湖南省物业管理优秀项目综合标准.docx

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湖南省物业管理优秀项目综合标准

附件一：

湖南省物业管理优秀项目（综合）评分标准

序号

标准内容

规定

分值

评分细则

考评分

扣分原因

一

基础管理

21

1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用

1

符合1.0，不符合0

2已办理接管验收手续

1

符合1.0，不符合0.3

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理

1

符合1.0，不符合0.4

4、建设单位在租售物业前。

与选聘的物业管理企业签订物业管理合同。

双方责权利明确

1

符合1.0，基符合0.5，不符合0

5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议双方责权利明确

1

符合1.0，基符合0.5，不符合0

6、建立专项维修资金，其管理、使用、续筹符合有关规定

1

符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善

1

完善1.0，基本完善0.5、不完善0

8、业主委员会按规定程序成立、并按章程履行职责

1

符合1.0，基符合0.5，不符合0

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同、双方责权利明确

1

符合1.0，基符合0.5，不符合0

10、物业管理企业制定争创优秀项目计划和具体实施方案、并经业主委员会同意

1

符合1.0，不符合0

11、非住宅项目物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

2

制度、工作标准建立健全1.0。

主要检查:

物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2；未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗：

员工统一着装，佩带明显标志，工作规范、作风严谨

1

管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.3。

不符合0

13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

1

符合1.0，基符合0.5，不符合0

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况

1

执行有关规定0.5，未执行0；公开0.5，未公开0

15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理完善，查阅方便

1

包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册、房屋及共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐：

每发现一项不齐全或不完善扣0

16、建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属清册、查阅方便

1

每发现一处不符合扣0.2

17、建立24小时值班制度，设立服务电话、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈。

并及时处理，有回访制度和记录

2

符合2.0，没有值班制度口0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访记录每次扣0.1

18定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改满意率达95%以上

1

符合1.0，基符合0.5，不符合0

19、建立并落实便民维修服务承诺制、零修急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录

1

建立并落实0.5，建立但未落实扣0.2，未建立扣0.5；及时率符合0.2，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.2、不符合0；回访记录完整0.1、记录不完整或无回访记录0

二

房屋管理与维修养护

11

1、区内各建筑物标志明显、设立引路方向平面图和路标、驻非住宅项目各单位名录标识在区内明显位置。

企业铭牌及各类标识牌统一有序

1

符合1.0，发现一处标志不清或没有标志扣0.2

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象

1

符合1.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣0.5

3、房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍、无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象

2

符合2.0。

房屋外墙是建材贴用的每发现一处落扣0.2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或污垢扣0.2，是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.2；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

1

符合1.0、未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1、有安全隐患每处扣0.5

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀

1

符合1.0，每发现一处不符合扣0.1

6、区内住宅封闭阳台统一有序，色调一致，不超过出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳篷等

1

符合1.0，如发现一处不符合扣0.1

7、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好

1

符合1.0，如发现一处不符合扣0.2

8、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等。

天台隔热层无破损

1

符合1.0，如发现一处不符合扣0.2

9、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

1

符合1.0，如发现一处不符合扣0.5

10、机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。

无危及建筑结构的安全隐患

1

符合1.0，如发现一处不符合扣0.5

三

公共设施设备管理

34

（一）综合要求

4

1、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行

1

符合1.0，如发现一处不符合扣0.2

2、设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机房环境符合设备

1

符合1.0，如发现一处不符合扣0.2

3、配备所需各种专业技术人员。

严格执行操作规程

1

符合1.0。

不符合0

4、设备良好，运行正常。

一年内无重大管理责任事故

1

符合1.0。

不符合0

（二）供电系统

3

1、保证正常供电。

限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知用户

1

符合1.0。

不符合0

2、制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

1

符合1.0，临时用电管理措施与停电应急处理措施不符合均扣0.5

3、备用应急发电机可随时起用

1

符合1.0。

不符合0

（三）弱电系统

2

1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作

符合1.0，如发现一次不符合扣0.5

2、监控系统等智能化设施设备运行正常。

有记录并按规定限期保存

1

符合1.0，基本符合0.5、不符合0

（四）消防系统

7

1、消防控制中心24小时值班、消防设施设备齐全、完好无损，可随时起用，管理措施到位

1

发现一处符合扣0.2

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题

1

每发现一人不符合扣0.2

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人

1

符合1.0，责任人不明确每发现一处扣0.2

4、订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图。

照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻

1

无应急方案扣0.5、各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.1

5、工业厂房装修需报消防部门审批。

对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格方可使用

1

符合1.0，基本符合0.5、不符合0

6、区内无火灾安全隐患，督促各用户与消防管理部门签订消防责任书

1

符合1.0。

每发现一处安全隐患扣0.5，未签订消防责任书扣0.5

7、集体宿舍消防，用电有严格的管理规定。

室内电线、插座安装规范，无安全隐患

1

符合1.0，基本符合0.5、不符合0

（五）电梯系统

5

1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备

1

符合1.0，不符合0

2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好，轿厢、井道、机房保持整洁

1

每发现一处不符合扣0.2

3、电梯又专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗；货运电梯由专人管理操作，严禁超载。

客梯严禁载货

1

符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

4、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修

1

符合1.0，不符合0

5、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施

1

符合1.0。

不符合0

（六）给排水系统

8

1、建立非住宅项目用水、供水管理制度、积极协助用户安排合理的用水和节水计划

1

符合1.0，基本符合0.5、不符合0

2、设备、阀门、管道工作正常、无抛锚滴漏

1

发现一处符合扣0.2

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染

2

符合2.0，每发现一项不符合扣0.5

4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患

1

无管理措施扣0.5。

水箱周围每发现一处隐患扣0

5、限水、停水按规定时间通知业主和使用人

1

符合1.0、每发现一处不符合扣0.2

6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水，浸泡发生

1

符合1.0、每发现一处不符合扣0.2

7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象；制定事故应急处理方案

1

符合1.0，基本符合0.5、不符合0

（七）空调系统

3

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象

1

符合1.0，基本符合0.5、不符合0

2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修

1

符合1.0，基本符合0.5、不符合0

3、制定中央空调发生故障应急处理方案

1

无应急处理方案扣1.0，有方案但不完善或执行不够的扣0.5

（八）供暖供气系统

2

1、锅炉工暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常；北方地区冬季供暖室内温度不得低于16℃

1

符合1.0，不符合0

2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患

1

每发现一处不符合扣0.2

四

共用设施管理

4

1、共用配套设施完好，无随意改变用途

1

符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻

1

符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好

1

符合1.0，每发现一处不亮扣0.2

4、非住宅项目范围内的道路通畅，路面平坦

1

符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

五

保安及车辆管理

9

1、非住宅项目基本实行封闭式管理

1

符合1.0，每有一起不符合扣0.2

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉非住宅项目的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责

2

符合2.0，无专业保安队伍扣0.1，值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2

3、综合非住宅项目特点，制订安全防范措施，对货物（产品、设备）出门实行凭证通行制度

1

对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一处无防范措施扣0.2，未实行通行制度扣0.5

4、进出非住宅项目各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

5、非住宅项目内停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

6、室内停车场管理严格，出入有登记

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施

符合1.0，不符合0

六

环境卫生管理

11

1、环卫设施设备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

1

符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁

1

未实行责任制的0.5，无专职清洁人员和责任范围的扣0.3，未实行标准化保洁的扣0.2

3、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀

1

每发现一处垃圾扣0.1，未达到垃圾日产日清的扣0.3，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.3

4、对有毒、有害工业垃圾管理严格按规定人分装，不得与其它垃圾混杂

1

符合1.0，不符合0

5、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台、共用玻璃窗等保持洁净；非住宅项目内共用场地无纸屑、烟头等废弃物

2

符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

6、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象

2

符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

7、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜

1

符合1.0，不符合0

8、非住宅项目内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准，无有毒、有害物质；贮放、清运管理有序；房屋外墙无污染；各排气口安装统一有序，无安全隐患

2

符合2.0，发现一次环保部门下放整改通知扣0.5，其它每发现一处不符合扣0.2

七

绿化管理

3

1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃

1

长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2

3、绿地无纸悄、烟头、石块等杂物

1

符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

八

精神文明建设

3

1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守非住宅项目的各项管理规定

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

2、设有学习宣传园地，宣传非住宅项目管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展积极健康向上的活动；宿舍区设信息公告栏；设有文化体育活动场所

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

3、区内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

九

管理效益

4

1、物业管理服务费用收缴率98％以上

2

每降低1个百分点扣0.5

2、提供便民有偿服务，开展多种经营

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

3、本小区物业管理经营状况

1

盈利1.0，持平0.5，亏本0

十

总分

100

考评得分合计

综合考评意见：

考评组长：

考评组成员：

年

月　日