浅析房地产业对经济发展的影响金融经济毕业论文.docx

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浅析房地产业对经济发展的影响金融经济毕业论文

1.目录

摘要.................................................

关键词...............................................

Abstract..............................................

Keywords............................................

1概述..............................................

1.1房地产的定义及其地位.............................

1.1.1房地产的定义.................................

1.1.2房地长的地位..................................

1.2房地产的特征....................................

2房地产业经济.......................................

2.1房地产业经济的现状...............................

2.2房地产业经济周期的阶段性和特点....................

2.3房地产业泡沫....................................

2.4房地产业经济的发展趋势...........................

3贵阳房地产业对城市经济发展的作用..................

3.1贵阳市房地产业发展的现状和前景...................

3.2贵阳市房地产业经济对贵阳城市经济发展作用.........

3.2.1房地产投资与贵阳城市经济及城市规模关...............

3.2.2住宅价格与贵阳城市经济关系......................

3.2.3贵阳房地产市场空间布局与城市经济运行...............

3.3贵阳房地产业经济发展中存在的问题.................

4贵阳房地产业对城市经济可持续发展措施...............

5结论...............................................

参考文献..............................................

致谢..................................................

浅析房地产业经济发展的影响

【摘要】：

随着社会经济的迅猛发展，房地产业作为我国经济发展支柱产业型产业，其在发展中带来的经济效益是其他行业所不能比拟的。

深入对房地产业的认识，找出房地产经济对经济发展的作用，从而更好的利用房地产经济带动城市经济的发展步伐，推动经济又好又快发展。

【关键词】：

房地产业，经济发展，影响

【Abstract】：

Alongwiththerapiddevelopmentofsocialeconomy,therealestateindustryasChina'seconomicdevelopmentpillarindustry,it’sinthedevelopmentoftheeconomicbenefitsisincomparabletootherindustries.In-depthunderstandingoftherealestateindustry,findouttheroleofrealestateeconomytoeconomicdevelopment,thusbetterusingrealestateeconomydrivesthepaceofdevelopmentoftheurbaneconomy,promotingsoundandrapideconomicdevelopment.

【Keywords】:

Estate,Economicdevelopment,Influence

前言

随着社会经济的迅猛发展势头，经济呈喷薄式快速发展状态，纵观经济发展的活力部分，房地产经济显得尤为受关注。

1997年亚洲金融危机爆发，而这源于之前不断上升的房地产增长率，使得房价居于很高的水平，甚至超过本身的实际价值，房价的过度的膨胀导致了严重的后果，高空置率、价格暴跌的本质显露无疑。

也就在在所有人都预计房产价格会呈持续增长趋势的时候，亚洲金融危机爆发，就在危机后的两年，房地产增长率猛然下降。

随着理性回归的过渡，近年来在国民经济不断发展壮大下，国民经济与房地产正相关的发展关系也使得房地产业伴随着快速的发展势头，又给经济发展带来了很大的推动作用和影响。

房地产作为城市经济的支柱型产业，给地方带来了不可估量的经济效益，剖析房地产经济的发展效益，正确认识其对经济发展的作用并作用于经济发展建设将有利于经济稳定、健康、持续发展，从而推动城市发展速度、壮大城市规模。

一房地产概述

（1）房地长的定义及其地位

1房地产的定义。

房地产是指房产和地产的总称，房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

基于位置的固定性和不可移动性的特点，在经济学上又被称为不动产。

房产是指土地上的房屋建筑各类用房，如住宅、办公用地、科教文卫用地等。

地产指土地及其上下一定的空间乏味，地下地面各类基础设施。

其具有三种存在形态：

即土地、建筑物、房地合一。

也可以站在法律层面将房地产定义为是财产权利，它包括房地产实体和其中经济利益、各种权利。

2房地产的地位

在国民经济体系中，房地产业处于基础性、先导性、支柱型产业地位。

房地产的基础性表现在生产资料和生活资料两方面的性质。

一方面，房地产业开发各类生产经营所需要的用地，体现其的生产资料性，另一方面，房地产业开发为人们的物质生活提供了基础性的居住条件。

贯穿于社会生产和再生产环节的两种性质使得房地产业具有基础性产业的特征。

房地产业具有先导性，在社会生产和再生产、科、教、文、卫等各种社会经济活动中，房地产是其空间条件、物质载体，并且房地产的运行将会直接影响国民经济，以及其中产业和部门。

只有房地产开发，各类经济活动才得以开展。

支柱性产业特征是由于房地产业产业链长、关联度大、带动性强，从而带动其他产业经济发展和增长，这一新型增长点有利于推动国民经济发展它的发展，支柱产业性显著。

综上，只有在客观存在中深入认识和把握房地产业的特征，才能使得房地产的地位实至名归，立于国民经济这个庞大的体系中。

（二）房地产的特征

房地产业的特征具有共性，也具有特殊性。

主要表现在以下几个方面：

坚实的基础性。

作为国民经济中的基础性产业，房地产业具双重属性，体现在房地产业开发提供的必须的生活资料和生产资料。

生活资料指为居民房提供必需的居住条件；生产资料至为生产、办公、科、教、文、卫、体等经济活动提供的一系列用地等，这些都是其基础性的体现，并贯穿始终，使得房地产业成为不可或缺的物质载体。

显著的先导性。

基于社会再生产的良性可循环，房地产的先导性体现在城市基础设施的建设要优先进行房地产开发，这是城市开发的规律，有利于城市建设。

充分运用房地产的先导性可以带动相关产业经济的发展，并发挥其支柱产业作用使国民经济持续快速的发展。

高度的关联性。

房地产在开发涉及生产、消费等诸多环节，其中各种因素决定了其产业链长，关联度高、影响范围广的特点，因此能带动多达50多个产业部门的相关产业、配套和服务设施的发展。

永续的持久性。

房地产具有支柱产业的性质，使得它在国民经济中的地位和作用具有持久性，此外基于房地产在生产和生活的不可或缺性，使得其具有不可替代的重要地位，这种地位只会随着时间和空间的变化和转移、经济的发展而升高，而不会降低。

明显的差异性。

由于房地产在时间和空间的不同，从而使得其在市场供应和价格上存在差异，表现为不同地区的房地产支柱性特性不同和房价的巨大差异性。

也使得房地产经济的区域性显著

二房地产经济

（一）房地产经济的现状

房地产作为我们国家的支柱产业，也是一项重大的民生工程，我们都清楚的认识到这一点，住房是人民群众生存的重要物质保障，在现有经济的市场作用下，住房演变成一种商品，拉动经济的发展的同时也加重着人民的经济负担。

所以，发地产经济的发展存在着利与弊的共存，主要作如下几点分析：

1房地产的投资现状分析

从目前来看我国房地产经济把房地产作为投资项目的趋势依然呈上升状态，并占据固定资产投资的50%以上。

投资者大部分是来自民间资本，另一部分来自国际投资，作为主要来源的民间资本占75%左右。

从增长角度来看，2004年至2010年都保持高增长的势头，2011年政府宏观调控政策相继出台，上涨的势头才得以减缓，投资方向也转变为由商业用房投资转向住宅用房投资。

2房地产的开发现状分析

根据来自房地产协会的不完全统计，我国房地产具有如下两个显著的特点：

首先是开工面积多，土地挤压明显减少，但是竣工面积却不躲不多。

随着国家加大对房地产的调控力度，迫使房地产投资者由囤积土地过渡到使用土地，但为了保障自己的利益，工程进度不够，出现工程延缓现象，导致了竣工缓慢。

二是拆迁难度大，土地形式严峻。

此外，房地产商的负面新闻不断，使得国家不得不出台相关的政策进行有效干预，规范拆迁行为。

即便如此，土地的使用仍然很难有效控制，这其中有政府的利益因素，也有开发商的主观意志，双重因素主导下，规范土地使用的现象才会屡禁不止。

3房地产的销售状态分析

以2004年至2010年的销售情况来分析，销售量呈不断上涨的态势，其中2008年有过一段回落的现象，但纵观整体来看，仍然呈上涨的趋势，据有关调查，2010年销售面积首次突破10亿m³，全国商品房销售达到1043亿m³，同比上涨10.1％，其中虽然有楼市政策的干预，但商品房开放投资同比增长仍然达33.2之高，2011随着国家宏观干预的力度加大，到2011年同比下降了15%，并且下降趋势持续蔓延。

但是销售价格与房地产销售量并因此而下滑，而是仍然处于高位态势，即使因为房地产的无规划建设使得个别地区有回落趋势，可并不具有代表性。

随着城镇一体化发展，更多人入住城镇的意愿加强，房地产的刚性需求加大，把房地产作为投资的现象也仍旧火热。

所以，我国房地产市场发展空间很大。

（二）房地产经济周期的阶段性及其特点

（一）发展周期的阶段性

具体来看，房地产的发展周期阶段性可分为繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段和复苏与增长阶段四个阶段。

第一阶段是繁荣阶段。

特征是：

交易量急剧上升，房屋供不应求；使得房价升高，房地产商利润剧增；投资增加，房地产业由于过度开发和结构不合理等现象导致房地产市场由荣转衰。

第二阶段是衰退阶段。

特征是：

市场需求下降，交易量减少；房价下跌，房产商利润减少，房产投资减少并趋于平缓；楼盘减少，小型楼盘逐渐退出市场。

第三阶段是萧条阶段。

特征是：

市场需求骤降，交易锐减；供严重过于求，房价下跌甚至低于成本值，产商损失严重；出现投资负增长；达到谷底时，又开始回升。

第四阶段是复苏与增长阶段。

特征是：

需求开始增加，房产交易回升；房价逐渐上升，产商利润增加，投资增多；房产火热至一定程度开始步入繁荣期，进而反复循环。

（二）房地产业发展周期性波动的特点

基于房地产业在国民经济中的地位自身的特点，其在发展中周期性波动特点也不尽相同与其他经济。

这种特点主要是：

（1）由于房地产具有先导性和基础性特性，使得房地产业在经济周期中进入高涨阶段要比国民经济提前。

体现为市场需求增加，投资商信心上升，市场投资增多。

（2）由于

（1）中存在的特点使得房地产业在经济周期中衰退阶段要提前些。

变现为这之前供给过剩，投资减少。

（3）经济周期中萧条阶段较长。

（4）经济周期中波动性和波幅均很大。

（5）区域性特点显著。

（三）房地产泡沫

1房地产泡沫定义

所谓泡沫经济，是指一种资产在经济交易活动中价格剧增，甚至远高于本省所具有的价值，这个价格上涨到一个无法被承受的程度时，就仿佛泡沫破灭。

进而又按照经济规律，价格下降，直至回复到一个能被接受的合理价格。

所以称为泡沫经济。

当其发生于房地产市场时也就形成了房地产泡沫经济。

2房地产泡沫的产生

近年来，由于房地产业所带来的巨大经济效益，政府在政策和经济上给予房地产商的一路绿灯和大力扶持，这使得房地产业的发展势头过于强劲，一跃成为国民经济的支柱产业。

但这种非理性的发展，泡沫现象不断增加，已经暴露出诸多的社会问题亟待解决。

其产生主要有以下原因:

1.需求所致的非理性的房价上涨。

巨大人口基数的国情和城镇化不断推进使得人们的需求不断增加，需求过大导致供求不平衡，市场房产拥有量少而需求居高，开发商在利益的驱使下调高房价，非理性的价格上涨带来的是房屋价格超于本省价值造成了房地产泡沫的产生。

2.土地稀缺，房价随地价上涨。

在有限的城市用地上，高利润的房地产行业吸引了大量的资金去竞争土地权，行业竞争可见一斑，导致土地价格暴涨，而房产商为了获得更为高额的利润只有不断抬高房价。

导致购房者负担加重。

3.金融行业的过渡支持。

尤其是以银行业为主的金融行业为最求利润将大量的资金投资房地产，致使当地产市场竞争加大，房产商未获得高额回报计划各式各样的投机行为，并愈演愈烈，为泡沫经济的产生埋下祸根。

4.政府对财政收入的追求。

房地产行业的高利润必然会吸引众多的资金，这其中业不乏有来自政府的资金投入，同时还有政策的支持。

使得房地产市场的管理混乱，形成了房地产泡沫产生的重要因素。

（四）房地产经济的发展趋势

随着国家宏观调控和市场自主调节，房地产业经济向平稳有序方向发展，以下对房地产业未来的发展趋势作如下分析：

房地产市场日趋成熟。

伴随着房地产业在发展中的各种问题，发展过快过热的经济现象，政府最终也通过宏观政策来对房地产经济进行控制，使其健康持续发展。

经济规律的推动和一些不合理的政府政策可能会导致一些新的房地产问题出现，但是也伴随着政府会有更为成熟有效的宏观调控手段，来抑制房地产业的不良发展想象，向突破式、新方向发展。

所以未来的房地产业会走向日趋成熟。

房地产的泡沫现象将平缓下来。

国家运用有形的手对房地产市场进行宏观有效的政策调整和出台相关政策来限制地方政府与房地产商的利益关系，迫使开发商在利益的驱使下另寻投资方向，在导致泡沫经济形成的根源和形成上消除因素，使房地产泡沫现象平缓下来。

同时房产商投资方式的转变也将带动其他产业的发展，有利于多种投资方式的形成来活跃市场经济。

房价也将居于一个合理的价位，利于购房者减小购房压力。

未来房地产业将更加倾向低收入群体。

政府针对低收入群体将进行一系列的住房保障体系和出台系列相关政策，未来的房地产业也将会针对这些低收入人群，开展保障性廉租房、廉住房，让大多数人买得起房，住得起房。

三贵阳房地产经济在城市经济发展中的作用

（一）贵阳房地产发展的现状和前景

近年来贵阳国民经济的迅速发展，经济竞争实力的上升，也带动着房地产业的发展。

形成了前所未有的经济发展浪潮，房地产市场呈现出一派蓬勃发展状态。

现状分析：

一方面贵阳房地产投资近年来逐年增加，投资比例在GDP中的比重不断增加，房地产业的投资额和增长率也保持在一个较为高的水平。

另一方面是随着改革与发展的持续、城镇化的推进、城市建设稳步发展、国民收入增加、人民生活水平提高、消费水平的提高等因素的推动下房地产业发展迅速。

贵阳房地产业投资增加、楼盘四起、销售顺畅，尽显房地产的巨大市场活力。

具体来说，呈现以下基本走势：

①房地产投资增长迅速，投资规模大。

 自2006年以来，受国家政策的影响和有力拉动，贵阳市房地产业迅速复苏，2017年，全市房地产业开发投资迅速增长，投资规模继续加大。

至2015年，贵阳房地产投资仍然保持在很高的投资水平，也具有增长空间。

②新项目的开发带动周围房地产开发的施工，使得房地产在开发面积，施工面积上大规模扩展。

为贵阳的投资发展提供有利支撑。

③随着房地产项目的竣工面积增加，贵阳房源增多，楼市供应充足，尽管库存“压力山大”，但是并未突破风险值，尚处于合理范围。

其次外来人口的不断涌入和高铁时代的到来，将会带动需求的进一步上升。

④销售面积稳定，房屋空置率呈下降趋势。

从贵阳市房地产市场的需求情况来看，贵阳市近年来房地产市场仍然会保持着较高的增长态势，特别是房地产的投资，房地产的开发，以及房屋需求的不断上升，标志着在接下来的一段时间内，贵阳的房地产业将持续稳步发展。

发展前景分析：

。

贵阳市的房地产业目前在国家政策的打压、以及房地产业的巨大竞争双重压力下，但是，从当前的形势来看，贵阳市房地产业的发展前景还是十分让人看好的，下面就从房地产市场需求、国家的帮扶政策两方面作具体分析。

一方面是房地产市场需求。

随着贵阳城市经济的不断发展，各种企业和人才不断进军贵阳，加之城镇化建设吸引大量的外来投资，外来人口的不断涌入等因素使贵阳市的人口增加，对住房的需求也相应不断增加。

只有建立完善的住房建设体制，才能够维持社会的安定，才能满足贵阳在未来发展中的需求。

另一方面是国家政策的扶助。

2012年，国家2号文件出台，将对贵州的民生工程提供大力的扶持，这也将为贵阳房地产的发展带来新的契机，贵阳的旧城区改造与民生工程建设、产业转移与产业升级、交通条件改善等必将在支持国家民生工程的同时促进其贵阳房地产业的发展，呈现很好的发展前景。

（二）贵阳房地产业经济对贵阳城市经济发展作用表现

与城市经济发展相适应的房地产市场的总量、结构和布局均衡才能体现发展关系。

只有房地产市场与城市经济协调发展，房地产市场才能更好适应城市经济，保持一定的规模，而城市经济发展也将会有更为合理的产业结构和发展水平。

两者相互促进，房地产的稳定、均衡发展能促进城市经济的增长、发展。

贵阳房地产经济对于贵阳城市经济的作用关系将从总量均衡和布局均衡来进行研究。

结构的均衡要通过空间布局的均衡来体现，这样才能达到总体上的均衡。

主要从两方面进行分析，一是房地产的投资规模和增长速度；二是房地产价格。

深入探讨房地产的区位、空间布局对城市经济发展及房地产市场价格问题的内在机理，将有利于我们更好认识房地产经济对城市经济的作用。

1房地产投资与贵阳城市经济

作为贵州省省会的贵阳，随着近年来经济发展的快速崛起和国家政策的高度重视，大量外来投资不断涌入这座城市，为贵阳市发展带来前所未有的发展契机。

据贵阳市统计局提供的资料显示，2004年至2009年期间，贵阳的GDP增长率均大于13%。

以固定资产投资为主的贵阳市经济也保持着快速、平稳的发展势头。

其中房地产投资占据着固定资产投资中很重要的部分，从2004年至2008年，贵阳房地产指标增长，投资总额由2004年的74.58亿元增加至2008年的170.11亿元，占固定资产投资总额的比例也由25.40%上升至28.30%。

此外房地产投资对贵阳GDP的拉动和在GDP中所占的比重在不断加大，房地产开发投资对GDP增长的贡献率也逐年增加。

在之后的几年至今，贵阳本地与引进的投资更是大力发展促成房地产业快速发展，形成有花果园、中天未来方舟、中天会展城、等22个超过100万平方米的超级大楼盘；更是形成了目前为止全国10大超级楼盘贵阳占据4个的庞大规模。

如此看来，房地产投资形成的房地产业的不断扩张，快速催生贵阳市的经济发展和扩大着贵阳城镇的规模。

2房地产住宅价格与贵阳城市经济

房地产的价格作为房地产业在城市经济最具影响力的因素，发挥着巨大的市场作用。

结合贵阳市来看，2003年贵阳的商品房售价为1704元/平方米，至2012年销售价格为4577元/平方米，十年间的涨幅为167%。

可以看出的是，贵阳近十年的房价呈持续上升趋势，不过商品房价格与国民收入和居民收入基本保持协调增长。

另一方面贵阳居民2003年人均可支配的收入为7985元，2012年这一数据为16279元，人均可支配收入上涨102%，按房价为4577元/平方米来计算套房价格与每户平均每年可支配收入的倍率为9.4。

当倍率高于10时，收入就不足以负担高水平的房价，住房也就不具备健康的发张条件。

从贵阳这十年的房价收入比来看，贵阳居民购房压力明显加大，但是仍然具备健康发展的条件。

进入2009年，贵阳各区域住宅每㎡销售均价为息烽县1200元至云岩区，南明区的4800元之间，房地产市场回暖，成交面积已超过486.41万平方米，创下2007年435.11万平方米的最高值。

截止至2015年3月，贵阳房价均价为6182元/㎡，但贵阳近几年贵阳的增房量数据显示，贵阳房地产业，成交量为200-350万方，在建量和预售量为300-400万方，规划量为350-500万方。

可见，近年来虽然伴随着房价的持续上涨，但贵阳的房地产也还是呈现出健康发展的势头，显现出黄金发展的发展概况，也为贵阳市城市建设和城市经济发展带来前所未有的空间。

未来短期预计，贵阳房价将会保持在一个理性平稳的阶段，合理的房地产存量也会得到购买，也将持续着房地产价格为城市经济发展带来的促进作用。

3房地产业空间布局与贵阳城市经济

完整的房地产市场结构包括产品结构和空间布局。

不同的区位会使得房地产价格存在不同，形成很大的差异性。

然而空间布局和区位选择的均衡，才能形成总量和结构的均衡。

因此，房地产业的均衡发展要与城市经济发展相协调。

在《贵阳市城市总体规划（2009-2020年）》中，提出了贵阳城市建设的发展目标策略和用地布局规划：

以城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略，构建“一城三带、山水林城”的空间布局结构，打造“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、绿带环抱”的城市特色。

围绕规划，贵阳市市区和市郊分布多个大型楼盘，如：

云岩区的保利云山国际，南明区的中天世纪新城等。

从目前贵阳大大小小的房地产楼盘分布来看，贵阳房地产分布及规划呈辐射或轴向发展模式，符合贵阳的空间发展战略，这样的空间分布有利于贵阳中心向城郊扩展规模，发挥城市中心的带动作用，使得城郊发展扩大的同时，带动周边区，县的经济发展，带动贵阳城镇化进程，建设有利于经济发展的城市基础设施，完善交通道路，带动城市绿化形成等。

这些符合贵阳区域结构的合理地产分布，无疑带动着贵阳经济发展的方方面面。

总的来说，贵阳房地产业经济对贵阳城市经济发展的作用概况为这个方面：

推动城市经济快速发展；调整城市经济产业结构；维护和美化城市经济发展的良好环境。

（三）贵阳房地产经济发展中存在的问题

有发展就会存在一定的弊端和问题，只有正确对待问题所在，并处理好发展与问题的矛盾关系，将会更好的带动经济的健康稳步发展。

贵阳房地产在快速发展的同时也伴随着诸多的问题。

他们分别是：

（一）房价与消费的矛盾关系伴随着经济发展并进的房价也在不断上涨和波动，经济发展带动GDP的上升，使得人均收入也上升，个人可支配收入达到一个能适应房地产价格的波动范围，但是由于贫富差距的存在，和大部分资金掌握与少部分人手中的社会现象存在，工薪不对称和低水平使得很大一部分人仍然买不起住不起房

（二）城市规划建设与房地产开发的矛盾关系，城市规划建设的不断扩大，住房需求增加，房地产市场需开发，利益的驱使使得房地产开发与城市规划建设背道而驰。

（三）政府监管与房产方管理的矛盾关系房地产监管机制存在很大的弊端，一方面是政府对于房地产管理机制的不健全，一方面是房地产本身出现的管理的不足。

全面透彻的理解并解决这些大方面的问题，有