集团连锁经营营建管理手册.docx
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集团连锁经营营建管理手册
商业集团有限公司
分公司营建管理手册
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目录
第一章总则4
第二章方针与原则5
第三章营建组织5
第一节组织结构5
第二节相关岗位职责5
第四章营建流程12
第一节计划管理流程12
第二节进度控制流程13
第三节质量控制流程14
第四节工程费用控制流程15
第五节营建业务流程16
第五章营建管理制度25
第一节工程预算编制准则25
第二节工程发包准则25
第三节工程施工管理细则26
第四节工程验收准则28
第五节工程查验办法29
附录一营建管理控制表单33
(附表一)招标文件目录33
(附表二)工程款审批单34
(附表三)工程预决算表35
(附表四)工程旬报表36
附录二相关法律法规37
《建筑工程设计招标投标管理办法》37
《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》40
第一章总则
第一条目的
为明确并规范单店营建工作,针对营建工作各个阶段及各岗位对权责划分、作业流程、作业规范进行解释和描述,形成本管理手册,作为作业指导管理的依据,供相关岗位工作人员参照执行。
第二条适用范围
(一)适用人员:
分公司总经理、副总经理,分公司发展部人员,分公司营运部部长,分公司财务部部长,总公司总经理、副总经理,总公司投资发展部人员,总公司运营管理部部长。
(二)适用工作内容:
单店的营建管理工作全过程、开业后大型改造工程以及各项设备大修工作。
第三条手册管理
(一)发放方法
由综合办公室负责组织每年一次的手册修订工作,并由总经理、总公司投资发展部汇签施行。
由综合办公室负责手册的发放、更换和回收管理工作,并制作手册领用记录。
第四条手册的更新
年度内内容调整以补充文件形式发布,补充文件要求进行编号管理,发放范围及发放回收管理与手册管理相同。
手册每年更新一次,年度更新时应将年度内补充文件分类归并到手册各章节。
第五条手册密级
手册的密级为一级内部控制级,公司内部指定对象可以查阅。
注意作好手册保密工作。
应按适用范围发放,总公司总经理、副总经理、投资发展部人员、运营管理部部长、分公司总经理副总经理、营运部部长、财务部长、发展部人员可发放完整手册,其他人员只发放与其相关作业的部分。
并应与领用者签订保密协议。
第二章方针与原则
第一条营建工作以质量控制、工程进度管理、工程预算控制为主要工作内容,工作中要以质量、进度、预算并重为工作原则。
第三章营建组织
第一节组织结构
第一条
组织结构图
第二节相关岗位职责
第二条总公司投资发展副总经理主要相关职责
1.发掘市场机会,领导创新与变革
2.组织寻找新的业务发展机会
3.负责组织研究业态发展趋势和相关政策法规,建立集团信息资源库
4.负责根据发展战略要求,制定对外投资计划,组织项目的前期论证
5.负责集团资本运作方案的制定并分步骤开展资本运作的具体实施
6.领导制定股权融资和债权融资计划,负责和金融机构高层的全面接触
7.负责重要投资合同的审判和执行,组织建立投资风险约束机制
8.负责投资项目的后续管理和投资效果分析
9.负责下属合资公司与集团总部保持良好沟通,定期向总部汇报经营战略和计划执行情况、资金运用情况和盈亏情况、机构和人员调配情况及其他重大事宜
10.负责派驻合资集团的管理人员的调配
第三条总公司投资发展部部长主要相关职责
1.负责对国家经济环境、竞争对手、市场情报进行收集与分析,组织拟定和修订公司战略
2.负责发现新的商业机会,提出公司新业务发展方向的决策性建议
3.负责组织对公司重大项目进行投资可行性研究论证;
4.负责拟定公司重大投资方案并提交公司决策层或战略投资委员会;
5.负责对重大投资项目的实施进行有效的跟踪与监督;
6.负责投资项目信息的收集和分析工作
7.协助集团领导制定股权融资与债券融资计划
8.协助对分公司发展战略进行审核,监督其实施并对实施效果进行评估,并向决策层提出书面意见
9.协助对分公司投资项目进行审核,控制投资项目投入资金的额度、进度、投向,并向决策层提出书面意见;
10.负责消费合作工作的执行和监督评估
11.负责指导属下员工制定阶段工作计划,并督促执行;
12.负责部门队伍建设,选拔、配备、培训、评价本部门人员;
13.负责部门内工作任务分工,合理安排人员;
14.负责控制部门预算,降低费用成本;
第四条总公司投资发展部内部项目管理岗主要相关职责
1.负责组织对集团重大对内投资项目进行可行性研究论证;
2.负责拟定公司重大对内投资项目的实施方案并提交公司决策层;
3.负责对内投资项目的跟踪分析与监督;
4.分析各个业态竞争状况,寻找和确定潜在的可并购对象
5.制定和执行业态扩张计划,负责并购项目的可行性报告
6.协助资本运作方案的拟定和实施
7.并购项目的跟踪分析
8.协助分公司制定新开门店投资可行性分析报告
9.审查分公司新开门店的投资可行性报告
10.投资项目的文件管理
11.完成部门部长交办的其他任务
第五条总公司投资发展部工程管理岗主要相关职责
1.参与工程项目前期规划方案论证、单体初步设计、施工图设计会签
2.参与施工图会审
3.负责组织工程的报建工作、组织有关人员办理开工证
4.审查分公司新开门店建筑工程的方案和设备投资计划
5.组织初步筛选投标单位
6.协助对投标单位进行资质审查和招标文件、标底的审核
7.协助通过招投标程序确定投标单位
8.指导项目的实施,监督检查项目完成的进度和工程质量
9.协调施工单位、监理单位、设计单位、规划单位的外部工作关系,审查施工组织方案
10.协调有关部门解决施工现场的技术变更或技术疑难问题
11.负责组织对施工安全进行管理,对工程成本进行控制
12.组织相关部门验收工程项目,与物业公司进行交接
13.协助拟定并完善公司工程预算管理办法,审核工程项目预算以及材料、设备采购的预算
14.对项目质量进行监督,对相关技术方面情况给与指导
第六条总公司运营管理部部长主要相关职责
1.参与工程预算审核工作
2.参与设计施工中运营管理相关工作
3.参与工程各阶段验收工作
4.参与最终验收工作
第七条总公司信息中心主任主要相关职责
1.参与工程预算信息部分审核工作
2.参与设计施工中信息系统相关工作
3.参与工程各阶段信息系统验收工作
4.参与最终验收工作
第八条分公司总经理主要相关职责
1.审核年度营建计划
2.审核营建预算
3.审批营建方案
4.审批营建工程施工方案
5.监督检查营建工程施工进度、质量、费用开支情况
6.监督营建工程验收移交工作
第九条分公司分管副总经理主要相关职责
1.审核年度营建计划
2.审核营建方案
3.审核营建预算
4.审核营建工程施工方案
5.监督检查营建工程施工进度、质量、费用开支情况
6.监督营建工程验收移交工作
第一十条分公司发展部部长主要相关职责
1.负责拟定和修订公司战略发展计划,并报总部投资发展部批准
2.负责市场调研,位公司的发展和其他职能部门提供相关市场和竞争对手信息
3.根据集团的战略部署,制定公司的年度扩张计划和投资预算
4.负责组织对公司重大项目进行投资可行性研究论证
5.寻找和确定潜在可并购对象,做好并购项目准备工作并提请总部批准
6.寻找、筛选和确定新店地址,与新店物业进行谈判并签订合同
7.制定新店建筑工程和设备投资计划与预算,提请公司投资发展部批准
8.配合公司投资发展部进行新开门店建筑工程的统一招标
9.统一采购门店设施与物料,并监督新店建筑工程项目的实施
10.负责工程设备的后期维护
11.负责指导属下员工制定阶段工作计划,并督促执行;
12.负责部门队伍建设,选拔、配备、培训、评价本部门人员;
13.负责部门内工作任务分工,合理安排人员;
14.负责控制部门预算,降低费用成本;
第一十一条分公司发展部业态发展岗主要相关职责
1.协助部长制定大卖场业态年度扩张计划
2.寻找、筛选和确定新店位置
3.与初步选定的新店选址的物业进行谈判,并签定合同
4.投资项目的文件、资料管理
第一十二条分公司发展部工程管理岗(工程项目经理)主要相关职责
1.制定新店建筑工程和设备投资计划与预算,并提请集团投资发展部批准。
2.配合集团投资发展部进行新开店建筑工程的统一招标
3.统一采购门店设施与物料。
4.管理和监督新店建筑工程项目的实施。
5.负责工程设备的后期维护及设备保养情况检查工作。
6.负责单店工程维修人员的业务管理工作。
第一十三条分公司营运部部长主要相关职责
1.参与工程预算审核工作
2.参与设计施工中运营管理相关工作
3.参与工程各阶段验收工作
4.参与最终验收工作
第一十四条公公司财务部部长主要相关职责
1.参与工程预算审核工作
2.审核各项工程合同
3.审核工程中的各项结算工作
第一十五条依据工程规模,可选择外聘或常设以下专业工程管理人员
1.工程预算岗:
负责审核施工单位工程预算、预决算、决算,负责编制工程预算、预决算、决算,负责监督检查预算执行情况。
2.土建工程管理岗:
负责建筑设计、结构设计、土建工程、装修装饰工程等专业技术工程管理工作。
3.机电设备工程管理岗:
负责强电、弱电工程施工管理工作,负责机电设备采购安装验收管理工作。
4.冷暖空调工程管理岗:
负责冷暖空调、给排水工程施工管理工作,负责冷暖空调及给排水设备采购安装验收工作。
第一十六条监理公司:
受甲方委托代表甲方对工程全过程进行工程技术监理的专业公司。
须按相关法律法规的规定拥有相关监理资质。
第一十七条招标办:
受甲方委托组织工程全过程中的招标工作的专业公司。
须按相关法律法规的规定拥有相关招标资质。
第一十八条承包商:
经招标公司或甲方及监理公司审核,与甲方签订承包合同,并按合同负责相关工程建设、设备采购成套安装等工作的专业公司。
须按相关法律法规的规定拥有相关工程建设、设备成套安装资质。
第四章营建流程
第一节计划管理流程
第一条计划管理流程图
部门名称
分公司发展部
流程名称
工程计划管理流程
各承包商
工程管理员
发展部部长
分公司
分管副总
分公司
相关部门
总公司
部门相关
A
B
C
D
E
F
1
2
3
4
5
6
7
8
第二条计划管理流程描述
(一)工程管理人员依据年度工程项目建设计划制定各项目进度计划,并依据各项目资料确定项目建设要求,交各承包商
(二)承包商根据项目建设进度计划及技术要求,制定各承包项目实施计划及预算,上报工程管理人员。
(三)工程管理人员依据各承包商的计划及预算,制定各项工程进度计划及预算。
(四)各项工程进度及预算计划报发展部部长审批。
通过后报各相关部门汇审。
未通过的退回工程管理人员并说明理由。
(五)经发展部部长审批后的进度及预算计划报分公司副总、分公司分管部门(如财务部、营运部)、总公司相关部门(如投资发展部)汇审,通过后下过执行。
(六)工程管理人员依据审批和汇审通过的进度及预算计划,组织承包商、监理公司、招标办进行工程实施工作。
(七)工程管理人员在实施过程中如遇特殊情况需调整计划,应报发展部部长审批,其中如有重大调整的应报相关部门汇审通过后再进行调整。
第二节进度控制流程
第三条工程进度管理流程图
部门名称
分公司发展部
流程名称
工程进度管理流程
各承包商
工程管理部
发展部部长
分公司
分管副总
总公司
投资发展部
总公司
分管副总
A
B
C
D
E
F
1
2
3
4
5
6
7
8
第四条进度控制流程描述
(一)各承包商审报工程总进度计划,同时上报各单项工程进度计划。
(二)工程管理人员在监理公司的指导下审批并备案各项进度计划。
(三)工程进度计划报相关部门审批(参见计划管理流程)。
(四)工程管理人员向各承包商下达进度计划。
(五)工程管理人员、监理公司、发展部部长、分公司相关部门、总公司相关部门对工程进度进程定期检查和不定期抽查。
(六)发现进度问题时,组织承包商、监理公司及相关技术人员提出整改意见,并组织监督落实。
第三节质量控制流程
第五条工程质量管理流程图
部门名称
分公司发展部
流程名称
工程进度管理流程
工程施工
各方
设计方
监理方
发展部
工程管理员
发展部部长
工程验收组
A
B
C
D
E
F
1
2
3
4
5
6
7
8
第六条质量控制流程描述
(一)发展部提出工程技术要求。
(二)设计院按工程技术要求及国家建设规范制定工程图纸及工程技术要求。
(三)各承包商按质量标准进行施工,并按标准进行自检工作。
(四)监理公司、设计院、工程管理人员及相关技术人员对工程质量进行阶段性检查。
发现问题应立即整改。
(五)整改通过后,进行下一阶段工作。
(六)全部工程完工,由承包商报工程管理人员组织验收工作。
工程管理人员负责组织监理公司、设计院、各相关管理部门对工程进行验收工作。
(七)发现问题时,进行整改,整改通过后,进行竣工确认。
第四节工程费用控制流程
第七条工程费用管理流程图
部门名称
分公司发展部
流程名称
工程费用管理流程
各施工方
监理方
工程管理员
发展部部长
财务部
分管理副总
A
B
C
D
E
F
1
2
3
4
5
6
7
8
第八条工程费用控制流程描述
(一)各承包商对施工工程阶段要款时,应先申报阶段工程验收。
(二)经监理公司进行阶段检查通过后,报工程管理人员进行确认。
(三)由工程管理人员报发展部部长签字后,再报财务部。
(四)财务部审核合同、付款条件及工程检查结果后,报分管副总审批。
(五)分管副总审批后,财务部向承包商付款。
第五节营建业务流程
第九条
营建业务流程图
第一十条接收建店资料
(一)建店资料的来源
(二)建店资料的内容
1.包括开店所需水电气的基础数据、地址等相关资料
2.水电气的相关设计草案资料
3.各项审批资料
4.指定水电气施工企业名录及相关资料
第一十一条办理施工许可证
(一)办理建设工程用地批准手续(此手续应在接收建店资料里含有)
(二)建设工程规划许可证
新建工程施工,必须持有关批准手续向市或区县规划局提出申请,由市区县规划局根据城市规划提出规划设计要求,发给建设工程规划许可证。
(三)消防机构审核手续
设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计,分公司发展部代表建设单位将建筑工程的消防图纸及有关资料报送公安消防机构审核。
未经审核或审核不合格,建设行政部门不发给施工许可证,建设单位不得施工。
(四)施工许可证
建筑工程开工前,分公司发展部应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府行政主管部门申领施工许可证。
申领施工许可证应当具备下列条件:
1.已经办理建筑工程用地批准手续;
2.在城市规划区的建筑工程,已经取得规划许可证;
3.需求折迁的其折迁进度符合要求;
4.已经确定建筑施工企业;
5.有满足施工要求的施工图纸及技术资料;
6.有保证工程质量和安全的具体措施;
7.建设资金已经落实。
8.十五日内,对符条件的申请颁发施工许可证。
取证后三个月内开工,未开工的向发证部门申请施工延期,延期两次为限,每次不超过三个月。
即不开工又不申请延期或超过延期时限的施工许可证废止。
9.办证工作由分公司发展部工程管理岗负责,具体办证程序参见政府相关规定。
第一十二条拟定单店营建要求
第一十三条单店营建设计招标
(一)招标组织
招标工作由营建工程管理人员、发展部部长、分公司分管副总经理负责参加招标全过程。
(二)招标评标程序
1.制作招标文件;
2.发出招标信息(包括招标内容概述、组织者、投资者、资历质要求等);
3.发售招标文件;
4.组织专家及相关人员组成评标委员会;
5.接受投标,评定投标资质;
6.收取投标保证金,接收投标文件;
7.组织开标、评标、定标;
8.公布评标结果,退投标保证金;
9.合同商洽;
10.合同签约;
11.合同实施。
(三)招标文件内容
1.工程名称、地址、占地面积、建筑面积等;
2.已批准的项目建议书或者可行性研究报告;
3.工程经济技术要求(即:
设计任务书);
4.物业管理部门相关规定;
5.可供参考的建筑图纸及场地勘察报告;
6.供水、供电、供气、供热、环保、道路等方面的基础资料;
7.招标文件答疑、踏勘现场的时间和地点;
8.投标文件编制要求及评标原则;
9.投标文件送达的截止时间;
10.拟签订合同的主要条款;
11.未中标方案的补偿办法。
(四)投标文件内容:
1.投标函;
2.总平面设计草案、主要立面效果图;
3.投标报价;
4.招标文件要求提供的其他材料。
第一十四条设计方案审批
(一)接收设计单位设计方案;
(二)审查方案内容全面性、合理性及是否符合标准;
(三)报发展部组织审批;
(四)依据审批意见协调设计单位进行修改。
第一十五条营建工程招标
(一)招标组织
招标工作由营建工程管理人员、发展部部长、分公司分管副总经理负责参加招标全过程。
(二)招标评标程序
1.制作招标文件;
2.发出招标信息(包括招标内容概述、组织者、投资者、资历质要求等);
3.发售招标文件;
4.组织专家及相关人员组成评标委员会;
5.接受投标,评定投标资质;
6.收取投标保证金,接收投标文件;
7.组织开标、评标、定标;
8.公布评标结果,退投标保证金;
9.合同商洽;
10.合同签约;
11.合同实施。
(三)招标文件内容
1.投标须知,包括工程概况,招标范围,资格审查条件,工程资金来源或者落实情况(包括银行出具的资金证明),标段划分,工期要求,质量标准,现场踏勘和答疑安排,投标文件编制、提交、修改、撤回的要求,投标报价要求,投标有效期,开标的时间和地点,评标的方法和标准等;
2.招标工程的技术要求和设计文件;
3.采用工程量清单招标的,应当提供工程量清单;
4.投标函的格式及附录;
5.拟签订合同的主要条款;
6.要求投标人提交的其他材料。
(四)投标文件内容:
1.投标函;
2.施工组织设计或者施工方案;
3.投标报价;
4.招标文件要求提供的其他材料。
第一十六条工程施工管理
(一)监督处理工程施工中技术问题;
(二)监督处理工程施工中质量问题;
(三)确定各项工程变更;
(四)协调工程施工中相关单位、部门关系;
(五)处理工程施工中的突发事件,
(六)决定工程款项的划拨;
(七)营建日常费用开支审批。
第一十七条单店营建采购招标
(一)招标组织
招标工作由营建工程管理人员、发展部部长、分公司分管副总经理负责参加招标全过程。
(二)招标评标程序
1.制作招标文件;
2.发出招标信息(包括招标内容概述、组织者、投资者、资历质要求等);
3.发售招标文件;
4.组织专家及相关人员组成评标委员会;
5.接受投标,评定投标资质;
6.收取投标保证金,接收投标文件;
7.组织开标、评标、定标;
8.公布评标结果,退投标保证金;
9.合同商洽;
10.合同签约;
11.合同实施。
(三)招标文件内容
1.投标须知,包括工程概况,招标范围,资格审查条件,工程资金来源或者落实情况(包括银行出具的资金证明),采购设备清单、供货日期要求,质量标准,答疑安排,投标文件编制、提交、修改、撤回的要求,投标报价要求,投标有效期,开标的时间和地点,评标的方法和标准等;
2.投标函的格式及附录;
3.拟签订合同的主要条款;
4.要求投标人提交的其他材料。
(四)投标文件内容:
1.投标函;
2.生产企业介绍;
3.设备说明;
4.设备生产许可证;
5.投标报价;
6.招标文件要求提供的其他材料。
第一十八条采购验收
(一)按采购合同和设备技术标准进行采购质量、数量、包装等验收;
(二)妥善安排设备存放位置,确保设备完好保存。
第一十九条设备设施安装招标
(一)招标组织
招标工作由营建工程管理人员、发展部部长、分公司分管副总经理负责参加招标全过程。
(二)招标评标程序
1.制作招标文件;
2.发出招标信息(包括招标内容概述、组织者、投资者、资历质要求等);
3.发售招标文件;
4.组织专家及相关人员组成评标委员会;
5.接受投标,评定投标资质;
6.收取投标保证金,接收投标文件;
7.组织开标、评标、定标;
8.公布评标结果,退投标保证金;
9.合同商洽;
10.合同签约;
11.合同实施。
(三)招标文件内容
1.投标须知,包括工程概况,招标范围,资格审查条件,工程资金来源或者落实情况(包括银行出具的资金证明),安装设备清单、工期要求,质量标准,答疑安排,投标文件编制、提交、修改、撤回的要求,投标报价要求,投标有效期,开标的时间和地点,评标的方法和标准等;
2.投标函的格式及附录;
3.拟签订合同的主要条款;
4.要求投标人提交的
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