218项目技术报告参考划拨0322.docx
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218项目技术报告参考划拨0322
土地估价技术报告
项目名称:
中国邮政集团公司邮储银行改制(授权经营、或作价出资)国有建设用地使用权价格评估(***省**市***县、区)
受托估价单位:
北京中地华夏土地房地产评估有限公司
合作估价机构
土地估价报告编号:
(北京)中地华夏(2011)评(估)字
第08号-*省*市*县-划-1
合作机构报告编号
土地估价技术报告编号:
(北京)中地华夏(2011)评(技)字
第08号-*省*市*县-划-1
合作机构技术报告编号
提交估价报告日期:
二O一一年月日
关键词:
**省(或自治区、直辖市)**市(县)
改制
北京中地华夏土地房地产评估有限公司
合作土地估价机构名称
二O一一年
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
中国邮政集团公司邮储银行改制(授权经营、或作价出资、或出让)国有建设用地使用权价格评估(**省**市**县)
二、委托估价方
委托单位:
中国邮政集团公司
单位地址:
北京市西城区宣武门西大街131号
法人代表:
刘安东
联系人:
陈伟
联系电话:
010-
邮政编码:
主营业务范围:
许可经营项目:
国内、国际邮件寄递业务;邮政汇兑业务,依法经营邮政储蓄业务;机要通信业务和义务兵通信业务;邮票发行业务。
一般经营项目:
各类邮政代理业务;报刊等出版物发行业务;邮政物流、电子邮件等新兴业务;邮政软件开发;邮政工程规划及邮政器材销售;邮政编码信息和经济技术业务开发、咨询与服务;农业生产资料、日用品的销售。
估价对象使用权人为**邮政局,是中国邮政集团公司的全资子公司。
三、受托估价方
单位名称:
北京中地华夏土地房地产评估有限公司
单位地址:
北京市西城区闹市口大街1号院2号楼5A1、5A2室
注册号:
A
执业范围:
全国范围内从事土地评估业务
法人代表:
张红
联系人:
刘文念
联系电话:
[010]
传真号码:
[010]
合作估价机构:
(省、市、县)
机构地址:
资质等级:
资质注册号:
法人代表:
联系人:
联系电话:
邮政编码:
四、估价目的
中国邮政集团公司获准(财政部《关于中国邮政集团公司****改制上市有关问题的复函》财建函[2010]**号文件)发起成立股份公司,需要对其所属的划拨土地使用权进行处置。
国土资源部已核准(《关于核准中国邮政集团公司邮储银行改制土地资产处置总体方案的批复(国土资函[2010]×××号)》)其采用作价出资或授权经营方式。
本次估价对其下属**公司位于***(宗地位置)的**用途的土地使用权进行价格评估,目的是为其发起成立股份公司进行土地资产处置及确定国有建设用地使用权价格提供参考依据。
五、估价依据
(一)、委托方的有关资料
1、委托方提供的资料
(1)企业营业执照复印件;
(2)估价对象的《国有土地使用证》和宗地图;
(3)估价对象的《土地出让合同》;(不是出让土地就删除)
(4)估价对象《房屋所有权证》及建筑物平面图;(如果评估为空地,附件中无法提供房产证和建筑物图,删除)
2、估价人员现场勘查取得的资料
(1)估价对象宗地位置图;
(2)估价对象的照片;
(3)估价对象的因素;
(4)评估过程中采用的案例;
(5)估价人员现场调查收集的其它相关资料;
(二)、有关技术标准
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》》GB/T18508—2001
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》》GB/T18507—2001
3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》GB/T21010—2007;
(三)、地方政府及有关部门颁布的有关法规、条例、文件、通知
列出待估宗地所在省(直辖市、自治区)人民政府、国土资源及相关管理部门的相关文件
1、《**省土地管理法实施条例》(年月日修正)
2、《**市城区土地定级与基准地价更新报告》(200年月日实施)
3、……
列出评估报告中所用到的相关取值、取费依据文件
1、征地补偿标准的文件名称;
2、有关税费的文件名称;(郊区农地征用的费用如:
耕地占用税、菜田基金、复垦基金、土地管理费等相关税费要求分别列出文件名称及文号;城区土地拆迁征用的费用如:
拆迁费、停业搬迁补偿费、安置费、管理费等相关税费要求列出文件名称及文号);
3、待估宗地所在市、县政府或城建部门公布的关于收取市政设施建设配套费的有关通知文件及文号;
4、待估宗地所在省、市、县政府及税务、物价等部门公布的有关土地及房产方面的税费文件及文号;
5、待估宗地所在市、县的基准地价或土地定级估价报告(列出报告名称);
[注:
凡评估所用的参数如地方有文件要求,一定要以文件要求为准,并将文件名称及文号列入评估依据,国家规定取消的税费不得列入]
评估依据的文件名称和基准地价文件报告要单独装订成册
(四)、全国人大、国务院及有关部门颁布的有关法律、法规及规章
1、《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号,2004年8月28日)
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第72号,2007年8月30日)
3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》
4、《中华人民共和国城乡规划法》(中华人民共和国主席令第74号,2007年10月28日)
5、中华人民共和国国务院令第471号《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》(无成本逼近法,删除)
6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号,1990年5月19日)
7、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发〔2004〕28号
8、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第511号)
9、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》国发〔2006〕31号
10、《国务院关于促进节约集约用地的通知》国发〔2008〕3号
11、中华人民共和国国务院令第518号《土地调查条例》
12、《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(2008年10月12日)
13、财政部《关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》财综[2009]24号
14、《划拨土地使用权管理暂行办法》(1992年国家土地管理局令第1号)
15、原国家土地管理局8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》
16、国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(国土资发[1999]433号)
17、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44号)
18、国土资源部办公厅“关于印发《企业改制土地资产处置审批意见(试行)》和《土地估价报告备案办法(试行)》的通知”(国土资厅发[2001]42号)
19、国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知(国土资发[2002]195号)
20、国土资源部《关于进一步规范土地登记的通知》(国土资发[2003]383号)
21、《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)
22、《关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》国土资发〔2004〕238号
23、国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》国土资发[2004]9号
24、国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》(国土资发[2006]307号)(无仓储用地,删除)
25、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)
26、国土资源部关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》的通知(国土资发[2007]112号)
27、《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》(国土资发[2008]51号)
28、《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》国土资发[2008]138号
29、《土地登记办法》(国土资源部令第40号)
30、《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》国土资发〔2008〕308号
31、《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》国土资发〔2009〕56号
32、国土资源部《确定土地所有权和使用权规定》(征求意见稿)
33、《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》国土资厅函[2009]311号
六、估价基准日
二O一O年十二月三十一日
七、估价日期
二O一O年十一月一日至二O一一年四月日
八、地价定义
(一)授权经营或国家作价出资土地使用权价格定义
1、用途设定:
估价对象土地实际用途为商务金融(假设例),此次估价设定用途为商务金融(假设例)。
【参照下表进行用途、年限设定,实际用途要以登记用途为依据】
序号
涉及登记用途
设定用途
实际用途
评估参照的
土地用途类型
特殊说明
1
商务金融用地
商务金融
用地
办公楼、储蓄所等
商务金融用地
一般评估思路(年期不修正,40年对40年)
2
其他商服用地
其他商服
用地
营业厅
其他商服用地
一般评估思路(年期不修正,40年对40年)
3
工业用地
工业用地
印刷厂等
工业用地
一般评估思路(年期不修正,50年对50年)
4
公共设施用地(50年)
公共设施用地(50年)
办公楼、储蓄所等
商务金融
用地(40年)
用途修正,40年修正到50年
营业厅
其他商服
用地(40年)
用途修正,40年修正到50年
工业仓储类用地
工业用地或仓储(50年)
用途修正,年期不需要修正
6
机关团体用地(50年)
机关团体(50年)
办公楼、储蓄所等
商务金融用地(40年)
用途修正,40年修正到50年
营业厅
其他商服用地(40年)
用途修正,40年修正到50年
7
仓储用地(50年)
仓储用地(50年)
为工业服务的仓储用地
仓储用地(50年)
一般评估思路
为邮政储蓄或办公服务的仓储库房
结合周边的土地主要用途(40年或者50年)
参照该宗地周边主要地类或用途确定地价,需用途及年期修正(50年不修正),并详细描述理由
注意事项
用途修正系数有文件规定用途修正的从其规定;没有文件规定的,应采用市场比较法,通过比较若干不同案例后,合理确定。
即使是评估土地的用途修正系数为1.0,也需要有详细的描述过程。
2、开发程度设定:
估价对象实际开发程度为宗地红线外“**通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖气、通天燃气)和宗地红线内“**通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖气、通天燃气)及场地平整(或部分平整、阶梯平整),根据此次评估目的,设定待估宗地开发程度为宗地红线外“**通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖气、通天燃气)和红线内场地平整(或部分平整、阶梯平整)。
注意:
南北方土地开发程度有差异,南方开发程度宗地外一般没有提供市政供暖,个别与化工石化等生产供热企业位于同一区域的,有可能出现区域供热。
北方城市普遍市政供热,但是在郊区无统一供热的区域也存在无供热。
宗地可根据实际情况进行开发程度设定。
以下供参考:
二通:
指通路、通电;
三通:
指通路、通电、通上水(或通讯);
四通:
通路、通电、通讯、通上水;
五通:
通路、通电、通讯、通上水、排水;
六通:
通路、通电、通讯、通上水、排水、供燃气(或供暖);
七通:
通路、通电、通讯、通上水、排水、供燃气、供暖;
对于个别地区或宗地特点:
可能出现的打机井供水、自己烧电或燃气供暖、山区和偏僻地区无排水设施自流排水,请根据实际勘察确定。
3、土地利用和规划条件说明:
待估宗地容积率为**,此次评估设定容积率为**。
【按照实际容积率设定】
4、国有建设用地使用权年限设定:
估价对象评估基准日时为国有划拨土地,根据此次评估目的,设定土地使用权年限为设定用途法定最高出让国有建设用地使用年限40年(或仓储50年)。
【该部分一定要注意有些地方国土局对设定用途年期的特殊要求是否是法定最高,例如,办公用地设定为商务金融,地方国土局要求年期按照50年设定,那么该处就不能描述为法定最高。
】
5、国有建设用地使用权价格类型设定:
根据评估目的,此次评估授权经营或作价出资的土地价格。
国有建设用地所有权的授权经营、作价出资价格并不必然等于出让价格。
但是由于目前没有确切的数据论证,评估国家授权经营(作价出资)土地使用权价格时直接参照出让价格。
本报告评估的使用权价格是在上述设定用途、开发程度、容积率、土地使用年限条件下于基准日2010年12月31日的授权经营或作价出资40年(或50年)的国有建设用地使用权价格。
(二)划拨土地使用权价格定义
本评估报告所示划拨价是指估价对象在设定用途、设定开发程度、设定容积率及设定用途对应的法定最高出让年期条件下,于2010年12月31日的划拨土地使用权价格。
九、估价结果
根据《城镇土地估价规程》,估价人员依据土地估价的基本原则理论和方法,在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上,按照土地估价程序,选择合适的估价方法得出估价对象本次地价定义条件下的土地评估结果如下:
单位面积授权经营或作价出资土地价格:
**元/平方米
土地总面积:
**.**平方米
总地价:
**.**万元
大写:
元整
货币种类:
人民币元
单位面积划拨土地价格:
**元/平方米
土地总面积:
**.**平方米
划拨总地价:
**.**万元
大写:
元整
货币种类:
人民币元
估价结果详见附表《土地估价结果一览表》
·要求:
1、不能没有土地估价结果一览表;
2、按上述内容完善估价结果内容
土地估价结果一览表
估价机构:
北京中地华夏土地房地产评估有限公司合作机构名字估价报告编号:
合作机构报告编号
估价基准日:
2010年12月31日估价基准日的国有建设用地使用权性质:
划拨
估价期日土地使用者
宗地编号
宗地名称
土地使用证编号
宗地位置
估价期日的
实际用途
估价设
定的用途
容积率
估价期日的实际土地开发程度
估价设定的土地开发程度
国有建设用地使用权年限
(年)
面积(平方米)
单位面积授权经营/作价出资地价(元/平方米)
总地价(万元)
划拨土地单位面积地价(元/平方米)
划拨土地总地价
(万元)
作价出资、授权经营土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额
备注(出让金文件依据及标准)
合计
【注:
实际用途依据土地登记用途,注意删除】
一、上述土地估价结果的限定条件(见下表)
设定待估宗地基础设施及其他条件表
【注意同报告第二部分“个别因素“、基准地价修正因素、市场比较法比较因素的一致性】
宗地
编号
宗地
名称
地面平
整状况
周围道
路状况
供电
状况
供水
状况
排水
状况
供暖
状况
供气
状况
通讯
条件
土地权
利限制
规划
限制
影响土地价格的
其他限定条件
******
******
*****
*****
*****
*****
*****
*****
无
无
无
二、其他需要说明的事项:
1、待估宗地不存在抵押、租赁等他项权利;
2、待估宗地土地面积及权利状况以土地行政主管部门核发的《国有土地使用证》为依据;
3、本报告结果仅作为邮储银行改制进行土地资产处置及确定国有建设用地使用权价格提供参考依据。
北京中地华夏土地房地产评估有限公司合作估价机构:
(加盖公章)
二O一一年七月十日
十、需要特殊说明的事项
1、估价的前提条件和假设条件
(1)本次估价的依据是委托方及下属改制单位提供的有关资料以及国务院的批复。
同时,根据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》》GB/T18508—2001、《城镇土地分等定级规程》》GB/T18507—2001、《土地利用现状分类》GB/T21010—2007、******市人民政府和*****市国土资源局等有关部门颁布的有关法规条例文件通知、全国人大国务院和国土资源部颁布的有关法律法规及规章进行估价。
(2)估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场,土地区位条件和地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
国有建设用地所有权的授权经营价格并不必然等于出让价格。
但是由于目前没有确切的数据论证,评估国家授权经营(作价出资)土地使用权价格时可以直接采用市场的出让交易案例作为比较案例。
(3)估价对象地价内涵是评估宗地在估价基准日2010年12月31日、设定土地用途、设定土地开发程度、设定土地年限等条件下的授权经营或作价出资的土地使用权价格。
待估宗地与其它生产要素相结合,能满足设定使用年限内经营管理的正常进行,保证公司的持续发展。
(4)本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格,若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化,该评估价格应作相应调整。
2、估价结果和估价报告的使用
(1)估价人员依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)撰写本估价报告,形成意见和结论。
(2)本报告仅为本次评估目的服务,其估价结果仅用于本次评估目的时才有效。
(3)土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查使用,土地估价技术报告不提供给委托方。
估价对象经过批准合法取得授权经营或作价出资的土地使用权,并按照规定支付有关的土地税费。
作为主营业务用地,得到有效合理地利用,并会产生相应的土地收益。
估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准,结合待估宗地具体状况,确定估价原则、方法及参数的选取。
任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
(4)本报告的估价结果自评估基准日起一年内有效。
(5)估价报告和估价结果的使用权属于为中国邮政集团公司,***评估公司和北京中地华夏土地房地产评估有限公司负责对估价结果进行解释。
(6)本报告及估价结果仅为中国邮政集团公司邮储银行改制涉及的土地评估和资产处置提供使用,当用于其它目的,本报告评估结果无效。
任何单位和个人未经估价机构书面同意,不得以任何形式发表、肢解本报告。
本报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失,受托估价机构不承担责任。
3、其他需要特殊说明的事项(任何与规程要求有差异的或地方国土部门有特殊要求,都要在该处写明)
(1)土地使用证、房屋所有权证、企业营业执照等资料由委托方提供,委托方提供资料属实。
估价对象区域位置图、估价对象照片、市场比较案例、土地征用补偿标准文件、基准地价等由现场估价人员现场踏勘取得。
(2)报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门(或房地产管理部门)核发的《国有土地使用证》(或《房地产权证》或土地权属证明)为准。
(3)用途、土地使用年限、容积率、土地使用权价格权利设定的详细说明,如土地证登记用途与设定用途不一致时,应该说明理由和依据;
(4)按照《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》(国土资厅函[2009]311号)文件要求,划拨土地使用权价格应采用两种方法评估。
但由于划拨交易的限制,目前土地交易市场中划拨土地成交案例不足、收益还原法中划拨地的租金和剩余法中划拨地上建筑物的租金和售价等相关参数难以直接从市场调查取得,故难以采用市场比较法、收益还原法、剩余法评估划拨土地使用权价格;同时地方现行的基准地价未公布划拨土地使用权价格,故难以采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法评估划拨土地使用权价格;同时根据《企业改制划拨土地使用权估价指导意见(试点项目用稿)》,该项目属于试点项目,在无法采用市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法等评估方法的情况下,此次评估只采用成本逼近法评估土地划拨价格。
(5)基准地价级别外的土地,采用基准地价系数修正法评估时必须详细说明套用级别的原因和理由,而且属于同一县域或者市域的下面若干个乡镇由于经济实力的差距,绝对不可能统统都是采用末级土地一样的基准地价标准,各乡镇的地价基准价格肯定不一样;
(6)土地、房屋还原利率的计算过程
(7)土地增值收益的确定
(8)待估宗地为分摊/分割土地。
(9)其它说明:
委托方对所提供资料(详见估价依据)的真实性负责,估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
十一、土地估价师签字
姓名资格证书号签名
刘文念
魏明宇
合作机构估价师
合作机构估价师
十二、土地估价机构
估价机构负责人签字:
(机构盖章)
合作估价机构负责人签字:
(机构盖章)
二O一一年月日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地登记状况
单宗地用文字描述。
如果是出让土地:
特别需要注意终止日期、剩余年限、四至等内容;划拨土地:
如果是分割土地或者是分摊土地,先写建筑物基底四至、邻接交通等情况,再写估价对象是建筑物的空间第几层。
1)估价对象的来源及
历史沿革:
估价对象是由南京邮电局取得划拨土地使用权,于年邮电分家后,**邮政局取得划拨土地使用证,国有土地使用证号***,因委托方进行改制的需要,于2010年进行了分割测量,重新规范登记并办理了划拨土地使用证,国有土地使用证号“***”,土地使用权人为****。
2)国有建设用地使用权人:
3)估价对象的地理位置:
4)土地用途:
仓储用地
5)界址:
东至,南至,西至,北至(如果为分摊土地,首先按照整体描述四至;然后具体描述估价对象所在方位)
【估价对象所在的“大的、原来的”宗地四至→估价对象在该宗地的平面相对位置
估价对象所在宗地四至→估价对象所处建筑物在该宗地的平面相对位置→估价对象在所处建筑物的空间相对位置】
6)土地证登记面积:
平方米
7)土地级别:
工业*级
8)土地权属性质:
划拨
9)国有土地使用证号:
10)登记时间:
*年*月*日
11)图号:
12)地号:
·不能出现以下问题:
1、不能漏项;
2、描述内容与土地证登记内容不一致。
无土地证中无上述内容可用“—”
·要求:
上述内容必须与土地证内容一致;
2、土地权利状况
例:
单宗地
(1)估价对象的土地所有权状况:
在估价基准日,估价对象土地所有权属国家所有。
(2)估价对象的土地使用权状况:
根据编号为**国用(2007)字第**号《国有土地使用证》,登记待估宗地的土地使用者为***,使用权类型为国有划拨土地使用权。
(3)土地他项权利状况:
在估价基准日,估价对象不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。
(或估价对象存在抵押权、租赁权等他项权利。
)
(4)相临关系权利:
相互毗邻的不动产使用人提供便利的同时,确保双方正常生产经营及利用。
(按照土地证中登记的内容描述)
·不能出现以下问题:
1、不能漏项;
2、内容与土地证登记内容不一致。
·要求:
1、宗地分别列示;
上述内容必须与土地证内容一致;如土地证中没有抵押登记证明,但实际存在抵押,视为
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