购房人验收衡宇注意事项.docx
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购房人验收衡宇注意事项.docx
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购房人验收衡宇注意事项
一、注意及时接收入住通知书
1.这是收房的第一步,要注意期限。
一样,开发商约定的
交房时限在通知书寄出30天内,因此购房者要安排好时刻。
2.接到入住通知书后,第一应判定开发商是不是如期交房。
假设超期交房,那么应提出处置意见,并依照开发商的回答决定是不是
前去收房,按通知上约定的时刻前去收房。
专门提示:
1.要注意收房的期限,错过收楼日期麻烦多。
2.收楼日期可提早不可推延。
假设实际交楼日期超过了合同
上约定的收楼日期,可考虑向开发商按合同索赔。
3.有特殊情形不能如期到场的,能够书面形式委托亲友、
律师进行,也可及时与开发商联系,商议另行约按时刻,并以书
面形式确认。
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4.假设购房者在约按时刻内没有到指定地址办理相关收房手
续,从法律角度来讲,那么一样被视为开发商已实际将该房交付买
家利用,买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责
任及税费。
二、确信衡宇是不是达到交付条件
1.《完工验收备案表》──最重要
《衡宇建筑工程和市政基础设施工程完工验收备案表》是目
前收房环节中最应该注意的文件。
该表是建设部为标准工程完工
验收备案的治理工作而制定的,它由设计、监理、建设单位和施
工单位四方合验后,在工程完工15天内到建设行政主管部门竣
工备案。
《完工验收备案表》中的项目,只要送交主管部门备案后,
进展商就必需对楼盘终生负责。
因此《完工验收备案表》对房地
产商有着严格的约束作用,依照有关规定,表上的每一项都必需
报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,那个楼盘确实是“黑楼”,
是不能入住的,购房者有权拒绝收房。
2.《住宅质量保证书》
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《住宅质量保证书》是开发商针对衡宇质量及保修期限、范
围作出的许诺,必需作为购房合同的附件,与购房合同具有一样
的效劳。
因此提示收房者要认真审查其中的具体各款,专门注意
保修期限。
3.《住宅利用说明书》
《住宅利用说明书》是针对衡宇设计、施工及验收中的具体
技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出
注意事项。
4.《建设工程质量认定证书》
5.《房地产开发建设项目完工综合验收合格证》
6.实测面积记录表
专门提示:
1.只有具有上述文件,才说明衡宇已经具体交付条件。
所
以收房时先要审查相关文件,确认衡宇已经具有交付条件以后,
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才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。
因此要对
这些文件给予重视,尤其提示您要看原件而不是复印件。
2.《建筑工程完工备案表》是最重要的文件,收房时不能
只看开发商有无这张《备案表》,必然还要认真观察各个分项
有无都备案。
它是收房的前提,即便开发商做得再好,若是没
有此表就说明它全然不具有交房的标准,您有权拒绝收房。
3.关于这些文件,一方面要验收它有无,另一方面也要
看验收这些文件取得的合法性。
4.若是开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全,您可
按购房合同第十一条,要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住
宅质量保证书》和《住宅利用说明书》、《建筑工程完工验收备案
表》的责任确认函”。
5.提示您:
《住宅质量保证书》、《住宅利用说明书》和管线
散布完工图,您可带走,作为证据资料保留。
6.若是开发商不能提供上述相关文件,购房人有权拒绝收
房,由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
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三、衡宇查验
收房进程中必需要把握一个原那么:
“先验后收”。
即购房者一
定要先验收衡宇(包括验收交房必需的文件),确认无误后再签
署收房文件。
“先验后收”不仅是符合商业老例的,而且也是有法律依据
的。
衡宇的对价是房款,消费者只要付清房款,或依照合同约
定支付相应比例的价款,就履行了合同的义务,开发商就应该交
房。
而在衡宇交付以前,业主有权先验收衡宇:
1.检测衡宇面积:
要求开发商出具《实测面积测绘报告》,依照衡宇土地治理
局所属的专业测量单位对每一套衡宇面积进行核定所得实测面
积,查对其与销售面积是不是存在误差,误差率的范围有多大;假设
实测面积误差超出3%,能够中止收房。
2.查验衡宇质量:
购房者进行衡宇验收时需认真检查商品房质量,要紧可从以
下几方面入手:
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(一)衡宇本身的质量
(二)景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是不是符合
合同约定。
(三)装修质量
专门提示:
1.必然要把握“先验后收”的原那么。
2.若是开发商拒绝先验房后办理其他交付手续,那么购房者
可要求开发商签收“关于出卖人拒断交验衡宇的责任确认函”后
中止办理手续。
3.购房者应了解公摊面积及相关知识,避免开发商侵占。
4.假设发觉有质量问题,开发商应限期维修,购房者应要求
开发商签定书面函件,由此致使业主超期入住的,开发商应承担
违约责任。
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5.只要付清房款,依照合同约定购房者已经完全履行了合
同的义务,开发商就应该无条件交房,不然应视为开发商违约,
若是开发商拒不交房,应承担超期交房的责任。
开发商无权以“未
缴纳相关费用”等任何理由而拒断交房。
6.不要将样板房标准作为现实标准,除非开发商将有关装
修标准按样板间标准在合同中明确下来。
四、新房验收的最终结
果
1.衡宇查验没有问题的:
按实际验收情形填写《验房交接
表》等相关文件。
在那个记录表上,应把查验情形一一记录,凡
是无法确认的事项,那么不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”
等字样。
假设发觉问题,那么如实记录下来,并要求进展商限期处置。
2.如有不中意的地址,可提出意见并将意见填写在《验房
交接表》中,作为书面依据,如进展商未预备有关表格,买家应
另以书面形式将意见送交进展商。
3.发觉问题,生意两边可协商解决,如属可整修内容,应
协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时刻(一样不超过
30天)。
4.对发觉的问题要详细在验楼表上予以注明,若是确实属
于不能收楼的,要详细写明不予收楼的缘故并要求开发商签字、
盖章。
专门提示:
1.验房后要坚持的原那么:
只要发觉问题,不管大小,都要
在相关文件或表格中记录下来,而不管开发商陪同的收房人员如
何甜言蜜语;若是楼盘全然就没预备验收记录表,那么应自备纸笔,
一一记录。
2.物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授
权),因此不要就衡宇质量的问题与物业公司签署文件。
3、验收衡宇发觉问题时,必然要开发商盖章确认,约定处
理方案。
4、若是开发商拒绝盖章确认衡宇存在的问题,必然要取得
证据,证明不是买房人不按时收房,而是开发商拟交付衡宇不符
合合同的约定或法定条件。
注意事项
以下问题,购房者在买房、收房进程中会常常碰到,专门经
常碰到此类的咨询问题,把关键注意事项列出,提示消费者予以
重视,以保护自己的权益。
一、买房相关税费
(一)商品房生意应缴以下税费:
1、契税
2、衡宇生意交易手续费
3、生意合同印花税
4、公共维修基金
5、衡宇所有权记录费
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6、衡宇所有权印花贴税
7、权证工本费
(二)税费问题
专门提示:
依据法律的规定和大部份购房合同的约定,缴纳
公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付衡宇的前提。
1.契税
契税是业主取得产权证时向国家交的税。
缴纳时刻:
契税只能在过户时交纳
专门提示:
除税务机关,任何单位无权代收。
实施:
业主入住时不需要向开发商交纳契税,等衡宇能够办
理产权证之前自己到税务局直接办理。
2.公共维修基金
此项基金不同于物业治理费,只用于住宅共用部位、共用设
施设备保修期满后的大修、更新、改造。
税率:
衡宇成交价的2%。
专门提示:
任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基
金。
该基金应该交给小区办。
若是您将大修基金交给开发商,您
极可能无法要回。
3、面积测绘费
面积测绘费收取__________原那么为“谁委托,谁付费”,购房合同已规
定开发商向购房人提供面积测量数据的义务,故此费用应由开发
商交纳。
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4、物业费
一年物业治理费、物业治理费和水电保证金
专门提示:
一般小区交一年以下物业费并非违规。
物业治理效劳收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办
法应在经营场所或收费地址发布。
5.产权代办费
业主完全有权选择自行办理产权证,开发商无权强行向业主
收取该笔费用。
二、面积问题
面积问题是消费者最为关切的内容之一,购房人买房时尤其
是买期房时,必然要考虑到合同面积与实际面积可能显现误差这
样的问题,并在签定合同时以附加条款加以防范。
(一)存在的问题:
1.商品房合同面积与实测面积存在误差,这一直是个核心
问题。
消费者常常因面积问题显现纠纷而处于被动局面,建议购房
人在购房合同中对相关可能显现的问题详细进行约定,以保护自
己的权益。
2.开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利
益,还不易被发觉。
正确测算衡宇面积,是专业人员的工作,一样购房者全然无
法完成。
第二,面积测量的人工操作特点,正常误差都难以幸免,一些开发商在使之产生人为误差侵占购房者一、两米面积轻而易
举。
再有,由于消费者相关知识把握不够,使得购房进程中信息
不对称,开发商很容易偷梁换柱,把非公摊的面积加入公摊当中。
(二)如何解决面积误差?
面积误差:
依照有关规定,生意两边因设计变更造成的实测
衡宇套内面积或建筑面积(含公摊面积)与衡宇生意合同约定面
积不符的,依照合同约定处置。
合同没有约定或约定不明确的,
依照以下原那么处置:
(一)面积误差比绝对值在3%之内(含3
%),依照合同约定的价钱据实结算房款;
(二)面积误差比绝对
值超出3%,购房人可要求退房。
开发商应在买房人提出退房之
日起30日内退还已交房款,并支付已付房款利息。
如购房人同
意继续履行合同,衡宇实际面积大于合同约定面积的,面积误差
比在3%之内(含3%)部份的房价款由购房人依照约定的价钱
补足,面积误差比超出3%部份的房价款由开发商承担,所有权
归买受人;衡宇实际面积小于合同约定面积的,面积在3%之内
(含3%)部份的房价款及利息由开发商返还购房者,面积误差
绝对值超过3%部份的房价款由开发商双倍返还买受人。
专门提示:
1.想测出您买的商品房的真实面积,第一购房者索要出建
筑的完工图纸,请专家依照图纸进行计算。
2.签定合同时应该细化条款,应该约定实际面积与产权登
记面积发生误差时的处置方式。
如规定合同中未约定处置方式
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的,面积误差比绝对值超出3%时,购房人有权退房。
(三)关于分摊面积
公用建筑面积分摊原那么:
1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。
分摊的公用建
筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积
不得分摊到本幢衡宇内。
2、为整幢商品房效劳的公用建筑面积,由该幢楼各套商品
房分摊;为局部范围效劳的公用建筑面积,由受益的各套商品房
分摊。
多次分摊公用建筑面积的,别离计算分摊系数。
各套商品
房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。
3、公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积
的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的利用功能。
分摊的公用建筑面积由以下两部份组成:
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅
和过道、地下室、值班警卫室和其他功能上为整栋建筑效劳的
公共用房和治理用房建筑面积;
2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙和外墙(包括山
墙)墙体水平投影面积的一半。
凡已作为独立利用空间销售或出
租的地下室、车棚等,不该计入公用建筑面积部份,作为人防工
程的地下室也不计入公用建筑面积。
不该入的公用建筑空间:
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