嘉联房地产市场月报.docx

嘉联房地产市场月报.docx

《嘉联房地产市场月报.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《嘉联房地产市场月报.docx（20页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

嘉联房地产市场月报

嘉联地产3月市场月报

申明

本报告数据均来源于嘉联地产数据平台，分析结果仅供参考。

报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。

本报告版权归嘉联公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。

注：

本报告中所有数据均为备案口径

一、市场热点

二套房首付或提至7成建行二套房贷利率上浮20%

央行日前发文指出，对房价上涨过快的城市，各分支机构可根据当地人民政府房地产调控目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和利率。

　　消息人士透露，目前各地都在研究制定相关实施细则，待制定并报人行总行批准后即可实施。

与此前市场预期一致，一些房价涨幅过快的城市，二套房房贷首付可能提至7成，利率提高至1.3倍。

目前，工行、中信等银行仍可申请到首套住房首付3成，利率8.5折优惠，中行、农行、建行等均将首套房利率最高优惠幅度上调至9折；而针对第二套住房贷款利率，除建行执行上浮20%之外，其他商业银行仍按上浮10%执行。

嘉联点评：

近日出台国五条对二套房的约束条件要求苛刻，进一步提高信贷门槛更多的是给市场一种收紧信号，表明政府抑制房价泡沫的决心。

不过，进一步提高二套房首付比例和利率，将会伤及部分改善型购房需求，为此，未来应在提高二套房信贷政策门槛的同时，通过完善人均住房面积等配套政策来进一步界定并区分投机性需求和改善型需求。

多地谋划差异化调控细则保刚需仍为重要考量

随着各地楼市调控政策细则出台大限临近，相关准备工作正加紧推进。

获悉，多个地方政府近期陆续召开协调会议，就即将出台的房地产调控细则做出部署。

北京上周召开多部门会议，就房地产调控做出部署。

其中，如何理解并落实“新国五条”成为讨论重点。

据透露，按此前提出的“量价齐稳”调控目标，今年北京将对政策执行环节进行强化。

除北京外，近期多个城市都就“新国五条”细则落实召开相关会议，针对各地楼市不同形态，拟定“地方版”细则框架。

在各地对“新国五条”细则讨论中，对刚需态度成为焦点。

知情人士透露，尽管本轮楼市调控力度总体较严厉，但对刚需保护仍是重要考量因素，其中主要集中在“二手房交易个人所得税按差价20%计征”条款上。

嘉联点评：

作为本轮调控重点的信贷和税收政策，北京首先做出了表率，未来住房限购门槛恐难松动，对购房资格审核将会加强。

新“国五条”重点在于对刚需一族的保护，对于“二手房交易个人所得税按差价20%计征”条款将在一定程度上增加交易成本，并可能被转嫁到购房者身上，因而引发的市场反响较强烈。

在执行环节，将可能针对刚需进行区别对待。

开发商集体圈地2013年成都楼市新热点在大面

新年刚过，成都龙泉大面板块就开始热闹，其实这股热闹劲从去年以来一直就在延续，只是如今这里更受到关注。

2013年，无疑是大面将发生改变的一年。

去年下半年，万科、保利、国嘉等多家开发商在大面拿地，根据开发进度，这些项目将在2013年陆续推出。

“大牌房企纷纷抢滩，往往是区域成为下一个热点的前兆，不过大面将要‘起飞’的征兆还不止这一点。

”如果说此前大面的房源供应结构还较为单一的话，那么至此，大面的居住形态将被重新确立，随着这些刚需、改善型房源在大面板块的多元化供应，2013年的大面，将是今年成都楼市的绝对当红明星。

嘉联点评：

新年刚过，大面就开始热闹，其实这股热闹劲从去年以来一直就在延续，从品牌企业的火热拿地开始，大面绝佳的地理、价格优势也充分得到购房者的肯定。

相关人士认为，大面这些楼盘客群主要为刚需客群，他们绝大部分来自城东。

而产品定位的相对同质化将引发更加激烈的对客户群体的争夺，不过从另一方面来看将有助于共同提升区域的价值。

项目激增供应过剩成都商业地产将"压力山大"

2012年市区商铺成交量与成交均价与2011年基本持平；写字楼供应增加推升办公物业成交量攀升，乙级、丙级写字楼市场萎缩；40年产权物业在售项目激增，市场两极化严重。

总体来看，成都商业地产供应过剩，不过好的物业仍不愁销路，后期库存巨大对于商业地产来说，仍面临巨大压力。

2012年市区商业市场的成交区域分布呈现冷热不均的态势。

从市区商业环域-方位可以看出。

一环内商业物业表现量价齐升；一环-二环各区域表现量价齐跌，整体表现较差；二环-三环区域成交量较2011年出现大幅下降，但仍是市区商业的主要贡献区域，同时价格表现明显好于其他区域；三环以外各区域整体表现为量升价降，与二环-三环区域共同拉动市区商业成交量业绩。

嘉联点评：

从12年商业市场成交数据来看，供应过剩两极分化持续上升，成交区域冷热不均，成为未来成都商业地产的趋势。

因为，成都的写字楼大多以散卖给投资者的方式，高端项目在后期物业管理、入驻客户挑选方面更加有优势，这也是投资者亲睐择价格较高的甲级写字楼的原因。

同时新兴商圈和传统商圈依旧受到热捧，区域的冷热不均表现出投资者对区域未来发展的判断。

国五条地方细则悬头顶一线城市初现"抛售潮"

国家统计局日前发布的最新数据显示，2月份全国70个大中城市，新建商品住宅、二手住宅价格环比上涨城市数量均扩大到66个，楼市呈现出一幅淡季不淡的景象。

其中，北京、广州并列涨幅第一；上海则是调控两年内，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比涨幅首次突破2%，达到了2.3%，同比涨幅则达到了4.1%。

新国五条出台至今，不到一个月时间内，楼市情况已悄然发生逆转。

一线城市开始出现抛售潮的迹象，甚至有一些房东开始大幅降价，以求出手。

嘉联点评：

近期楼市成交出现了明显的“末班车”行情，且在地方细则落实前的“真空”时期都将是楼市成交的放量阶段。

调控政策主要是打击投机需求，有效抑制投资行为，同时应该很好地保护鼓励群众自住、改善的合理需求。

但是事实上，限制需求只是将市场再次推入观望，影响后市走势的根本还是供求和预期。

目前开发商还是顺应市场走势，跑量为主，待细则出台后再采取应对措施。

扩大房产税试点范围成都入围可能性相对较小

成都细则：

将控制房价涨幅使其低于人均收入增幅

按照国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求，昨日成都市公布了2013年度新建商品住房价格控制目标。

公告称，成都市各级房产管理部门要认真贯彻落实国务院、省政府和市政府各项房地产调控措施，进一步加大住房保障力度，强化房地产市场监管，切实增加中小套型普通商品住房供应，努力满足居民合理住房需求，确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。

嘉联点评：

对于地方“国五条”细则的出台，二三线城市执行强度、力度均不及一线城市。

对于成都来说在加大保障性住房的同时，加大商品住宅的价格涨幅监管。

使开发商在定价、调价时更谨慎。

对于限购暂时并无扩张迹象，具体实施策略，后续政策细则还得以市场成交情况作为判断依据。

二、一级市场

1、土地供应

2013年3月成都供应土地10宗，总面积为563.84亩，供应面积环比下降49.65%。

其中2宗位于主城区，8宗位于郊区；就土地用途而言,6宗为住宅兼商业，2宗为商业兼住宅，2宗地为商业用地。

编号

土地位置

土地用途

公告时间

交易方式

起拍价（万元/亩）

交易时间

用地面积（亩）

1

青羊区大庆路74号

住宅兼容商业

2013-03-22

拍卖

988

2013-04-17

23.57

2

彭州市天彭镇水岸名都用地西南侧

住宅兼容商业

2013-03-22

拍卖

200

2013-04-17

8.67

3

双流县西航港街道九龙湖社区1组、7组

住宅兼容商业

2013-03-22

拍卖

280

2013-04-17

100.23

4

郫县郫筒镇望丛村五社，菊松村二、四社

住宅兼容商业

2013-03-22

拍卖

300

2013-04-17

85.5

5

郫县郫筒镇菊松村二、四社

住宅兼容商业

2013-03-22

拍卖

300

2013-04-17

60.57

6

青羊区文家街道办事处马厂村1、2组

住宅兼容商业

2013-03-14

拍卖

499.89

2013-04-11

76.88

7

新津县花桥镇龚巷村5组

商业

2013-03-06

挂牌

35

2013-04-16

37.24

8

新津县花桥镇龚巷村5组

商业

2013-03-06

挂牌

40

2013-04-16

27.25

9

龙泉驿区西河镇成洛路以北

商业兼容住宅

2013-03-06

挂牌

150

2013-04-16

48.63

10

龙泉驿区柏合镇规划道路以北、储备中心以东

商业兼容住宅

2013-03-06

挂牌

120

2013-04-16

95.3

2、土地供应位置标示

3、土地成交

●2013年3月，成都共成交土地23宗，成交面积1124亩，环比下降5.7%

●成交土地中，主城区7宗，近郊5宗，远郊11宗。

●土地市场本月成交量有所下降，成都九龙天瑞以325%的最高溢价率成交，信诚、天顺、宇恒、蓝光、自然人、重庆金阳等均以高于起拍价成交。

土地位置

交易方式

用地面积（亩）

用地性质

成交楼面地价

溢价率

竞得者

二仙桥东路，南至规划道路，西至铁路专用线，东至二仙桥东路旧城拆迁土地中

挂牌

34

商业服务业设施用地兼容二类住宅用地

2662

0%

暂未公布

彭州市金彭大道东段延伸段

挂牌

19

商业兼容住宅

645

3%

暂未公布

新津县五津镇抚江社区一组

挂牌

37

商业兼容二类住宅用地

433

0%

暂未公布

新津县普兴镇养正村9组

挂牌

8

市政公用设施用地

7500

67%

暂未公布

温江区柳城街道新华社区3组、涌泉街办花土社区7组

挂牌

73

商业兼容住宅用地

704

0%

暂未公布

温江区涌泉街道花土社区一、二、十二、十三组

挂牌

203

商业、商务设施、娱乐康体兼住宅用地

1200

0%

成都市新华创智文化

新都区石板滩镇马家村4、11、12、13组

挂牌

152

商业用地

216

0%

四川现代农机

青白江区同华大道以北、北部新区A8路以东

挂牌

6

公用设施（加油站）用地

2700

0%

四川省中石化

成都市武侯区红牌楼北街2号

拍卖

9

二类住宅用地

8300

84%

四川信诚

新津县花源镇杨柳村

拍卖

58

二类居住用地

1017

2%

成都菁阳投资

崇州市崇阳镇江源中路与向荣街交汇处

拍卖

93

二类住宅用地

1547

188%

崇州天顺置业

崇州市崇阳镇正东街南侧

拍卖

9

住宅兼容商业

6923

325%

成都九龙天瑞

新津县五津镇城西社区四组

拍卖

7

商住用地

1033

55%

四川宇恒

双流县东升街道迎春桥社区2组、4组

拍卖

76

二类住宅兼容商业

2525

52%

自然人

武侯区机投街办万寿村二组

挂牌

20

餐饮旅馆业用地

1620

19%

重庆金阳

武侯区金花双凤村

挂牌

59

商业用地兼容住宅

2631

0%

中国中铁航空港

金牛区解放路二段260、276、290号

挂牌

14

商业服务业设施用地兼容二类住宅用地

2585

0%

成都飞大

武侯区机投街办万寿村四组、机投村四组

拍卖

17

二类住宅用地

5020

94%

青海省夏都酒店有限公司

成华区青龙街道新山社区一、二组

拍卖

116

二类住宅用地

5400

80%

四川蓝光

彭州市丽春镇官渠社区7组

挂牌

6

商业用地

469

0%

彭州市顺鑫

彭州市朝阳北路东侧、行政中路北侧

挂牌

20

商业用地

386

0%

成都泰和保利

都江堰市幸福镇永丰村2组

挂牌

13

公共设施用地

675

0%

都江堰市宏盛小汽车修理厂

双流县西航港街道江安社区6组

拍卖

75

二类住宅用地

1650

0%

成都天励

3、土地供求走势分析

●本月土地供应与成交环比双双下滑，随着“国五条”的出台，政府为了控制土地市场过热，采取减少供应量的方式冷却市场。

●3月的土地成交依旧火热，土地溢价最高为325%。

从1季度土地成交数据可知，大量成都中小房企进去郊区市场已成为趋势。

目前成都“国五条”细则的落实，政策无太大的实质性作用，预计后期土地市场不会出现大的变化，市场走势整体趋于平稳；

二、二级市场

主城区住宅市场

1、主城区住宅成交情况

2013年3月，成都商品住房批售预售证117张，其中主城区批售44张预售证，比上月增加30张。

成都商品房批售住宅面积340万平米；其中主城区122万平米，环比上升320%。

本月主城区住宅市场供应面积96万平米，环比上升71%，同比上升92%。

2、主城区住宅成交状况

●成交量：

2013年3月，成都主城区住宅共成交9488套，同比下降15%，环比上升69.8%。

成交面积为95万平米，同比下降16%，环比上升79%。

●3月成交量同比有所下降、环比上升。

本月供需均大幅度上升，随着“国五条”的出台，市场避险意识高涨，开发商平价推量，导致刚需集中释放。

3、各区域住宅成交情况

●从成都市主城区各区3月成交量来看，高新区成交量继续居于首位，共2910套，成华区居第二。

锦江区成交809套，为主城区最低。

高新区和成华区面积占总的52%。

3、主城区住宅存量

●若以12年的平均月销售速度计算，主城区消化目前的存量套数大概需要10.9个月；存量面积大概需要12.4个月的消化时间。

●从区域来看，按照目前各区的销售数据，锦江区的销售压力最大，消化存量套数和面积均需要15个月以上。

而金牛区销售压力最小，消化存量套数需要8.1个月，消化存量面积需要9.0个月。

成都商品房存量及消化时间

区域

存量套数消化时间

存量面积消化时间

12年平均销售套数（套）

存量消化时间（月）

12年份平均销售面积（平米）

存量消化时间（月）

主城区

7102

10.9

682590

12.4

锦江

629

16.1

57648

19.6

成华

1305

10.2

117184

10.9

金牛

1039

8.1

100770

9.0

青羊

960

11.1

87287

12.3

武侯

988

9.4

89428

10.1

高新

2181

11.7

230274

13.9

4、近郊：

商品住宅成交

●成交量：

2013年3月成都近郊商品房市场住宅共成交20683套，同比上升76%，环比上升139%；成交面积为199万平米，同比上升79%，环比上升139%。

●从本月的成交情况来看，双流县成交量居近郊成交的首位，成交面积为51.5万平米，新都区成交面积位居第二；龙泉驿成交面积最低。

●新都的佳乐国际城、龙泉驿的果壳里的城，首创万卷山位居近郊面积成交前三名。

6、远郊：

商品住宅成交

●成交量：

2013年3月成都远郊商品房市场住宅共成交5049套，同比上升48%，环比上升104%；成交面积为50万平米，同比上升51%，环比上升100%。

●从本月的成交情况来看，金堂的成交量居远郊成交的首位，成交套数为933套，成交面积为9.4万平米；新津县成交套数最低。

●青白江的丹凤朝阳、大邑的润驰国际广场、邛崃市的高宇南庭成交量占据远郊成交前三排名。

7、本月住宅成交排名TOP10楼盘

8、别墅市场

●3月成都市别墅市场新增供应270套。

供应面积8.7万平米，环比上升262%。

●3月成都市共成交别墅443套，环比上升141%。

成交面积13万平米，环比上升160%。

●3月主城区别墅成交28套，近郊成交324套，远郊成交91套。

1）重点物业形态销售走势

●各类型别墅成交中，联排别墅最多，为231套，其次是叠拼115套、独栋69套、双拼28套。

其中联排别墅成交面积占总成交量的52%，集中于美城和上林赋。

●本月别墅成交大幅上升，受“国五条”影响，开发商推量增加，供应及成交均上升。

2）供销比呈下降趋势，销售压力减缓

●从12年8月供求比的大幅上升后，年底有所减缓12月为18。

13年从1季度的供求比来看，均小于12年下半年。

3月供求比为13年以来最低，受国五条影响，开发商平价推量，市场需求释放，成交量增加，供求比下降，销售压力减小。

3）各版块成交情况

●在主城区、北部新城、龙泉驿、华阳、温江、郫县、青城山、牧马山八个板块中，从销售套数来看，温江板块以87套销售居于最高位，其次为华阳板块，成交41套。

从成交面积来看，温江板块销售面积为21676平方米，为八大板块中最高。

美城成交量最大，共备案11096平米，36套。

●市场存量方面，牧马山存量面积最大，龙泉驿存量最小。

●在成交项目中，青城山供销比最大，销售压力相对较大。

4）本月别墅成交排名TOP10楼盘

9、商业市场

1）主城区商业成交情况

●本月主城区商业新增供应面积7.4万平米，同比下降54%，环比上升72%。

●本月主城区商业成交面积7.9万平米，同比上升27%，环比上升71%。

●高新区成交面积3.2万平米，为主城区成交量最高。

锦江区成交面积最低。

●本月商业新增供应较上月有所上升，从连续几个月的供求关系看，供应总体上大于销售量，从2月起，供应与成交等比例增长，成交略大于供应，后续市场销售压力减小。

●本月财富又一城、南城都汇、龙湖金南天街备案面积排名前三。

2）近郊商业成交情况

●本月近郊商业新增供应面积9.8万平米，同比下降8.4%，环比上升276%。

●本月近郊商业成交面积8.4万平米，同比上升16.7%，环比上升133%。

●双流成交面积3.2万平米，占总成交量38%，成交面积居首。

温江成交面积最低。

●本月近郊商业供应环比大幅上升。

鸿阁新城、城南之星及中润欧洲城为近郊成交面积前三名。

10、主城区写字楼市场

●本月主城区写字楼新增供应347套；供应面积8.9万平米，同比下降23%，环比上升217%。

●本月主城区写字楼成交927套；成交面积14.6万平米。

同比上升27%，环比上升75%。

●城南写字楼体量较大，且品质较高。

高新区成交量居首位，成交面积占到总成交面积的61%；青羊区成交量最低，仅占3%。

●新世纪环球中心、天祥广场、时代豪庭分列主城区写字楼成交面积前三名，其中新世纪环球中心成交3.5万平米居第一。

四、市场展望

1.宏观层面：

近日出台国五条对二套房的约束条件要求苛刻，进一步提高信贷门槛更多的是给市场一种收紧信号，表明政府抑制房价泡沫的决心。

不过，进一步提高二套房首付比例和利率，将会伤及部分改善型购房需求，为此，未来应在提高二套房信贷政策门槛的同时，通过完善人均住房面积等配套政策来进一步界定并区分投机性需求和改善型需求。

2.土地市场：

2013年3月成都供应土地10宗，总面积为563.84亩，供应面积环比下降49.65%。

其中2宗位于主城区，8宗位于郊区；就土地用途而言,6宗为住宅兼商业，2宗为商业兼住宅，2宗地为商业用地。

成交土地23宗，成交面积1124亩，环比下降5.7%。

3.住宅市场：

2013年3月，成都主城区住宅共成交9488套，同比下降15%，环比上升69.8%。

成交面积为95万平米，同比下降16%，环比上升79%。

本月成交量同比有所下降、环比上升。

本月供需均大幅度上升，随着“国五条”的出台，市场避险意识高涨，开发商平价推量，导致刚需集中释放。

4.商业市场：

本月商业新增供应较上月有所上升，从连续几个月的供求关系看，供应总体上大于销售量，从2月起，供应与成交等比例增长，成交略大于供应，后续市场销售压力减小。

5.写字楼市场：

本月主城区写字楼成交927套；成交面积14.6万平米。

同比上升27%，环比上升75%

嘉联研究发展中心

2013-04-03