南昌市房地产市场分析报告修改.docx
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南昌市房地产市场分析报告修改
南昌市房地产市场调研分析报告
一、南昌市发展现状2
二、房地产相关政策4
三、房地产市场发展基本情况5
四、经济适用房及廉租房建设情况8
五、商品房销售价格情况11
六、钢结构住宅市场分析14
七、07年下半年市场预测14
八、调研结论17
一、南昌市发展现状
1、地理环境及自然环境良好
南昌地处江西省北部,赣江下游,鄱阳湖滨,东南面向著名的武夷山脉,西南直通闻名于世的井冈山,北邻游览避暑胜地庐山,千里赣江纵贯全境,是中原和南方闽粤之间的咽喉地段。
全市面积7402.36平方公里,其中主城区588.07平方公里。
城区内有东湖、西湖、北湖,城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河湖环绕。
西郊距城15公里处,有主峰海拔841米的梅岭,茂林修竹,景色秀丽,生态环境非常优越。
南昌为江西省的交通枢纽,处于国内两条主要的经济带:
长江地带、京九经济带的交汇处,是京九铁路沿线上的唯一的一个省会城市。
2、国民经济和社会快速发展
南昌是江西的省会。
现辖四县(南昌县、新建县、进贤县、安义县)、五区(东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区)和两个国家级开发区(南昌高新技术产业开发区、南昌经济技术开发区)、两个省级开发区(江西桑海经济技术开发区、南昌英雄经济技术开发区)以及红谷滩新区,总面积7402平方公里,总人口475.17万人,市区面积617平方公里,建成区面积约210平方公里,市区人口214.52万人,是全国35个特大城市之一。
根据南昌市统计局统计,“十五”期间,南昌市累计完成地区生产总值3460亿元,比“九五”增加1600亿元,年均增长速度比“九五”高4个百分点,在全国省会城市中,南昌崛起的态势日益明显,经济增长速度的排位由“九五”期末的第23位跃进到“十五”期末的前5位,城市综合竞争力在全国200个主要城市中排名进入前30位,综合实力排名35位。
2005年,全市实现GDP1008亿元,增长16.8%,城市居民年人均可支配收入达到10301元。
2006年,全市生产总值达到1184.57亿元,增长15.2%;财政总收入150.56亿元,增长20.8%;实际利用外资10.51亿美元,增长15.6%,实际利用内资310.06亿元,增长19%;城镇以上固定资产投资完成594.96亿元,增长24.6%;城市居民人均可支配收入11243元,增长9.1%;农民人均纯收入4392元,增长13.2%。
07年上半年,南昌市实现地区生产总值600.97亿元,按可比价计算同比增长14.1%;财政总收入93.14亿元,比06年增长23.5%;城镇居民人均可支配收入6517元,增长17%;农民人均现金收入2785元,增长14.9%。
3、城市框架快速扩张
南昌自2001年以来,经济发展得到快速提升,原城市容量难以适应城市发展的需求,促使了南昌城市框架快速扩张,其规划的红谷滩新区就要容纳40万人口,为房地产开发提供了巨大的施展舞台。
根据南昌市的城市规划,到2020年,南昌市区域即行政辖区范围面积将可达到7402平方公里,其中城市规划区900平方公里,中心城区236平方公里,全市人口达到600万,市区将由2004年总人口的181万增加到2010年的260~300万。
国际经验表明,城市化水平在30%-70%之间是一个国家城市化加速发展的时期。
目前,南昌城市化率为44%,处于城市化发展加速阶段。
南昌市在城市整体发展思路方面提出“西进、东拓、北控、南延”原则。
其规划总体空间格局为“一江两岸,一核五片,沿着赣江两端延伸,多点、多组团推进”的总体发展思路,并将“依山傍水,两核拥江”列入城市核心区域的规划中,即以赣江为分隔,两岸分别按照功能自我完善、自成体系的两个相对独立的城区。
即昌南、昌北进行布局,形成一江两岸即“一城两核”城市新格局。
二、房地产相关政策
2006年以来为稳定楼市价格水平,规划市场行为,保障全市房地产市场稳定健康的发展,南昌市政府对房地产行业相继出台的一系列的对策与措施:
1、2006年,南昌市十三届人大一次会议强调了建立以中低收入家庭为主的住房保障体系,建立满足高中低档不同需求的住房供应体系,全面提高市民的居住质量。
同时,稳定商品房价格,使中小户型普通商品房、经济适用房和廉租房建设量占住房建设总量的70%。
这主导了2007年的房地产投资方向。
2、2007年7月,为规范经济适用住房建设和销售行为,南昌市政府出台了《南昌市经济适用住房建设销售意见》(以下简称《意见》)。
《意见》规定,经济适用住房建设用地纳入年度土地供应计划并优先供应。
计划用10年的时间解决7万至8万户中低收入家庭的住房问题。
2007年全市将建设经济适用房70万平方米,占全市当年商品房开发总量的20%,在市内5个城区规划出经济适用房用地1050亩。
经济适用房销售价格最高不超过每平方米1860元,为当地商品房均价的45%。
根据新的《意见》,今后南昌市经济适用住房由市政府按照核定总量、集中建设、定向供应的原则。
经济适用住房每年建设规模应不低于当年商品住房开发指标总量的20%(不包括拆迁还建房)。
经济适用住房可由政府直接组织建设,也可按照政府组织协调、企业市场运作的原则,实行法人招投标确定建设单位。
经济适用住房开发建设单位必须具有二级以上资质、充足的资本金、良好的开发业绩和社会信誉。
经济适用住房建设单位和施工企业要确保建设工程质量,建设单位对其开发的经济适用住房工程质量负终身责任。
建设单位销售经济适用住房应当向买方出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按规定承担保修责任。
经济适用住房价格确定应以保本微利为原则,按国家发改委、建设部印发的《经济适用房价格管理办法》实施,市物价部门会同房管部门审定销(预)售价格,开发企业不得擅自定价出售,不得在批准的房价外收取任何未予标明的费用。
2007年经济适用住房最高限价为每平方米1860元,最高限价每2年调整公布一次。
用于出租的经适房的租金标准由市物价部门会同房管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上制订。
三、房地产市场发展基本情况
1、开发投资情况
根据南昌市统计局数据,2007年1~6月,南昌房地产开发投资累计完成投资36.62亿元,比上年同期增长9.2%。
其中住宅投资累计完成33.31亿元,增长29.1%,占全市房地产开发投资的91.0%;经济适用房投资增长255.2%;别墅、高档公寓投资则下降86.5%;商业营业用房投资下降了47.8%。
数据显示,南昌房地产市场投资的重心明显在向中、低价住宅倾斜。
表1房地产开发投资主要指标
项目
2006年1--6月
2007年1--6月
同比增长%
完成投资(亿元)
33.52
36.62
9.2
其中:
住宅投资(亿元)
25.80
33.31
29.1
经济适用房(亿元)
0.45
1.60
255.2
办公楼(亿元)
0.35
0.05
-86.5
商业营业用房(亿元)
2.91
1.52
-47.8
2、土地开发与购置
根据南昌市统计局数据,2007年1~6月,南昌市完成开发土地面积57.46万平方米,增长22.9%,购置土地面积26.11万平方米,下降32.6%,土地供应量趋紧。
表4土地开发与购置指标
2006年1-6月
2007年1-6月
同比增长
完成开发土地面积(万平方米)
44.3
57.46
22.9%
购置土地面积(万平方米)
34.62
26.11
-32.6%
3、商品房建设情况
根据南昌市统计局数据,2007年1~6月南昌市商品房屋施工面积快速平稳增长,住宅施工仍占主导地位。
商品房屋施工面积706.79万平方米,同比增长11%。
其中:
住宅施工面积637.14万平方米,增长28%,占全部施工面积的90.14%。
商品房屋新开工面积呈现出快速增长的局面。
商品房屋新开工面积184.61万平方米,增长10.4%,其中:
住宅新开工面积175.16万平方米,增长20.9%。
商品房屋竣工面积62.39万平方米,增长48.1%,其中:
住宅竣工面积57.07万平方米,增长70.2%。
表2房地产开发主要指标
(单位:
万平方米)
2006年1-6月
2007年1-6月
同比增长%
房屋施工面积
商品房屋施工面积
636.58
706.79
11.0
其中:
住宅施工面积
497.76
637.14
28.0
房屋新开工面积
商品房屋新开工面积
167.22
184.61
10.4
其中:
住宅新开工面积
145.00
175.16
20.8
房屋竣工面积
商品房屋竣工面积
42.13
62.39
48.1
其中:
住宅竣工面积
33.57
57.07
70.2
2007年上半年南昌楼市最大的热点应该是小户型公寓的集中亮相。
国家对房地产市场的调控,90平方米以下的中小户型将成主流户型,在调控当中南昌楼市的小户型逐渐浮出水面,铂金特区、江信国际嘉园、海航白金汇、东方百灵、星河国际、莱茵金座、江铃晶城等争相入市,颇为引人注目,小户型由于其户型方正可住可商及总价低等优势,吸引了众多投资者介入。
4、商品房交易情况
据南昌市房管局公布的数据,2005年南昌市房地产完成投资总额110.12亿元,商品房销售金额达到110.97亿元;全市(含四县)商品房竣工面积413万平方米,销售面积409.9万平方米,从数据看,竣工的商品房几乎都可以销售完,证明楼市非常火爆。
南昌房地产近几年的发展,似乎每年都有一个热点区域,当年的青山湖板块、红谷滩板块、京东板块等都风光一时,在楼市当中起到了带头的风范作用,引领了购房者的消费观。
2007年1~6月,南昌市商品房销售面积172.09万平方米,增长13.2%,其中:
住宅销售面积169.87万平方米,增长20.8%。
今年上半年,南昌市(含四县)商品房预销售面积322.7万平方米,同比增长44%,销售金额117.3亿元,同比增长75%,其中商品住宅预销售24930套,销售金额98.20亿元。
1-6月,南昌存量房交易12157件,面积114.48万平方米,成交额25.63亿元,同比增长8.87%;其中市区完成存量房交易9274件,面积82.45万平方米,成交额20.89亿元,同比增长10.05%。
表2商品房屋销售情况
(单位:
万平方米)
2006年1-6月
2007年1-6月
同比增长%
房屋销售面积
商品房屋销售面积
152.02
172.09
13.2
其中:
住宅销售面积
140.62
169.87
20.8
自2001年以来,南昌房地产得到了快速成长,早期南昌的房地产都是本地的开发商在开发,但随着南昌经济的进一步发展,吸引了越来越多的外地品牌开发商进驻,如万科开发的四季花城,把产品的品质带到一个新的阶段,上海绿地更是以品质见长。
2002~2006年,众多大开发商的进入,为南昌房地产注入新的活力,如万科、绿地、万达等在产品开发上相当成熟,本身营销理念又先进,促使了南昌的房地产开发由早期的粗放式向精细化过渡。
四、经济适用房及廉租房建设情况
1、经济适用房
⏹2002年以前南昌经济适用房“营养不良”
近年来,南昌市的住宅产业在如火如荼的“英雄花园城市”建设浪潮中得到了快速发展,统计数字显示,南昌市的房地产市场从1999年开始复苏以后,2000年和2001年的住宅建设投资额分别比上年增长58.04%和38.66%,住宅建设新开工面积也分别比上年增长24.16%和28.7%。
与此同时,各类精彩楼盘不断推出,房市价位一路走高。
2001年南昌市的商品住宅均价为每平方米1847元,而到2002年的上半年其均价已达每平方米2300元左右。
但是,在这初步繁荣的市场里却难觅经济适用房的踪影。
因为除了1995年的四个安居工程项目之外,到2001年南昌市再也没有新的经济适用房或安居工程立项。
南昌市的经济适用房建设始于1995年,当年全市共有四个安居工程小区立项,目前,沙井、桃苑、青山湖安居工程小区均已完工,而京东小区这个目前全市最大的安居工程小区(20多万平方米)因资金等各种原因,自开工以来,其工程建设时断时续。
南昌市作为一个经济欠发达的内陆城市,2001年人均可支配收入为6,206.5元,户均可支配收入为21,102.1元,位于全国35个大中城市的倒数第三。
按照这样的收入水平,面对均价已达2300元/平方米的商品房,南昌的工薪阶层很难承受得起。
据调查,南昌市70%的工薪阶层对1500元/平方米的房价尚可接受,而这种价位的商品房只能到南昌市郊的县城里去寻找了。
从全省的情况来看,南昌市的经济适用房建设尚不及各下设区市开展得好。
九江、萍乡、上饶、吉安、赣州等市在二三年以前,就分别有10万平方米以上甚至30余万平方米的经济适用住房小区建成。
目前,景德镇、鹰潭等市均有具有一定规模的经济适用住房小区在建。
作为省会的南昌市,目前已建成的经济适用住房小区或安居工程仅约42.4万平方米,而从1996年至2001年的六年里,南昌市商品房总竣工面积已达613万平方米,经济适用住房或安居工程总竣工面积尚不及商品房的十分之一。
好在南昌市政府已逐步认识到经济适用住房建设的重要性,2002年初,南昌市有关部门立项在红谷滩新区建设一个总建筑面积47万平方米的经济适用住宅小区,目前该项目正在紧锣密鼓地开发建设中。
⏹2003-2004年南昌加快经济适用房建设
为不断满足中、低收入家庭的住房需求,南昌市2004年计划建设经济适用住房20万平方米,并制定南昌市居民购买经济适用住房管理办法,重点明确购买经济适用房的条件。
按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的精神,南昌市政府决定在城东、城南、城西、城北等四处实施经济适用房建设,按非盈利的成本价格,面向全市中低收入、无房或住房困难的职工、群众出售,符合条件者均可购买。
城东、城南、城西、城北等四处经济适用房分别占地280亩、130亩、280亩和200亩,6月将全面开工。
其中城东的经济适用房总建筑面积为21.2万平方米,今年计划完成5万平方米;城南经济适用房总建筑面积为11万平方米,今年计划完成10万平方米;城西经济适用房总建筑面积为28万平方米,今年可完成7万平方米;城北经济适用房总建筑面积则为12.2万平方米,目前正在进行拆迁工作,今年将完工8万平方米。
预计四处经济适用房将于2004年底全面竣工,配套设施也将同步到位。
⏹2005年南昌经济适用房扩容
为缓解房屋供需紧张的矛盾,南昌市出台了经济适用房的建设计划,在未来几年中,每年将开工建设经济适用房50万-60万平方米,当年竣工面积至少在60%左右,2005年经济适用房的用地总量为700亩。
目前,南昌市每年城市基础设施项目和土地出让开发项目拆迁房屋总量约为35万平方米,按80%拆迁户需实物安置计算,每年需供房30万平方米。
全市现有D级危房户1.25万户,按每户安置面积65平方米测算,需供房约80万平方米,按5年时间基本改造完成测算,则每年需供房量16万平方米。
考虑到还需提供一定数量的经济适用房,用于解决中低收入家庭住房困难问题,暂定每年符合经济适用住房条件的对象需购置5万-10万平方米。
据以上测算,未来几年,南昌市每年经济适用房的需求总量在50万-60万平方米,在未来几年,南昌市经济适用房当年竣工面积将占开工面积的60%以上。
⏹2006年南昌加大经济适用房建设
2006年初,南昌市房管局宣称,今后南昌市将每年兴建50—60万平方米的经济适用住房,占每年房地产开发总量的15—20%,使越来越多的中低收入家庭逐步解决住房问题。
据了解,“十五”期间,南昌市共建设经济适用住房近70万平方米,全市已有2万余户家庭购买或被安置到经济适用住房,对市政工程建设和满足中低收入家庭的住房需求都起到了积极的作用。
2003年在城区东南西北规划了建设用地970亩,2005年又新增规划用地近680亩,用以改善中低收入家庭的住房条件。
目前,南昌市规划了城东、城南、城西、城北四个经济适用住房建设项目。
其中,城东小区:
位于高新大道灌城渡假村对面,占地面积280亩,总投资3.3亿元,总建筑面积23万平方米,已开工面积13.2万平方米,其中8.2万平方米已竣工;城南小区:
位于拟建的青山湖南大道,占地面积202亩,总建筑面积15.13万平方米,均已基本竣工。
城西(康桥绿城)小区:
位于拟建的水厂西路,占地面积366亩,总建筑面积28万平方米,已开工9.7万平方米,其中7万平方米已竣工。
城北小区:
位于青山北路长巷村,占地面积123亩,规划总建筑面积11.6万平方米,已开工1.8万平方米,其中0.7万平方米已竣工。
五、商品房销售价格情况
1、商品房价格
2001年南昌的房地产价格平均在1000元每平方米左右,2002年在2000元每平方米左右,到2006年,平均价格已经到了4000元每平方米,而位于市中心的恒茂国际价格接近7000元每平方米。
由南昌房地产交易数据看,2007年上半年交易19524套,交易面积144.6万平方米,均价4392.58元/㎡。
超过2006年全年16749套,同期交易9150套,交易面积107.6万平方米,均价3654.77元/㎡。
2007年头6个月南昌二手房交易6915套,占整个交易的35%以上。
从市场上直接显现的情况看,南昌的房价涨幅非常大。
目前,南昌城中心区的房价在6000元/平方米左右,代表性的楼盘有中山壹品、经纬府邸等;建设路洪城路周边的房价也在5500元/平方米左右,代表性的楼盘有上林春天、天使商务广场等;象湖新城的房价也突破3000元/平方米,直追3500元/平方米;红角洲板块的房价已在4000元/平方米以上。
表32007年9月南昌市房屋市场价格(单位:
元/平方米)
商品名称
最低成交价
最低成交价同比
最高成交价
最高成交价同比
集中成交价
集中成交价同比
规格等级
经济适用房
1340
11
1990
15
1740
16
一类地段
普通商品住宅
3240
2
5710
30
4010
19
城市中心地段
二类地段
普通商品住宅
2830
-3
4370
21
3520
16
城市一般地段
三类地段
普通商品住宅
2370
3
3820
33
2900
11
城近郊区地段
高档商品住宅
3340
18
6020
13
4270
12
写字楼
3420
5650
15
4400
10
商业用房
3560
11
18620
4
7180
7
一类地段存量房住宅
2200
30
4140
12
3140
20
二类地段存量房住宅
1650
-2
3300
-11
2910
11
三类地段存量房住宅
1275
-25
3035
-18
2510
-4
存量房(非住宅)
3120
6010
5
4120
2
2、不同价位新建商品房情况
《南昌市城市总体发展规划(2003~2020)》提出“一城两核”发展新南昌,把规划总体格局定为“一江两岸,一核五片,沿着赣江两端延伸,多点、多组团推进”的总体发展思路。
根据规划,南昌市中心城由昌南城、昌北城构成,另外分成昌东组团、莲塘组团、望城组团、湾里组团、乐化组团。
规划中对路网的表述为“三环十一射”,一环由洪都大道、解放西路、洪城路、南昌大桥、昌九大道、洪都大桥组成;二环由昌东大道、昌南大道、生米大桥、西外环路、北外环路组成;三环为城市外围的高速公路环。
“从某种意义上说,是圈状路网格局首先带动了南昌郊区的城市化。
”路网将改变居住,形成圈层格局,因为住房价格的改变在一定程度上可以说明南昌人未来居住结构的变化。
据调查,市中心板块包括广场以及中山路、胜利路区域内,在售及新建商品住房均价基本在每平方米6500~8000元之间,形成了南昌居住格局的一环区域。
而洪都大道、解放西路、洪城路、滨江路范围内,在售及新建商品住房均价基本为每平方米5000~6500元,形成南昌居住格局分布的二环区域。
在昌东大道、昌南大道、生米大桥、丰和大道、洪都大桥、富大有堤范围内,在售及新建商品住房均价约每平方米4000~5500元之间,构成了南昌居住格局分布的三环区域。
南昌城区周边包括湾里区、新建县长堎镇部分区域、南昌县莲塘镇在售和新建商品住房均价约为每平方米2000~3500元。
可以说是与规划保持了一致,规划一定程度上预见了未来的格局。
3、不同面积新建商品房情况
《南昌市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和南昌市十一五房地产业发展规划中规划,十一五期末全市房地产开发年度完成投资达200亿元,年均增长16%;房屋年竣工面积600万平方米,年均增长15%;按照2006年住房调查预测,以及2010年城镇居民人均住房面积不低于28平方米的要求,规划期内新增住宅总需求1820万平方米。
每年需求量300~400万平方米,年均增长5%.
规划期内,单套建筑面积在90平方米以下的中小户型普通商品住房总建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积70%以上;政策性住房(经济适用住房)项目以套型建筑面积90平方米以下住房为主,其面积所占比例应按95%以上控制;改变原有用地性质进行商品住房建设的项目,必须以建设中小套型普通商品住房为主,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比例按70%以上控制。
按照目前的人均住房建筑面积25.01平方米的现状,与规划中不低于28平方米的要求,可以预见未来几年南昌市房地产开发量还在增长中,需求仍然旺盛。
结构上,小户型住房,政策性用房占市场的比率会增大。
4、商品房空置情况
2007年上半年,南昌市商品房空置面积为7.83万平方米,同比下降50.1%,其中商品住宅空置面积6.68万平方米,同比下降38.2%。
据有关人士分析,近几年南昌商品房销售量连续超过竣工量,从而使空置量逐年下降。
而商品房交易量的大幅上升,空置面积的明显下降,也显示南昌商品房市场发展空间巨大,市场发展呈理性和健康的良好前景。
六、钢结构住宅市场分析
南昌市钢结构住宅目前还没有出现,当地居民对钢结构住宅的接受情况尚不可知。
七、07年下半年市场预测
1、房地产市场仍处在上升通道中,上升周期仍将继续
目前我国已进入了一个加息周期,存贷款利率均已累计提高了100bp以上。
但由于此轮加息是处在通货膨胀的大环境下,因此对房地产市场虽有不利,但累计效应还未显现。
贷款利率提高增加开发商的成本,可能会抑制投资过盛。
在需求旺盛和土地资源不严重紧缺的情况下,投资不可能大规模的减少;而且适度的供需矛盾会给价格的持续上涨带来支撑。
对购房者抵押贷款利息的影响。
按购房抵押贷款首付3成、贷款20年测算,一套总价80万的房子,贷款利率每增加100bp,月供增加450元左右。
由于通货膨胀的存在,人们的名义收入和财富也在增加,可以抵消加息带来的购房成本的增加。
加息对购房者心理层面的影响可能大于实际的影响,但是在购房者发现房价没有显著下跌时,其自住需求资金还是会不断涌入市场。
对投资的影响。
对投资性资金而言,通货膨胀使得实际利率长期为负并不断下降,因此,资金放到银行实际在贬值。
资金寻求保值升值的渠道,因此房地产作为投资品的吸引力仍然存在。
人民币升值使得资产价格上升和房价上涨预期加强。
宏观调控延长行业景气周期。
房价上涨过快,可能会透支购买力,增加房地产市场的泡沫;如果后续认购及收入增扎根不足够快,高房价就得不到持续的支撑而下跌,行业景气周期也将因此结束。
如果政
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