六安一中东校区地块可行性报告.docx
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六安一中东校区地块可行性报告
一中东校区地块可行性调研
第一部分:
项目概况
一、宗地位置
目标地块位于金安区七里站商圈,该商圈开发较早,商业成熟,配套完善,居住氛围较好。
人民路小学
目标
地块
绿篮子
六安一中东校区
阳光巴黎春天
徽盐龙湖湾
天成金域华里
远大幸福里
人民医院分院
银河逸城风景
附图:
地块区位图,周边标志性建筑物的相对位置。
二、宗地现状
1、地块四至:
东至安丰路,南至皖西路,西至阳光巴黎春天小区,北至人民路小学。
2、地块分为两部分,靠西边地块较高,东边低,高低差7米左右。
3、地块靠皖西路有加油站一座,根据目前了解到的信息是保留不拆迁。
地块内无高压线、水塔、河流沟壑等其他不可移动设备。
地块内无铁路线、市政道路、江河湖泊等因素分割土地。
4、地面居民拆迁户基本完成回迁,部分房屋未进行拆除,地块沿皖西路与安丰路仍有大量商业未进行拆迁,这对以后拿地开发的进度有较大影响。
5、宗地现状图
皖西路加油站
大量房屋未拆
现场杂乱无章
已无居民户居住
三、项目周边的社区配套
1、交通:
地块紧邻城市主干道皖西路和安丰路,交通畅达无阻,目前有六条公交线路直通本地块。
2、教育:
地块南面正对面是六安一中东校区,北面紧邻人民路小学分校,教育资源配套较好。
3、医疗:
东面毗邻六安市人民医院分院(403医院)。
4、商业:
紧邻七里站商圈,绿篮子超市、各大银行分支、生活配套齐全、商业氛围浓郁。
四、地块规划控制要点
用地面积
容积率
建筑密度
绿地率
车位配比
回迁
其他要求
93376㎡
2.2
25%
35%
每标准户(100㎡)配1个
住宅2246㎡商业3929㎡
皖西路退红线30米,安丰路退红线20米,其他道路多层退10米,高层退20米。
第二部分:
区域房地产市场分析
一、区域房地产市场供求分析
1、区域土地市场供应状况:
用地单位名称
土地位置
供地面积(平方米)
亩单价
容积率
总建面
出让金额(万元)
楼面价
出让方案批准时间
银河逸城风景
十里铺安置小区西地块
59769
70万/亩
1.7
10万方
6210
621
2008.5.28
阳光巴黎春天
皖西大道以北,长安北路以东
91325
152万/亩
2.3
21万方
20800
990
2009.8.6
远大幸福里
六安开发区正阳路两侧地块
63123
64万/亩
2
12.6万方
6000
476
2008.4.28
徽盐龙湖湾
长安路以西、胜利路以北
108610
257万/亩
2.53
27.4万方
41950
1527
2015.11.3
长安城
长安南路
196603
263万/亩
2.4
47万方
77800
1655
2013.9.12
2、周边竞品楼盘现有库存及未来推货量分析
序号
在售竞品楼盘
2015年销量
2016年销量
项目剩余货量
剩余货量去化周期
项目至年底剩余货量
威胁程度
1
阳光巴黎春天
197套
130套
1600套
三年半
1400套
重大威胁
2
银河逸城风景
165套
115套
450套
两年半
300套
一般威胁
3
长安城
220套
390套
3000套
五年
2500套
一般威胁
序号
潜在竞品楼盘
项目位置
计划总体量
未来推货量
剩余货量去化周期
项目至年底剩余货量
备注
1
徽盐龙湖湾
目标地块1km内
56万方
约3800套
六年以上
3400套
重大威胁
2
天成金域华里
目标地块对面
38万方
约2600套
五年
2600套
重大威胁
3
目标地块
/
20.5万方
约1800套
三年半
1800套
/
合计:
截至目前货量:
13250套
至年底:
12000套
总结分析:
目标地块周边目前在售项目是阳光巴黎春天和银河逸城风景,其中巴黎春天是2015年下半年开始销售,逸城风景是2012年下半年开始销售。
长安城项目可以作为一般竞品来对待,因为从区域划分来看,长安城属于政务板块楼盘,但距离我们较近。
待上市的项目主要是天成金域华里和徽盐龙湖湾,两个项目目前售楼部仍未开放,龙湖湾计划下半年入市销售。
区域未来面临的竞争和库存较大,但已知的这几个楼盘均有一个特点:
与竞争激烈的城北区域相比,该地块区域楼盘销售缓慢,不急不躁,营销动作少,竞争意识一般。
3、区域竞品年去化量和价格分析
楼盘名称
累计备案套数
销售周期
备案均价
年均备案套数
阳光巴黎春天
323套
一年
5117元
323套
远大幸福里
1175套
四年
4923元
293套
银河逸城风景
525套
四年
4614元
131套
长安城
700套
两年
5163元
350套
逸城风景多层
115套
/
5323元
/
项目名称
商业位置、布局、面积
单价
销售状况
阳光巴黎春天
沿皖西路全部回迁
预计13000-18000元/㎡
商铺暂未启动销售
远大幸福里
沿皖西路和正阳路,大部分均作为回迁
备案价格12800-16500元/㎡
商铺已售罄
银河逸城风景
沿安丰路和纬三路
备案价格12500元/㎡
商铺已售罄
总结分析:
这里需要做一个特别的说明,单从这几个楼盘的去化来看,明显感觉这个区域楼盘去化速度很慢,单个楼盘年均仅300套左右,但事实上这个区域要比这个数据的去化速度要快。
因为这几个项目都存在一些问题:
逸城风景国企项目,销售不急不躁,且2014年-2015年产品供应不上,拉低了年销量。
巴黎春天由于前期产品规划错误,做了大批量的两房和公寓产品(目前预售的860套里面,两房和公寓占比达55%),导致销售不畅,影响了年去化量,同时也拉低了销售价格(通过备案网数据查询,巴黎春天两房与公寓销售均价4950元/㎡,三房销售均价5320元/㎡)。
幸福里项目销售较早,一中东校区2014年确认搬过去之后,销售价格和去化量均大幅度提高。
本地块最具参考性的竞品项目是巴黎春天,所以我们建议价格直接参考巴黎春天,年去化量在巴黎春天的基础上加100套。
根据以上分析,我们将目标地块的年去化量拟定为430套/年,地块去化周期4年,高层均价5100元/㎡,洋房均价拟定为5600元/㎡,商业拟售价13000元/㎡。
(以上拟定价均为保守定价,无论市场如何变化,均能保证这个最低售价)
第三部分:
规划设计初步方案
一、规划设计的可行性分析
1、根据地段来看,本地块处于城市副中心位置,周边配套完善,具备高价格产品的消费能力;
2、在地块既定的的容积率、净用地面积、建筑密度条件下,进行简单排列,硬性指标上满足洋房+高层的产品规划;
3、从客户群体及周边竞品分析来看,地块满足刚需和改善的基本要求,高层产品主打性价比,跑量回笼资金,洋房产品溢价高,作为项目盈利点之一;
4、因此我们建议该地块产品规划上主要为高层+洋房。
二、初步规划产品配比
1、地块可参考碧桂园天玺项目,容积率2.2,建筑密度25%,高层配比60%,洋房配比30%;
2、项目净用地面积93376㎡,容积率2.2,按照容积率做满的情况下总建筑面积:
20.5万㎡,其中商业按照周长1/4计算面积:
1.9万㎡(按三层计算),高层配比:
12.3万㎡,洋房配比:
6.15万㎡。
第四部分:
投资及收益分析
1、一中东校区地块经济技术指标
项目
单位
数值
备注
1、净用地面积
M2
93377.28
140
2、总建筑面积
M2
260713.02
含地下建筑面积
3、地上计容总建筑面积
M2
205430.02
3.1高层住宅
M2
124685.52
安置住宅2246m2
3.2花园洋房
M2
59962.20
西侧地块为花园洋房,9层
3.3商业
M2
19560.87
按红线周长的1/4*15m进深*3层,安置商业3929m2
3.4公建配套
M2
1221.43
其中
物业管理用房
M2
521.43
总建筑面积的千分之二
社区服务
M2
700.00
4、架空层建筑面积
M2
4827.00
非机动车库。
按住宅3m2/辆
5、地下建筑面积
M2
50456.00
按总车位的85%,每车位30m2/个-人防面积
其中
人防面积
M2
6921.14
按高层建筑面积/18层
非人防面积
M2
43534.86
6、容积率
-
2.20
7、建筑密度
%
0.25
8、绿地率
%
0.35
9、住宅总户数
户
1609
10、机动车停车数量
辆
1697
住宅:
1辆/户;商业:
0.45辆/100㎡
其中
地面停车
辆
255
15.0%
地下停车
辆
1443
85.0%
11、非机动车停车数量
辆
2392
住宅:
1辆/户;商业:
4辆/100㎡
2、一中东校区地块成本测算表
(一)按250万/亩地价拍地
序号
项目名称
成本费用
(万元)
楼面价格
(元/m2)
备注
1
土地费用
36868.64
1861.74
土地款按起始价250万元/亩计入
2
开发前期准备费
3137.67
158.44
3
主体建安工程费
32368.95
1634.52
4
基础设施费
4833.99
244.10
5
配套设施费
13843.82
699.06
6
开发间接费
814.27
41.12
7
期间费用
15604.77
787.99
8
项目总投资
107472.11
5426.96
3、一中东校区地块销售收入测算表
序号
项目名称
建筑面积
(m2)
销售单价
(元/m2)
销售收入
(万元)
备注
1
高层住宅
122439.52
5100.00
62444.15
2
花园洋房
59962.20
5600.00
33578.83
3
商业
15631.87
13000.00
20321.43
4
合计
116344.42
销售均价5874.98元/m2。
每平利润448元/m2
5874.98
8872.31
448.02
448.02
(2)按220万/亩地价拍地
序号
项目名称
成本费用
(万元)
楼面价格
(元/m2)
备注
1
土地费用
32498.58
1641.06
土地款按220万元/亩计入
2
开发前期准备费
3088.37
155.95
3
主体建安工程费
30616.80
1546.04
4
基础设施费
4833.99
244.10
5
配套设施费
13721.59
692.89
6
开发间接费
810.03
40.90
7
期间费用
15604.77
787.99
8
项目总投资
101174.12
5108.94
序号
项目名称
建筑面积
(m2)
销售单价
(元/m2)
销售收入
(万元)
备注
1
高层住宅
122439.52
5100.00
62444.15
2
花园洋房
59962.20
5600.00
33578.83
3
商业
15631.87
13000.00
20321.43
4
合计
116344.42
销售均价5874.98元/m2。
每平利润766元/m2
5874.98
15170.30
766.05
766.05
第五部分综合分析及结论
一、项目综合分析
地块位置优越,所处区域配套完善,商业氛围浓厚,属于城市较早开发地段。
地块周边竞争较大,特别是在未来5年内均面临与大型项目的直面竞争。
另外地块商业回迁4000㎡,通过对地块周边竞品的了解来看,商业可规划小型综合体商业,以此来提高商业价值。
二、结论与建议
建议地块考虑建设高端住宅产品,按照目前周边楼盘售价来看,地块整体利润较低,未来该区域天成项目与龙湖湾项目均规划大平层产品,区域内可以形成高端居住品质的形象。
东站、新安大桥、五中对面地块综合比较
地块位置
用地面积
容积率
总建面
预估拿地亩单价
拿地总价
楼面价
预估销售均价
东站对面
104220㎡
2.2
23万方
156万/亩
2.48亿
1080元/㎡
高层4245元/㎡,洋房4700元/㎡
五中对面
93376㎡
2.2
20.5万方
220万/亩-250万/亩
3.08亿-3.5亿
1504元/㎡-1710元/㎡
高层5100元/㎡,洋房5600元/㎡
丰泰对面
178464㎡
1.8
32万方
135万/亩
3.62亿
1130元/㎡
高层4200元/㎡,洋房4700元/㎡
地块位置
预估销售均价
竞争威胁
配套分析
去化周期
利润
地块情况
其他
东站对面
高层4245元/㎡,洋房4700元/㎡
暂无竞品,无威胁
商业氛围差,学区差,交通一般,区域品质差
7年
270元/㎡
拆迁完成,地已挂牌,随时进行开发
1.1万方商业回购
五中对面
高层5100元/㎡,洋房5600元/㎡
未来库存量大,威胁较大
成熟商圈,学区完善,交通畅达,区域居住品质好
4年
450-770元/㎡
居民户拆迁完,大量商业未拆迁,需要推动
4000㎡商业回迁,2000㎡住宅回迁,加油站不可移动
丰泰对面
高层4200元/㎡,洋房4700元/㎡,别墅9000元/㎡
高层产品受到恒大威胁
环境优美,交通较差,区域整体配套一般,未来发展潜力大
5年半
527元/㎡
拆迁完成,随时可挂牌
污水处理厂不可移动
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