眉山城市概况及房地产市场情况.docx
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眉山城市概况及房地产市场情况
眉山城市概况及房地产市场情况
桐椮顾问
一、宏观环境情况
1天府新区的规划建设,将改变眉山的产业结构,《四川省成都天府新区总体规划(2010—2030)》规定:
眉山区域的产业必须定位在产业高端和高端产业,这有利于眉山的可持续发展。
2。
以成都和重庆为核心的成渝城市群是引领中国西部发展的重要增长极,被称作“国家发展第四极"。
而天府新区则将在再造一个产业成都的基础上,为四川经济乃至西部内陆经济的发展注入新的活力。
3.眉山是联合国开发计划署“21世纪城市规划、管理与发展项目”示范城市和中国城市交通数字化建设试点城市.
4.眉山是“国家星火计划农村信息化试点市”和“四川省制造业信息化工程重点城市”。
二、眉山城市概况
1、城市发展现状及规划
1。
1、城市区位
青白江区位于成都东北部,处于成、德、绵经济带的中心,距成都市中心25公里.东邻金堂县,西界新都区,南连龙泉驿区,北与广汉市接壤.距双流国际机杨39公里,距成都市三环路17公里,在成都半小时经济圈内。
全区幅员面积为378.94平方公里,2009年年末总人口40。
8594万人。
青白江区位示意图
青白江区主要乡镇分布图
青白江市区图
1.2、城市交通
公路现状。
目前全区公路总里程642.856公里,其中国道31。
215公里、省道18。
36公里、县道121.064公里、乡道333。
494公里、村道138。
848公里。
按照公路等级划分,高速公路共计25.290公里,占总里程3。
9%;一、二级公路共计83.332公里,占总里程12.9%;三、四级公路共计534。
234公里,占总里程83。
2%。
毗河以南地区公路里程455.673公里,占全区总里程的70.9%,其中国道20。
89公里、县104.592公里、乡道219。
739公里、村道110.673公里。
客运现状。
全区共有客运站8个,其中三级以上客运站3个,乡镇简易客运站5个,公交站棚68个;客运线路27条,其中公交线路10条、班车线路12条、农村客运线路5条;客运企业5家、客运车辆324辆.
铁路:
连接成渝、宝成、达成3条国家干线铁路的川化、攀成钢、成桥3条企业铁路专用线以及彭白、成灌2条地方铁路,有具备国家铁路二类口岸海关监管职能的成都华铁国际储运有限公司以及区内正在规划新建省重点项目-中国西部铁路物流中心,即成都铁路集装箱中心站、大弯货运站、成都国际集装箱物流园区和成都大宗散货物流园区.
青白江铁路交通示意图
1.3、土地资源
全区土地总面积折合587782.6亩,1990年平均每人1.56亩.其中西北平坝区201962.1亩,占34.36%;中部丘陵区240520。
63亩,占40。
92%;东南低山区145299。
85亩,占24.72%。
1990年耕地面积311045亩,平均每人0。
83亩。
1。
4、城市经济
(一)综合
国民经济保持较快发展势头。
2009年,全区实现地区生产总值163.71亿元,按可比价格计算,比上年增长17。
1%,已连续28年保持两位数增长(见图1)。
其中:
第一产业实现增加值10。
23亿元,增长3。
9%;第二产业实现增加值119。
07亿元,增长19.6%;第三产业实现增加值34。
41亿元,增长12.2%。
一、二、三产业比例关系为6。
3:
72.7:
21.0。
按常住人口计算,全区人均地区生产总值达40867元,增长11.8%。
民营经济发展势头良好。
全区民营经济实现增加值63。
81亿元,比上年增长17。
5%,占GDP的比重为39。
0%,对经济增长的贡献率为39。
6%。
民营工业增加值38.65亿元,比上年增长19.3%。
(2)农业
农业经济平稳发展。
全区实现农业总产值16.39亿元,比上年增长4.5%,其中农业产值9。
28亿元,所占比重由上年的63。
8%下降为56.7%;牧业实现产值5.79亿元,所占比重由上年的29。
0%上升为35。
3%。
(3)工业和建筑业
工业经济稳定增长.全区工业实现增加值109.79亿元,比上年增长20.6%,对经济增长的贡献率达80.1%。
规模以上工业企业实现增加值95.65亿元,增长22。
3%;完成新产品产值71。
2亿元,增长24。
9%;工业企业产品产销率达98。
8%,工业集中度达90。
0%。
主要产品生产保持稳定.
主导行业保持平稳较快增长。
全区冶金、建材、化工和机械四大重点行业完成总产值277。
4亿元,比上年增长14.2%,占全区规模以上工业的比重为91.5%.
(4)固定资产投资
固定资产投资快速增长。
全社会固定资产投资完成122.44亿元,比上年增长41.6%,其中工业投资完成68。
94亿元,比上年增长25.2%。
全年新增固定资产38。
3亿元。
2005—2009年全社会固定资产投资总额及增长速度
房地产开发投资下降,但销售形势良好.全年完成房地产开发投资(按项目地)8.33亿元,比上年下降13.5%.但房地产销售大幅反弹,形势良好。
全年商品房销售面积(含预售)36.6万平方米,比上年增长137。
6%,商品房销售额10。
01亿元,比上年增长106。
8%。
1。
5、城市文化旅游
绣川书院
绣川书院位于城厢镇东街,占地面积5085平方米,建筑面积1969平方米,共四进。
绣川书院为砖木结构,青瓦屋面,门窗多有花格。
它是金堂县修建最早、规模最大、藏书最多、声誉最隆的一所书院.
该书院是全省至今保存最为完好的古代县一级的最高学府。
现为青白江区区级文物保护单位。
八阵图遗址
八阵图遗址在青白江区弥牟镇西南,是市级文物保护单位。
诸葛井
诸葛井位于青白江区弥牟镇老横街l号铺左侧,始建于三国时期,砖石结构,井台为方形,井口为圆形,上并腹成八角形,由上至下撕宽,下井腹与上井腹成等距的错位八角形,由宽渐窄,井壁用条石砌成,井面至井底水面为2.02米,并台座东北向西南,井台正中有一摇架,高0.92米,宽0.25米,厚0.1米,有三孔。
现未使用。
现为青白江区区级文物保护单位。
怡湖园
怡湖园位于成都市北部新城的青白江区成绵高速公路旁的怡湖公园,距离成都市中心区约23公里,占地约213亩,其中湖面积约70亩。
1.6、城市性质及规划
■青白江区是以发展化工、冶金、建材为主的工业城市.
■在成都市新一轮城市总体规划中,青白江区总体规划是承担整个成都的工业发展、物流服务两项重要的外向型职能.其中工业空间布局是成都市冶金、化工、建材、机械工业基地;物流发展规划是成都市国际性枢纽型物流基地,国际集装箱物流园区、大宗散装物流园区。
三、眉山市房地产市场情况
1.青白江区2007-2009年房地产市场总体情况
1.12009年青白江商品房预售证情况
2009年1--12月青白江区商品房预售备案5827宗,备案面积54.202万平方米,备案金额149243.78万元,交易均价2748元/平方米;同比增幅为146%、149%、162%、6%.二手房办证登记成交1801宗,同比增幅为98%,成交面积18.615万平方米,同比增幅为37%。
实现税收4088.02万元.与其他二圈层区县相比,随着青白江人居环境的巨大改变,竞争优势已经开始显现。
1.22009年青白江房城市营销活动
2009年,青白江区通过“三次外地巡展、两季房交会”、组织教育系统团购、组织新疆部分单位团购等等实际拉动房地产销售效果的系列行动;同时,举行了首届“成都城市湿地发展论坛"和“2010青白江城市品牌(房地产)年度推广启动盛典”等城市营销活动。
1.3二圈层六区县房地产市场对比
成交价格简析:
价格稳定性明显超过二圈层其他城市;
青白江与二圈层其他城市的价格差距,孕育着重大的机遇和空间.
成交面积简析:
销售面积稳定上升,与其他二圈层城市的剧烈动荡明显不同;
存量少,无供过于求的重大隐患。
1.4青白江房地产市场情况
08—09户均面积保持在90平方米左右,充分展示了区域市场的刚性需求特征。
从分面积段和分总价段的销售状况我们同样可以看到刚性需求的支撑作用。
1.5青白江房地产市场客户调查情况
随着青白江绿肺行动的开展,区域宜居价值得到了持续性的提升,外地购房者的比重呈现出非常明显的上升趋势。
■青白江在产业经济方面的飞速发展,造就了极佳的创业和就业环境,吸引了大量外地人群在青白江扎根成长,“现代产业之城”价值凸显。
■外来的创业和就业人群为青白江的房地产市场带来了大量新增的刚性需求,成为了青白江房地产市场发展的中坚力量。
1。
6青白江房地产市场现状及存在问题
青白江房地产市场缺乏高品质大盘带动(如新都之保利)
品质化项目偏少的同时,中档大户去化缓慢,又制约开发商开发品质楼盘的信心。
中高端市场供应空白,意味着楼市开发面临重要机遇;同时中高端市场的缺失,造成房价上升动力不足,限制了区域经济的拉动。
■物业形态单一
基本上是多层与电梯构成,多元化产品供给尚未形成;
■销售价格
区域内住宅价格集中在2600—3300之间,价格之间几乎没有梯级之分;
■大户型走势缓慢
基本上都是以80—120平方米户型为主,超过120平方米户型销售走势较慢,而150平方米以上户型往往要在销售后期以特价房的形式才能实现销售;
1。
7青白江房地产市场特征
分年度各物业类别销售情况统计
物业类型
多层
9-18F
19F以上
合计
07销售
1557
694
342
2593
08销售
1170
3036
——--—
4206
09销售
725
1227
484
6799
07—09供应
4110
6427
1448
11985
该物业占供应比例
34%
54%
12%
07—09销售
3452
4957
826
9235
该物业销售比例
84%
77%
57%
——-
简析:
多层住宅最受到市场的欢迎;
小高层供销两旺,实为后市主力;
18层以上销售相对较缓,应持谨慎乐观态度,该类物业受后市土地供应和新开项目影响较大。
青白江缺少大型集中的商业配套和休闲娱乐中心,致使区域无法形成聚集性的热点区域,也就无法拉动和提升区域的居住舒适度和使用功能。
2009年青白江分物业类型销售占比状况
2009年青白江商业成交总面积为27194平方米,分布较为分散,并没有一个相对集中的热点区域,客户分流严重。
1。
8青白江土地市场
青白江2007—2009年主要住宅,商住类成交土地整体情况对比
年份
2007
2008
2009
2007—2009汇总
地块宗数(宗)
12
6
11
29
总成交面积(亩)
531
394
648
1573
平均容积率(宗平均)
3.55
3。
31
3。
48
3。
46
平均地价(宗平均)
124。
82
60。
375
97。
44
97。
41
最高地价(万元/亩)
168
197
165
197
最低地价(万元/亩)
76
36
60
36
最高楼面地价(元/㎡)
700
739
707
739
最低楼面地价(元/㎡)
375
193
225
193
1。
青白江区2010年房地产市场情况
1.12010年青白江商品房预售证情况
2010年7月,全区商品房预售备案245宗,备案面积2。
37万㎡,备案金额7306.35万元。
二手房成交132宗,成交面积1。
31万㎡。
7月房产交易实现营业税、契税、印花税合计2141。
5万元。
1—7月,全区商品房预售备案3136宗,备案面积26.99万㎡,备案金额82099。
52万元,同比增幅分别为9%、0。
04%、18%。
二手房成交981宗,成交面积8.37万㎡,同比增幅分别27%、3%.1-7月房产交易实现营业税、契税、印花税合计3665。
43万元。
2010年4月—6月青白江区预售证情况
预售许可证号
项目名称
项目地址
开发商
328
“凯斯顿。
华府”商住小区(4#5#6#楼)
同华大道
成都御都投资有限公司
327
“大唐新城"商住小区建设工程(1#—3#楼)
弥牟镇民族街
四川健生房地产开发有限公司
324
绣水蓝庭开发小区1-7#
城厢镇清泉大道一段
四川钰才房地产开发有限公司
325
兴诚书香别院1—15栋楼、地下室、物管用房
菁华路116(号)
成都兴诚鑫置业有限公司
323
大湾学府雅园1、2#楼,物管商业及架空层
华金大道三段
成都市大湾房地开发有限责任公司
321
“都市蘭亭”商住小区(1—3#楼、商业会所)
成绵连接线西侧
四川龙域房地产开发有限公司
322
香草洲1—9栋住宅、物管用房、地下车库
政府北路
成都市青白江区青茂实业公司
318
兴诚书香别院1-15栋楼、地下室、物管用房
菁华路116(号)
成都兴诚鑫置业有限公司
319
广泽。
长河郡商住小区1、2、3号楼及商业会所
学苑路456(号)
四川省广泽投资发展有限公司
316
映泉美居3#楼的小汽车库、5#楼及5#小汽车库
华逸路49(号)
成都市红阳房地产开发有限责任公司
317
“凯斯顿.华府"商住小区(4#5#6#楼)
同华大道199(号)
成都御都投资有限公司
315
“凯斯顿.华府”商住小区(4#5#6#楼)
同华大道199(号)
成都御都投资有限公司
305
蜀青名苑商住小区1—3号楼
青华东路55(号)
成都万众蜀青房地产开发有限公司
1。
2青白江商品房数据排行(截止日期2010年8月12日)
近30日住宅销售数量排行
项目名称
套数
大邦第一城3-5、7号楼
55
幸福家园二期1、3、5号楼地下车库及9号楼
19
蜀青名苑商住小区1—3号楼
10
大弯学府雅园1、2号楼,物管商业及架空层
7
锦尚景商住小区1,2号楼
7
幸福家园酒店式公寓
6
清江绿洲二期(5—11号楼)
5
凯斯顿·华府商住小区
5
蜀青·怡和茗居
4
书香别院1—15号楼
4
近30日住宅价格最低排行
项目名称
价格(元/平米)
上域中央商住小区1—10号楼物管商业用房
1744。
39
大邦第一城3-5、7号楼
1800
大邦第一城3-5、7号楼
1800
上域中央商住小区1-10号楼物管商业用房
1813。
81
怡景阳光商业住宅小区1-11栋及物管用房
2040
建安苑
2077
上域中央商住小区1-10号楼物管商业用房
2330。
91
怡景阳光商业住宅小区1-11栋及物管用房
2433.11
蜀青名苑商住小区1-3号楼
2445。
34
凯莱丽景
2679.99
近30日住宅价格最高排行
项目名称
价格(元/平米)
兴诚·书香别院
3734。
75
凯斯顿·华府
3590.63
康居·翰林院
3347。
07
兴诚·书香别院
3339.44
清江绿洲二期
3306。
62
兴诚·书香别院
3265.62
绿城尚品
3264.05
凯斯顿·华府
3179.15
幸福家园二期
3112。
27
栖凤居
3097。
77
1.32009年10月-2010年6月成交套数对比
数据来源:
青白江房管局
1。
42009年10月—2010年6月成交价格对比
数据来源:
青白江房管局
1.52009年10月—2010年6月成交金额及面积对比
数据来源:
青白江房管局1.62009年10月-2010年6月成交套均面积对比
数据来源:
青白江房管局
1.7近期六郊县土地挂牌及成交情况
城市郊区县
交易方式
宗地编号
地址与标志
总用地
起拍单价
用途及年限
是否交易
竞得者
成交时间
郫县
拍卖出让
PX05(252/211):
2010-018
郫县犀浦镇龙吟村四社、梓潼村二、三社
128。
26
280
城镇混合住宅用地住宅70年、商业40年
是
深圳市新城市规划建筑设计有限公司
2010—4—16
郫县
拍卖出让
PX03(252/211):
2010—016
郫县犀浦镇国宁村七社、龙吟村一社
62。
7
300
城镇混合住宅用地住宅70年、商业40年
是
成都犀牛房地产开发有限公司
2010—4-16
郫县
拍卖出让
PX04(252/211):
2010-017
郫县犀浦镇龙吟村一社
52。
86
300
城镇混合住宅用地住宅70年、商业40年
是
上海宝投投资有限公司
2010-4—16
双流
挂牌出让
SLG-(2010)—032
西街办寺圣社区4组、东升街办芦蒿社区2、5组
125。
17
22.07
仓储
是
四川中邮物流有限责任公司
2010—4—29
双流
挂牌出让
SLG-(2010)—033
西街办九龙湖社区3组、龙港社区4组(原黄土堰9社、农兴1社)
25。
03
11。
8
工业
是
成都巨伦科技有限公司
2010-5—16
双流
挂牌出让
SLG-(2010)-034
西街办龙港社区6、7组(原农兴5、7社)
59.99
11.8
工业
是
凯特姆球阀制造(四川)有限公司
2010-5—16
双流
挂牌出让
SLG—(2010)—035
西街办龙港社区6组(原农兴5社)
34。
98
11.8
工业
是
四川雄港玻璃有限公司
2010-5—16
双流
挂牌出让
SLG—(2010)—036
西街办龙港社区4、6组(原农兴1、2、9社)
15
11.8
工业
是
四川国瑞交通设施有限公司
2010-5—16
双流
挂牌出让
SLG-(2010)-037
西街办九龙湖社区3组(原黄土堰9社)
30.74
11。
8
工业
是
四川智诚电器有限公司
2010-5-16
双流
挂牌出让
SLG-(2010)—038
西街办九龙湖社区3组(原黄土堰3社)
24.4
11。
8
工业
是
成都冠宇光学玻璃有限公司
2010—5-16
双流
挂牌出让
SLG—(2010)—039
西街办龙港社区4组(原农兴1、2社)
23.83
11.8
工业
是
成都市双流县起瑞华川钢构汽车底盘件有限责任公司
2010-5-16
双流
挂牌出让
SLG-(2010)—040
西街办龙港社区4、6组(原农兴1、9社)
15
11。
8
工业
是
四川玉洪新型门窗有限公司
2010—5-16
双流
挂牌出让
SLG-(2010)—041
公兴镇草坪村2社
37.37
11。
8
工业
是
农业部沼气科学研究所
2010—5—16
龙泉
挂牌出让
LQ01〔211/252〕:
2010—031
龙泉驿区西河镇群辉路以西,成洛路以南
37.8751
90
商业用地城镇混合住宅用地商业40年住宅70年
是
成都九峰汽车汽配商城经营管理有限公司
2010—5-17
新都
挂牌出让
XD02〔211〕:
2010—033
新都区兴乐路东侧、清源路南侧及北侧
32.8552
66
商业用地40年
是
成都市煌鑫投资有限公司
2010-5-17
新都
拍卖出让
XD01〔252/211〕:
2010—019
新都区三河街道碑石堰村
261。
0075
125
城镇混合住宅用地商业40年住宅70年
是
成都市新都区保利投资有限公司
2010-5—6
新都
拍卖出让
XD03〔252/211〕:
2010-032
新都区新繁镇水利村
92.385
100
城镇混合住宅用地商业40年住宅70年
是
成都龙城香江房地产开发有限公司
2010—5—6
新都
拍卖出让
XD04〔252/211〕:
2010—034
新都区龙桥镇成彭路西侧
24.5156
60
城镇混合住宅用地商业40年住宅70年
是
四川鑫怡置业有限公司
2010—5-6
温江
拍卖出让
WJ01〔252/211〕:
2010-035
温江区柳城街办万盛社区
74.39
180
城镇混合住宅用地商业40年住宅70年
是
四川维奥制药有限公司
2010-5—6
温江
拍卖出让
WJ02〔252/211〕:
2010-036
温江区柳城街办永宁社区
10。
95
150
城镇混合住宅用地商业40年住宅70年
是
成都居烨实业有限公司
2010-5-6
双流
挂牌出让
SLG—(2010)—046
万安镇
239.8
151
商业、居住40/70
是
成都盛和城置业有限公司
2010—5-27
双流
挂牌出让
SLG—(2010)—047
西航港街道
23.84
75
商业金融业40
是
成都新筑投资有限公司
2010—5—27
双流
挂牌出让
SLG-(2010)-048
正兴镇
158。
86
133
商业、居住40/70
双流
挂牌出让
SLG-(2010)—049
东升街办迎春桥社区
68。
2
100
商业40年
是
双流县辉通商贸有限公司
2010—5-27
双流
挂牌出让
SLG—(2010)-050
正兴镇
415。
14
195
商业、居住40/70
是
成都传媒集团
2010-5—27
双流
挂牌出让
SLG—(2010)—051
中和街道
33。
89
196
商业40年
双流
挂牌出让
SLG—(2010)—052
黄甲镇王家场社区3、5组
48。
61
67
商业40年
新都
拍卖出让
XD05〔252/211〕:
2010-037
新都区三河街道五龙村A地块
218。
3871
105
城镇混合住宅用地商业40年住宅70年
是
都同泰房地产开发有限公司、DYLANCOMPANYLIMITED
2010-5-6
新都
拍卖出让
XD06〔252/211〕:
2010-038
新都区三河街道五龙村B地块
299。
3648
105
城镇混合住宅用地商业40年住宅70年
是
都同泰房地产开发有限公司、DYLANCOMPANYLIMITED
2010—5—6
温江
挂牌出让
WJ02[071/051]:
2010—002
柳城街办燎原五组
A地块63.5
105
商业40年
是
新光三越百货股份有限公司、宏昱投资(香港)有限公司、上海湟普房产经营有限公司
2010-4—16
温江
挂牌出让
WJ02[071/051]:
2010—002
涌泉街办凤凰社区三、四、五、八组
B地块96.97
105
住宅70年商业40年
是
新光三越百货股份有限公司、宏昱投资(香港)有限公司、上海湟普房产经营有限公司
2010-4-16
双流
拍卖出让
SLP-(2010)-003
牧马山燕杨路以北,杨柳河以西
50.88
362
居住兼容商业70/40
双流
拍卖出让
SLP-(2010)-004
中和街道新华社区,华阳街道观东村、红松村
237.93
183
居住兼容商业70/40
双流
拍卖出让
SLP—(2010)—005
中和街道新华社区,华阳街道
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