从住房自有率看我国住房问题.docx
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从住房自有率看我国住房问题
本科毕业论文
题目:
从住房自有率看我国住房问题
指导教师:
王智波
学生姓名:
林坚华
学 号:
20090700005
院系:
经济与管理学院
专业:
经济学
毕业时间:
2013年6月30日
中文摘要
房价一直以来是老百姓茶余饭后讨论的话题,各方专家学者也就此纷纷提出自己对房价升跌调控的看法,其中便包括住房自有率这个概念和由这项数据延伸出来的一系列讨论。
本文通过阅读文献、观察数据,对我国长期以来的房地产业发展状况、出现的问题以及原因进行简单总结,并阐述对住房自有率的理解,认为官方上对此存在一定误解,而住房自有率也并非越高越好,保持合理的住房租赁比例,对于完善房地产市场,提高社会住房资源的配置效率和有效利用率,都是极其重要的。
关键词:
房地产业,住房自有率,住房市场
Abstract
Housingpriceisoftendiscussedbypeople,theexpertsandscholarshavealsoputforwardtheirviewsoftherealestate,whichincludesaseriesofdiscussionsofhomeownershiprate.Byreadingtheliteratureandobservingthedata,thearticlesummarizestherealestateofChina,analysistheproblemandreasonofthehighhousingprice,andintroduceshowhomeownershiprateexplainstheproblems.Homeownershiprateisnotthehigherthebetter,maintainingareasonableproportionofrentalhousingisimportanttoconsummatetherealestatemarket,improvetheefficiencyofresourceallocationandeffectiveutilizationofsocialhousing.
Keywords:
realestate,homeownershiprate,housingmarket
目录
1.导言-1-
1.1研究背景与意义-1-
1.1.1研究背景-1-
1.1.2研究意义-1-
1.2研究方法与步骤-2-
1.2.1研究方法-2-
1.2.2研究步骤-2-
1.3国内关于住房自有率的研究状况-2-
1.4小结-3-
2.我国房地产市场政策发展状况-3-
3.我国住房市场存在的问题及原因-3-
3.1房价收入比畸高-4-
3.2住房供给市场不合理-5-
4.住房自有率-6-
4.1住房自有率的定义-6-
4.2国内外对住房自有率的理解差异-6-
4.3国外住房自有化状况-7-
5.从住房自有率看我国住房市场-8-
6.结论及建议-9-
6.1规范政府行为,建设合理的住房结构-10-
6.2健全房地产市场法律制度-10-
6.3树立合理住房观念,提倡理性购房-10-
参考文献-12-
致谢-14-
1.导言
1.1研究背景与意义
1.1.1研究背景
“居者有其屋”是中华民族上千年的梦想,是否拥有自己的房产,这也渐渐成为衡量一个人是否成功的标准,以致于网络上曾有过“一房一妻制”的笑话。
这几年来,住房的矛盾越来越明显,几乎成为了民生第一大问题,从全国楼盘均价来看,中低产阶级劳动者们甚至在辛劳工作几十年后仍然难以承担起买房的重任。
纵观中国房地产行业的发展历程,1998年取消了福利分房制度,启用住房货币化分配政策,我国房地产业开始走向市场化,在这个过程当中,房地产业跌宕起伏,既扮演着中国支柱产业、拉动GDP一大能手的角色,又不时成为我国政府严厉调控、稳定房价的对象。
2013年2月20日召开的国务院常务会议出台“国五条”成为09年开始楼市调控以来的第五次调控升级,而我国三十余个城市在三月底陆续公布了地方版国五条细则,住房问题又被推上了风口浪尖。
这一看似复杂而矛盾的关系,以及期间曲折的演变过程,恰恰说明了此时此刻解决中国房地产业发展问题,缓解居民住房民生矛盾的必要性和紧急性,而本文将从住房自有率这个概念切入,来分析现今中国住房问题。
2012年8月5日,北京大学召开了中国家庭动态跟踪调查研讨会,并发布由北大中国社会科学调查中心完成的《中国民生发展报告2012》。
该报告称,全国家庭平均住房面积116.4平方米,人均住房面积36平方米,我国人口户均1.02套住房,且自有住房拥有率达89.68%,达世界第一。
2013年,华远地产股份有限公司董事长任志强在全联房地产商会REICO工作室2012年度报告会上称,中国的城镇家庭住房自有化率正出现下降,并认为这主要因为我国住房需求的增加拉低了住房自有率。
1.1.2研究意义
民生发展报告一出,网上便出现了一大片“被平均”、“拖后腿”的呼声,这反映出什么现象,又是什么原因造成的呢?
这个世界第一的数据,为什么会让中国老百姓一片哗然,怨气四溢呢?
对于报告中出现的自有住房拥有率,是对我国住房问题的一个新角度的阐释,本文将尝试对其进行解释,并深入研究这个数字背后的含义,以及其对房地产行业的影响,希望帮助大家通过住房自有率来正确认识住房市场,端正住房观念,正确对待住房问题,并探讨出符合我国国情和民情的合理的住房结构,从而对政府制定住房政策、促进开发商合理开发住房市场以及向人们宣传理性购房有一定的帮助。
1.2研究方法与步骤
1.2.1研究方法
本文采用文献法、描述性研究法(根据自己对国内外对住房自有率理解差异的理解,用自己的方法来解释不同计算方法下住房自有率的不同),以及数学方法(通过计算房价收入比来反映各层次收入家庭对高中低房价的承受能力)。
1.2.2研究步骤
1.3国内关于住房自有率的研究状况
国内关于住房自有率的研究文献有:
李宏瑾(2008)通过整理UNECE的住房自有率数据和世界银行经济发展指标数据库(WDI,2008),运用相关系数矩阵和多元回归方法,认为经济增长水平越高,劳动力流动性越高,城市人口占总人口的比重越高,人口密度越大,住房自有率就越低,而社会收入分配越公平,住房自有率就越高。
范亮亮、刘洪玉(2005)采用中国各省份2003年的截面数据,通过计量经济模型、F-检验、t-检验、异方差检验和多重共线性检验,对各变量进行显著性分析,发现影响我国城镇居民住房自有率主要有4个因素:
城镇化率、家庭规模、政府消费和人均实际可支配收入。
郑思齐、刘洪玉(2004)通过对北美、欧洲以及中国城市自有化率的数据进行分析,从户主年龄、婚姻状态、家庭流动性及家庭年收入等分类指标来研究住房自有率的变化规律,提出了优化住房消费结构的建议。
蔡兴发(2001)对若干个国家的住房自有化状况进行比较研究,并对其住房政策和住房金融进行分析总结,认为经济发达的国家通常保持着比较高的住房自有率
高鸿民(1994)主要研究了海外有关住房自有化的政策及构建自有住房的资金筹集途径,并描述了住宅抵押市场的详细流程,认为其在对推行住房自有化上有显著的效果。
1.4小结
总体来说,国内对于住房自有率的研究并不十分的全面和深入,对于住房自有率的高低和影响因素在学界中至今没有比较统一的说法,且对于住房自有率与住房价格之间的关系也没有一个较好的阐述,因此我将通过总结前人的研究成果,认真分析当中规律以期对我国住房市场有更深一步的理解。
2.我国房地产市场政策发展状况
由于我国国民经济得到快速稳健的增长、人们收入水平的提高、住房消费观念的转念及各种房改政策的提出,我国房地产市场得到了快速的发展。
这十几年来,我国房地产市场的价格可谓一路持续上涨,政府开始进行宏观调控,旨在稳定房价,调整住房市场的供应结构。
我国对房地产市场从1993年开始至今年共有约七次较重要的的宏观调控。
2003年,在出台的18号文件中首次明确指出“房地产业是国民经济的支柱产业”,房地产业成为政府既期望其能拉动经济增长的尖兵,又害怕房地产价格增长速度过快、投资增长过热的定时炸弹。
伴随房地产市场蓬勃发展的大量潜在问题也渐渐暴露出来。
从2005年到2007,政府的调控则以稳定房价为主,并由国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》,分别提出“国八条”和进一步细化的“新国八条”。
这期间,政府提出了发展经济适用房的方针,以期望能够缓解中等收入水平老百姓的住房问题。
2008年到2010年成为房地产市场调控的关键时期,随着金融危机对国内影响的扩大化,房地产市场成交量和房价均明显下降,甚至深圳业界还出现了“救市”的呼声,但由于政策再次的向“适度宽松”转变,导致房价再次复苏,快速上涨。
国家开始加大调控房地产力度,以致2010年4月发布的“国十条”被称作“史上最严厉的调控政策”。
2011年到2013年,政府从资金、交易等方面对房地产市场进行了进一步调控,一定程度上抑制了房地产投资和房价的快速上涨,进一步促进了房地产业的健康发展。
今年2月20日新出台的“国五条”在刚刚过去的三月底,已经由各个城市细化作地方版的“国五条”细则,受政策影响,我国多个城市的二手房交易量有了显著的降低。
3.我国住房市场存在的问题及原因
自改革开放以来,我国居民住房状况有了很大改善,全国城镇居民人均居住建筑面积已经从1978年的6.7平方米,提高到1998年的18.7平方米,2006年的27平方米,进而到2012年底的32.9平方米,这是一个巨大的历史性成就。
但这并不能说我国住房就不存在什么问题了,事实上,目前老百姓最关心的三大问题中,住房就是其中之一,而且越来越突出,而与我们最息息相关的我国住房问题主要有以下两点。
3.1房价收入比畸高
收入的增长跟不上房价的增长,是人们谈到住房时最苦闷的一个话题,也是人们买房难的关键原因。
下面用2011年中国统计年鉴和建设部的数据来计算房价收入比的情况。
首先计算出全国平均的高、中、低房价,然后与全国平均的各个收入阶层进行比较,最后得出房价收入比。
表1我国城市商品住房价格单位:
元
城市类别
主要城市
低价位
中价位
高价位
第一类
北京、上海、广州、深圳
15218
25079
38204
第二类
天津、杭州、重庆、大连
10832
13867
21238
第三类
成都、兰州、长沙
5122
8054
16983
全国
平均数
10390.67
15666.67
25475
数据来源:
根据2011年全国房产市场数据中心统计数据按高、中、低进行算术平均
以90平方米(人均30平方米的三口之家)为一套标准住房,那么高、中、低房价与城镇居民不同收入层次之间的排列组合,就可以反映出我国各层次收入的城镇居民对各种房价的承受能力。
表2高住房价格与各种等级家庭年收入之比
商品住房价格(元/套)
平均每户家庭年收入(元)
房价与家庭年收入的比例(倍)
最高收入户(10%)
2292750
163085.50
14.06
较高收入户(10%)
2292750
100783.81
22.75
中等偏上户(20%)
2292750
77587.32
29.55
中等收入户(20%)
2292750
60459.95
37.92
中等偏下户(20%)
2292750
47800.82
47.96
较低收入户(10%)
2292750
37604.10
60.97
最低收入户(10%)
2292750
25804.15
88.85
全国
2292750
68820.30
33.32
资料来源:
根据《中国统计年鉴》2011年卷计算
表3中住房价格与各种等级家庭年收入之比
商品住房价格(元/套)
平均每户家庭年收入(元)
房价与家庭年收入的比例(倍)
最高收入户(10%)
1410000.3
163085.50
8.65
较高收入户(10%)
1410000.3
100783.81
13.99
中等偏上户(20%)
1410000.3
77587.32
18.17
中等收入户(20%)
1410000.3
60459.95
23.32
中等偏下户(20%)
1410000.3
47800.82
29.50
较低收入户(10%)
1410000.3
37604.10
37.50
最低收入户(10%)
1410000.3
25804.15
54.64
全国
1410000.3
68820.30
20.49
资料来源:
根据《中国统计年鉴》2011年卷计算
表4低住房价格与各种等级家庭年收入之比
商品住房价格(元/套)
平均每户家庭年收入(元)
房价与家庭年收入的比例(倍)
最高收入户(10%)
935160.3
163085.50
5.73
较高收入户(10%)
935160.3
100783.81
9.28
中等偏上户(20%)
935160.3
77587.32
12.05
中等收入户(20%)
935160.3
60459.95
15.47
中等偏下户(20%)
935160.3
47800.82
19.56
较低收入户(10%)
935160.3
37604.10
24.87
最低收入户(10%)
935160.3
25804.15
36.24
全国
935160.3
68820.30
13.59
资料来源:
根据《中国统计年鉴》2011年卷计算
世界银行在衡量一个国家的住房消费水平是,一般认为房价收入比在3~6倍之间比较适当,低于3就会出现住房供不应求的局面,高于6就是超出了城镇居民的经济承受能力,只有在这个范围内,城镇居民才可能买得起住房。
从以上分组计算可知,如果按照国际通行房价收入比标准,只有最高收入户可以买的起低房价住房。
显然,这个结果有些夸大了房价与收入之间的不和谐,房价高而收入偏低是事实,但差距理应不至于如此之大。
影响房价收入比的变量包括:
房价的计算、收入的统计及住房标准的确定,考虑到我国统计房价时一般以新房价格为依据,忽略旧房价格,对收入的统计则忽略对隐性收入的统计,且社会普遍对人均30平方米的住房面积存在较大争议,因此对三个变量进行简单调整。
假设全国平均水平的中价位房价15666.67元下降20%作为旧房价格与新房价格加权平均的结果,即12533.34元;家庭年收入增加20%;平均住房面积由原来的90平方米降为70平方米。
那么调整过后的房价收入比如下表:
表5调整3个变量后房价收入比的变化情况
商品住房价格(元/套)
平均每户家庭年收入(元)
房价与家庭年收入的比例(倍)
最高收入户(10%)
877333.52
195702.59
4.48
较高收入户(10%)
877333.52
120940.57
7.25
中等偏上户(20%)
877333.52
93104.78
9.42
中等收入户(20%)
877333.52
72551.94
12.09
中等偏下户(20%)
877333.52
57360.98
15.29
较低收入户(10%)
877333.52
45124.92
19.44
最低收入户(10%)
877333.52
30964.98
28.33
全国
877333.52
82584.36
10.62
调整过后的房价收入比依然说明了我国住房价格过高和收入过低这个不可回避的事实,促进房价稳步回归,提高城镇居民收入水平仍是社会稳定发展的重要工作。
3.2住房供给市场不合理
早在1998年政府就已经提出了对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系,明确了廉租房的建设目标。
但是为何廉租房和经济适用房的推广屡屡遭到冷落,导致中央政策无法得到很好的落实呢?
原因如下。
对于廉租房来说,很多城市政府领导和管理机构并不重视,用于建设廉租房的资金严重缺乏,因为这基本上是一种毫无利润的公共性建设项目,需要地方政府的财政投资,导致廉租房建设规模过小。
对于经济适用房来说,同样存在供不应求的现象,首先部分经济适用房结构不合理,有的面积高达100~200平方米,违背了中低收入家庭的标准,其次很多经济适用房被高收入者以不正当的方法购买了,这也违背了经济适用房的初衷。
4.住房自有率
4.1住房自有率的定义
住房自有率是国际上考察居民居住条件的一个指标,它是以拥有所居住房产产权的家庭数量占全部样本数量之比来计算的,其计算公式为:
住房自有率=居住于自有产权的住房家庭户数÷全部住房家庭户数×100%
国际上的住房自有率所需数据来自于联合国欧洲经济委员会(UNECE)下设的房屋和土地管理委员会对欧洲和北美各国该指标的统计。
4.2国内外对住房自有率的理解差异
我国建设部在《房地产统计报表制度》中规定的住房自有率的计算方法却是指自有(私有)住宅的建筑面积占实有住宅建筑面积的比例,其计算公式为:
住房自有(私有)率=自有(私有)住宅建筑面积÷实有住宅建筑面积×100%
我国计算的指标实际上并非国际上通用的住房自有率,国内亦有许多学者将其称作住房私有率,它很难反映居民住房状况以及以家庭为单位的购房能力,理由大致有以下几点:
关于自有和私有的区别:
私有住房除了自住外,还可以用于出租以满足居民住房需求,住房私有只是说住宅的产权性质是私人所有,不是公共所有,丝毫不能说明实际居住其中的人是否拥有这套房子。
而住房自有指得是当前该住宅的居住者即是该幢住宅的拥有者,是相对租房而言的,这显然是两个不同的概念。
而且住房私有率一定是高于住房自有率的,私人所有的住房不一定是自有住房,但显然自有住房一定是私人所有的,私有住房可以是房主自住,也完全可以是他人租借居住的房子。
关于面积的计算误差:
以面积代替户数来计量住房自有率,不符合国际标准规范。
退一步讲,既然要计算实有住宅建筑的总面积,那么必须考虑这几年由于扩建与强拆等所带来的住房面积增减的影响。
这类实有面积的增减并非居民自身的因素,属于被动影响居民购房能力的因素,但却也毋庸置疑地影响了住房自有率,这显然难以作为政策参考标准。
我国的计算方法只能反映住房的私有化程度,而衡量和比较住房问题解决好坏以及公民居住福利的高低还是国际计算方法比较科学。
我们可以设几个数据来简单验证一下,假设现有1000户家庭,每套住房平均面积为100m2。
首先,处于最富有的前1%的家庭户均拥有4套住房,共40套,合计4000m2;接下来5%的家庭户均拥有3套住房,共150套,合计15000m2;再接下来20%的家庭户均拥有2套住房,共400套,合计40000m2;下面40%的家庭户均1套住房,共400套,合计40000m2;最后剩下34%的家庭没有自己的住房,而是采取租房的形式,假设30%的家庭租用私人住房,共300套,合计30000m2,最后剩余4%的家庭租用国家廉租房,共40套,合计30000m2。
那么我们来计算一下,根据国际惯用的计算公式,只根据户数计算,自有区分于租房:
住房自有率=1%+5%+20%+40%=66%
而按照我国的计算公式,按面积算,且居住在私人租房也包含在私有率当中,区分于公有:
住房私有率=
=96.99%
完全相同的住房市场,按照不同的计算方法,竟得出相差30%的结果,住房私有率显然要远远大于住房自有率,那么我国民生报告得出住房率89.68%,高达世界第一也不是毫无道理的了。
4.3国外住房自有化状况
由UNECE统计出来的数据显示,经济较发达的国家通常有着相对较低的住房自有率。
关于这个观点,有一些学者持相反的观点,阅读完他们的研究文献后我发现其原因主要在于所用数据比较陈旧(大多是30年前的数据),因此他们所研究的时期都是各个国家处于飞速发展的时期,住房自有率的提高主要是由经济发展和人们生活水平提高导致的。
从统计数据也可以看出,比起中国住房状况,以下这几个国家在住房自由化推广上确实有着我们应当借鉴的地方。
美国住房政策的主要目标是“让每户美国家庭都可以承受一套环境适宜的住房”,因此可以看出美国联邦政府将重心放在了中低收入阶层的家庭上,通过完善住宅抵押贷款市场,并通过住房补贴、住房券、税收减免等一系列优惠政策促进住房自有化和住房市场的稳定、健康发展。
此外,在一定时期内,一国的住房自有率也许会逐步提高(如下表中的美国),但这一部分的增长属于经济发展范围的增长,也是住房市场在稳定、正常范围内的增长。
表61970-1980美国住房自有化发展情况
年份
1970
1973
1976
1980
自有率(%)
39.9
44.7
47.9
52.5
(资料来源:
蔡兴发(2001)若干国家住房自有化比较研究)
日本成为唯一没有贫民窟的、社会上不存在所谓“无家可归”群体的发达国家,与其对廉租房、自建房和住宅金融支援的建设有着密切的关系。
与美国相似,日本政府的住宅政策目标也是解决中低收入家庭的住房问题。
瑞士和德国是住房自有率相对较低的两个国家,两国超过一半的人口是以租房为主。
作为发达国家,合理的房价收入比和相对完善的住房法律及市场制度为奠定房地长市场稳定健康的发展有着极大的贡献。
由此看来,国外合理的住房自有化,一定程度上归功与政府对中低收入阶层家庭在住房政策上的倾向,以及相对比较完善的住房市场制度。
那么从住房自有率的角度来看,我国住房市场又是什么景象呢?
5.从住房自有率看我国住房市场
事实上,世界上没有哪一个国家都能够做到房屋全部自有或者完全私有,20世纪70年代末,我国城市住房自有率仅在10%左右,有些城市甚至低于4%。
自80年代实施住房制度改革政策以来,城市住房自有率逐年迅速提高,并在2012年达到89.68%的水平。
而发达国家中住房自有率最高的美国才达到65.4%,为1997年以来的最低,英国仅有56%,欧洲的一些国家甚至只有30%~50%。
中国如此之高的住房自有率与中国人传统的住房消费习惯有关,人们总觉得只有拥有了房产住着才踏实,甚至找对象都要看看对方有没有房子。
因此原本代表着生活水平提高、拥有自己的房产权的高住房自有率,反而成为了人们刻意追求高自有率而忽略合理住房结构的不理性象征。
浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室等联合发布的《中国居住小康指数》报告以抽样调查的方式统计了总共40个城市的居民拥有住房率,其中包括4个一线城市(北上广深)、2个直辖市(重庆、天津)、26个省会城市(石家庄、南昌、南京等)和8个重点城市(青岛、珠海、厦门等)。
(注:
该调查共收到10308份有效问卷)
表7国内主要城市居民拥有住房率统计结果
1长沙省会城市90.1%
2哈尔滨省会城市89.1%
3贵阳省会城市86.0%
4南昌省会城市83.6%
5兰州省会城市83.3%
6沈阳省会城市83.3%
7郑州省会城市81.8%
8苏州重点城市81.6%
9
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