建材学院教二综合楼评估.docx
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建材学院教二综合楼评估.docx
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建材学院教二综合楼评估
房地产估价报告
项目名称:
河北建材职业技术学院综合楼价值评估
受托估价单位:
09资产评估1班
估价人:
李泽莹张小宁李玉林
委托估价单位(人):
河北建材职业技术学院
估价日期:
2011年12月27日-2002年12月30日
房地产估价报告编号:
房估报字(2011)第001号
致委托方函
河北建材职业技术学院:
贵方委托本估价机构评估的位于西院内北部偏中位置,北与海关学校培训基地相邻,南对宿舍楼,西南对原招待所的综合实验楼的现价予以确认。
本公司于2011年12月27日至2011年12月30日进行了估价作业,并对相关的房地产市场进行了调查,对委托的房地产进行了现场查证和鉴定。
我们遵循国家房地产估价规范,估价结果依据估价项目委估目的以及估价期日房地产市场行情进行估价。
经评估委估对象在估价期日2011年12月30日的估价结果为人民币:
24412649元,人民币大写:
贰仟肆佰肆拾壹万贰仟陆佰肆拾玖元整。
本结果只在估价报告设定的假设和限制条件下成立,一年内有效。
***资产评估有限公司
法定代表人:
*
2011年12月30日
估价师声明
我们郑重声明:
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察
6.由于房地产估价性质所限,评估中未对委估对象建筑结构隐蔽部分有无缺损进行测定。
7.没有人对本报告提供重要的专业帮助。
中国注册房地产估价师:
*
中国注册房地产估价师:
*
2011年12月30日
估价的假设和限制条件
1.本报告估价结果有效地前提条件是基于委估方提供的资料具有完全的真实性、合法性和有效性,否则会失效。
2.本估价结果为委估房地产在估价期日现状用途条件下的估价值,未考虑土地用途改变、环境配套改善以及国家宏观经济调控、市场变化等情况下的价值变化因素。
3.本估价报告按估价目的提供给委托方使用,若改变估价目的而使用本估价报告,可能导致估价结果失效或部分失效,需重新评估或调整。
4.未经估价单位书面同意,本报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中,也不得以任何方式公开发表。
***资产评估有限公司2011年12月30日
房地产估价报告
第一部分摘要
一、估价项目名称:
河北建材职业技术学院综合楼
二、委托估价方:
河北建材职业技术学院
联系地址:
海港区文育路8号
联系电话:
联系人:
**
三、估价期日:
2011年12月30日
四、价格结果:
河北建材职业技术学院综合楼价格(建筑面积7629.75平方米),在估价期日2011年12月30日的价值为人民币:
24412649元,人民币大写:
贰仟肆佰肆拾壹万贰仟陆佰肆拾玖元整。
五、房地产估价师:
中国注册房地产估价师:
李泽莹010*******
李玉林010*******
中国注册房地产估价师:
张小宁010*******
六、房地产估价机构:
***资产评估有限公司(盖章)
地址:
河北建材职业技术学院
法定代表人:
*
联系电话:
***
资质类型:
房地产估价B级。
2011年12月30日
第二部分估价对象界定
一、委托估价方:
河北建材职业技术学院
联系地址:
海港区文育路8号
联系电话:
*
联系人:
*
二、受托估价方:
河北建材职业技术学院
受托估价方地址:
09资产评估1班
资质级别:
房地产估价B级。
法定代表人:
*
联系电话:
三、估价目的:
为确认委估对象**提供参考价值依据
四、估价期日:
2011年12月30日
五、估价日期2011年12月27日——2011年12月30日
六、估价对象概况:
1、房地产概况:
(1)委估范围:
西院内北部偏中位置,北与海关学校培训基地相邻,南对宿舍楼,西南对原招待所的综合实验楼(建筑面积7629.75平方米)。
(2)房屋状况:
幢号
部位
类型
结构
层数
建筑面积(m2)
竣工日期
1
全幢
教学楼
钢砼框架
6
7629.75
2001年11月10日
合计:
7629.75
(3)地理位置、四至及交通因素分析:
委估对象位于西院内北部偏中位置,北与海关学校培训基地相邻,南对宿舍楼,西南对原招待所邻近亭枫公路。
公交线路有34、12、6、到市区。
附近的商业网点有红星美凯龙,广缘超市,斯褀宾馆等。
(4)地块概况:
权属性质:
国有;用途:
教育用地;总面积:
7629.75平方米,三面临街。
2、房地产权利状况:
权利人:
河北建材职业技术学院;房地坐落:
海港区文育路8号,土地权属性质:
国有;用途:
教育用地;建筑面积7629.75平方米。
3、房地产利用现状:
该房产目前作为教学实训综合楼。
4、建筑物基本概况:
该建筑,钢砼桩毛石基础,钢砼框架承重,红瓦屋顶,局部起坡屋面结构,水磨石瓷砖地面(大厅为花岗岩地面),塑钢窗木门,热水采暖(部分采暖为空调),现作为综合实训楼。
抗震设计的防震级度均为7度,建筑抗震设防分类标准为乙类。
建筑安全等级为二级,耐火等级为二级。
楼板为钢筋混凝土现浇。
第三部分估价结果
一、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》
2.国家技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》
3.河北省建筑材料工业局文件
4.综合楼结算审定书
5.估价业务约定书
6.估价人员现场勘查以及市场调查整理的资料
二、房地产估价
1.价格定义
本报告的估价结果是在估价对象符合公开市场原则及此次估价目的要求的前提下所提出的公允价值意见。
2.估价原则
本估价遵循房地产估价合法原则、替代原则、估价时点原则、供求原则、公平原则。
3.估价技术思路与方法
合理公正的估价必须遵守一定的估价原则和适当的估价程序,科学的使用估价方法。
估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况,以合理地确定委估物现时的公允价值。
本次估价采用成本法和收益法,合理地确定委估房地产的价值。
在评估方法选用上主要考虑一下几点:
1.考虑到委估的房产类似的成交案例较少,不能合理确定该房地产的价值,不宜采用市场比较法。
2.收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价。
3.重置成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法进行估价情况下的房产估价。
4.故选用成本法和收益法作为本次评价的方法。
三、估价结果
根据估价的计算结果分析,确定委估对象的价值为:
人民币24412649元,人民币大写:
贰仟肆佰肆拾壹万贰仟陆佰肆拾玖元整。
需要特殊说明的事项
根据有关规定本报告的有效期为一年,自估价期日起一年内有效。
有效期内如遇委估对象或外部经济环境发生重大变化,报告应作相应调整。
第四部分附件
一、综合楼图片
二、综合楼平面图
三、收益法设备原值表
四、结算审查汇总表
五、造价汇总表
房地产估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称:
河北建材职业技术学院综合楼价值评估
二、估价对象:
河北建材职业技术学院综合楼
三、估价目的:
为确定委估对象**提供参考价值依据
四、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》
2.国家技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》
3.河北省建筑材料工业局文件
4.综合楼结算审定书
5.估价业务约定书
6.估价人员现场勘查以及市场调查整理的资料
五、价格定义
本报告的估价结果是在估价对象符合公开市场原则及此次估价目的要求的前提下所提出的公允价值意见
六、估价期日:
2011年12月27日
七、估价日期:
2001年12月27日——2001年12月30日
八、需要特殊说明的事项
根据有关规定本报告的有效期为一年,自估价期日起一年内有效。
有效期内如遇委估对象或外部经济环境发生重大变化,报告应作相应调整。
九、房地产估价师
中国注册房地产估价师:
李泽莹010*******
李玉林010*******
中国注册房地产估价师:
张小宁010*******
一十、房地产估价机构:
河北建材职业技术学院
地址:
09资产评估1班
法定代表人:
*
资质级别:
房地产估价B级。
联系电话:
2011年12月30日
第二部分 估价对象描述
一、估价对象概况
1、房地产概况:
(1)委估范围:
西院内北部偏中位置,北与海关学校培训基地相邻,南对宿舍楼,西南对原招待所的综合实验楼(建筑面积7629.75平方米)。
(2)房屋状况:
幢号
部位
类型
结构
层数
建筑面积
(m2)
竣工日期
1
全幢
教学楼
钢砼框架
6
7629.75
2001年11月10日
合计:
7629.75
(3)地理位置、四至及交通因素分析:
委估对象位于西院内北部偏中位置,北与海关学校培训基地相邻,南对宿舍楼,西南对原招待所邻近亭枫公路。
公交线路有34、12、6、到市区。
附近的商业网点有红星美凯龙,广缘超市,斯褀宾馆等。
(4)地块概况:
权属性质:
国有;用途:
教育用地;总面积:
7629.75平方米,三面临街。
2、房地产权利状况:
权利人:
河北建材职业技术学院;房地坐落:
海港区文育路8号,土地权属性质:
国有;用途:
教育用地;建筑面积7629.75平方米。
3、房地产利用现状:
该房产目前作为教学实训综合楼。
4、建筑物基本概况:
该建筑,钢砼桩毛石基础,钢砼框架承重,红瓦屋顶,局部起坡屋面结构,水磨石瓷砖地面(大厅为花岗岩地面),塑钢窗木门,热水采暖(部分采暖为空调),现作为综合实训楼。
抗震设计的防震级度均为7度,建筑抗震设防分类标准为乙类。
建筑安全等级为二级,耐火等级为二级。
楼板为钢筋混凝土现浇。
第三部分房地产估价
一、估价原则:
本估价遵循房地产估价合法原则、替代原则、估价时点原则、供求原则、公平原则。
二、估价技术思路与方法:
合理公正的估价必须遵守一定的估价原则和适当的估价程序,科学的使用估价方法。
估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况,以合理地确定委估物现时的公允价值。
本次估价采用成本法和收益法,合理地确定委估房地产的价值。
在评估方法选用上主要考虑一下几点:
7.考虑到委估的房产类似的成交案例较少,不能合理确定该房地产的价值,不宜采用市场比较法。
8.收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价。
9.重置成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法进行估价情况下的房产估价.
10.故选用成本法和收益法作为本次评价的方法。
三、估价计算
(一)、成本法
1、求取估价对象建筑物的市场价值:
建筑物的市场价值=重置价格×成新率
根据2001年综合楼建筑工程结算书和2011年的CPI、PPI计算土建,安装,保管费等。
采用目测法和直线法确定成新率。
a、土建费用
项目
计算方法
费率
金额(元)
(1)定额直接费
(人工费+材料费)*CPI+机械费*PPI
6511858.96
人工费
(830133+47468)CPI
103.6/99.7
912705.04
材料费
(4555228+152672)CPI
103.6/99.7
4896216.00
机械费
(658771+23693)PPI
105.4/102.4
702937.92
(2)其他直接费
(1)*费率
3.53%
229868.62
(3)直接费合计
(1)+
(2)
6741727.58
(4)综合费
(3)*费率
20.70%
1395537.61
(5)小计
(3)+(4)
8137265.19
(6)次材料差价
(3)*调价系数
-0.55%
-37079.50
(7)主材据实调价
-1001251.00
(8)税金
[(5)+(6)+(7)]*税率
3.43%
243493.46
(9)风险包干系数
[(5)+(6)+(7)+(8)]*费率
0.80%
58739.43
总计
(5)+(6)+(7)+(8)+(9)
7401167.57
b、安装费用(CPI=103.6/99.7=1.04)
给排水:
185438.48×1.04=192856.02元
采暖费:
228851.47×1.04=238005.53元
电气费:
194117×1.04=201881.68元
总费用:
192856.02+238005.53+201881.68=632743.23元
c、保管费9573×1.04=955.92元
d、配合费59466×1.04=61844.64元
e、退甲方材料费-944351.35×1.04=-982125.40元
综上所述综合楼总重置成本为:
7401167.57+632743.23+955.92+61844.64-982125.40=7114585.96元
2、求取建筑物成新率:
结构部分、装饰部分和水电设备部分折旧:
a、目测打分法
类别
名称
评定标准
标准分值
现场勘察情况
得分
结构
部分
基础
承载能力充分、无不均匀下沉
20
无下沉
16
承重结构
基本完好无损、无变形、无裂缝
25
无变形
22
非承重结构
基本完好、无倾斜、无裂缝
17
基本完好
13
屋面、屋架
基本完好平整、无裂缝、无漏水
20
无损坏
16
楼地面
基本平整牢固、无裂缝、地砖无松动
18
无损坏
16
合计
100
83
装饰
部分
外墙
瓷砖无脱落、无裂缝
30
完好、无损坏
28
内墙
墙面粉饰基本完好、无脱落
30
有所损坏
22
门窗
开关灵活,基本无损坏
25
基本完好
21
顶棚
较完整、无变形、下垂
15
基本完好
12
合计
100
83
设备部分
上下水
管道完好、畅通
50
基本完好
48
电力
线路完好、装置较好
50
基本完好
48
合计
100
96
综合成新率=结构部分得分×结构部分修正系数+装饰部分得分×装饰部分修正系数+设备部分得分×设备部分修正系数
根据各建筑结构对建筑物质量的影响程度,确定结构部分修正系数为0.8,装饰部分修正系数的修正系数为0.1,设备部分修正系数为0.1。
综合成新率=83%×0.8+83%×0.1+96%×0.1=84%
b、直线法(经调查教学楼使用年限为40年)
成新率=(法定使用年限-已使用年限)/法定使用年限
=(40-10)/40=75%
C、根据以上两种方法可得综合楼的成新率为(0.84+0.75)/2=79.5%
综上所述:
求取估价对象建筑物总评估价值
建筑物评估总价=重置成本总价×综合成新率
=7114585.96×79.5%=568095.84元
3、估价对象设备价值求取
采用重置成本法评估,按待估资产的现实重置成本扣除各项贬值来确定待估资产的价值
成本法计算公式
设备现值=重置成本×成新率
估价对象设备描述:
(一)、估价对象所安装的教学设备共十五大类:
(1)、为教学用多媒体设备,显示屏幕为投影,配有音箱
(2)、为教学语音设备,液晶显示器,配有耳机。
(3)、为学生用微型机
(4)、录相及音响
(5)、卡拉OK
(6)、水泥实验设备(达标)
(7)、玻璃实验设备(达标)
(8)、陶瓷实验设备(达标)
(9)、新型材料试验设备(达标)
(10)、NIT网设备
(11)、建筑与形象设计设备
(12)、模拟实验设备
(13)、空调
(14)、每间教室内均配有桌椅
(15)、板擦、粉笔、拖布等
(二)、设备现值的确定
1、据市场上同类设备产品价格调查估价对象的多媒体教学设备,已安装使用10年,设备单价已有所变化,并且设备有所更新,根据现有设备使用情况及其市场价格计算设备现值如下:
编号
设备名称
数量
重置单价
(元/套)
成新率
评估总价(元)
1
多媒体
14套
6500
75%
68250
2
语音设备
2(50座)
53000
75%
79500
1(100座)
120000
98%
117600
3
微型机
680台
3800
75%
1938000
学生处办公室27台
4300
80%
92880
4
录相及音箱
各一套
105000
75%
78750
5
卡拉OK
1套
28000
75%
21000
6
水泥设备
1套
750000
75%
562500
2011新增一套
1000000
100%
1000000
7
玻璃实验设备
1套(达标)
750000
75%
562500
8
陶瓷实验设备
1套(达标)
360000
75%
270000
9
新型材料试验设备
1套(达标)
558000
75%
418500
10
NIT网设备
1套
74600
79.5%
59307
11
建筑与形象设计设备
6套
62500
79%
296250
12
模拟实验设备
469000
79%
370510
13
空调
分体式10
3000
70%
21000
柜式10
5600
70%
39200
14
桌椅
阶梯63*3套
180
75%
25515
大教室28*17套
250
75%
89250
小教室40*16套
120
75%
57600
语音室150凳
50
80%
6000
办公室27套桌椅
300
78%
6318
15
板擦、粉笔、拖布、等
5740
合计
6186170
(三)、估价对象总价的求取:
评估项目
评估总价
建筑物
568095.84
设备
6186170
合计
总价
6753266元
(二)收益法
1、房屋年收益,根据学校教务网教室使用情况资料可得,一学期综合楼共6330节课,用平均法算得每教室可容61人(大中小教室取平均数),一学期共18周,僶周12节课,每学期学费2500元。
则房屋年收益为:
6330×(2500÷18÷12)×61×2=8935048.2元
2、综合楼总费用
A管理费(人工:
清洁工两人,750元每人每月;门卫两人,800元每人每月)
清洁工750×2×12=18000元
门卫800×2×12=19200元
B水费(每吨3.68元,每天用水量10吨)
10×365×3.68=13432元
C教师工资(每月3000元,每周10节课,每节课75元)
75×6330×2=949500元
D取暖费(学校每年用煤7000吨,宿舍+教学楼+热水房共9间,煤价816元每吨)
7000÷9×816=634668.48元
E年维修费(根据其他学校评估报告可得房屋维修2%,设备维修3%)
房屋维修:
7400850.65×2%=148017.01元
设备维修:
10296283×3%=308888.49元
F折旧
设备折旧:
(多媒体折旧10%,计算机折旧12%,其他设备10%,桌椅8%,因此综合折旧为10%)10296283×10%=1029628.3元
房屋折旧:
(教学用房使用年限为40年)7400850.65÷40=185021.26元
G电费
①电脑用电(共电脑680台,每天开机10小时,每3小时1度电,一年9个月,每度电0.52元)680×10÷3×9×30×0.52=318240.47元
②照明用电(小教室每月用电30度,大教室与阶梯每月用电40度,共9个月)(30×16+40×20)×0.52×9=5986.8元
③办公用电(办公室每月用电30度,学生处共27间办公室)30×9×0.52×27=3790.8元
以上所得电费总额为①+②+③=328018.07元
H粉笔、板擦、拖布等费用
①粉笔:
白色0.5元每盒,彩色1元每盒,小教室每月用10盒,大教室与阶梯每月用5盒,每教室每月5盒彩笔,共9个月
(0.5×10×16+5×16×1+0.5×5×20+5×20×1)×9=2790元
②板擦:
每月1个,每个2元,共9个月,36个教室
2×1×36×9=648元
③扫帚每学期2个,每把5元;拖布每学期1个,每个12元;簸箕每学期1个,每个10元;共36间教室
2×5×36+12×36+10×36=2304元
J功能性贬值(东西两室外楼梯每层面积3.3*(10.2-1.8)㎡共2层;室内楼梯每层面积3*5㎡,西侧闲置4层,东侧闲置3层;后厅面积8.4*7.8㎡)
总闲置面积为3.3*(10.2-1.8)*2*2+3*5*(4+3)+8.4*7.8=281.4㎡
总建筑面积为7629.75,总结算造价为7400850.65元,因此功能性贬值费用为7400850.65÷7629.75×281.4÷40=6823.88元
综上所述:
总费用为A+B+C+…+J
=18000+19200+13432+949500+634668.48+148017.01+308888.49+1029628.3+185021.26+328018.07+2790+648+2304+6823.88=3646939.49元
3、净收益=总收益-总费用=8935048.2-3646939.49=5288108.71元
4、秦皇岛的还原利率为7%
计算公式:
V=a/r[1-1/(1+r)^n]
=5288108.71/7%[1-1/(1+7%)^30]=65617874.65(元)
因此,收益价格=65617874.65(元)
(三)、最后评估结果:
收益价格*30%+成本价格*70%=65617874.65*30%+6753266*70%=24412648.6元(24412649)
七、估价结果确定
根据估价对象的特点,结合秦皇岛房产市场,可确定估价对象的总价格为24412649元,人民币大写:
贰仟肆佰肆拾壹万贰仟陆佰肆拾玖元整。
八、附件
一、综合楼图片
二、综合楼平面图
三、收益法设备原值表
四、结算审查汇总表
五、造价汇总表
附件一
东侧室外楼梯
西面室外楼梯
学生处侧楼门
后厅
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