香港物业管理的发展历程.docx
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香港物业管理的发展历程.docx
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香港物业管理的发展历程
香港物业管理的发展历程
小组成员及任务的完成情况:
李帅(902055140):
整理物业发展资料
张国华(902055141):
搜集资料
陶光森(902055143):
整理物业产生资料
汪淑敏(902055145):
重新整理全部资料,整合文章
李志敏(902055147):
搜集图片
周丽琴(902055148):
搜集资料
向阳(902055149):
最后审稿,修改
一、香港物业管理的发展历程
从香港物业历史发展的进程考察,香港物业管理来源与英国,结合当地实际情况又有所发展。
英国物业管理专业产生于工业革命时期,1880-1886年间,有一位名叫奥克维娅·希尔的女士,在出租自己的物业后,制定了一套行之有效的管理办法,要求承租者严格遵守,从而改善了居住环境。
为此受到英国政府有关部门的重视,开始在国内普遍推行物业管理工作
(一)、香港物业管理的兴起
香港物业管理专业工作始于20世纪60年代。
从60年代开始,民间发展商在香港兴建了多层房屋以单元形式出售。
多层房屋管理大都交给即将退休老人负责看管。
由于他们缺乏维修保养知识和防火知识,又体力不济,难以阻止某些无视公共道德的承租者对他人的干扰,致使楼宇设施缺乏保养,环境卫生恶劣,防火道被占,隐患很大,业主权益没有保障,住房安全存在危险,这些问题受到了人们和政府立法局的关注
由于对住房的需求量很大,单靠政府兴建大厦和屋村,缺房问题仍然严重,于是发展商也积极投资大型建筑。
当第一个大型私人屋村向政府申请规划许可证时,政府一方面乐意采纳这种建屋请求,另一方面担心人口如此密集的大型屋村一旦建成,倘无良好的管理,后果将不堪设想。
于是,在批准其发展计划时附上若干条件,要发展商承诺在批地契约后的全部前期内妥善管理该屋村。
由此,也就出现了由发展商为私人屋村提供专业化管理的形式。
总之,60年代政府为公共屋村、发展商为私人屋村提供的专门管理,使新建楼宇有了前所未有的优良服务。
随着人口密度的增长,建筑高层和屋村规模的扩大,以及人们对居住环境的要求日益提高,单靠政府或开发商提供管理服务难以适应,于是,发挥住户的自我管理、民主管理的作用,越来越显得必要。
为此,香港政府于1970年制定了《多层建筑物条例》,确定业主可以“参与管理者”的身份,组织“业主立案法团”。
“业户立案法团”由多数或半数以上的自主业主组成,是合法的管理组织,它可以收取管理费,可以雇用员工,也可以委任专业管理公司,为大厦提供多方面的服务。
这样,就使楼宇和屋村的管理更臻完善,从而进一步提高了管理的服务水平。
综上所述,香港的屋村多有专门的物业管理公司管理:
而私人开发商零星开发大单憧大厦被个别住户一个个单位买去的物业则多由“业主立案法团”自己管理。
前者中一些大型屋村,如“美孚新村”、“太古城”等,规模很大,还建有商场街市等公共设施。
入伙之初即交专门物业管理人员管理,并有物业管理的策划与屋村的发展相配合。
20余年来,其物业管理水平仍然为人称道。
“9物业立案法团”推行虽然也20余年,但是在香港并不普遍,而且其中少有专门人才,因此,这种方式的效果并不太好。
(二)、香港物业管理的发展
进入80年代,香港政府倡导“良好大厦管理”,鼓励大厦小业主积极参与大厦的日常管理事务,使得管理服务更具活力、更加蓬勃发展。
在这期间,成立了“私人大厦管理咨询委员会”和“香港物业管理公司协会”。
“私人大厦管理咨询委员会”主要为多层大厦业主立案法团及大小业主提供咨询服务,1987年设立工作小组,向政府建立制定“公共契约指导”并推动修订“不公平公契”
等重点工作。
1989年,成立了“香港物业管理公司协会”,主要的物业管理公司都是协会成员,协会可以代表物业管理人士发言,也可以对同业进行监督。
这些组织的建立,使得香港物业管理更加全面、深入,更具有群众基础和权威性,更能适应不断增长的住房需求,因而成为人们公认的提高管理水平和服务质量的里程碑。
从香港楼宇和屋村管理发生、发展的历史进程考察,即清楚表明这种管理的必要性和重要性,也反映露出这种管理正逐步走向专业化和民主化,而且将相互补充,不断提高管理服务水平。
正如英国管理学会香港分会副主席莫志雄先生1991年1月在建设部房地产业司和深圳市房产管理局联合举办的“住宅小区及高层管理培训班”的讲课中所说:
“在本港物业管理的未来发展,业主会进一步参与管理自己的楼宇,不过,我亦相信物业管理会变得越来越专业化,在为新楼宇的设计已比以前复杂多了,而人们对物业管理服务水准的期望也亦越来越高。
我确信物业立案法团和物业管理公司可以同时存在,亦会继续并存,而且和谐地一起工作”。
从20世纪50年代初期为安置1953年石硖尾大火灾民而兴建徙置大厦开始至今已51个年头,其实,这漫长的历程与香港整个社会的经济、民生以至文化结构的转变有着不可分割的关系。
二、香港物业管理大事纪要
1948年
接受英国伦敦市长的14000英镑资助,贺尔主教成立“香港房屋协会”以协助低收入市民解决居住问题。
该协会并在1951年注册成为一非牟利机构。
现时房屋协会管理的住宅单位共约83000个。
在房屋政策方面,该会一直以来协助香港政府推行实验性房屋计划,如“夹心阶层住屋”及“长者安居乐”等。
1953年
九龙石硖尾大火展开了香港公共房屋建设及管理的历史。
目前香港房屋委员会属下共167个出租屋村及150个居屋屋苑,住户人数300余万,约占全港一半人口。
1966年
英国屋宇经理学会香港分会正式成立,首届主席为G.H.Burden先生。
现时该会有会员2400人,其会员的专业资格更被房管业界认可。
1968年
由香港大学主办的屋宇管理证书课程首次招生。
该课程现已升格为文凭课程,其专业资格为英国特许房屋经理学会认可。
30多年来,该课程已培训超过5000名人员,使他们成为香港物业管理行业的中流砥柱。
1970年
香港立法局首次通过《多层大厦(业主立案法团)管理条例》以规范私人大厦的管理问题,自此,市民对专业物业管理的认识及要求日渐提升,专业物业管理在私人物业的市场拓展上跃进了一大步。
此法例对日后私人大厦管理产生了极其深远的影响。
1972年
随着香港的私人物业市场日趋成熟及大量屋苑落成,任职政府房屋署的专业房管人员开始投向私人物业管理市场。
现时多间著名地产及物业管理公司的高层管理行政人员均为当时转职的房屋署职员。
1974年
英国特许房屋经理学会香港分会向香港政府提交一份有关私人多层大厦管理的报告,倡导引入专业房屋管理及修改有关法例以配合市场需求。
1986年
英国特许房屋经理学会香港分会与上海房地产业协会和上海经济社签署友好交流协议,象征沪港两地开始进行房管知识及经验交流。
此后,学会亦相继与国内其它城市如深圳、珠海、广州、北京、海南岛、天津等对口单位签订友好交流协议。
1988年
香港房屋经理学会成立。
该会为本地推广专业房屋管理的专业团体,其会员大多同时为英国特许房屋经理学会的会员,两会在房管事务上携手合作,但亦各有其独特的发展路向。
1990年
香港物业管理公司协会有限公司成立。
该会现共有88个公司会员,共管理全香港约八成的楼宇,为作业自律监管、持续改善等作出了不少贡献。
1993年
香港政府针对《多层大厦(业主立案法团)管理条例》的缺点,将该条例大加修订成为《建筑物管理条例》,赋予多层大业主更大权力管理大厦及鼓励更多业主成立法团。
此条例于1996年及2000年经进一步修订,以改善法团运作及加强大厦管理的有效性。
1998年
香港房屋经理学会向香港特区政府建议制订《房屋经理注册条例》,而政府就有关事宜于1999年11月26日在《宪报》刊登《房屋经理注册条例》。
2000年
房屋经理注册局于2000年4月1日正式成立,为本港的法人团体,专职处理本港专业房屋经理事务及监管注册专业房屋经理的纪律。
该注册局的成立,使香港专业化物业管理更推前一步。
2001年
英国特许房屋经理学会香港分会于2001年11月9日举行“亚太区专业房屋会议”以庆祝该会在香港成立35周年。
与此同时,该会易名为英国特许房屋经理学会亚太分会,以期将业务扩展至中国内地及亚洲太平洋其它地区。
现时除中国内地各大城市外,该会已经与日本,南韩、澳洲等地区物业管理专业团体联系及进行交流。
2002年
为共同加强地产服务业在香港社会的角色,英国特许房屋经理学会亚太分会、香港房屋经理学会、香港地产行政人员学会及香港物业管理公司协会有限公司四个团体于2002年7月12日成立“香港地产专业服务联盟”。
该组织在推动地产服务行业迈向专业化的道路中不遗余力,并就政府于各有关地产服务的政策及法例上提供意见。
2003年
使家居环境顿时变得危机四伏,大厦管理成为抗炎社区的最前线,物业管理人员承受了前所未有的压力。
香港建筑物保护环境卫生的硬件尽管未臻完善,疫症并未在其它大厦大规模爆发,实有赖于物业管理公司的快速应变及专业处理。
“非典”一役,令香港社区正视了公共卫生及环境管理的重要性,更加彰显了物业管理在香港这个人烟稠密的都市的重要角色。
2004年
“SARS事件”令香港市民关注到妥善保养楼宇的重要性。
鉴于旧楼失修的问题将会日趋严重,香港特区政府除推行市区重建及复修工作外,更设有7亿元楼宇安全贷款计划,向私人大厦业主提供贷款以便进行改善大厦安全工程。
与此同时,香港特区政府房屋及规划地政局推出“楼宇管理及维修”政策文件,向公众及专业团体咨询及提倡实施融合楼宇管理及维修计划,鼓励业主及物管界提升居住环境,改善市容及减轻因楼宇失修及市区老化对社会及经济所带来的不良影响。
政府在这方面亦会提供支持措施,包括:
强制多层楼宇有某种形式的管理;在追讨管理及维修欠款方面,提供协助;嘉许管理及维修良好的楼宇;向真正有需要的人士提供财政援助。
三、香港的物业发展
香港物业管理具有较高水平,在很大程度上是由于管理人员具有较高的素质,而管理人员之所以能有较高的素质,则应归功于香港有一整套严密的培训制度。
香港提供培训的机构:
*房屋署的训练组
*公务员训练处
*本地高级公务员训练中心
*香港中文大学
*理工学院
*香港管理专业协会
*香港大学校外课程部(房屋主任三年制房屋管理证书课程)
*摩利臣山工业学院(屋村管理员日间部分时间给假课程)(半脱产)
*建筑业训练中心(技工日间部分时间给假课程)(半脱产)
*香港外展训练学校(行政人员个人潜能,团体领导才干实际求生知识训练)
提供海外训练课程的机构或学院有:
*英国伯明翰大学
*英国伦敦皇家公众行政学院
*新加坡屋宇发展局
*新加坡市区重建委员会
四、香港物业管理之分类管理
香港的物业可分为公共屋村、居屋苑、私人楼宇、商业楼宇及临时房屋等。
公共屋村由香港房委会下属的物业管理委员会的办事处管理,其部分工作由私人管理公司承担:
居屋苑由房屋署下设的办事处管理,其中一部分由物业管理公司管理;私人楼宇大部分由“业主立案法团”及其管理委员会自行管理,其他私人楼宇由物业管理公司管理;临时房屋区由政府下属的物业管理机构管理。
香港政府对各类房屋的管理主要是通过立法和鼓励业主和租户成立群众性的社会组织进行自主管理。
房屋的维护和各种服务主要通过订立合约,由各类专业公司进行维修和提供社会化服务。
下面主要介绍公共屋村及私人楼宇的管理。
公共屋村的管理
公共屋村由香港当局出资、香港房屋委员会主持营建。
公共屋村的居住者,是符合《转候公屋登记册》条件的低收入租户。
公共屋村由香港屋署负责管理。
香港房屋署下设房屋管理处,在一个标准的公共屋村,大约6000住户,由一个屋村办事处实施管理。
1.屋村办事处的组织机构
(1)房屋事务经理,主持日常工作与对外联络,包括日常事务督管;财务安排;员工培训;租赁事务的处理及租金的交付管理;屋村大型维修养工作计划的安排;负责与当局各管理部门及各非政府组织与民间团体等对外关系联络、协调。
(2)房屋事务副经理,襄助房屋事务经理,协同处理相关的日常事务。
(3)房屋事务主任,每人约管理一幢楼宇,负责监管维修工程及清法工作、收取租金、处理住户投诉等日常具体工作。
(4)房屋事务助理员,是房屋事务主任的助理人员,协助其处理各类具体事务。
(5)技工,负责屋村的小型维修,如筑漏、排堵、养护花木、粉刷、装饰之类。
(6)市容整洁队,负责公共区域的清理、非法设摊的排除与车辆乱停放的管理等。
2.屋村办事处的管理功能
屋村办事处的主要职责是执行一般屋村管理事务和保养物业。
(1)屋村的接管验收。
在正式交楼前两个月,房屋办事处即着手接管工作,如楼宇不合格,则限期改正。
(2)实施屋村一般日常管理事务,维修、保养物业设施。
(3)协助维持屋村社会秩序与治安,维护与完善屋村内部环境。
(4)处理住户投诉及帮助住户解决疑难问题。
具体的日常事务管理项目是入住管理,即帮助入住家庭签署租约并发放住宅钥匙,验查住宅设备等事项;住所装修管理,即根据住户申请,帮助住户家庭安排装修等;安排维修保养,一般损坏由屋村办事处技工负责修理,复杂与困难的项目则由专门约定的保养承办商负责处理;收取租金,在每月初由房屋事务主任上门收租;安排屋村财务收支,每年6月份编制下一个财政年度财务预算,报房屋署财务主管部门审批。
根据统计,屋村管理的财务结构安排大致为:
屋村管理机构职工劳动报酬25%;维修支出20%;维修支出20%;清洁养护费7%;杂费与税金34%左右。
私人楼宇的物业管理
香港政府对私人楼宇物业管理所采取的方针是:
以尊重业主所有权和“大厦自治”为原则,务求业主主动管理自己的大厦,不断研讨及改善大厦管理的方法,以保障业主、租户、发展商、管理公司的应有利益。
主要法规有两个:
一个是公契:
一个是“业主立案法团”条例。
1.公契(公共契约)
它是由发展商、管理公司和业主签署的,规定相互间权利、责任、义务等关系,作为管理大厦权力来源的具有约束力的合约文件,也是成立立案法团的依据。
主要内容如下:
(1)业主的权力
——租金收益权;
——产业自由出售、转让、出租或准许他人使用权;
——与其他业主共同使用公用部分及设施权;
——对大厦的各项管理决策拥有投票权;
——根据公契条款,监督管理公司及人员的工作权。
(2)业主的义务
——遵守公契各项规定;
——负责名下应分担的管理费及其它基金款项;
——负责维修大厦的主要结构;
——缴其名下须付的税项、差饷等;
——遵守业主委员会及管理人员负责执行的《住户手册》。
(3)业主及租客使用楼宇时,公契的约束条款。
——不得更改楼宇的结构,如力墙、横梁、支柱等,或加建、扩建、拆除任何建筑物;
——不得干扰楼宇任何公共部位或排水道、电缆、固定装置设备;
——不得将其名下单元作非法或不道德用途,或在单元内进行侵扰或妨碍其他住户的事项;
——不得经营公契所禁止的行业,如打铁、殡仪等;
——业主只能按照大厦公契所规定各类单元的用途,使用其名下的单元。
2.业主立案法团
业主立案法团是由业主组成的法定团体,其宗旨在于联合业主组成共同体,共同努力,使居住环境更趋完善。
(1)法团的成立
业主们要正式成立“业主立案法团”,先要由业主会议选出管理委员会,再由管理委员会向田土厅注册为合法的“业主立案法团”。
要举行业主会议,召集人可以是负责管理楼宇的人士;也可以是大厦公共契约所授权的人士;或拥有大厦50%业权的业主。
如果没有上述合适的召集人,大厦中拥有25%的业主,可联名向法院申请指定一名业主召开业主会议。
如果业主会议召集人是向法院申请指定的,管理委员会的产生只需出席会议或授权代表出席会议的大多数票数即可。
管理委员会被选出后,必须在14日之内向田土厅申请注册为“业主立案法团”。
申请资料如下:
——立案法团的名称;
——大厦的地址及名称:
——法团办事处的地址;
——法团主席及秘书的姓名和联系地址;
——大厦公共契约;
——选举管委会的程序;
——业主或秘书的声明。
经田土厅审核,管委会的申请符合规定,向立案法团颁发一份证书,管委会应将证书张贴在显眼处,把具有法团办事处地址的通告张贴于大厅的各入口处及办事处门外。
田土厅存有立案法团的记事册,记载着各法团的名称、主席和秘书的姓名、地址等资料。
如资料有所更改,管委会的秘书应在28日之内,把更改详情通知田土厅。
若不符合规定要求办理,则属违法行为,将以罚款等管理。
(2)业主会议
管理委员会必须在被选出后15个月内举行首次法团大会(即业主大会)以后每年都要举行一次业主大会,此外,如因特殊需要,5%的业主要求如开业主大会,则亦要举行业主会议。
业主会议的法定人数是业主总数的10%。
若讨论解散管委会,法定人数则为30%的业主出席。
管委会主席主持业主会议,若因事未出席,与会的业主可即时推一名业主主持会议。
一般的决议都在业主大会上大多数票决定。
任何通过决议必须由管委会的秘书在7日之内以书面方式交业主才能生效。
(3)管理委员会
业主大会推选业主管理委员会。
业主管理委员会在其成立之日起14天内必须向香港政府田土注册处处长申请注册,领取注册证书,成立业主立案法团。
业主立案法团按程序注册成立后,便承担各业主对楼宇的责任。
由管理委员会具体办理法团事务,法团通过管理委员会,为各业主处理一切有关业主利益的事务,如投保,聘请律师与会计师,安排财务收支,安排维修工程与招收管理员工,主办各住户的联谊集会及各种其他活动,等等。
管理委员会每年编制出管理预算,交业主周年大会通过。
同时,管理委员会应有明细收支账目,每一季度公布于众。
每年年度则制定全年收支账目与资产负债表,递交审计后,由业主立案法团一年一度的全体大会审查、通过。
第一,业主立案法团成立方法。
香港多层大厦业主立案法团是通过召开业主大会成立的,成立后,还须由多层大厦管理委员会在成立之日起14天内,向香港政府田土注册处处长申请,领取注册证书。
第二,多层大厦管理委员会的设立。
多层大厦管理委员会是多层大厦业主立案法团的机关,经业主大会决议而立。
第三,业主立案法团的职责。
运用和执行大厦业主所享有的权力及责任。
管委会每隔一定时期向业主报告法团事务情况;定期结清账项,呈交大会审核。
法团在法律上有权通过管理委员会安排进行任何大厦公共地方的保养、清洁工程;有权聘请职员甚至专门管理人员。
法团负责处理一切有关业主利益的事务,如投购火险及其它保险,聘请会计师及给予薪酬,或购买租赁所需设备,以供大厦的公用地方业主活动之用。
法团有权设立一项经常费用基金,由业主每年按一定标准定期交纳,用以支付法团办公费用。
法团也可设立一项临时费用基金,以补日常费用基金之不足或作紧急开支之用。
第四,多层大厦管理委员会的职责。
1.设立管理处,安装电话及其它必需设备。
2.订立物业管理各项工作职责范围,鉴定管理水平,聘请管理员工。
3.设立档案和记录制度,包括收费记录,投诉和处理过程,维修和保养情况等。
4.用中文翻译大厦公共契约及住户守则。
5.制定督导及联络制度,委托管理人员,订明岗位分工及紧急事项处理程序。
6.要求管理公司在法团周年大会时,向业主简报过去一年的工作及财务收支情况。
7.遇有重大的维修及改善计划时,组成工作小组,召开业主大会通过,监督招标程序。
8.制定年物业管理预算案,列明各项支出的预算及每月应收取的管理费及其它收入,交由大会通过。
(4)楼宇互助委员会
楼宇互助委员会是群众性、志愿性的组织,由楼宇住户组成,可代替业主立案法团。
香港当局于70年代初推广互助委员会计划,只要楼宇的20%住户同意,便可成立楼宇互助委员会。
委员会以楼宇单位为代表单位,每个单位可有1名住户代表。
互助委员会如系根据规定程序制定章程,有序运作,则可免受《社团条例》管制,其成立条件简单,组织灵活。
楼宇互助委员会的职责以及运作与业主立案法团并无二致。
香港的楼宇互助委员会是群众性自愿组织,由楼宇业主住户组成。
其成立条件简单,组织灵活,并可替代业主立案法团。
第一,互助委员会的成立。
互助委员会的成立需要取得楼宇1/5以上业主住户同意。
每位业主只能选派1名代表。
第二,互助委员会职责。
1.采取必要的合法措施,以防各类事故、案件的发生。
2.采取必要的合法步骤,确保大厦的公共环境卫生及设备完好运行正常。
3.采取合法办法,鼓励住户参与管理,使楼宇管理工作更加完善。
4.推广各项必要的服务及活动,以促进邻里关系。
5.就业主住户社会福利问题,为政府和业主住户提供一个互相沟通的渠道。
第三,执行委员会。
楼宇互助委员会的工作和职责由执行委员会负责,执行委员会最少须由3名主要委员,即主席、秘书及司库各1人组成。
执行委员会须在首次周年大会中选出,以后每2年由周年大会改选一次。
第四,楼宇互助委员会账目的管理。
委员会的司库须负责签收保管一切款项,并将委员会的一切收支入账。
每年账目由司库负责编订,然后交主席审核,经周年大会通过,将所有账目张榜公布。
管理委员会的成员数可依据大厦公共契约的要求而定。
一般如大厦少于12个单位,管委会秘书不必是管委会成员。
在选举管委会成员时,下列人员不能被选为委员。
——已宣告破产的人,或已与其债权人合并的人;
——曾被判入狱6个月以上的人。
管委会每半年举行一次会议。
若有需要或经两名委员的要求,也可在14日内召开会议。
(5)法团的职务
法团一经成立便是一名法人,有权向其他法人提出控告或被控告。
法团也代表全体业主对大厦的公众地方行使权利及责任。
所以,倘有诉讼是关于大厦公众地方时,其诉讼对象乃为立案法团。
法团的职责一般有下列几项:
——保持大厦公众地方的整洁及得到适当的保养及维修;
——确切执行大厦公共契约的条文;
——处理大厦管理的有关财务工作。
(6)租户在业主立案法团中的地位
为照顾租户的权益,法团容许租户内选出代表与管委会进行会议。
为此,先成立一个经政务司批准的组织。
然后经组织内大多数票通过,向管委会提出开会要求和选代表出席会议,要求召开会议数一年不可超过四次,并需说明会议讨论事项。
当租户提出要求时,管委会秘书应安排在28日内开会,听取租户代表对大厦管理的意见。
五、香港物业管理之招投标
香港的物业管理行业已有差不多50年的历史,所以也有很详细的招投标程序及标准,包括投标物业管理合约、清洁,保安、维修保养及大量的物料采购等。
在这里,我引用《建筑物管理条例》(香港法例第344章)第44条有关供应、物料及服务的采购及选用事宜守则和一些规模宏大的物业管理公司的操作程序作为本文章的蓝本,与内地同业分享(注:
“《建筑物业管理条例》中有关招投标规定”详见本刊附录)。
一、招标的规格
在招标前应详细订出物料、工程或服务的确实需要。
规格应包括物料的类型、工程项目、用料标准及附带条款等(例如付款方法、竣工及送货日期或保养期限等)。
注意:
在购买物料或进行较大型维修工程前,应加入各方面的考虑。
例如水泵坏了,水泵保养商回复需要更换,我们应根据该水泵过往是否经常发生故障、有没有维修纪录以及管理账项的财政状况作考虑因素。
可能最后决定出标维修水泵,把旧泵寿命多延长两年,然后在明年的管理预算中加入更换水泵的费用,到明年更换水泵时便有充裕的维修基金,这会比实时更换新水泵更好。
二、选择及监管承办商
选择供货商或承办商投标时,可应用以下所列指引作为准则:
邀请投标或报价
采购价/工程预算金额 承办商的最少数目
(CheckCodeofPractice)
1.$10,000以下只作报价形式管理委员会可自行决定,
建议2家
2.$10,001~$100,000 3家
3.$100,001或以上5家
如招标是为进行大型维修或改善工程,管理人可考虑聘请认可专业人士统筹有关工程。
在选择有关的承建商时,管理人可参考屋宇
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- 香港 物业管理 发展 历程