朝阳无限芳菁苑小区物业服务合同.docx

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朝阳无限芳菁苑小区物业服务合同

朝阳无限芳菁苑小区物业服务合同

（草稿）

第一章 总则

第一条 本合同当事人

委托方（以下简称甲方）

名称：

芳菁苑小区业主大会（授权代表：

北京市朝阳区甘露园芳菁苑业主委员会）

受委托方（以下简称乙方）：

名称：

北京市均豪物业管理有限责任公司

物业管理资质等级证书编号：

建1050209

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方续聘乙方为朝阳区芳菁苑小区提供物业管理服务，订立本合同。

第二条 物业管理区域基本情况

物业名称：

芳菁苑小区 （注：

以下朝阳无限小区亦即芳菁苑小区）

物业用途：

普通住宅

座落：

北京市朝阳区甘露园1号院

总建筑面积：

233040平方米，其中可收费面积201232.35平方米，包括：

居住170761.35平方米；幼儿园3450平方米；会所3021平方米；附属楼2000平方米；商场22000平方米（幼儿园、会所、附属楼、商场准确的建筑面积待确认）

委托管理的物业范围：

小区规划红线范围内的建筑物、构筑物、绿地、树木、道路、共用设备、设施、人工景观等。

委托服务的内容：

对上述范围内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第二章 物业服务标准

第三条本小区服务标准依照北京市《住宅物业服务等级规范（一级）》（试行）（2008年最新版下称《等级一级》执行（参见附件一）

第三章 物业服务费用

第五条 物业服务收费方式实行包干制，由乙方自负盈亏。

物业服务费用总额   （空）    元。

[A2]。

上述两项费用合并为1.82元/建筑平米.月，自2010年1月1日实行，由乙方向业主/交费义务人按年或半年收取，业主自由选择按年或半年交纳。

[A3]上述两项费用合并为2.02元/建筑平米.月，自2010年1月1日实行，由乙方向业主/交费义务人按年或半年收取，业主自由选择按年或半年交纳。

如商户及附属楼业主和物业公司就物业服务费另有约定的，以双方约定为准，但业委会活动经费保持不变。

物业费用收费所依据的面积数值，以房产证所标明的建筑面积为准；尚未取得房产证的，以购房合同中标明的建筑面积为准；对于法律判决的面积纠纷更改，以最新的法律判决为准；有收房实测数据的，以开发商已经出具的确认文件为准。

如国家能源、福利、行业内平均工资等相关费用有调整，上述费用是否调整及调整幅度由甲方与乙方协商确定。

３．物业服务支出包括以下部分：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修及保养费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化管理费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）物业服务标准所规定的其他服务项目支出。

4．乙方必须在每月的10日前将甲方委托其代收的当月应收业委会活动经费足额支付给甲方，无论乙方是否已经实际足额收取当月应收业委会活动经费。

甲、乙双方约定在每年的七月份对上一年度（前一年的七月到本年的六月）业委会活动经费的支付情况进行一次清算：

甲方退还乙方已经支付给甲方当年业委会活动经费超出实收部分；乙方支付给甲方业主以前未缴而上一年度补交的业委会活动经费。

第六条 其它费用

[A5]/建筑平方米.采暖季；非住宅按国家规定标准

执行。

2010-2-11年度住宅供暖费按下列标准执行：

如果2009-2010年供暖季入户测试达标率为

96%（含）以上，且无重大供暖事故发生，则供暖费按国家规定标准执行，否则供暖费标

准维持28元/建筑平方米.采暖季不变，非住宅按国家规定标准执行。

如供暖单位符合上述条件按国家规定标准收取2010-2011年度供暖费，供暖单位须在政府

规定的开始供暖时间前七天供暖，并在政府规定的停止供暖时间的七天后停止供暖。

供暖费支出包括以下部分：

能源费、人工费、维修费、检测费、管理费、利润、税金并承担园区部分热水亏损。

由业主或交费义务人于每年11月15日前一次性将当年度供暖费交纳给乙方，如因乙方供暖服务问题不能达到北京市标准，乙方根据实际情况予以业主补偿。

供暖费收费所依据的面积数值，以房产证所标明的建筑面积为准；尚未取得房产证的，以购房合同中标明的建筑面积为准；对于法律判决的面积纠纷更改，以最新的法律判决为准；有收房实测数据的，以开发商已经出具的确认文件为准。

4、生活热水费标准：

13元/立方米；会所等经营用生活热水由乙方与经营单位另行约定。

生活热水费用由乙方直接向业主/交费义务人按月收取，此标准自2009年1月1日实行。

如国家能源费用有调整，上述费用是否调整及调整幅度由甲方与乙方协商确定。

5、甲方可以全部或部分委托（具体委托范围以甲方出具的授权书为准）乙方负责小区内公共区域、公用设备设施（不包括楼体，楼体广告经营及收益分配双方另行协商）的广告、公有部分出租（仅可以作库房使用，不得居住）的经营工作，乙方根据小区的《业主规约》的相关规定以及甲方的具体要求进行经营，所得收入的40%为乙方的劳务费。

其余60%归甲方所有。

第七条《北京市专项维修资金使用管理办法》（试行）执行，大、中修的标准依据京房[1994]第521号文的规定。

如有新的法律法规颁布，参照新的法律法规执行。

第八条 停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1、地下车库车位管理费为50元/车.月，并报北京市物价局进行审批备案，此标准自2009年1月1日实行。

2．地下车库管理、卫生、服务以及设备、设施的维护参见附件

3、小区内地上消防通道和绿地不允许停放车辆，对违规停放、阻碍或占用他人车位的车辆乙方有权采取包括但不限于移动、锁车等不违法措施，由此造成的费用和损失由车主自行承担。

4、业主委员会对乙方实施的车辆管理、维护小区秩序提供必要的支持。

第九条住宅改变使用性质用于从事经营、商用活动场所的，物业服务费按住宅物业服务收费标准双倍收取。

第十条 乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务按双方约定进行，业主自购部件因产品质量出现问题自行解决。

特约服务的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其它特约服务的收费内容及价格（《特约小修服务收费目录》）应在物业管理区域内公示，并报业委会备案，乙方提供服务时应严格按照公示价格执行，收费时应有正规财务手续，如三联发票或收据，并将其中一联交业主留存备查。

乙方应备有该类服务的常用工具。

非乙方提供的服务内容不受本款约束。

第十一条 物业公司在对共用设备设施进行维修、保养、修复等作业涉及到业主自用区域时，业主应积极配合。

如这种必须的配合给业主日常生活带来很大影响或给业主的财产带来损失的，物业公司应考虑对业主适度补偿（因业主自己行为导致妨碍公用设备设施维护保养而需要修复的除外）；因不配合导致共用设备设施及相邻人损失的，由相关业主负责赔偿；业主室内自用部位、设施出现问题须及时修复，因修复不及时导致共用设备设施及相邻人损失的，业主自行承担责任。

第四章 双方权利义务

第十二条 甲方权利义务

1．审定乙方制定的物业管理、物业服务工作计划；

2．检查监督乙方物业服务工作的实施情况；

3．向全体业主通报乙方的违约行为，依据本合同及相关规定对乙方违约行为作出处理；

4．按照法规政策的规定及业主大会的决定管理、使用共用部位共用设施设备专项维修资金；

5.当业主和使用人无正当理由不按规定交纳物业服务费时，甲方为乙方催缴提供协助和支持；

6．为乙方作好物业管理区域内的物业管理工作提供必要支持；

7．未尽条款，按照合法、合情、合理原则，公开、公平、公正的方式协商解决；

第十三条 甲方的业主委员会作为执行机构，在业主大会闭会期间，根据业主大会的授权代表业主大会行使基于本合同拥有的权利，履行本合同约定的义务（按照法规政策的规定必须由业主大会决议的除外）；

第十四条 乙方权利义务

1．根据本合同及有关法律、法规及规范性文件等的约定，在本物业区域内提供符合要求的物业管理服务；

2．有权要求业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；

3．向业主和物业使用人收取物业服务费；

4．对业主和物业使用人违反《业主规约》和物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取规劝、制止、批评、警告、按照物业管理制度处理、提起民事诉讼等措施；

5．对小区内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。

６．选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方，乙方应将受托的公司营业执照资质材料以及公司情况的复印件提交给甲方备案。

７．每年度向甲方报告物业管理服务实施情况；

8．本合同终止时，乙方协助甲方做好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物业公司所管理的小区全部档案资料、专项维修资金、业主权益帐目资料及款项、购买的固定资产及其它属于业主权益的物件、设施、款项；甲方协助乙方清收各项整体费用。

9．双方友好协商，及时改进工作。

并配合完成其他有关的小区管理工作。

第五章 合同期限

第十五条（简称一个合同期）；自  2009年 7 月 1 日起至 2011  年  6月 30 日止。

第六章 合同解除和终止的约定

第十六条 本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。

第十七条 本合同期满前三个月，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见书面通知乙方，视为此合同自动顺延一年。

第十八条 无论本合同是否到期，如业主大会决定解聘乙方，则本合同自业主大会做出解聘决定之日起终止。

第十九条 本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主（或交费义务人）也应继续按本合同的约定交纳相应的物业服务费用。

第二十条未尽事宜，双方本着公开公平公正、合法合情合理的方式协商解决。

第七章 违约责任

第二十一条 因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同。

第二十二条《等级一级》以及《补充条款》的约定提供服务，业主或交费义务人有权要求乙方减少物业费。

第二十三条。

第二十四条 业主无正当理由逾期交纳物业服务费的，催费期以半年为限，乙方可以从催缴期满之日起每日按应缴费用的万分之三加收违约金。

第二十五条 乙方未按本合同第五条第四款规定的期限支付甲方业委会活动经费的，甲方有权自逾期之日起每日按所欠费用的万分之三加收违约金。

第二十六条 乙方无正当理由提前解除合同的，应向甲方支付违约金，其金额为三个月的物业管理服务费；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第二十七条 乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业管理年度费用万分之五的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第八章

第二十八条乙方在充分履行合同职责的前提下，因不可抗力导致的人身财产损失的，乙方不承担任何法律责任。

第二十九条 乙方在管理服务中，预知设备设施将出现问题或造成损失且不属于乙方物业服务费用支付范围的，乙方向甲方或相关单位提出建议未被采纳，乙方不承担任何法律责任，但乙方未及时采取避免损失发生的适当措施的除外。

第三十条为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，如果险情是由自然原因引起，乙方采取的措施又无不当，则乙方不承担经济赔偿和法律责任。

第九章 附则

第三十一条 本合同正本连同附件一、附件二，一式三份，甲乙双方各执一份，上级主管一份，具同等法律效力。

第三十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意向合同履行地的人民法院起诉。

第三十三条 本合同自2009 年 7 月1 日起生效。

第三十四条 本合同下述四个附件为本合同不可分割的组成部分：

甲方签章                                  乙方签章

南京市吉庆家园住宅小区物业服务合同（草案）

甲方：

南京市吉庆家园住宅小区业主委员会

乙方：

根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市物业管理办法》和、法规、规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对吉庆家园住宅小区提供物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况

1、 物业名称：

南京市吉庆家园住宅小区

物业类型：

综合住宅小区（含多层、小高层、别墅等等）

座落地址：

南京市应天大街99号

占地面积：

建筑面积：

2、 物业管理区域

物业构成明细（见附件一），物业规划平面图（见附件二）

第二章服务内容与质量

条二条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：

1、 物业共用部位的维修养护（物业共用部位明细见附件三）

2、 物业共用设施设备的日常运行的维修养护（物业共用设施设备明细见附件四）

3、 物业共用部位和相关场地清洁卫生服务

4、 公共绿地的养护服务

5、 车辆停放管理服务

6、 公共秩序维护，安全防范，消防等事项的协助管理

7、 装饰装修管理服务

8、 物业档案资料管理

9、 物业共用部位的收益管理

第三条在物业管理区域内，乙方接受业主委托的其他特殊性服务，有

1、 家政保洁

2、 零星维修

第四条乙方提供的物业管理服务质量应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件五）

第五条甲方按规定无偿提供产权的投入使用的物业管理用房（不含设备用房），物业管理用房属全体业主共用，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

物业管理用房建筑面积_______平方米，其中，办公用房_____（物业管理用房平面图见附件六）

第三章服务费用

第六条本物业管理区域物业收费实行包干制的方式

1、 物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下

多层住宅：

0.5元/月．平方米

小高层住宅：

0.65元/月．平方米

别墅：

0.8元/月．平方米

办公用房：

1.0元/月．平方米

商业用房：

1.0元/月．平方米

（实施普通住宅物业等级收费，其物业服务标准及收费标准见附件七）

2、物业服务费用主要用于以下开支

（1）管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等

（2）物业共用部位，共用设施设备的日常维护保养费用

（3）物业管理区域清洁卫生费用

（4）物业管理区域绿化养护费用

（5）物业管理区域维护费用

（6）物业管理企业对本小区分摊的办公费用

（7）物业管理企业固定资产对本小区分摊以折旧费用

（8）物业共用部位，共用设施设备及公众责任保险费用

（9）法定税费

（10）物业管理企业的法定规定的合理利润

3、包干制服务费不含下列费用

（1）物业共用部位，共用设施设备中修，大修和更新、改造费用

（2）代收代交的公共能耗费（排水，排污等费用）

（3）停车费、停车管理服务费

4、乙方按照包干制收取物业服务费用后，无论盈亏都自行承担。

第七条物业服务费用的交纳

1、购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交分摊公共能耗费

2、物业服务费用按每季度交纳，业主应履行交纳义务

第八条乙方应于自然年度的每半年向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况。

第九条公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊

1、物业公共区域能耗费由全体业主按套内建筑面积分摊

2、单元楼道内公共照明电费由单元内业主按套内建筑面积分摊

3、电梯运行收费内有楼层内2层以上业主按以下方案之一收费

（2）

1按楼层层数收费

2按套内面积收费

3每户均摊

第四章物业的经营与管理

第十条停车场服务内容及标准如下：

1、 停车场共用车位和共用部位的维修养护，要求正常使用

2、停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护、管理、要求运行正常，维修养护及时

3、停车场的公共环境清洁卫生，要求干净，整洁，及时清除积水，杂物等

4、车辆出入的指引、疏导，要求车辆进出，停放有序，定时巡视检查。

第十一条停车场服务收费分摊争取以下方法

1、停车场属于全体业主共有，车位使用人应按露天机动车车位100元/个．月，车库机动车车位150元/个．月标准向乙方交纳停车管理服务费

2、停车场车位所有权或使用权由业主向开发商、建造商购买或租用的，车位使用人应按机动车50元/个．月的标准向乙方交纳停车管理服务费。

第十二条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务合同，明确车辆基本情况，双方的权利义务，收费价格，管理责任，管理期限以及违约责任等内容。

车位使用人对车辆有管理要求的，应当另行与乙方车辆保管合同。

第十三条逢春苑13栋（会所）的管理

由该所有人委托乙方经营管理，所得收入在确定所有人身份后，扣除乙方相关经营支出成本后，剩余费用50%补贴物业服务费用，50%归所有人。

第十四条乙方在本小区区域内收取的车位管理费（含机动车，非机动车）、灯箱广告费、场地使用费、小区共有公共房屋出租等收入扣除乙方相关经营支出成本后，剩余费用50%补贴物业服务费用，50%归甲方所有用于专项维修资金和指定用处。

第五章物业的承接验收

第十五条甲方、乙方对本合同附件三、附件四的规定的物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签订物业承接验收确认书（附件八）

第十六条甲方、乙方应移交下列资料

1、竣工总平面、体建筑，结构，设备竣工图，配套设施，地下管道工程竣工图等竣工验收资料

2、共用设施设备的安装，使用和维护保养等资料

3、物业质量保修文件和物业使用证明文件

4、业主清册（包括业主姓名，联系地址和电话，房屋建筑面积，交付时间等）

5、其他相关物业管理的资料

第六章相关责任

第十七条甲方的责任

法律、法规、规章规定的由甲方承担的责任

第十八条乙方的责任

1、要聘请有岗位资格的人员履行本合同，负责对全体业主提供物业理服务。

经业主反映，业委会正式向乙方提出更换相关乙方人员，乙方应更换。

2、根据有关法律、法规规定和本合同的约定，向业主，物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式处理拖欠物业服务费的问题。

物业服务费的季收缴率应大于80％。

3、及时向全体业主通行本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主、物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督

4、督促业主，物业使用人遵守《业主公约》和物业共用部位，共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度

5、采取规劝，制止，报告等必要措施，制止业主、物业使用人违反《业主公约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为

6、结合本物业的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划，年度维修养护计划，年度费用预算和决算报告

7、自本合同终止时起十月内，向甲方移交物业管理区域，资料和财务，不得以合同纠纷等理由拒绝移交

8、法律、法规、规章规定的由乙方承担的其他责任。

第七章违约责任

第十九条乙方违反本合同的约定，擅自超标准收取物业服务费用的，乙方应双倍返还超额部分的服务费用。

第二十条乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金。

第二十一条以下情况乙方不承担责任

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的。

2、乙方已履行本合同约定维修责任，但因物业本身因有瑕疵造成损失的。

3、因维修，养护物业共用部位，共用设施设备，且事先已告知业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视与其他共用设施设备运行障碍造成损失的

5、因业主、物业使用人未及时缴纳供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的

6、业主、物业使用人违反《业主公约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为，虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门汇报等措施后，仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响。

第八章其他事项

第二十二条本合同中有关词语的含义

1、业主：

指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人（含商品房预焦点登记的权利人）。

2、物业使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。

3、物业，是指房屋及其附属设施设备的相关场地。

4、共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础，承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外楼面，门厅，楼梯间，走廊通道等。

5、共用设施设备，是指物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的上下水管道，落水管，水箱，加压水泵，电梯，天线，供电线路，共用照明，消防设施，绿地，道路，沟渠，池井，公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

6、公共区域，是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主，物业使用人共同使用的区域以及整幢房屋外，物业管理区域内，由全体业主，物业使用人共同使用的区域。

7、专有部分，是指在构造及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部分。

第二十三条本合同期限，2007年4月1日至2010年3月31日。

本合同期限内2007年4月到2007年12月31日为甲方对乙方约定的平稳过渡期。

在合同考察期内，小区的物业服务收费暂执行标准多层0.5元/平米，小高层0.5元/平米，别墅0.5元/平米不变，平稳过渡期结束后若继续执行本合同，对各物业形态的物业收费标准执行本合同第六条标准。

第二十四条本合同终止时，乙方应将物业管理用房，物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。

第二十五条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同同等法律效力

第二十六条本合同相关事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

第二十七条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，双方可依法调解或向人民法院提起诉讼。

第二十八条本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份。

甲方________________________      乙方________________________

年  月  日                               年  月  日

风华园物业服务合同

第一章    总 则

第一条本合同当事人

甲方：

徐州市风华园业主委员会地址：

徐州市风华园      

     联系电话：

82157050            代表