沙湖工业园说明.docx
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沙湖工业园说明
一、现状概况及分析
1.基本概况
(1)地理位置
规划区位于恩平市沙湖镇南部,东面及南面接壤开平,沿325国道展开,西至534县道,北临开阳高速,处在恩平市工业走廊的北端,交通方便,具有明显的地理区位优势。
(2)规划范围
现状规划区基本以林地以及耕地为主,以及正在开发的陶瓷厂等工业用地,但缺乏合理科学的规划,规划范围是由开阳高速、锦江河和534县道所围成的区域。
规划用地面积1110.68公顷。
域内有五个村委会的用地,分别是扁冲、南塘、成平、伍边以及南闸。
(3)自然条件及分析
工业城地处沙湖镇南部,东西长约7300米,南北长约5100米,区内大部分用地相对平坦,规划区东部与开平接壤处有一处山脉,地势较高。
区内用地海拔高度从8.0—189.5米不等,大部分用地高程在50米以下,最大高差180米左右。
2.土地利用现状
(1)由于本规划区内的用地分属于五个不同的村委会,土地利用和管辖方式与其他地区有所不同。
在现状用地分析中,按照国家及恩平市的有关技术标准,并结合村镇规划特点做出以下统计方法:
将本次规划区用地按城市建设区、非城市建设区、待定建设区分类统计。
①城市建设区包括已取得合法土地使用权的建设用地和其他现状建成区、划定非农建设用地,统计汇总原则依照常规技术规定按土地使用性质分类。
②非城市建设区包括农田保护用地、其他特殊用地、水域及水源保护用地等。
③待定建设区包括除农田保护用地以外的耕地、林地、园林、牧草地、弃置地和发展备用地等用地。
这类用地的统计便于全面掌握规划范围的土地资源。
在规划方案确定之后,这类土地的统计将根据其规划使用性质计入前两类用地之中。
(2)规划区现状土地利用汇总
①根据地籍资料和现场调查统计,规划区总用地面积:
1110.68公顷,其中城市建设区用地302.23公顷,占总用地的27.22%;待定建设区758.75公顷,占总用地的68.31%;非建设区49.70公顷,占总用地的4.47%。
②城市建设区现状土地利用汇总详见表一。
表一现状土地利用汇总表
用地代码
用地名称
用地面积(hm2)
占建设用地面积比例(%)
占总用地面积比例(%)
C
公共设施用地
7.00
2.45
0.63
其
中
C1
行政办公用地
0.74
0.26
0.07
C2
商业服务用地
6.26
2.19
0.56
M3
三类工业用地
233.65
81.66
21.04
W2
危险品仓库用地
3.33
0.17
0.30
S1
道路用地
31.47
11.00
2.83
U
市政公用设施用地
10.67
3.73
0.96
其
中
U1
供应设施用地
3.34
1.17
0.30
U6
殡葬设施用地
7.33
2.56
0.66
小计
建设用地面积
286.12
100.00
25.76
E
水域和其他用地
824.56
——
74.24
其
中
E1
水域
49.70
——
4.47
E2
耕地
178.37
——
16.06
E4
林地
579.25
——
52.15
E6
村镇建设用地
17.23
——
1.55
合计
总用地面积
1110.68
——
100.00
(3)现状土地利用按用地性质可分为公共设施用地(C)、三类工业用地(M3)、道路用地(S1)、市政公用设施用地(U)、水域和其他用地(E)等用地类型,其中以三类工业用地、耕地和林地为主。
总用地已达991.27公顷,占规划区总用地89.25%。
①村镇建设用地
规划范围内的村镇建设用地主要为村民住宅用地,集中分布在规划区西南面,但各村基本呈分散状态。
除六古头村、五福里和蛇口规模较大外,其他村庄都是零散几户。
村庄大多破旧混乱无序,无主次道路,绿地分散,环境欠佳;公共设施缺乏,荒地多,无统一管理;建筑密度过高,新旧村之间极不协调。
村镇建设用地17.23公顷,占总用地面积的1.55%。
②工业用地
规划区内现状工业用地缺少必要的绿化隔离带,厂区分散,新旧厂房并存,厂房层数1—3层为主。
由于部分厂区与村民住宅区相邻,厂房的生产噪音对周边的环境污染严重,影响周边居民的日常生活。
此外,工业用地面积已达233.65公顷,占建设总用地的81.66%。
③公共设施用地
规划区内的公共设施主要交警中队以及325国道沿街商铺等。
交警中队位于325国道靠锦江河侧,建筑质量较好。
325国道沿街商铺以销售、餐饮、零售经营为主,目前餐饮业较以前萧条.主要有红棉酒店、红棉招待所、万宝路酒店、木棉酒店、红棉快餐城等商业,规模大多较小,且未能形成统一的协调街景,路段建筑天际轮廓线不优美。
④市政公用设施用地
市政公用设施用地主要是位于325国道的两处加油站和两处墓地。
加油站设施较完善,但两加油站相距较近,规划建议只保留一处,两处墓地均为村民用于殡葬的用地,相对集中,但墓穴较混乱。
⑤危险品仓库用地
工业区内的恩平油库为非法用地,并且对工业区内的厂房造成威胁,规划建议将其迁出工业区。
3.人口经济现状
(1)人口现状
规划区范围内现有常住人口700人,外来暂住人口250人,总人口为950人,总户数为260户,其中常住人口户数179户,外来人口户数81户。
表二现状人口汇总表单位:
人、户
村名
常住人口数
暂住人口数
常住人口户数
外来人口户数
六古头村
437
250
113
81
五福里
164
——
37
——
蛇口
99
——
29
——
总计
700
250
179
81
(2)社会经济发展概况
①总体经济发展情况
沙湖镇工业城规划范围内的产业布局依然以传统农业经济为主,社会产值低,村民基本自给自足。
目前,六古头村、五福里和蛇口等主要村庄仍以务农为主。
此外,规划区内靠近325国道还有少量的商业以及陶瓷建材厂,但规模都较小。
②产业特征
A.第一产业
现状规划用地基本为村民耕地,以种植经济性作物为主。
B.第二产业
目前,白石村的第二产业主要以工厂企业为主,规划区范围内有工厂企业数家,主要是制衣厂、陶瓷厂以及油库等。
C.第三产业
目前,第三产业主要酒店饮食业为主,第三产业所占的比重较低。
③经济收入分析
村民经济收入大致可分为两种:
A.劳动就业收入
村民通过在企业、事业单位上班领取工资,或个体经营商业零售、餐饮服务、交通运输等第三产业等。
B.出租房屋
许多村民利用宅基地建起2—4层不等的私房,除自用外,将商铺和多出的住房租给外来人员经商和居住,有些村民还将原来的老屋作为出租屋或租给别人做小加工厂用,从中收取租金,成为村民另一项收入来源。
5.建筑物状况
(1)建筑用途类型
规划区内建筑主要为住宅、商铺和工业厂房,还有少量行政办公建筑、市政建筑以及仓库。
①住宅按建筑年限及建筑质量综合评定可分为以下几种类型
A.商住楼,底下一二层为商铺,上面为住宅,多为3—6层。
B.旧村及青砖瓦房,多为砖木结构,1—2层,建筑质量差,破损较多,年久失修。
每村都有世居宗祠,为村民逢年过节或探亲时祭祖所用,保存尚好,具有一定的历史价值。
村中保留几棵有价值的古树。
②商铺多为从事酒店餐饮业,建筑2—4层,大多为新建筑。
③工业厂房多为1—3层,厂区内厂房与单身宿舍混杂,厂区范围大,环境不佳。
新建厂房多为混凝土框架厂房,厂区环境相对较好。
④行政办公、市政建筑及仓库多为近年新建建筑。
建筑面积分布状况见表三。
表三现状建筑物面积状况一览表
分类
建筑面积(m2)
比例(%)
住宅
47972.35
8.04
行政办公
3580.00
0.60
商业服务
93152.46
15.61
厂房
428936.23
71.87
仓库
20354.41
3.41
市政公用设施
2827.00
0.47
总计
596822.45
100.00
(2)建筑质量评定
①根据建筑建设年代、结构和建筑层数以及规划保留或拆除近远期结合等综合因素来评定,具体详见表四。
表四现状建筑质量评价等级与标准
评价等级
评价结论
综合评定标准
建筑年代
结构
层数
一类建筑
保留
八、九十年代至今
框架
2—9层
二类建筑
近期保留
远期拆除
七十年代
混合
2—3层
三类建筑
近期拆除
七十年代前
砖土
平房
②现状建筑质量状况
根据建筑质量评定等级与标准对规划区内现有建筑进行质量评定,具体结果参见表五。
表五现状建筑物建筑质量一览表
分类
建筑质量
一类
二类
三类
总建筑面积
住宅
面积(m2)
-
28783.41
19188.94
47972.35
比例(%)
-
60.00
40.00
100.00
行政办公
面积(m2)
3580.00
-
-
3580.00
比例(%)
100.00
-
-
100.00
商业服务
面积(m2)
93152.46
93152.46
比例(%)
100.00
100.00
厂房
面积(m2)
428936.23
-
-
428936.23
比例(%)
100.00
-
-
100.00
仓库
面积(m2)
20354.41
-
-
20354.41
比例(%)
100.00
-
-
100.00
加油站
面积(m2)
2827.00
-
-
2827.00
比例(%)
100.00
-
-
100.00
总计
面积(m2)
548850.1
28783.41
19188.94
596822.45
比例(%)
91.96
4.82
3.22
100.00
各类建筑合计后,建筑质量好的一类建筑为91.96%,建筑质量一般的二类建筑占4.82%,建筑质量差的三类建筑占3.22%,建筑质量的评定等级与标准见表四。
6.公共设施的类型、规模和分布
规划区范围内的配套公共设施严重缺乏,主要是沿325国道两旁的商服用地以及交警中队。
现状公共设施的类型、规模和分布情况见表六。
表六公共设施现状一览表
地块性质
公共设施名称
占地面积(m2)
建筑面积(m2)
C1
行政办公用地(交警中队)
7400
3580
C2
商业服务用地
62600
93152.46
7.道路的红线、坐标、标高及断面交通设施的分布
规划区主要通过325国道和连接325国道与六古头村的主干道对外联系,区内道路大多依原有地形、地貌自然延伸,道路网布局较乱,道路的红线宽度大都20-30米左右,坐标范围在Y=2471396.082—2474467.850,X=37649755.841—37653279.628。
现状标高约在8.0—189.5米之间,城市主干道路采用两块板形式,城市次干道路采用一块板形式。
区内交通主要通过上述两条城市主干道联系,325国道为国境公路,而连接325国道与六古头村的主干道属于工业区干道。
现状缺乏社会停车场,现状道路面积为31.47公顷,占建设用地11.00%。
8.历史文化传统,建筑特色及环境特征
(1)历史文化传统
各村自然的侨乡属性造就了特殊的文化传统,各村都有一宗祠,多为各村主要姓氏的宗氏祠堂,宗祠旁边大多都保留古树。
(2)建筑特色
村民住宅多为1—2层的青砖房。
工业厂房新旧混杂,新厂房整齐统一,旧厂房破旧无序。
(3)环境特征
本规划区地处开平市、君堂镇、沙湖镇三者交界,除西南部外,大部分用地均为山地以及丘陵地,且高程变化较大。
区内还有凤山水库、罗汉山水库、罗西水库以及锦江河、沙湖河等水域,使得自然环境更加复杂。
但良好的自然环境可作为规划区内得天独厚的风景资源。
9.给排水现状
规划区内由于现状路网不完善,市政工程管线的布置也相对滞后,工厂污水以及生活污水均排放到附近河流,造成环境污染。
●给水工程
现状给水管由沙湖镇引水,分别沿沙湖河到六古头村以及沿325国道供水,但难以应付工业城日后的给水问题。
●排水工程
整个规划区在地势上东高西低,北高南低,规划区内缺乏完善的排水管网,各地块的排水都是就进排放到附近的水域中。
10.电力电信现状
●电力部分
(1)现状:
现状主要由110KV的君堂站供电。
已经不能满足工业城未来发展的用电需求。
(2)存在的问题:
①目前工业城只有唯一的电力来源,并不能保证日后供电的稳定性,也达不到工业城对电量的需求。
②规划范围内使用君堂110KV变电站电源,其位置不属于本次规划范围内。
●电信部分:
现状及存在的问题:
1规划区北面六古头村等地段依然缺乏电信线路,目前主要是沿325国道分布,但各线路比较混乱,有的地段无通信管道标识,致使用户单位在施工时被割断,造成不同程度的经济损失和矛盾。
②有的主要路段线路的数量未按规范实施,因而与市政其它管线相互矛盾及干扰。
11.现状存在的主要问题
由于大区域和社会发展背景原因,本规划区内无论是经济发展还是城市建设均存在许多问题,与规划直接相关且比较突出的问题有:
(1)各类用地比例失调,无法保持城市的良性可持续发展
受经济利益的驱动,村中大量建设工业厂房和可供出租的商业住宅,配套不完善,环境质量较差,各类服务及管理设施不足,没有有效地利用土地资源。
(2)村庄发展无明确目标,布局分散,给规划和管理带来困难。
(3)工业企业整体档次不高,未形成合理的产业结构体系。
(4)缺乏公共参与的绿地和设施,绿化系统未能与公共活动场所有机结合,山体未能有效地开发利用,生产区和生活区整体环境质量不高。
(5)市政设施系统不完善,各种市政管线建设零乱。
二、规划依据、规划指导思想、原则和目标
1.规划依据
1)《中华人民共和国城市规划法》
2)《中华人民共和国土地管理法》
4)《城市规划编制办法细则》
5)《镇规划标准》
2.规划指导思想
(1)以“整合资源、优化环境、产业调整、功能布局完善”为指导思想,本着“新建与改造,发展与保护”相结合的原则,完善城市结构,充分利用城市资源,提高土地利用综合效益。
(2)以建设可持续发展的城区为前提,加强市政基础设施和公共配套设施的规划和建设,治理污染,保护生态环境。
(3)注重地方特色的塑造。
结合旧村改造,用地自身职能特色来确定合理的产业结构体系与空间结构形态。
3.规划目标
(1)贯彻恩平市政府未来建设工业走廊的精神,发挥该地区作为未来工业走廊新型建材制造基地的作用,使沙湖镇工业城的规划和建设上一个新台阶。
(2)发展新区,合理利用现状土地,配合沙湖镇工业城的经济发展目标,提供各项事业主要是工业发展的空间,特别是对325国道沿线进行详细合理的规划与调整。
(3)改造旧村,分析现有土地利用、交通及环境状况,遵循恩平市的有关规范,协调解决各地块间的矛盾,特别是解决村委用地的近、远期建设,迁拆、重建等问题,改善投资环境,创造现代化的城市环境。
(4)本次规划拟解决好工业城未来发展以及在恩平市工业走廊的定位问题,并能对村庄改造的实施起指导作用于。
(5)结合周边区域的建设,增加绿地建设,为城市过渡空间提供良好的环境条件。
4.规划原则
(1)对现状建设区用地:
A.本着尊重现状的原则,整理现状,控制现状用地无序扩张。
B.完善配套,充分利用现有资源,结合自身发展形成现代化工业城。
(2)对非城市建设区要严格控制、保护,任何城市建设活动不得在此区进行。
(3)对待定建设区本着严格控制的原则,预留充分的生态绿地及发展备用地。
三、规划研究的几个问题
1.土地资源的投入与土地产出之间的矛盾(用地→容积率的对比):
在规划区内,厂房的建筑在1—2层、少数3—5层,沿街商业均为2—3层,村民私宅在1—4层,整体的土地开发强度不大,尤其是厂房区总占地233.65公顷,建筑总面积才55.57公顷(部分厂房未建成),容积率0.24;商业区总占地6.26公顷,其建筑面积为3.20公顷,容积率0.51,从这两组数据可得出:
现状建成区的土地开发强度不大,为旧区改造提供较大的价值空间。
2.传统的居民私宅建设与人们日益追求的居住环境需求之间的矛盾:
村民住宅建设基本上采取“拆旧建新”,除了建筑自身的建筑质量提高外,其周边的环境无改变,建筑与建筑之间除1—2米的通道外,基本连成一片。
此外,区内的几座山体均未被开发利用,社区内基本上没有可供游息的公共绿地。
随着人们物质生活水平的日益提高,汽车等高消费产品进入家庭,旧村现存的建筑布局根本不能满足人们对汽车使用的要求。
随着城市生活节奏的不断加快,人们对精神生活的需求也日益膨胀,都希望能有一片净土,以缓解整日紧张的工作情绪。
充满阳光、新鲜空气、有山有水、环境优美的健康型居住社区,是现代人所追求的理想居所。
3.稳定持续增长的经济需求与粗放型产业之间的矛盾
经济形式主要依靠房屋和土地出租两种模式.在城市化过程中失去耕地的村落,逐渐走上了一条:
“以地生财的致富之路”,即村民通过私房出租、集体经济组织,通过建厂房,商铺出租发展经济.私房租金和集体分红已成为村民基本的收入来源。
此外,还有少量的个体商业及手工业,规模小、设备落后,主要从事简单的劳力型加工业。
在村工业发展初期为了减少投资,降低土地成本,节省配套生活服务设施的建设资金,一般都在村范围内就近建厂,这种发展过程中的现象是合理,但随着经济的发展,村工业分布零散、规模小,已明显露出其十分严峻的不可持续发展的问题:
(1)经营管理手段原始、技术含量低、规模、效率、管理水平难以提高,随着短缺经济时代的结束,市场从供方转向买方时,这些企业便失去竟争力,处境艰难.
(2)分散布局无法集中统一进行公共服务设施建设,污染面广且点多,难治理,严重威胁生态环境,日益明显危及着人们的的正常生活.
(3)土地资源浪费,一般分散在乡村的企业,因土地容易解决,难换大手大脚、多占地;
(4)离土不离乡,阻碍村的发展,进而阻碍第三产业的发展,最终严重阻碍经济的发展和生活水平的进一步提高,
鉴于这些因素,沙湖镇工业城要发展就成为必然的选择,可为附近地区乃至整个沙湖镇的经济发展提供新的增长点。
四、规划区的区位及发展方向、发展目标、功能定位和规模
1.区域位置分析:
规划区位于恩平市沙湖镇的南部,东面及南面接壤开平,沿325国道展开,西至534县道,北临开阳高速,处在恩平市工业走廊的北端,交通方便,具有明显的地理区位优势。
此外沙湖工业区临近君堂镇区,可以依托城镇发展,还可以与君堂工业区优势互补,增强竞争力。
2.发展优势:
(1)地理位置的优势——位于开阳高速与325国道之间,邻近君堂镇区。
(2)政策的优势——由于规划区属于恩平市工业走廊的一部分,沙湖镇工业城等到市政府以及镇政府的大力支持。
(3)自然环境的优势——在规划片区内有多座山体以及水库,附近土地均为山林,具有良好的内部环境和外部自然环境。
(4)土地权属的优势——规划片区内的土地大多为林地,建设程度、建设强度君很低,有利于统一拆迁,统一规划,统一建设。
3.发展方向:
(1)经济、社会、环境的相互协调,共同可持续发展。
(2)发展具有规模效益的新型建材工业城,打造恩平市工业走廊特色产业区。
4.发展目标
在一段时期内建设成为:
一个生态环境优美,景观风貌独特,基础设施配套完善的可持续发展的工业城。
一个充满经济活力,富有竞争力,并带动周边地区共同发展的工业城。
5.功能定位:
形成以建筑材料(陶瓷)产业为龙头,纺织制衣、电子加工、五金加工等行业为辅的工业城。
作为恩平市工业走廊现代化新型建材制造基地,充分利用和发挥地理区位的优势和交通优势(位于开阳高速与325国道之间),及土地资源优势,紧紧抓住国际、国内制造业梯度转移的历史性机遇,依托走廊核心地区的区位、机制、科技、人才和产业优势,加快建立参与国际国内产业分工的生产体系、面向国际国内的市场营销体系和与国际国内惯例接轨的生产服务体系。
6.规模:
(1)人口规模
由于本区为工业城,未来人口将随工厂的建立呈递增趋势。
规划区未来总人口预测为:
总人口约为45000人。
(2)用地规模
根据规划最后确定的沙湖镇新型建材工业城的用地规模为1110.68公顷。
其中城市建设用地1069.94公顷,占规划区范围的96.33%。
(详见附表一)
五、项目建议
1.改变以地生财模式,积极引导工业城特色产业的经济发展。
具体措施:
●集体资产由分红向扩大再生产,个人收入由消费向投资转变。
●私房、厂房、商铺的建设与出租由村民,集体分散投资经营向房地产企业化开发经营转变。
●投资由房地产向工业其它商业服务等非房地产领域拓展。
2.深化基层管理组织改革,加强工业城的管理。
3.进一步完善规划国土政策,按照统建的要求对旧村实行整体改造。
4.建立多元化的投融资渠道。
在工业城可持续发展建设的筹资方面,有3个关键性挑战性问题。
⑴如何提高筹资的水平,使传统发展模式成功地转换到可持续发展模式。
⑵如何改变总的发展资本格局,以引导更多为资本流向,有利于可持续发展的方向。
⑶如何保证资金能够得到经济有效的使用,以达到节约资金,减少对增加资金需求量的目的。
①利用“输血”机制
●国际投资。
●国内政府投资。
●依托恩平市工业走廊的大背景,承接珠三角产业转移。
②培育“造血机能”
●培育市场主体:
发展结构合理、规模适度、经营灵活与具有技术创新前景的中小型企业,能为地方政府提供持续、可靠的税收来源和经济增长空间。
●完善市场体系:
建立完善的劳动力市场、资本市场和产品市场,控制政府直接从事经济交换的职能,让市场的力量配置资源尤其是稀缺资源,使此可持续发展的目标以市场的力量和方式去实现,在不断提高政府实施监管能力的基础上,大力促进市场机制的建立和完善,同时建立有关指标的市场体系。
2范机制建设。
5.推行和坚持旧村改造的基本原则。
⑴公共性
公共性是指必须分清政府和市场的职责,政府只能干预涉及公共利益的事务,以免出现政府干预市场甚至出现借公共利益之名侵害村民权利的情况。
这一点虽然老生常谈,现实中违背该原则的事却屡见不鲜,如政府一纸改造令强迫村民拆迁改造,并将拆迁用地出让给开发商去搞经营性开发;又如有些政府甚至还明确规定带有强制性的补偿标准,而这一标准往往令村民和改造单位均无法接受。
可以说,目前我国拆迁改造中产生的许多纠纷很大程度上都是由于政府不适当干预引起的。
⑵公平性
公平性虽然简单,却不易做到。
⑶参与性
参与性是指做出改造决策或制定改造政策时必须要有当事各方参与,特别是要有村民和发展商的参与。
当前旧改中村民不愿意拆迁或拆迁补偿纠纷众多的一个重要原因,就是政府在做出改造决策或制定政策时没有尊重村民应有的权利和意愿,令村民感觉一切都是政府强加于我,难免会产生抵触情绪。
6.资源、产业、产品的可持续消费
人类的经济活动包括生产和生活两个部分,即利用自然资源生产产品和提供服务,并对废气品进行最终处置后,将废物排入环境中。
因而可持续生产和消费是对可再生产和不可再生产资源的更有效利用,并开发生产和消费的闭环系统,以防止废物流入环境中。
可持续消费是指家庭、公司和公共部门购买产品和服务用于满足其对食物、住房、交通、休闲和通讯的基本需求的同时,要最大限度地降低
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