XX市家政服务行业建设项目可行性研究报告.docx

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XX市家政服务行业建设项目可行性研究报告

XX市家政服务建设项目可行性研究报告

第一章项目概述

1.1项目名称及主办单位

1.2主办单位概况

1.3项目提出的背景

1.4项目申报理由

1.5编制依据

第二章项目建设背景

2.1项目提出的背景

2.2项目发展概况

2.3项目建设的必要性

第三章市场预测与建设规模

3.1家政市场分析

3.2家政市场预测

3.3市场推销战略

3.3.1推销方式

3.3.2推销措施

3.3.3促销价格制度

3.3.4产品销售费用预测

3.4产品方案和建设规模

3.4.1产品方案

3.4.2建设规模

3.5产品销售收入预测

第四章建设条件与厂址选择

4.1资源和原材料

4.2建设地区的选择

4.2.1自然条件

4.2.2基础设施

4.2.3社会经济条件

4.2.4其他应考虑的因素

4.3厂址选择

4.3.1多方案比较

4.3.2推荐方案

第五章技术方案

5.1项目组成

5.2生产技术方案

5.3总平面布置和运输

5.4土建工程

5.5其他工程

第六章环保及安防

6.1建设地区的环境现状

6.2项目主要污染源和污染物

6.2.1主要污染源

6.2.2主要污染物

6.3项目拟采用的环境保护标准

6.4治理环境的方案

6.5环境监测制度的建议

6.6环境保护投资估算

6.7环境影响评价结论

6.8劳动保护与安全卫生

第七章原辅材料及燃料

7.1主要原料供应

7.1.1主要原料品种、质量与年需要量

7.1.2主要原料供应来源与运输方式

7.2燃料供应

7.2.1燃料品种、质量与年需要量

7.2.2燃料供应来源与运输方式

7.3主要原料、燃料价格现状与预测

7.4主要原料燃料供应表

第八章企业组织及人员安排

8.1企业组织

8.1.1企业组织形式

8.1.2企业工作制度

8.2劳动定员和人员培训

8.2.1劳动定员

8.2.2年总工资和职工年平均工资估算

8.3人员培训及费用估算

第九章项目实施进度安排

9.1项目实施的各阶段

9.2项目实施进度表

9.3项目实施费用

第十章投资估算与资金筹措

10.1项目总投资估算

10.1.1固定资产总额

10.1.2流动资金估算

10.2资金筹措

10.2.1资金来源

10.2.2项目筹资方案

10.3投资使用计划

10.3.1投资使用计划

10.3.2借款偿还计划

第十一章财务评价

11.1财务评价基础数据与参数选取

11.2销售收入估算

11.3成本费用估算

11.4财务评价报表

11.5财务评价指标

第十二章国民经济评价

12.1影子价格及通用参数选取

12.2效益费用范围调整

12.3效益费用数值调整

12.4国民经济效益费用流量表

12.5国民经济评价指标

12.5.1经济内部收益率

12.5.2经济净现值

12.6国民经济评价结论

第十三章环境影响评价

13.1敏感性分析

13.2盈亏平衡分析

第十四章社会评价

14.1项目对社会的影响分析

14.2项目与所在地互适性分析

14.2.1利益群体对项目的态度及参与程度

14.2.2当地机构组织对项目的态度及支持程度

14.2.3地区文化状况对项目的适应程度

14.3社会风险分析

14.4社会评价结论

第十五章风险及控制

15.1项目主要风险因素识别

15.2风险程度分析

15.3防范和降低风险对

第十六章可行性研究结论与建议

16.1项目建设的意义

16.2工艺技术

16.3经济效益分析

16.4可行性研究结论与建议

第十七章主要附件

（略）

第一章总论

一、项目基本情况

项目名称：

鄂尔多斯市xx家政服务项目

　　建设性质：

续建

　　建设地址：

鄂尔多斯市东胜区

　　项目单位：

鄂尔多斯市xx家政服务公司

　　所有制形式：

股份制企业

　二、项目单位基本情况

　　鄂尔多斯市xx家政服务公司成立于1998年，注册资金50万元，现有管理人员14名，固定员工68名，其中下岗职工30名，拥有500平方米综合办公场所，服务用车10辆，办公用车1辆，是一家现代化的专业家政物业保洁管理服务公司。

目前，公司拥有30多种100余套先进的保洁设备，公司下设家政部、保洁部、物业部、中介部、销售部、工程部、综合管理部等几个部门，建立了完善的管理制度、员工培训制度和安全保障体系等，制定了规范的业务操作流程。

　　公司下辖东胜区、伊金霍洛旗、准格尔旗三个服务网点，自创立之日起，面对家政保洁、物业管理等行业领域的巨大市场，从自身实力与规模出发，在实干中积极摸索创造，公司本着“以质量求生存，以信誉求发展”的宗旨为社会各界提供优质的家政保洁、物业管理等服务，致力于为客户营造一个氛围浓重、环境优美、感觉亲近的家居场所。

　　公司在管理上注重员工的技能、素质培训，外出服务时统一着装，佩戴胸卡，严格要求服务人员在工作中细致入微，尽职尽责，在拓展市场的同时，还投入大量资金对员工进行相关业务技能和文化知识培训，使得员工的凝聚力、团队协同能力大大提高；在经营上注重对老客户的维护与新客户的发展，通过百分之百的努力，做到让客户满意、放心，通过报纸宣传、电视广告、人传人等形式让新客户了解，通过定期进行电话回访等形式维护和老客户的关系，并对下岗职工、残疾家庭等困难家庭提供一年３次的免费服务，履行我们的社会责任。

公司自成立以来，承揽了多处物业管理及保洁服务工作，参与了多个单位的保洁工作，并建立了良好的长期合作关系。

　　xx家政服务公司被鄂尔多斯市共青团东胜区委员会授予“青年文明号”，被内蒙古电视台《音乐时间》授予“特邀嘉宾单位”荣誉称号，被共青团鄂尔多斯市委员会、鄂尔多斯市青年志愿者协会授予“学雷锋先进集体”荣誉称号。

公司经理吴二维同志个人曾荣获“内蒙古自治区杰出进城务工青年带头人”、“优秀青年志愿者”。

xx家政服务公司是鄂尔多斯市家政服务行业之中的排头兵。

　　三、项目总体评价

　　公司秉承“以人为本、客户至上”的家庭服务理念，以“弘扬诚信，造福雇主”为已任，强调用户满意是最高服务标准。

公司坚决执行中国家政业协会“为民、便民、利民、安民”的服务宗旨，以“用专业的心做家务事”为企业宗旨，与时俱进、开拓创新，为城市核心区及周边地区提供便利、可靠的家庭服务。

该项目将促进农村劳动力转移就业，并为大中专毕业生、下岗待业、失业、无业人员、农村剩余劳动力解决就业及再就业问题。

　　该项目将扩展到儿童家教、母婴护理、高级管家、月子护理、家务助理、厨艺工、老幼陪护、涉外家政助理等各项专业的家庭服务，并为东胜区家庭服务需求提供全方位的解决方案。

　四、我国家政业总体情况

　　家政业是家务劳动市场化、社会化的产物，它的产生顺应社会发展的需求，适应经济增长特点，从第一、第二产业向第三产业趋势发展转变。

原始的家政从常住主人家中做家务活开始，现代生活方式的改变，使家政的职业内容有了全新变化。

从服务类型上，有保姆、保洁、清洗、管家、护理、家教等工种；从服务方式上，由单一的常年服务转变为灵活多样的定期或一次性服务；从服务主体来看，专门的家政介绍公司、家政派出公司和家政培训公司已不在少数。

　　近年来由于国有企业改制，大批工人下岗并入社会，如何通过各种渠道让他们重上就业岗位，成为摆在社会各界面前的一道难题。

２００３年下半年，国家有关部门组织学习、研讨了开展家政服务业安置城市失业人员的经验，一时家政业成为了媒体宣传的热点，家政业前景十分乐观。

　　在蕴藏着巨大商机和就业机会的同时，家政要想成为一个规范发展的产业，使用户、劳动者和家政公司三方都收益，一些问题不容忽视。

如小公司经营困难，种种不规范行为给劳动者和家政用户带来了风险；家政服务不签劳动合同出了问题很难依法解决；一些非法中介利用介绍家政揽钱，正规家政公司在挣钱的同时，也捏着一把汗：

家政服务中出现的偷盗、伤害等诸多问题，没有一部行业规范来加以调整，给家政公司的利益带来了不确定因素。

五、投资估算

　　该项目总投资400万元，其中固定资产投资350万元，流动资金50万元。

六、经济效益分析

　　项目建成运营后，预计年可实现收入300万元，利润145万元，税金30万元。

项目投资回收期2.7年。

第二章项目建设必要性

近年来，随着我国经济的高速发展和家庭经济收入的不断提高，人们在生活水平和生活质量提高的同时，对社会服务的需求也在不断加大。

在我国大中城市里，越来越多的家庭要求社会提供形式多样，质量满意的家政服务。

发展家政服务业，对改善人民生活具有重要作用，对开发就业岗位，特别是解决妇女就业问题，也具有积极作用。

目前在城市中，大力发展家政服务业，并通过发展扩大就业，已具备相应条件。

　　从劳动力供给情况看，家政服务人员的供方市场是源源不断的。

目前，我国城镇有下岗职工约850万人，失业人员约970万人，加上每年新增劳动力800万人以上，还有农村富余劳动力1.4亿人，形成我国就业工作的巨大压力。

但经济发展所能容纳的就业机会则很有限，以经济增长速度为8%计算，每年可新增就业机会700万个，因此，大批劳动者急需创造新的就业岗位和就业机会。

　　从产业结构调整进程看，城市服务业是具有巨大潜力的就业新领域。

农业的调整带来农村富余劳动力向城市的流动，制造业的升级换代促使一部分劳动力向第三产业转移。

而目前，我国第三产业从业人员只占全部从业人员的26％，与发展中国家第三产业从业人员占40%、发达国家60%以上的比例尚有较大差距。

这种差距，从另一方面来看，就是吸收就业的潜力。

劳动保障部对沈阳、青岛、长沙、成都四个城市1600户居民需求的调查，需要社会提供服务的家庭占到40%，以此推算，四个城市约有115万个家庭可以提供200万个就业岗位（目前尚有空缺100万个）。

再推算全国32个特大城市和43个大城市，可提供的就业机会至少在1500万个以上。

　　从家政服务的需求来看，在城市中，可以说是一个亟待开发的就业大市场。

中国社会正在步入家庭的小型化，人口的老龄化，生活的现代化和劳动的社会化，这些都可以直接促使人们产生家政服务的需求。

我国超过60岁人口占总人口的10%，这是进入老龄化社会的标志；我国10岁以下人口占总人口的25%，两者之和为35%，按城乡人口3:

7的比例计算，城市的老人和儿童有1.2亿人，他们首先是需要得到社会、家庭或他人照顾的群体，这其中，隐含着对家政服务的巨大需求，同时不少现代的家庭已经具备接受社会提供家政服务的能力和条件。

在上述四城市调查中，家政服务占全部社区服务需求的30%以上，也就是说，在社区1500万个可能的就业机会中，有500多万个家政服务的岗位。

另据对九个城市家政服务的调查数据显示，沈阳市对家政服务员的需求量为9.6万人，目前还有4万个空缺；武汉市需求量10万人，尚有9万个空缺；南京市需求量36万人，目前有24万个空缺；天津市的需求量每年以20%的速度增长，这些数据均反映了城市居民对家政服务的实际需求。

由于家政服务的需求产生于家庭的消费，因此，它可以在经济增长所容纳的就业岗位之外，再增加新的就业机会；同时，它的发展，还具有拉动有效需求，刺激消费的作用。

因此，家政服务可以看作是当前及今后一个时期我国城市开发就业岗位的主要增长点。

　　家政在国外有二百多年的历史，美国有近千家高校设有家政系，部分高校还培养研究生和博士生，宋美龄和王光美都曾就读于美国的家政学专业。

著名家政问题专家杜威（Mr.Melville.Dewier）曾指出：

“对美国人民而言，再没有其他科目要比发展比家政科学更重要的了”。

日本的家政研究也很发达，很多大学开有家政系，也有很多专门家政学院，研究领域很广泛。

　　近年来，家政业在我国蓬勃兴起，2000年8月，国家劳动和社会保障部正式颁布了《家庭服务员国家职业标准》，使家政服务员正式成为了一个职业。

现在很多大学开办了家政专业，很多地方专门开办了家政中专学校，华面理工大学专门开设有家政研究生班。

现在家庭保姆的月工资一般在600—1000元之间，钟点工（小时工）的月工资在1200—1500之间，涉外家政服务员工资一般在2000--5000元以上。

　　美国“家政女王”玛莎.斯图尔特，英国的“罗伯特管家”，菲律宾的“菲佣”已经是世界闻名的家政品牌。

在菲律宾，80%的妇女从家庭中走出来，她们不仅承担起自己家庭的经济开支，还带动了她们国家的经济发展，得到了社会的尊敬和承认。

　　在我国，家政业的发展方兴未哀，如火如荼，国家统计局曾对北京、上海、广州等7个城市进行调查，需要家政服务的家庭占到70%，累计可提供2000万个临时就业机会，目前空缺1100万个。

　　从东胜区来看，近年来，东胜区国民经济和社会各项事业保持了良好快速的发展态势，农村人口转移成效显著，农村常住人口下降到2.8万人，工业与农业、城市与农村统筹发展的条件已经具备，城乡发展进入新的重要的拐点，这也为发展城市家政服务业提供了难得的有利条件和重要的战略机遇。

　　随着社会分工的不断细化和城市人群对服务需求的增加，家政业蕴藏的商机无限，前景越来越广阔。

家政服务业的市场需求将会越来越大，可以说是潜力巨大，前景广阔。

第三章项目建设背景

一、东胜区家政服务业总体情况

　　东胜区家政服务业兴起于上世纪90年代，随着经济的快速发展和人民生活水平的提高，家政服务业的市场需求越来越大，呈现出供需两旺的局面。

目前，东胜区家政服务从业人员共有5000余人，其中女性从业人员占49%以上，年龄一般在25-35岁之间，初中及以下文化程度占到90%。

主要涉足的服务项目有操持家务、保洁、高空作业等。

家政服务的用工形式主要有：

住家短期合同工、长期合同工、钟点工和临时工等。

家政服务员的工资水平为：

短期合同工、钟点工和临时工挣取工作收益的70%，剩余30%为家政公司提成；长期合同工的工资一般是根据工人的熟练程度及服务质量平均每月从基础工资600-1000元加70%的提成，但是部分工种，如保姆、照看老人等仍是空白，供不应求。

带有家政服务项目及家政服务中介等性质的公司，在工商部门注册的有49家。

　　东胜区家政服务业经过10多年的发展，具备了初步的规模和层次，注册资金在10-100万元的占90%，如xx家政服务公司、称心保洁家政服务公司、平安搬家家政服务公司、净万家保洁家政服务公司等。

服务内容日益扩展，由单纯的家务服务发展到家居保洁、单位保洁、家教及工程清洁等多种门类。

家政服务业在自身发展的同时，也提供了大量就业岗位，有效缓解了东胜区低文化层次务工人员的就业压力，所创造的价值占全年经济总量的比重有了大幅度的提升。

二、东胜区家政服务业用户基本情况

　　调查显示，80%的家庭聘用过家政服务员，90%的用户认为有必要聘用家政服务员。

可见人民的生活方式发生了巨大变化，家务劳动市场化成为必然趋势，现代人享受生活享受服务的观念正逐渐取代传统思想，而且需要家政服务的不再局限于高收入家庭，更多的中等收入家庭也开始享受这项服务。

目前东胜区家政市场上主要以临时工或一次性劳务为主，占到85%，其他短期或长期服务占到15%。

随着家庭结构由扩大型为主向核心型为主过渡，以及社会老龄化步伐的加快，居家养老将成为老龄化社会养老服务的主要模式。

　　正规家政公司较受用户青睐，受过专业培训的家政服务员普遍受欢迎。

80%的用户聘用家政服务人员通过家政公司，95%的用户在选择“以什么方式聘请家政员放心”时，选择了规范的家政服务公司，理智的选择决定了较高的选择要求。

由于诸多原因，目前东胜区家政公司存在着工种和工人都不能满足用户需求的情况，例如，保姆、操持家务等基本的家政服务缺口较大，主要是家政服务公司不能提供用户较为满意的家政服务人员。

用户对家政服务员的综合满意度刚到60%，主要原因是没有接受正规专业训练的家政服务人员在服务过程中总是留有死角或是只负责要求的项目而对由此产生的其他问题不管不问。

在聘用意愿上，47%的用户相当在乎所聘家政服务员是否具有专业水准，即使多花点钱也愿意。

有20%的用户表示他们所要求的家政服务工种不能得到满足，例如，老人护理及专业陪护等。

　　家政服务在某种程度上可以说是一种“零距离服务”，服务者闯入了被服务者的私人空间，彼此尊重、坦诚相待固然重要，但最基本的防范意识却是必不可少的。

调查显示，有80%的用户在聘用家政服务员时注重与家政公司签订协议，60%的用户要求验证家政服务人员的健康证、身份证或其他证件。

正因为自我保护及对可能发生的安全隐患意识较强，所以在聘用过程中，90%以上的用户都没有遇到过不良家政服务人员的欺骗、偷盗、损坏等行为，同时有的家政公司为每位家政服务人员购买从100-200元/年不等的保险，只有8%的用户对可能发生的意外较为担心，有95%的用户认为此举将很大程度的减少供求双方不必要的冲突麻烦。

在聘用意向上，75%的用户希望聘用30-40岁的女性家政服务人员，而对于其是本地人还是外地人的要求不高，用户一般认为男性家政服务员会给自己的家庭带来一定的不安全因素。

三、东胜区家政服务业从业人员基本情况

　　调查显示，东胜区家政服务从业人员95%来自外来务工人员，他们的到来为东胜区提供了大量劳动力，但在一定程度上影响本地家政市场，90%的家政公司认为这部分人员引起了家政市场的无序价格竞争，同时也给家政公司带来了一定的负面影响。

这部分从业人员一般都为了补贴家用、维持生活，因此对工资的要求并不是很高。

而本地的无业人员或下岗职工一般都不愿意从事家政服务，一方面是由于思想认识的原因，另一方面也是由于工资水平太低，所以导致“宁愿在家坐，不愿出来做”，还有是由于近年东胜区经济发展较快，城区改造规模较大，很大一部分下岗职工得到了相当可观的拆迁补偿，产生坐吃银山的思想。

　　由于大部分家政从业人员是跟随家属进城务工为主，之前大多是在家操持家务或是从事种植养殖，文化程度较低，对于教授的专业知识很难理解，很难运用到实际当中。

同时他们受习惯的影响对新传授的专业知识不太习惯，而是乐于使用其习惯的方法解决问题，大大降低了工作效率和工作质量，使用户产生了不满情绪，也给家政公司造成了一定的影响。

调查中有70%的家政公司表示经常遇到这种情况，但是对于杜绝这种情况的产生却没有什么行之有效的办法。

　　经过多年的舆论引导和市场影响，家政从业人员的心态、观念等都发生了很大变化，他们不再羞羞答答掩掩藏藏，而是理直气壮地从事这一工作。

调查显示，90%的家政从业人员表示在服务过程中没有受到用户的歧视与谩骂，认为收入不低而且较为自由。

持续工作年限在1-2年和2年以上的分别占7%和8%，但是也有部分家政从业人员谈到他们经常从一家公司跳到另一家，这部分人的工资一般是在500-700元之间，对业务不是很熟练；同时外来人员的流动性很大，一般都是随家属的工作而动，他们的工作周期一般都是3-5个月，这种情况让家政公司产生了很大的培训成本，所以部分家政公司的培训也只限于层面上，调查中这种情况占到了被调查公司的30%。

四、东胜区家政服务业存在问题

　　1、对家政服务业认识不足。

　　虽然人们观念意识发生了很大改变，但受传统思想的影响，很多人仍然把家政服务业视作“服侍人”的低人一等的行业，被称之为“保姆”行业。

因此，碍于面子，部分城镇下岗失业者宁愿只领取最低生活保障，也不愿“屈就”于家政服务，而对于进城务工的外来人员，还存在一定程度的地域歧视。

加上社会对家政服务行业和家政从业人员宣传不够，致使家政服务行业社会地位偏低，劳动力价值定位偏低。

　　2．非法个体小家政大量存在，家政服务市场呈现无序竞争。

　　由于家政服务行业没有明确的主管部门，没有统一的行业标准和服务质量体系，没有法律法规的保护和制约，加上市场准入门槛低，使得家政服务市场鱼龙混杂，无营业执照的非法小家政充斥市场，扰乱市场秩序。

调查显示，目前东胜区属于有限责任公司类型的家政公司有一家，个体工商户等机构性质的占绝大部分。

创办人能力层次不齐，缺乏管理经验，而雇用的管理人员又都是其亲戚、关系密切的朋友等，文化程度不高，他们所具有的就是多年的社会经验，从来没有接受任何管理培训。

起步时的工作都是先凭感觉，然后边做边揣摩，这种情况占到了被调查人数的90%，或是在学习了外地先进管理及营运模式之后，辅之以大量资金，直接套用经营，这些情况都在一定程度上影响了家政行业的进一步发展。

同时各家政公司彼此之间不仅存在着对用户的竞争，对家政服务员的竞争也同样激烈，部分唯利是图的家政公司往往不讲诚信，互相拆台，恶性竞争。

家政公司的可靠性和诚信度被大打折扣，严重制约了家政服务市场的健康有序发展。

　　3.正规家政公司宣传力度小，用户获取信息渠道不畅。

　　受资金等问题的困扰，目前正规家政公司很少做广告，一般是以“人传人”和“回头客”的形式招揽生意，宣传形式非常有限，宣传范围非常狭小。

而那些规模小固定客户少的家政公司，通常都是入户散发宣传卡，更有甚者将宣传信息直接喷涂于住户楼道内。

这种情况的产生，一方面混淆了用户的视听，让用户难以辨别择优选择，另一方面也在一定程度上损坏了家政行业的整体形象。

　　4、劳动力供给渠道不畅，结构性供需矛盾突出。

　　家政服务业相对其他职业和行业而言，存在稳定性差、流动性大的特点。

部分家政服务人员不安心工作，动不动就跳槽，甚至不辞而别，致使部分技能熟练的家政服务人员严重流失，新的劳动力供给往往不能及时跟上，尤其是逢年过节之际，高薪聘请却无人应聘。

许多家政服务员由于缺乏技能培训，只能做最简单的家务劳动，往往不能满足用户的需求，造成了供需之间的现实矛盾，雇佣双方不能建立长期稳定的合作关系，结果导致“有人没事干、有事没人干”和“想做的人做不了、能做的人不愿做”的供需缺位的现象。

　　5、后备资金不足，缺少持续发展动力。

　　调查中大部分家政公司都表示在公司的发展过程中遇到了不同程度的资金问题。

80%的家政公司在成立之初，发展较快，但是之后在购买设备、培训人员及其他方面的支出逐渐增加时，成立公司时所拥有的流动资金出现捉襟见肘的情况，这种情况的产生都严重制约着家政公司的发展壮大。

此外在为一些单位部门做保洁等工作时，由于各种原因服务费用都在年底结算，造成家政公司将现有的人力、物力都投入到了某一个项目里，对于其他新项目只能是望而止步，对公司业务范围及服务客户的拓展造成消极的影响。

　　随着社会的日趋发展、人们生活节奏的加快，越来越多的家庭会逐渐地从琐碎的家务劳动中脱离出来，取而代之的是分工细化的家政服务。

钟点工、月嫂、假日保姆、全职保姆等都是劳动力市场上比较流行并短缺的服务岗位。

同时，家政服务业也是下岗人员、外来进城务工人员和农村剩余劳动力再就业的一条重要途径。

因此，加大对家政服务的监督力度，完善管理机制，搭建服务平台，是家政服务市场健康发展的必要途径。

第四章鄂尔多斯市及东胜区概况

一、鄂尔多斯市概况

 鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，西、北、东三面被黄河环绕，南以长城为界，与山西、陕西接壤，西与宁夏自治区毗邻，形成秦晋文化与草原文化南北交融的“歌海舞乡”。

鄂尔多斯市与黄河北岸的呼和浩特市、包头市又形成内蒙古自治区经济发展最为活跃的“金三角”。

全市辖东胜区、准格尔旗、达拉特旗、伊金霍洛旗、乌审旗、杭锦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗8个旗区，总面积8.7万平方公里，总人口150万人，其中蒙古族16.8万人，是以蒙古族为主体，汉族占多数的地级市。

　　鄂尔多斯自然资源富集，主要有煤炭、化工、建材、羊绒等自然资源，是全区乃至全国正在发展的能源重化工和纺织基地。

拥有各类矿藏50多种，