某区镇项目可行性研究报告.docx

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某区镇项目可行性研究报告

**区**镇项目可行性研究报告

第一篇宏观背景

1**区概况

1.1人口及行政区划

**区位于天津中心市区和滨海新区之间。

全区辖3镇、5街、1乡、114个行政村。

全区总人口47万左右，农业人口20万左右，辖区国土总面积477.34平方公里，人口密度为985人／平方公里。

规划到2010年**区人口为90万人左右，人口密度约为2000人／平方公里。

外环线之内43.7平方公里，滨海新区84平方公里。

1.2经济发展指标

06年1-10月份，**区实现生产总值108.3亿元，同比增长15.8%；三级财政收入22.1亿元，同比增长24.4%，其中区级收入7.1亿元，同比增长36%；农民人均纯收入6493元，同比增长9.4%。

未来几年是**区建设现代化津滨新城区的冲刺阶段，每年GDP的增长速度将在15%以上，财政收入的增长速度将在20%以上，农民人均纯收入的增长速度将在10%以上，固定资产投入将占当年GDP的40%。

到2010年，全区人均GDP将达10500美元，达到高收入国家水平。

1.3区域规划

**区是连接滨海新区和市区的桥梁，是滨海新区圈层化体系的一个重要节点区域和组成部分。

随着天津工业东移、滨海新区西扩等战略的实施，**区将着力加强生态居住功能区、经济功能区的建设，力争到2010年，全区城市化率达到100%。

用五年时间，**区将建成军粮城（无瑕）、新立、**、大毕庄四个新市镇，并使其成为天津示范城镇。

1.3.1产业总体规划

即将兴建的“现代化津滨新城区”的总体规划，围绕全面优化经济结构为主导，使现代化服务业和高新技术产业成为全区经济的重要支撑点，同时形成“两个依托一带动”的经济发展格局，即：

要依托**经济开发区、**湖旅游度假区、空港物流加工区；依托镇街乡工业园区建设，带动**经济的全面发展。

规划三个现代物流区：

大毕庄商贸、空港和军粮城码头物流区。

五个产业园区：

空港物流加工区、经济开发区等。

一个旅游区：

建设58.6平方公里的**湖温泉旅游度假区。

八个沿海都市型农业示范区等

1.4**房产发展契机

Ø天津经济发展良好，特别是环渤海战略、十一五规划等大政方针给区域带来商机

Ø政府对**发展的政策支持和倾斜，商业投资增加

Ø**是连接滨海新区和市区的桥梁，滨海新区的快速发展，推动**发展

Ø依托自身空港和靠近天津港的的地理优势，大力发展物流业

Ø**区域价值的进一步提升，呈现良好的市场前景

2.空港概况

2.1空港整体概况

天津空港物流加工区整体位于天津市**区，北起津汉公路，西面和南面是京津塘高速公路，东临津汕高速公路。

该区域地处天津滨海国际机场东北则，距市区10公里，距保税区和天津港30公里，距北京110公里，区位优势得天独厚。

天津铁路北环线，京津塘、津滨、唐津、津汉、津汕高速公路与空港物流加工区直通，海陆空联运便捷天津空港物流加工区，具有加工制造，保税仓储，物流配送，科技研发，国际贸易等功能，是高度开放的外向型经济区域，是促进天津经济发展的增长点，也是环渤海地区最具竞争力的投资热点。

一期工程基础设施建设已经基本完成，有400多家中外企业注册。

空港规划成建设用地面积102平方公里，规划人口15万人。

按产业特点和区域交通特点共划分为六个功能分区，空港国际物流区、民航科技产业区、加工制造区、商贸会展区、机场运营区和生态休闲区。

2.2空港物流加工区规划

空港物流加工区为天津保税区的扩展区，位于津汉公路以南，茶金路以西至京津塘高速公路，用地规模42平方公里，分两期实施，一期位于规划津汕高速公路以西至京津塘高速公路，规划占地23.5平方公里。

实际征地21.69平方公里。

二期规划范围为东到茶金路、西到规划的津汕高速、南到京津塘高速、北到津汉高速。

规划占地18.5平方公里。

按照空港物流保税加工区控制性规划，分为仓储物流区、高新技术工业加工区、商务中介管理服务区和商住生活配套等功能区。

2.3空港交通

空港作为由天津向东的张力和滨海向西的辐射，距滨海国际机场1公里，距市中心10公里，689、677、663三条公交路线，规划中6条公交路线，3条通往市区，1条通往塘沽区，2条区内环网运行，沿津汉城际快速路的5条公交路线也在加工区设站，天津地铁2号线延伸至加工区，地铁4号线规划至空港运营区和空港学院交界处。

2.4目前现状

空港内将有大型综合医院，星级酒店及康体娱乐中心，将兴建大型百货中心、进出口产品销售中心、国际大型仓储式购物中心、免税商店、大型电影娱乐中心和国际风情街等。

Ø空港物流区

空港物流区、仓储物流加工区已进入成熟阶段。

Ø滨海国际机场

滨海国际机场扩建工程完成征地，正在施工，计划08年上半年可投入使用。

Ø空客A320

目前空客项目工程进展迅速，占地60万平方米的空客总装厂区用地全部整平完成，总装厂房桩基已完成。

喷漆厂房、服务楼、大部件库、物流中心等均已开工，预计07年底前全部完工进入设备安装调试阶段，08年必须保证第一架飞机上线。

Ø空港加工区

空港加工区目前一期土地整理工作已全部完成，对工业企业的招商工作也基本完成。

二期的土地整理工作目前正在进行。

天津空港加工区自2002年5月开发建设至今，累计吸引中外资企业450余家，实际利用外资62.5亿美元。

累计完成固定资产投资307.2亿元，其中，基础设施投资76.1亿元，企业项目投资231.1亿元。

截至今年5月份，空港加工区进驻项目共计242个，其中，111个项目已竣工投产，累计实现产值超过100亿元；57个项目在建。

以高新技术为主导的加工制造业项目是空港加工区投资的主体，占全区项目投资额的85％。

目前较为成熟的为空港加工区的发展。

2.5空港加工区配套设施

为区域做文化产业及商贸配套工作已经初见成效，18洞天津国际温泉高尔夫俱乐部、国际商贸中心、假日快捷酒店、白云酒店、海关大楼、司法大楼、投资服务中心、银行街、国际汽车园等设施已经相继建成，皇冠国际酒店、空港国际中心等项目也已经开工建设，商务商贸设施已初具规模。

2.6空港加工区优劣式总结分析

2.6.1优势

Ø政府政策支持，发展助跑；

Ø未来15人口区域的吸引力；

Ø形成高速、铁路、海空联运等交通网络优势，交通便捷，可通往市区及各地；

Ø依托自身空港和靠近天津海港的地理优势，成为华北物流中心；

Ø随着空港经济发展，将带动区域经济发展及周边配套设施的完善；

Ø空客A320以及总部经济的聚集，推动区域高速发展

Ø是滨海新区距离市区最近的一个功能区，距滨海机场较近；

Ø整个区域内绿化比较好，空气质量高；

Ø适宜的气候和自然地理条件（**湖、碧波湖），环境优美。

2.6.2缺点

Ø地理位置稍偏远，区域内公交路线缺乏，影响出行；

Ø规划建设短时间内不成效，，开工周期长；

Ø目前无成熟生活配套，教育、医疗等设施缺乏，无法满足自身需求；

Ø新建区域，人气聚集不足；

Ø目前发展不完善，地域较空旷，还有待进一步规划；

Ø由于施工工地较多，人员较杂，流动性大，安全无法保障；

Ø津汉公路两侧污水河，环境较差。

3、**镇概况和发展趋势分析

3.1**镇规划

**镇位于天津市**区中部，紧邻滨海新区，空港物流区就坐落在**境内。

我镇距天津市中心10km，距天津国际机场5km。

2001年由原**镇和赤土镇合并而成。

全镇总面积156km2,总人口5.3万人，辖14个行政村。

近几年经济发展迅速，2005年天津市选择了三村两镇作为天津宅基地换房的试点，**镇就是其中之一。

⑴**软件园：

天津市软件公司**园区坐落于**镇，位于**家园的西面，用地1106亩，处于外环线以内。

设计指标为三级税收每亩地要达到50万元，总税收达到5.5亿元，这是**镇经济发展的重要组成部分，用以吸引国际高科技软件开发、孵化器等，技术含量比较高。

　　⑵经济功能区：

占地3300亩（2.2平方公里），每亩地投资130万元，设定指标为三级税收达到每亩15～20万元，包括综合服务业、CBD、EOD等商务、商办企业，06年9月开工，是**镇经济、社会发展的重头戏。

⑶商务区：

占地1984亩（1.32平方公里），位于**家园内部，对**家园内是商业配套服务设施；对外辐射周边地区大型商务市场，是提高**镇经济总量的重要因素。

　　⑷物流综合服务区：

全镇目前有几千台大型运输车辆、设备，但综合效益并没有完全体现出来，因为挂靠，外流的很多，税收、营业收入等社会效益体现出来了，但是经济效益在**没有完全体现出来。

目前将重新整合运输业、建筑施工设施、机械设备行业、对外配货行业等，使之成为**的产业之一。

另外更重要的是一定要做到延伸和扩面，延伸：

包括停放、维修、管理、加油、配货等综合开发；扩面：

是横向涉及相关领域的服务业，形成优势互补，带动区域经济的强劲发展。

　　⑸两个村级工业区：

通过土地整合流转，一些村的不成规模的工业小区要整合成两个，主要的一个是北于堡工业小区，另一个是南坨工业区。

北于堡工业小区是自然形成的，其规划整理，设施都不到位，需要加大投入，进行规划调整和土地整理。

南坨工业小区，目前受土地指标限制，发展受阻，但其有一定的发展后劲。

3.2**发展状况

3.2.1地处天津城市发展主轴带，紧邻滨海新区航空城，区域优势明显

位于天津市东部的**区，地处“武清-中心城区-塘沽”的城市发展主轴和京津塘高新技术产业带上，南侧紧邻包括空港物流、滨海国际机场在内的滨海新区航空城，东北部紧邻**湖风景区，西侧为已建成的**示范镇及规划**科技园，区域优势明显。

3.2.2区域高等级路网密集，毗邻滨海国际机场，交通十分便利

区域南侧紧邻连接市区与滨海新区的津汉快速路，地铁2号线延长线在此设站，东侧紧邻规划环外环快速路，北侧紧邻北环铁路，西侧紧邻赤海路和杨北公路，路网发达，同时项目距滨海国际机场仅约3公里，对外交通十分便利。

3.3**镇发展概况总结

优点：

Ø政府政策的支持与倾斜；

Ø新建区域，小区环境优越；

Ø空气质量好，绿化高；

Ø便捷的交通网络优势，离快速路和机场近，出行便捷；

Ø示范区内道路状况良好，便于出行；

Ø该区域的发展空间大，升值潜力高。

缺点：

Ø区域内生活配套设施不完善，商业、购物还在规划中，医疗、教育资源匮乏；

Ø沿街污水河污染严重，环境差；

Ø板块内无公交配套，离市区远；

Ø多是还迁户，人文素质不高；

Ø区域内正在施工，人员流动大，安全保障受影响；

Ø通往空港快速路无人行天桥，出行安全无保障。

3.4市场空白点

Ø**示范区自身无成熟生活配套，商业不发达，上市量小，无法满足区域内自身需要

Ø**新建商品房区域需2-5年的开发周期

Ø空港内商业需2-4年的开发周期，带来先机

Ø空港现有商业档次过高，多是星级酒店，客户群体有限

Ø空港入住企业的加大增加商业需求

Ø整个**和空港约15万人口的商业需求

Ø新成交商业项目，楼面地价高，加剧项目开发成本

Ø国家和政府对滨海新区、**居住区、空港的政策支持和倾斜

第二篇天津整体房产市场研究

1天津商业发展分析

1.1天津商业政策和市场规划

1.1.1天津市“十一五”期间商业市场规划

天津市商务委，今后五年本市将大力发展重点商业设施，推进海河商业综合开发、建设滨海新区商业中心、完善城市中心商业区、提升特色专业商业街功能和档次、发展交通枢纽型商业，通过优化布局、完善功能和提升水平，加快建设内外贸融合、结构优化，充分体现大都市繁荣、繁华的现代商贸中心特色。

“十一五”期间，商业设施投资总额将达900亿元，年均增长20%，人均商业面积由0.9平方米提高到1.2平方米以上，商铺总存量将从目前的约900万平方米增加到约1200万平方米。

1.1.2城市商业网点规划政策

到2010年，本市人均拥有零售商业网点面积将达到1.2平方米，和平路、滨江道、东马路将成为三大市级商业中心。

同时，本市还将扩建发展10大特色商业街。

本市商业布局将形成市级商业中心、市级商业次中心、区级商业中心、居住区级商业中心多个层次的布局。

区级商业中心24处，重点服务区域人口的中高档大宗商品购买，依据便利交通，设置大中型综合商场、专卖商店、超级市场。

居住区级商业中心50处，提供便民利民保证居民基本生活的商业设施，按照有关规定以700―900平方米/千人配置网点。

2天津商业供求关系分析

2.1天津商业发展——总体水平较高

目前，全市有商业法人单位及产业活动单位177142个，从业人员总数突破100万，商业经营总面积达900万平方米，天津人均商业面积0.8平方米。

近十年间，商业GDP占全市总量和第三产业的比重分别为8.92%和19.62%。

2.2供求分析—整体供大于求，趋势有所放缓，需求量有所提升，市场竞争激烈

近年来天津市商业房产总体发展状况良好，这与近年来天津市经济快速发展，人民生活水平不断提高关系密切，大众对商业设施的需求日益增加，其整体供求关系呈现出以下几个特点：

Ø商业用房新增供应量有所下降

2003～2007年商业用房总供应量和历年新增供应量呈现上升趋势比较明显，到2006年底商业用房总供应量达到411.3万平方米。

2007年新增供应量有放缓的趋势，2007年第一季度新增供应量为13.9万平方米。

Ø商业用房需求量有所提升

从2006年开始，新增供应量有所下降，但是整体需求量相比2005年小有增幅，从2006年到2007年一季度天津市新面市及开工的商业房产项目中，大型商业项目采取了整体出售、长期持有或先持有、后销售的方式，社区商铺也加大了自己持有铺面的比例，经营模式多以租赁为主或租售各半的方式。

所以，天津市新项目的零售比例比2006年上半年减少一成左右。

Ø商业用房供大于求的趋势有所放缓

随着商业市场的逐渐成熟，开发商盲目开发商业项目现象逐渐减少，07年商业用房供大于求的趋势有所放缓，但是供大于求的态势仍然存在。

天津市商业市场整体供大于求，供给量在2005年得到大量释放，05年一年的供给量就达到355万平方米，创历史最高纪录，06-07年因为政策宏观调整，整体供应量依旧不小。

这与近年来天津市经济快速发展，人民生活水平不断提高关系密切，大众对商业设施的需求日益增加。

可以预见天津商业发展空间将是巨大的，通过对近几年土地成交的宏观调控，从2007年～2009年，天津商业房产供应量将达到330余万平方米。

未来市场中商业的供应量的随之加大，市场竞争将会更加激烈。

3商业租售价格分析

3.1商业销售价格—商业用房售价居高不下，持续走高

近几年天津商业用房的平均售价起伏不大，主要是不同区域和不同时间投放量大小的影响，但随着商业市场的理性开发和土地价格的持续增长，商品房的价格仍然持续走高的态势，2007年第一季度的商品用房价格达到7878元/平米。

天津市商业设施售价从2002年稳步升高,商业设施的日益完善和升级,商业市场的不断发展,商业设施的价值也在不断增加。

特别是受近几年房产市场形式大好的影响，商业用房的价格持续走高。

3.2商业租赁价格—重新活跃、前景看好

受整体市场供应增加的影响，天津市商用房的租金在2004年以前呈下降趋势，在2005年才止跌为升。

05年底天津市商用房的平均租金为149元人民币每平方米，06年仍在持续增长，市场形式有所转变，滨江道和和平路商铺租金仍是全市最高，有的甚至达到每月每平方米100到150美金。

随着商业租赁市场的重新活跃，以租赁为住的运营模式逐渐增多，从而也说明短期获利行为并不可取，获得合理租金收益和长期增值效益将使商业市场发展更为有序、稳健。

因此预计2007年全年天津商业租赁市场将更加活跃。

由此预计，2007年下半年的商业市场租赁类商业用房比重将继续上升，保守预计2007年租金上涨幅度在2%—4%之间；销售价格上涨幅度在3%—5%之间。

3.3商业用房入住率—空置面积增加，市场竞争将更加激烈

随着天津商用房新增供给入市，商用房呈现空置面积增加的现象。

到2005年底，商用房平均入住率达到65%，为近几年较低水平。

由于2007年商业项目的集中上市，天津本地需求的消化能力有限，因此2007年供大于求的结构特征将进一步显露，市场竞争将更加激烈，优胜劣汰的局面凸现，预计07年下半年商业用房的空置率将有所上涨。

4天津商业房产特点及趋势

4.1政府规划引领商业布局

海河开发带动海河沿线商业高速发展，地铁生活圈随之逐步形成，同时滨海新区商业快速发展。

4.2市场作用推动商业调整

商场商厦竞争非常激烈，同时大卖场放缓扩张步伐；商业房产投资受到外地房产商关注，大量境外投资商看好天津的经济发展，纷纷投资；随着居民生活水平的提高及消费意识的转变，餐饮、娱乐、休闲等业态成为市场主流。

4.3新建小区形成次级商圈

除了滨江道、和平路、南京路、小白楼、大沽南路等传统商圈之外，随各新兴小区而建设的公建配套设施正在形成一个个新的次商圈，大梅江板块、奥运板块、地铁板块等都是商业房产开发的新兴热点。

特别是大型住宅组团的城市郊区化、外围化，令这些地区的商业房产项目具有巨大发展潜力，社区商业是这些地区商业房产发展的主力。

4.4商业房产向郊县、滨海新区扩军

随着天津市市内各类商业房产项目建设越来越多，竞争日趋激烈，一些开发商另辟蹊径，将商业房产开发的目标转向郊县。

天一mall、珠江新城等项目的开发及滨海新区项目的开发势头较为强劲。

目前天津市大量的商业房产项目集中在滨江道、东马路等几个局部小范围内，分布不尽合理。

向郊县扩张，无疑是商业房产开发商避开激烈竞争，走差异化道路的一种选择。

4.5外地房产商转向商业房产

05年9月份，国内房产巨头复地集团日前以5.11亿元收购天津最大烂尾楼项目，显示出商业房产市场最新趋向。

同时开发商长期持有商业物业的比例也在逐步提高，进一步说明开发商对商业房产的认识更加深刻，商业房产开发风潮已经形成。

4.6旅游业发展力度加大，旅游房产初露端倪

目前，在天津市，以旅游为主题的商业房产项目也出现了缓步增长的趋势，先是以海河旅游为主题的若干海河沿岸房产项目的开发，再是以周边区县旅游景点为主题的房产项目开发，在北塘出现的以休闲旅游餐饮美食为主题的旅游房产项目——北塘渔人码头项目又成为商业房产市场的一道风景。

以旅游为主题带动房产开发的项目在环渤海地区房房产事业中的迅速崛起。

4.706年产权式商业销售进一步受到冷遇，商业出售难度增加

未来集中型商业继续增加，但百货类的业态受到挑战，呈现以大型购物中心为主的态势，市场趋于饱和。

未来社区级商户和底商放量明显。

由于整体供应量的巨大导致部分商业开始经营换血，出现市场整合，商业房产由销售逐渐转入经营管理。

4.8商业房产的操作更符合利润后置的属性

近一段时期，越来越多的开发商更关注商业房产的利润后置作用，更多的商业房产商采取了只租不售或先租后售的操作模式，使天津的商业房产市场提升到了一个新的层次。

各实力开发商都从项目的整体运营方面入手，对配套及后期经营管理等环节进行了重点完善。

5各商圈发展分布状况和发展趋势

5.1目前天津商业发展分布

5.2商圈发展趋势分析

5.2.1成熟商圈的发展趋势

Ø成熟商圈的核心地位仍将持续

成熟商圈主要分布在市中心区域，地理位置优越，商业气氛浓厚，未来商业中心区的地位还将进一步巩固。

Ø业态向多元化的趋势发展

成熟商圈内的代表性商业设施多为百货业、超市和商业步行街，业态较为单一。

未来成熟商圈业态将向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性购物中心方向发展，多元化发展趋势明显。

Ø商业市场将呈现“白热化”竞争态势

成熟商圈的新建商业项目及潜在商业地块较多，未来供应规模可观，未来天津核心商圈的竞争将更加激烈，优胜劣汰的局势更加明显。

5.2.2新兴商圈的发展趋势

Ø新兴商圈的发展呈现南移趋势

商圈南移是近两年本市商业房产发展的重要特点之一。

新老商业区和不同商业模式的交替发展开始逐步打破天津传统的商圈概念。

新兴商圈主要分布在海河以西、中环线以南的城市南部，其中尤以河西区和南开区发展最快。

河西区、南开区等地作为近两年住宅开发比较集中的区域，住宅开发的快速发展给商业配套提供了更大的发展空间。

如正在完善和建设中的奥运商圈及大梅江区域商圈等。

Ø海河沿线商圈凸现

随着天津市城市改造步伐的加快，海河服务型经济带综合开发已经进入实施阶段。

它的启动建设对第三产业和服务业的快速发展，必将起到巨大的推动作用。

海河两岸开发改造带动了大量公建项目建设，对天津大型商贸公建建设起了较大的推动作用，并有效地提高了中心城区的经济功能和环境品位。

如：

泰达城、海河水上运动大世界等项目都在建设当中。

Ø地铁一号线新商圈初见雏型

地铁通车后与沿途的商业氛围形成的巨大人流，将为商业发展创造良好的基础条件。

翔宇公园的新一佳超市，地铁热点小白楼和营口地道铁站的规划也已经出台。

地铁商业将在目前本市商圈以平面为主的商业模式上拓展一个纵向的延伸。

在一号线沿途的20多个站点中，商业设施总建筑面积达100多万平方米，预计到2007年底，这些商业设施将全线竣工。

5.3商圈发展进程的总结

5.3.1差异化-业态的多元化是商业发展的关键因素

滨江道众多百货商场生存状况良好，主要是因为其同业集中与异业集中度高，减少顾客的交通成本和信息成本，同时增加“比较购物”机会，加上商业成行成市，所以客流量比较大，从而众多的百货集中商业都能够生存。

在新区域做集中商业存在较大风险，集中不同于街铺，其对人流量的要求较高，否则就难以生存。

因此新兴的集中式大体量商业要做差异化定位，同时业态将向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性购物中心方向发展并适度引导市场及消费者。

5.3.2交通网络发达是商业发展的基本条件

南京路商圈主要是因为处于交通主干道和地铁而发展起来的，目前的新商圈的形成很大程度上依赖交通的便利程度，对于交通极为便利的新兴集中式商业，具备发展区域级商圈的基本条件。

5.3.3经营特色是商业发展的立足之本

商业经营没有特色及主题是小白楼目前的最大困境，在目前商业大格局基本框定的情况下，新型商业区如何有效的吸纳人流从而生存下去，就必须考虑特色化经营的问题。

5.3.4人流量和消费能力的积聚是商业发展的根本

无论是滨江道、南京路等传统商圈受功能、交通、土地各方面的限制影响力减弱，还是老城厢、奥体板块等区域的新商圈将成为成为投资重点，商业的发展都离不开最基本的前提，即是人流量的聚集和消费能力的积聚反应。

6天津零售业发展状况

天津的零售商业以著名的商业街或大型的百货店、购物中心为主要支撑，目前天津市人均商业面积为0.8-0.9平方米，到2006年基本形成了以和平路商业区、滨江道商业区、南京路商业区、东马路商业区及大胡同商业区为主的市级商圈，形成了以小白楼商业区、友谊路商圈、中山路商业区及南楼商业区为主的区域级商圈，又有如华苑商圈、丽苑商圈、大梅江商圈及瑞景商业区等一批社区级商业中心区也初见端倪，同时还出现了十大商业特色街和专业街、700多个各级各类商品市场、110多个5000-10000平米以上的大型卖场和众多城镇社区连锁店等，整体形成了多层级、多交叉、覆盖范围广泛的立体网状商业网络，整体商业环境较为成熟。

目前商业市场环境中，各大卖场已经逐渐放慢了扩张的步伐，众多商业房产项目也在以分期小体量试探市场，各商场间的竞争也更趋激烈。

天津的商业设施及商业房产也在逐步的向市外延展，同时新建社区的社区型商业显得稳固和兴旺。

近年来天津旅游业力度加大、发展迅猛，旅游业为天津商业的繁荣带来了更多的外来消费群体。

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