成交用地居多的趋势,受供应影响,1-2月无商业类土地成交。
3.2.2居住及商业类土地成交价格走势分析:
成交楼面价近3000元/平
表3-5:
2011年1-2月大连居住及商业类土地成交价格
2011.01
2011.02
2011.03
2011.04
2011.05
2011.06
2011.07
居住类成交占地(万平)
0
20.78
—
—
—
—
—
楼面价(元/平方米)
—
2957.00
—
—
—
—
—
商业类成交占地(万平)
0
0
楼面价(元/平方米)
-
-
数据来源:
指南针市场部
1-2月居住类土地总成交占地约20.78万平,其中一月一宗土地的流拍使得当月出现了零成交,而2月成交土地主要得益于高新园区土地成交的带动。
由于成交土地多集中于高新园区,因此楼面价相对不高,约为2957元/平。
3.2.3居住及商业类土地成交区域:
高新园区领跑土地成交
图3.5:
2011
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