房地产价格策略.docx
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房地产价格策略
价格策略
一、价格定位策略
价格定位:
采用产品分解定价策略,即针对项目不同的产品形式,比较市场同类产品的价格,得出项目各种不同产品的价格,最终合成项目整体价格。
1、产品分类(不含复式)
共分为六大类别:
Ⅰ~Ⅴ
类别
面积区间(㎡)
户型
面积小计(㎡)
面积比
Ⅰ
85
二房二厅一卫
9,288.00
7%
Ⅱ
115~120
三房二厅二卫
19,548.00
14%
Ⅲ
138~156
三房二厅二卫+工
30,984.00
22%
Ⅳ
158~178
三房二厅二卫+多功能+入户花园
43,168.00
30%
Ⅴ
232
四房二厅三卫+工
39,144.00
28%
合计
142,132.00
100%
2、不同类型产品价格比较:
针对不同比较项目中分解出来的不同产品
比较项目
户型
面积(㎡)
楼层
价格(元/㎡)
黄埔雅苑二期
二房二厅
82
10F
9100
黄埔雅苑二期
三房二厅
127
13F
9300
世纪村二期
四房二厅(带花园)
153
13F
8820
碧海云天
四房二厅
168
15F
9080
天鹅堡
三房二厅
220
16F
8500
3、不同类型产品均价形成
不同产品比较价格:
比较项目
户型
面积(㎡)
楼层
价格(元/㎡)
比较价格(元/㎡)
黄埔雅苑二期
二房二厅
82
10F
9100
8436
黄埔雅苑二期
三房二厅
127
13F
9300
8621
世纪村二期
四房二厅(带花园)
153
13F
8820
9173
碧海云天
四房二厅
168
15F
9080
9198
天鹅堡
三房二厅
220
16F
8500
9299
注:
项目不同类型产品价格比较表详见附件。
本项目不同产品对应的价格及项目核心均价
面积区间(㎡)
户型
面积小计(㎡)
面积比
比较价格(元/㎡)
85
二房二厅一卫
9,288.00
7%
8436
115~120
三房二厅二卫
19,548.00
14%
8621
138~156
三房二厅二卫+工
30,984.00
22%
9173
158~178
三房二厅二卫+多功能+入户花园
43,168.00
30%
9198
232
四房二厅三卫+工
39,144.00
28%
9299
合计
142,132.00
100%
项目核心均价=9091
项目核心均价=9091元/㎡
注:
本项目产品的均好性较强
5、楼层差与朝向差
(1)楼层差:
采用“纺锤形”布置,即“高层与低层两端小,中间楼层大”
首先从销售角度来划分楼层差,以10楼以下单位作为初始启动单位,起始价格设置可较低,楼层调差可相对幅度减小,在销售过程中的优惠以这部分单位为主,如特价单位等,这样可以迅速启动销售过程,并且使启动单位控制在低楼层,8-20层的单位作为发展商基本利润的保障,层差距离可以相应拉大,以保证均价水准,而20层以上的单位总价高,作为发展商利润的回报点。
应刺激高楼层单位的购买,层差应小幅调整,避免顶层单位出现特别高的价格,这样不至于和竞争楼盘形成太大差距,引起高层房号滞留;
其次,具体的楼层调差主要是由不同楼层的房号总体素质和周边因素的情况决定的,由于项目还处于基础阶段,楼层差主要依据总平图及周边项目的楼层差(大部分层差集中在70~200元/㎡)。
本项目3~8层的层差控制在70元(楼层差引起的总价差控制在1~1.8万元),9~20层的层差控制在100元(楼层差引起的总价差控制在1.2~2.3万元),21层以上楼层层差控制在80元。
(2)朝向差
同一楼层的房号由于朝向的不同和户型的差异,在采光、景观、遮挡、通风等方面都有不同的状况,这致使同一楼层单位单价有很大的差异,我们对不同单位在各影响因素方面打分,然后用分值乘以每分调差值,即得到单位调差的具体数值。
参照竞争楼盘的朝向差集中在300-800元之间,由于本项目大部分单位都为正南、东南、西南向,本项目的最大层差设置在600元。
二、价格的竞争力
1、项目推广早期的入市价格竞争力
2、项目常规产品在整个推广时期的价格竞争力
3、项目低层价格的竞争力
4、项目高端产品(232㎡)的价值空间
不同单价区间的户型数量分布
单价区间(元/㎡)
7500~8000
8000~8500
8500~9000
9000~9500
9500~10000
10000~10500
10500~11000
户型分类
Ⅰ:
85㎡
32
20
20
28
Ⅱ:
115~120㎡
39
30
30
36
19
Ⅲ:
138~156㎡
4
48
40
40
50
30
Ⅳ:
158~178
55
50
50
60
43
Ⅴ:
232㎡
34
30
30
36
36
2
合计
75
187
170
184
165
109
2
不同总价区间户型分布
总价区间(万元)
60~70
70~80
80~90
90~100
100~110
110~120
120~130
130~140
140~150
150~160
160~170
170~180
180~190
190~200
200~210
210~220
220~230
230~240
240~250
户型分类
Ⅰ:
85㎡
44
52
4
Ⅱ:
115~120㎡
9
56
56
33
Ⅲ:
138~156㎡
2
36
44
68
28
30
4
Ⅳ:
158~178
5
42
62
68
55
18
8
Ⅴ:
232㎡
4
42
24
30
30
30
8
合计
44
52
13
56
58
69
49
110
90
98
59
18
12
42
24
30
30
30
8
三、价格的市场应变策略
1、内部认购期进行价格测试,把握市场反映,及时调整价格策
2、低开高走,以目标价格为核心,分阶段制定多套价格表,根据市场销售的反映情况及时调整
四、价格走势建议
总体价格:
按照“低开高走,阶段攀升”的价格走势,在推广初期以整体均价8800元/㎡均价入市,局部均价形成优势。
项目入市均价(一期价格:
8800元/㎡)
面积区间(㎡)
户型
面积小计(㎡)
面积比
比较价格(元/㎡)
85~88
二房二厅一卫
9,288.00
7%
8145
115~123
三房二厅二卫
19,548.00
14%
8330
138~154
三房二厅二卫+工
30,984.00
22%
8882
159~177
三房二厅二卫+多功能+入户花园
43,168.00
30%
8907
232
四房二厅三卫+工
39,144.00
28%
9008
合计
142,132.00
100%
项目入市均价=8800
第一套价格
第二套价格
第三套价格
整体均价
价格
8800
9091
9382
比例
15%
70%
15%
9091
五、销售价格表
(详见附件)
六、付款方式建议
一、最优惠折扣型90折——一次性付款
1、签署认购书付订金3万元(220以上大平面及复式6万);
2、签署认购书后7天内付总楼款的30%(含订金);
3、签署认购书后30天内,付总楼款的70%,并签署正式买卖合同。
二、标准按揭型94折——首期3成,7成最长30年按揭
1.签署认购书付订金3万元(220以上大平面及复式6万);
2.签署认购书后7天内付总楼款的30%(含订金),并签署正式买卖合同,同时提交办理7成按揭手续的有关资料;
3.接通知后办理银行按揭。
三、轻松首期型98折——首期2成,8成30年按揭
1、签署认购书付订金3万元(复式6万);
2、签署认购书后7天内付总楼款的20%(含订金),并签署正式买卖合同,同时提交办理8成30年手续的有关资料;
3、接通知后办理银行按揭;
出师表
两汉:
诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂,今天下三分,益州疲弊,此诚危急存亡之秋也。
然侍卫之臣不懈于内,忠志之士忘身于外者,盖追先帝之殊遇,欲报之于陛下也。
诚宜开张圣听,以光先帝遗德,恢弘志士之气,不宜妄自菲薄,引喻失义,以塞忠谏之路也。
宫中府中,俱为一体;陟罚臧否,不宜异同。
若有作奸犯科及为忠善者,宜付有司论其刑赏,以昭陛下平明之理;不宜偏私,使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等,此皆良实,志虑忠纯,是以先帝简拔以遗陛下:
愚以为宫中之事,事无大小,悉以咨之,然后施行,必能裨补阙漏,有所广益。
将军向宠,性行淑均,晓畅军事,试用于昔日,先帝称之曰“能”,是以众议举宠为督:
愚以为营中之事,悉以咨之,必能使行阵和睦,优劣得所。
亲贤臣,远小人,此先汉所以兴隆也;亲小人,远贤臣,此后汉所以倾颓也。
先帝在时,每与臣论此事,未尝不叹息痛恨于桓、灵也。
侍中、尚书、长史、参军,此悉贞良死节之臣,愿陛下亲之、信之,则汉室之隆,可计日而待也
。
臣本布衣,躬耕于南阳,苟全性命于乱世,不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙,猥自枉屈,三顾臣于草庐之中,咨臣以当世之事,由是感激,遂许先帝以驱驰。
后值倾覆,受任于败军之际,奉命于危难之间,尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎,故临崩寄臣以大事也。
受命以来,夙夜忧叹,恐托付不效,以伤先帝之明;故五月渡泸,深入不毛。
今南方已定,兵甲已足,当奖率三军,北定中原,庶竭驽钝,攘除奸凶,兴复汉室,还于旧都。
此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。
至于斟酌损益,进尽忠言,则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效,不效,则治臣之罪,以告先帝之灵。
若无兴德之言,则责攸之、祎、允等之慢,以彰其咎;陛下亦宜自谋,以咨诹善道,察纳雅言,深追先帝遗诏。
臣不胜受恩感激。
今当远离,临表涕零,不知所言。
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