肥城市房地产市场调研报告.docx
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肥城市房地产市场调研报告.docx
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肥城市房地产市场调研报告
肥城市的房地产市场调研报告
一、房地产宏观经济环境分析
1.1肥城概况
肥城为全国明星市、综合实力百强县,是我国重要的煤炭城市。
肥城地处山东中部、泰山西麓。
1992年撤县建市,总面积1277.3平方公里,辖14个乡镇、办事处,1个省级高新技术开发区,607个村(居)民委员会,总人口96.3万人。
肥城历史悠久,也是革命老区。
西周时肥族人散居于此,古称肥子国,肥城因此而得名。
西汉初设置肥城县,至今已有2200多年的历史。
肥城有着丰富的历史文化,古称“君子之邑”,是史圣左丘明的家乡,商圣范蠡最后的定居之地。
在近代也有着光荣的革命历史,著名的泰西抗日武装起义和罗荣桓、陈光指挥的陆房战斗就发生在肥城。
肥城资源特产丰富,肥城桃是独有的宝贵资源,被国家命名为“中国佛桃之乡”,栽培总面积超过10万亩,被列为“大世界吉尼斯之最”。
1.2肥城经济发展特点
肥城是全国和山东省重要的能源、建材基地。
境内主要资源有煤炭、岩盐、石膏、花岗岩、钾长石、优质石灰岩和丰富的地热资源,年产原煤600多万吨、水泥近200万吨、钢材100万吨,石横电厂装机总量126万千瓦。
改革开放以来,肥城各项事业都有了长足发展,党的建设、精神文明建设和民主法制建设水平不断提高,经济社会协调进步,成为全国县域经济基本竞争力百强县和山东省经济强县。
2005年,实现本市生产总值193亿元,地方财政收入8亿元,城镇居民人均可支配收入8980元,农民人均纯收入4523元。
完成规模以上工业销售收入252.2亿元,实现利税30亿元、利润14.4亿元。
民营经济增加值达到96.5亿元,实交税金8.9亿元。
金融机构各项存贷款余额分别达到107.2和82.9亿元,分别比年初增加14亿元和15.4亿元;储蓄存款余额77.8亿元,增加11.7亿元。
荣获全国婚育新风进万家活动示范市和全省农业产业化经营、发展民营经济、公路建设、创建文明城市工作先进市称号,被确定为全省循环经济、生态市建设试点和“省级园林城市”。
1.3肥城城市区域划分和城市规划
城市建设良好、总体规划布局合理,重点发展新城片区据《肥城市城市总体规划(1996—2010)》资料显示:
肥城市区为东起康王河支流东岸,西到肥梁路,南为泰临一级汽车专用路,北至老泰临公路,面积77.27平方公里。
市区为“一城一镇”布面,由新城(含老城驻地)王瓜店二个团组成,新城组团是全市的商业、金融和行政管理中心,由新城区和老城片区组成,重点发展新城片区,控制老城片区。
经过20余年建设发展,新城镇已初具规模,城市规划合理,市干道分为5横4纵(5横:
泰临路、市场路、新城路、龙山路、文化路;4纵:
金牛山大街、向阳路、长山街、泰西大街)。
行政、商贸、教育等各个功能区之间泾渭分明,如龙山路以肥城市政府、市委、公安局等行政机关为主,文化路以肥城一中、实验小学、体育场、新城中学等文化教育单位为主,作为肥城最繁华商业街的新城路则聚集了百货大楼、人民商厦、世家广场、开元商场、明珠商场等大型商业网点。
肥城城市基础设施发展迅速,建筑建设年月不久,整体风貌良好。
城市道路、绿化和供气、供热等30多项指标达到或超过了《山东省2010年城市现代化目标与指标体系》标准,是全国城市环境综合整治先进市和省级卫生城市。
城市重心东、西方向发展趋势明显,城市扩张速度较快自2002年以来,肥城加快向外扩展的步伐。
肥城市区中心的单位宿舍已经无法满足日益增长的居民住房需求,商品房项目逐渐开始走进肥城人民的住房消费视线。
在市区中心土地匮乏的情况下,一批居民小区、商品房项目在新城区周边逐渐形成气候,更加速了肥城城市扩展的速度和规模。
1.4肥城人民收入水平状况
非农业与农业人口均收入差异较为悬殊,社会消费较为活跃。
据有关资料显示:
2004年肥城全年职工平均工资8512元,农民人均纯收入3055元。
2005年肥城全年职工平均工资9382元,比2004年增长10.2%。
农民人均收入3239元,比2004年增长6%。
2005年社会消费品零售总额为34.29亿元,比2004年增长11.1%;集市贸易成交额有29.4亿元,比2004年增长10.3%。
政府职能部门、水电煤、金融保险、教育等行业职工收入较高;工业企业、建筑、零售、餐饮职工收入较低电力、煤气、自来水人均年收入17600元;房地产业人均年收入16783元;科学研究及综合技术人均年收入13289元;卫生、体育和社会保障人均年收入12535元;金融、保险人均年收入11188元;教育、文化、艺术人均年收入10569元此外,据市场调查了解,除以上单位外,国家机关、党政机关、企事业单位机关职工收入远高于肥城市平均工资水平。
经统计,肥城市高收入单位职工总人数为22239人,占全市单位从业人员的21%。
值得注意的是,与南方沿海城市不同,肥城市民营企业较少,在国民经济主要指标中并无明显数据。
而当地小型私营商业发达,一部分私营业主收入较高。
小结:
目前肥城的经济发展水平相对较低,人们的消费水平相对较弱,导致房地产市场产品的升级换代较慢,外来人口较少,肥城房地产消费主要以当地人口为主。
肥城非农业人口收入远高于农业人口,消费力强,高收入阶层集中在机关、企事业单位、水电煤以及部分个体私营工商业主。
二、房地产市场总体概况
2.1肥城房地产现状
肥城的房地产发展由于其起步较晚,目前发展水平较低,随着单位集资房及私人自建房供给的减少,住房消费理念的逐步觉醒,普通住宅的开发销售将迎来最好的发展时期。
未来3年中,肥城的房地产开发市场竞争将变得激烈。
目前已经开发和正在开发的项目并不多,由于肥城城市整体规划将大型生活居住区分布在城市中心区的四周,因而目前肥城新开发的项目主要分布在城市近郊区。
主要项目有:
东面的新城嘉园、景苑小区、世纪花园、盛源小区、贵和园;南面的文竹花园;西面的阳光舜花园、丰园小区、明桂花园;北面的龙祥家园等。
其中,城南已开发到南外环,在往南就到了南部山区,土地不足;城北是老城区,无新土地供应,且城市环境较差;西面和东面成为当前房地产发展的重点区域。
市场上商铺的地位将越来越高,政府将越来越重视商业的发展。
随着单位集资房及私人自建房供给的减少,住房消费理念的逐步觉醒,普通住宅的开发销售将迎来最好的发展时期。
未来3年中,肥城的房地产开发市场竞争将变得激烈。
2.2产品设计水平相对保守
在户型设计方面,有80%以上的楼盘还存在诸多因素,如客厅设计不朝阳、整体设计缺乏紧凑感、面积浪费严重等问题。
即使少数较好的楼盘,在户型设计上也较为保守,户型方方正正,缺乏新意。
在景观园林设计方面,也停留在较为初级阶段,表现为局部的绿地、树木等点的设计,缺乏轴、线的连接,缺乏整体布局的特征。
建筑风格单一,以简单的欧陆、现代风格为主,外立面色彩追风化明显,线条缺乏流畅。
在物业管理方面,物业管理服务较为浮浅,服务不到位。
2.3推广水平相对较低
售楼处的布置比较单一,缺乏应有的功能区域,其装修水平也与其物业定位水平不相匹配。
销售人员的素质相对不高,对项目的数据、理解较浅,缺乏对市场应有的了解与判断,在待人接物方面,缺乏礼节规范。
推广渠道的选择比较窄,仅仅维持在工地围档、DM单张、户外广告及告知性的报纸广告和电视广告,且广告设计水平相对较低,缺乏新意的形象设计,同质化严重。
2.4肥城住宅市场客户结构
目前有能力在肥城城区购房的客户主要有:
肥城市区居民,约占总购房客户的40%。
包括政府机关人员、事业单位中层以上领导、医生、律师、教师等专业技术人员、个体工商户、私营企业主、工薪阶层。
乡镇客户,约占总购房客户的20%。
包括个体工商户、私营企业主以及其他高收入阶层。
肥城各大矿区,约占总购房客户的30%。
包括矿区领导及工资较高的矿工。
2.5肥城房地产市场发展预测
肥城市目前待开发和已开盘的楼盘有10余个,其中已启动的10万平米以上的盘有4个,较高档楼盘有5个,中档楼盘3个,低档楼盘2余个。
肥城市目前房地产市场从总量来看处于供略过于求的状况,没有出现明显的楼盘过剩,但结构上存在不均衡,中高档楼盘向东城区移动,西城区中高档楼盘比例偏低,少数经济适用房受到大多数工薪阶层的欢迎。
从供应的户型结构上看,肥城中高档楼盘户型偏大(130㎡-200㎡),市场需求量大的80-110㎡的户型短缺。
肥城的房地产市场一直处于平稳的发展时期,受国家宏观调控的影响较小,但肥城房地产的价格受人均收入低的限制,价格上涨空间较小,且发展缓慢。
未来三年内,受肥城土地供应现状得限制,西城区将成为肥城主要的发展区域,其住宅和商铺的价格将呈现出走高的趋势。
小结:
目前肥城房地产市场整体还处于一个起步的上升阶段,具体表现在产品的规划、设计、推广还处在一个相对较低的层次,产品同质化明显,缺乏个性化的物业及突出的高档物业,但随着市场的发展及人们观念的不断更新,市场开始出现新的契机,各大房地产商纷纷借鉴外来的成功经验,提升产品设计水平,更新服务理念,2006年新开发的楼盘较以往的楼盘有了较大的进步。
东、西城区以其优越的自然环境吸引着年轻的一族及有车族,南城区以其成熟的市政配套尤其是学校资源吸引了大量的望子成龙、望女成凤的家长前来购买。
因此,能否准确地分析目标客户,把握客户需求的产品特征是项目在前期开发中的重中之重。
三市场需求调查与分析
本次调研我采取了问卷定量调查法与客户深度访谈调查法两种方式。
通过以上两种调查方法,对肥城房地产消费市场进行了全面的调查,并得到以下结论:
3.1潜在购房者的年龄及婚姻状况分布
统计数据显示:
(1)25岁以下占15%,这部分客户群比较年轻,大多为一次置业,对生活充满希望,但经济实力也相对较弱。
(2)26-40岁这个年龄段占65%,这部分客户有一定的经济基础,消费力度较强,不愿住在现有的老房子里,欲改善居住条件,提高生活质量。
(3)41-55岁的客户一般事业有成,有一定的储蓄,经济实力相对较强,大部分为二次置业,所购物业也为子女准备。
4.2受教育程度
从统计数据来看,初中以下文化程度的占23%,高中/中专占45%,大专及以上的占32%;
未来潜在消费群体中,具备中等及以上的受教育程度的客户占绝大多数。
未来打算购买住房的潜在消费群体具备中等及以上的受教育程度,他们比较容易接受新鲜事物和思维方式,置业消费观念比较理性,注重楼盘的综合品质,对小区的配套设施、物业管理及景观规划等要求会相对较高。
4.3购买者的职业
从统计数据来看,现在肥城城市各个行业对房地产的需求较为平均,以企业普通职工、事业单位职员、机关公务员及个体户较多,其分别代表低档、中档、高档住宅需求者。
4.4欲够买住房的户型几面积调查
统计数据显示:
有24%的被调查者选择了三室一厅的户型,有69%的被调查者选择了三室二厅的户型,其他户型的选择只占了7%。
有69%的被调者选择住房面积在91-120平米之间,有93%的被调查者选择了三室的功能型户型结构,说明在肥城最易被消费者接受的是91—120平米的三室功能型户型。
4.5住房类型调查
从房屋类型来看,传统的平层住房生活方便,深受肥城消费者欢迎,在调查中有57%的客户选择了平层住房。
但也有很多条件较为富裕、人口较多的家庭选择了复式住房,以及追求个性的年轻人选择了错层住房。
复式住房与错层住房分别占22%和13%
4.6购房目的的选择
统计数据显示:
购房目的为自住的比例占73%,为父母和孩子代买的分别占到6%和18%,投资购买的比例仅占到3%,属正常市场行为。
这些说明肥城目前的市场消费状况处于初级状态,居民买房子还普遍用于满足居住要求,进一步提高居住质量的层次。
购房目的中非投资购房的整体比例占到97%,也足以说明目前肥城市场存在真实的住房需求。
4.7肥城市现住房水平调查:
统计数据显示,目前肥城人民现有住房面积偏小,在90平米以下的占53%,其房屋类型主要以单位福利房及一次性付款为主,其分别占37%和30%。
其房屋购买较早,一般是2002年单位取消福利房以前购买的。
这部分人一般单位较好,收入相对稳定,且较高,很多人已不满足现居住条件,打算第二次购买住房加以改善现居住条件。
4.8能够买住房时间调查
统计数据显示,不确定购买时间的客户接近50%,说明国家对房地产的宏观调控政策或多或少的对购房者有一定的影响,潜在购房者持币待购现象明显。
同时未来3年内确定购买意向的消费者占53%,说明肥城当地的房地产市场需求旺盛,项目的入市正好迎合了市场的需求,具有广阔的市场开发前景。
4.9现肥城住房价格及走势调查
数据显示:
有59%的被调查者选择了现商品房价格有点高,但有41%的被调查者觉得未来住房价格仍然看涨。
说明肥城商品房价格基本正常,大部分人能够接受这个价格。
4.10能承受的住房总价款及付款方式调查
数据显示,肥城人民愿意采取的购房方式是一次性付款和分期付款,其分别占被调查者的%43和33%。
按揭贷款不被看好,其原因是,肥城房价相对偏低,其总房款一般在20万左右,对于较为富有的家庭能够接受这个总房价;肥城人民不愿按揭贷款的另一个原因是他们不愿意支付贷款的利息,既是采取按揭贷款其年限一般都在10年以内。
4.11家庭月可支配收入水平
统计数据表明:
家庭月可支配收入在1500元以上的占64%,相对于肥城当地的住宅价格来说,他们具备了按揭贷款的月还款能力,所以加强对按揭贷款付款方式的引导是销售工作中需要重视的。
同时家庭月可支配收入在1500元以下的占到36%,表明肥城当地购房者的有效购买能力有限,客观上制约了的肥城市住宅的价格水平。
4.12影响购买住房的因素调查
数据显示,被调查者对住宅小区的地理位置、环境、交通条件、物业管理以及房屋的价格和建筑质量比较关心。
这一切说明肥城消费者很理性,喜欢比较实在的东西,只有实实在在的好的住房,才能够真正打动客户,吸引客户前来购买。
4.13对车库、地下室的需求调查
数据显示:
被调查者需要车库的占62%,随着汽车价格的降低,私家车越来越多,对车库的需求也有所增加,但对地下室的需求量仍是很大,有94%的被调查者需要地下室。
4.14住房配套调查
通过调查发现,管道燃气、有线电视、宽带入户、电话、单元防盗门以及集中供暖是现肥城市住房的基本配套设施,消费者对这些基本配套设施较为认可,但随着消费者对住房安全要求的提高,可视对讲与智能监控等住房安全设施已慢慢被住房安全要求较高的人认可。
4.15物业管理需求调查
数据显示:
被调查者对物业管理的需求主要停留在维修、保洁、保安、以及绿化管理上,这些都是住宅物业管理的基本内容。
但在调查中发现,肥城的物业管理水平很低,就连这些最基本的物业管理内容做的都不到位,现欲购房者对物业管理水平非常关心,各个小区急需提高物业管理水平。
4.16采暖方式调查
通过调查发现,肥城市人民仍然喜欢传统的暖气片供暖方式,这种采暖方式占61%,他们认为这种采暖方式用了很多年了,很实用,就算坏了,维修起来也方便。
但仍有37%的人选择了地板供暖,这部分人思想比较超前,认为地板供暖受热面积大,不占地方。
4.18交房标准及装修费用调查
数据显示:
有62%的被调查者选择了简单装修。
有88%的人认为装修费用在3万以下。
其原因是:
大部分人认为住房装修费用在3万元以下,而精装修的价格一般超过这个数,消费者不能够接受。
部分人手头现金较少,不能一次性拿出这么多钱来缴纳装修费。
有些人认为羊毛出在羊身上,开发商采取精装修,只是为了多赚一部分钱而已。
三、市场供应分析
3.1市场现有供应量
通过市场调查发现,目前肥城市住宅销售以现房、准现房为主,呈现供求两旺的形式,除个别项目外,大部分项目销售情况良好。
据统计,目前在售的房产总面积接近100万㎡。
3.2在售楼盘户型与面积分析
在户型供应方面,肥城市住宅主要以三室一厅、三室两厅为主,是户型组合结构中的重要组成部分。
可见,发展商是充分考虑到了肥城住宅消费群体的居家需要的。
面积方面是从80-100多㎡的中小户型,和100~150㎡以上的中大户型的多种层次不等,也从某个角度反映出消费群体层次的多样性和消费能力的差别性。
整个肥城住宅市场中的主力户型面积大约在110~150㎡左右。
3.3在售楼盘销售价格分析
通过对肥城市住宅市场销售价格的调查发现,肥城房产的价格目前来说处于正常略高的价格范围,整体来看,肥城住宅平均价格在1350元平方米左右。
3.4在售楼盘配套设施调查分析
通过市场调查发现,新开的楼盘越来越重视社区配套设施的建设,因为良好的配套设施是一个商品住宅能够立足市场的必要条件。
大部分社区具备了水、电、天然气、电话、有线电视、宽带网外,有些还有了对讲系统等智能化生活配套设施。
老年人活动场所、娱乐场所也逐渐走进社区,但目前还没有真正开展起来,仅仅列入新社区的规划当中。
物业管理一直是广大业户比较关心的问题,肥城以往的物业管理服务较差,造成很多业户对物业管理失去信心,通过市场的反馈,开发商开始重视物业管理,真正意义上的物业管理服务也提上日程。
四结论
通过此次调研,我对肥城房地产市场有如下认识:
1、在国民经济发展迅速的大环境下,肥城房地产市场近几年来呈现出了供需两旺的良好发展势头。
2、肥城现正在销售的高档、中档、低档楼盘基本能使用不同档次的人群,市场发展基本正常,但总体水平较低,项目卖点基本停留在环境、景观、户型、开发商实力上,概念性卖点缺乏。
3、随着城市化进程的推进,肥城购房人群越来越多。
得益于经济的发展,居民住宅水平和质量大幅提高。
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