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建材家居市场分析报告文案
仙桃恒迪建材家居市场二期
发展报告
仙桃恒迪地产市场部
2008-9-18
摘要
第一章:
市场研究部分
一、仙桃宏观市场分析
1、仙桃市概况
2、仙桃市行政区划
3、仙桃宏观经济简述
4、骨干企业简介
二、房地产宏观政策分析
1、国家宏观政策对于仙桃市房地产的影响分析
2、仙桃市房地产市场政策分析
三、仙桃城市建设与规划发展分析
1、城市总体建设规划
2、城市商业发展趋势
3、城市规划对本项目的影响
四、仙桃市房地产市场市场概况
1、仙桃市房地产概况
五、区域商业市场分析
1、区域房地产分析
2、区域商业概况分析
3、区域人口分析
4、区域配套现状分析
六、区域商业物业及建材市场租金及售价分析
1、在售商业物业总体价格状况
2、项目周边商业租赁价格及经营状况
3、仙桃市建材市场概况
4、仙桃市其他建材市场简介
5、其他建材市场商铺价格状况
第二章:
项目开发原则
第三章:
市场定位部分
一、项目现状分析
二、项目SWOT分析
1、项目优势分析
2、项目劣势分析
3、项目机会分析
4、项目威胁分析
5、主要对策分析
二、项目总体定位
1、经营市场定位
2、目标客户定位
3、形象定位
三、目标客户群体分析
1、客户市场总体分析
2、经营目标客户细化分析
3、投资客户细化分析
4、客户群总结
第四章:
市场规划部分
一、项目总体规划设计建议(丝宝路双层商铺理念)
1、地块特征分析
2、整体规划建议
●容积率
●产品比例
3、项目亮点设计
二、建筑形式建议
1、本项目建筑风格建议
2、商铺建筑形式建议
●建筑形式
●建筑面积、面宽、进深
●高度
3、仓库建筑形式建议
三、主题公园规划设计建议
1、规划主题公园的意义
2、主题公园的规划方式
3、主题公园的经营方式
四、市场配套及物管建议
1、一般配套建议
2、关于电子大屏幕的建议
3、智能化配套
4、建筑部配套及交房标准
五、市场业态布局及导示系统
六、物业管理建议
1、物业管理容
2、物业管理的形式
3、本项目物业管理建议
第五章:
招商、销售部分
一、商铺部分价格策略
1、招商价格制定思路:
2、招商价格
3、销售价格制定思路:
4、销售价格
5、价格策略
6、付款方式的设定
二、招商、销售策略
1、入市时机和销售前提条件、准备工作
2、招商、销售进度安排
3、分期运作措施
第六章、整合传播策略
一、房地产出牌术
二、二期八大升级的卖点提炼
三、宣传策略
1、广告目标
2、广告诉求
3、推广阶段安排
4、媒体组合策略
5、项目整合包装建议
四、营销活动安排
1、大型招商推介会
2、开盘仪式及集中选房活动
3、投资客户部认购活动
4、“恒迪建材家居市场杯”仙桃名人知识大奖赛
5、恒迪建材家居市场答业主晚会
6、签约名人(威)为恒迪建材家居市场形象代言人
五、项目宣传推广费用预算
1、预算标准
2、营销费用预算
第七章:
投资分析
摘要:
本报告主要解决以下三个方面的问题:
一是项目营销运作的系统性思路;
二是市场推广与销售策略;
三是招商、销售计划。
一、项目营销运作的系统性思路,主要从以下几个方面去展开:
●项目市场定位→项目分析与对策→客户定位→市场定位→形象定位
●招商、销售推广策划→总体思路与计划安排→市场推广→形象包装→推广策划→推排→费用预算
●价格制定→招商价格→租价策略→销售价格→售价策略→付款方式→功能划分
●招商、销售策略→入市时机、前提条件、准备工作→进度安排→分期运作措施
●管理、控制与调整→现场管理→过程控制→效果评估、方案调整
二、市场推广与销售策略:
项目的市场推广,主要针对两个目标客户群体,即建材经营商户与置业投资者。
建材经营商户具有目标明确、现实性强、随主流、倾向于成熟市场和传统铺位、租、购结合等特点,比较关注地段交通、市场规模与知名度、市场所能提供的经营管理服务等因素;置业投资者具有理性、擅算计与爱梦想、投资面广、眼光长远、倾向购买等特点,比较关注地段交通、升值潜力、出租转手、付款、承诺等因素。
针对上述主要特点与因素,在推广中,除了使用传统手法之外,我们采用了以下新手法:
●聘请奥运冠军威为形象代言人
●大型商业推介酒会
●风靡全城的知识大奖赛及颁奖晚会
●新老业主答晚会
●利用主题公园组织促销活动
三、招商、销售计划
●本项目的战略思路是“招商先行、产品支撑、整合推广、销售跟进”、“营造市场、租售结合”,采用招商与销售同步穿插进行的方式,最终促进销售。
●项目二期开发销售周期为一年左右,招商分五期、销售分四期进行
☆2008.11—2009.2月销售认购50%以上
☆2009年3月开盘期达到70%
☆4—8月热销期达到85%
☆9月尾盘期达到90%
第一章:
市场研究部分
一、仙桃宏观市场分析
1、仙桃市概况
仙桃市位于省中部的江汉平原,国土面积2538平方公里,地跨东经112°55'—113°49'、北纬30°04'—30°32',总人口147.19万人,辖15个建制镇、3个街道办事处、4个省级工业园区。
城市建成区面积36.3平方公里,城市人口36.3万人。
仙桃是省政府直管市,也是“1+8”经济圈重要成员,是城市圈规划建设中的五个大城市之一、汉江中下游水运枢纽和城市圈重要的商贸中心、物流枢纽。
改革开放以来,仙桃经济迅猛发展,经济结构不断优化,综合实力明显增强。
全市初步形成了以纺织服装、无纺布卫材、医药化工、食品加工和机械电子等五大板块为主体的行业门类比较齐全的工业体系,形成了以水产、畜禽、蔬菜和优质粮棉油为主的现代特色农业。
连续10多年居县域经济发展前列,进入全国基本竞争力“百强”。
2、区位优势
仙桃市位于鄂中,地处江汉平原南部,汉江下游南岸。
是古云梦泽之所在。
东邻汉阳,西接潜江,南滨东荆河与洪湖、监利相望,北枕汉江同天门、汉川—衣带水。
市治距省会市82公里。
具有贯通南北、承东启西、得天独厚的区位优势,是的交通中心、江汉平原的物流中心、信息中心和商贸中心。
3、交通优势
1)、公路交通
仙桃公路交通十分便利,沪蓉高速、318国道横贯东西,随(州)岳()高速纵穿南北,京珠高速和沪蓉高速在仙桃附近交汇。
客运班线通达、、、、、、、等省市。
以城区为中心,省道仙洪一级公路、天仙一级公路、仙监二级公路,,北达。
2)、水上交通
境“一江两河”互连互通,航运发达。
现有通航河流17条,里程556.4公里,其中全年通航航道里程201.9公里,季节性通航里程354.5公里。
港口11个,岸线长度1354.5米,泊位39个。
古老汉江流经全境,全长93.5公里,均为三级航道。
3)、航空
天河国际机场(距100公里,约一小时车程)。
4、仙桃宏观经济简述
●2006年,全市完成生产总值162.51亿元,按可比价格计算,比上年增长10.6%,实现了宏观调控的预期目标。
从三次产业看,第一产业完成增加值35.85亿元;第二产业完成增加值72.07亿元;第三产业完成增加值54.59亿元。
●全社会完成固定资产投资62.49亿元,比上年增长13.7%。
其中城镇以上项目投资54.24亿元,增长13.7%;房地产开发投资2.39亿元,增长21.8%。
●全年实现社会消费品零售总额70.32亿元,比上年增长14.5%。
●年末全市户籍总人口147.64万人,其中常住人口137.40万人,城乡居民收入继续增加,城镇居民人均可支配收入8266元,比上年增长9.5%;农民人均纯收入4190元,增长9.7%。
5、骨干企业简介
1)、丝宝工业城
丝宝工业城是丝宝集团主要生产科研基地之一。
它位于仙桃高新技术产业园,占地面积250亩,现有员工1200人,固定资产投入3亿元,目前年生产能力可达32亿元,2005年上缴税收达1.43亿元,今年元—七月实现税收9153万元。
丝宝工业城现运行的企业有3家:
一是丝宝股份,主要生产“舒蕾”系列洗涤用品和丝宝化妆品系列用品;二是丝宝卫生用品公司,主要生产“洁婷”牌卫生巾等系列产品;三是丝宝药业,目前主要生产“捷泰”生命元保健品和“理舒达”等药品。
2)旺旺总厂
旺旺总厂由新加坡旺旺控股在仙桃市工业园区独资兴建。
总厂主要由旺旺食品、仙桃旺旺食品、仙桃瑞麦食品、立旺食品、包旺包装材料等五家具有独立法人资格的企业组成。
3)仙桃毛纺集团
仙桃毛纺集团是一家集纺织、服装、医药于一体的大型企业集团,公司总资产142584万元,其核心企业迈亚股份是一家总资产9.66亿元,净资产4.40亿元,年实现利税超过6000万元,创汇超过1000万美元的国有大型纺织企业,其控股公司仙桃毛纺集团被列为国家520家重点企业。
4)富迪实业
富迪实业成立于1989年,以连锁超市为主导产业,同时涉足娱乐、食品(加工)生产、营销策划、商务代理等领域。
公司目前拥有21家直营连锁店、3家合股店、7家加盟连锁店,遍布城区及乡镇主要消费区域,经营品种万余种,营业面积达28000平方米。
二、房地产宏观政策分析
1、国家宏观政策对于仙桃市房地产的影响分析
1)2007年国家发布的房地产相关政策:
公布日期
公布机关
文件名称
1月25日
国税总局
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
3月16日
全国人民代表大会表决通过
《中华人民国物权法》
3月29日
商务部
《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》
3月29日
建设部等八部委
《房地产市场秩序专项整治工作方案》
5月23日
商务部、国家外汇管理局
《关于进一步加强、规外商直接投资房地产业审批和监管的通知》
8月7日
国务院
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
9月21日
国土资源部
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
9月27日
中国人民银行、中国银监会
《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
9月30日
国土资源部
《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控通知》
11月7日
国家发改委、商务部
《外商投资产业指导目录(2007年修订)》
11月14日
财政部
《廉租住房保障资金管理办法》
11月27日
建设部、发改委等七部门
《廉租住房保障办法》
11月19日
国土部、财政部、央行
《土地储备管理办法》
11月30日
建设部、发改委等七部门
《经济适用房管理办法》
12月11日
央行、银监会
《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》
政策解读:
●2007年6次加息,极大加大炒房风险
●“二套房”首付四成,成为压垮房价的致命稻草
●打击“囤地”,扩大市场供应量
●“限外”加码,严格限制外商投资房地产,防止价格上涨过快
2)、2008年房地产相关政策
●中国政府网1月7日发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》。
●央行日前下调了贷款利率和部分机构存款准备金率,此举被看作货币政策有所松动的信号。
2007年是房地产政策风暴年,新政大量出台,政策指向由针对开发商转变到建立房地产政策体系、保障民生用房等。
2008年主要是政策执行年,新的政策不多。
新政的威力开始逐渐显现,房地产价格已经出现拐点。
但是随着宏观经济走弱,国家的紧缩政策开始调整,央行降低双率即是信号。
2、仙桃市房地产相关政策分析
1)城市圈“两型社会”建设综合配套改革试验总体方案获国务院批准
城市圈是以为龙头,加周
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