世联写字楼物业白皮书整合版.docx

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世联写字楼物业白皮书整合版

2014世联写字楼物业白皮书（整合版）

2014世联写字楼物业白皮书

2013年写字楼市场分析与2014年市场展望报告

2.2深圳写字楼二级市场销售分析

2.2.1整体市场销售分析

2013年深圳写字楼销售面积总计约34.3万㎡，成交均价35972元/㎡（含产业园销售价格），同比2012年上涨30.4%。

2013年深圳写字楼市场表现为：

整体写字楼市场供应量持续上涨，甲级写字楼供应量逐渐增加，产业园供应量对比去年有所减少。

在新增可售项目中，甲级写字楼项目为6个，写字楼项目4个，产业园项目1个。

龙岗新增可售项目增加，在一定程度下拉低了整体写字楼市场的均价水平（如龙岗万科广场均价22000元/㎡、万汇大厦19000元/㎡，其片区整体销售量占新增项目销售量16.4%）。

表2-16：

2013年深圳写字楼市场在售写字楼（存量）销售数据

区域

楼盘名称

入市时间

推出面积（㎡）

累积销售率

13年销售面积（㎡）

13年均价（元/㎡）

累计销售周期（截止2013.12.31）

南山区

凯德来福士

2012.12

6844

100%

6844

36000

12个月

振业国际商务中心

2010.12

800

90%

——

——

36个月

田厦国际中心

2012.3

3315.62

100%

3315.62

39485

21个月

龙岗区

正中时代广场B座

2010.11

12466

70%

7850

27000

35个月

天安数码城3期

2012.7

3000

100%

3000

16000

25个月

盐田区

壹海中心

2012.11

29600

66%

14561

30000

13个月

2013年深圳写字楼市场在售写字楼（存量）销售面积合计

35570.62㎡

2013年深圳写字楼市场在售写字楼（存量）销售面积吸纳率

6%

数据来源：

世联工商监控平台

表2-17：

2013年深圳写字楼市场在售办公物业（新推量）销售数据

区域

楼盘名称

入市时间

办公面积（㎡）

销售率

13年销售面积（㎡）

13年销售均价（元/㎡）

累计销售周期（截止2013.12.31）

罗湖区

富基PRAK

2013.5

14907.64

11%

1711.82

37000

7个月

福田区

卓越城

2013.1

100000

69%

68556

42000

11个月

君子广场

2013.1

18490.46

90%

16945.78

39000

11个月

新天CBC

2013.10

77000

7%

5135

40000

2个月

世纪汇

2013.2

77219.52

84%

65137.42

45000

10个月

南山区

南山主角

2013.10

8900

37%

3300

38000

2个月

枫叶大厦

2013.3

37163.41

93%

34693

35000

9个月

深圳软件产业园

2013.3

109621.51

61%

66635.8

33000

9个月

龙岗区

万科广场

2013.11

36901.05

54%

19800

22000

1个月

万汇大厦

2013.5

28592

70%

20000

19000

7个月

和成世纪

2013.1

17262.73

33%

5712.05

31000

11个月

2013年深圳写字楼市场在售写字楼（新推量）销售面积合计

307626.87㎡

2013年深圳写字楼市场在售写字楼（新推量）销售面积吸纳率

53%

数据来源：

世联工商监控平台

图2-18：

深圳历年写字楼销售量与价格走势（单位：

万㎡/元）

数据来源：

世联工商监控平台

2013年新增入市项目较往年有所增加，且产品品质呈多样化，随着“国五条”的出台，持续调控房地产市场，以及下半年新一届政府的上台，在一定程度上影响销售市场。

售价方面，2013年甲级写字楼售价达39186元/㎡，环比2012年下降4.5%，而整体写字楼均价为35972元/㎡，环比下降1.92%。

另外，由于关外商务市场逐渐扩大，在增加供应量的同时以较低的价格拉低了整体销售市场均价。

2013年深圳写字楼销售面积34.3万㎡，同比2012年上涨30.4%，甲级写字楼销售量为20.5万㎡，同比2012年甲级写字楼可售供应总量14.4万㎡有所上涨，而产业园项目2013年总体销售量为6.96万㎡，环比2012年销售10万㎡下降30.4%。

在整体成交数据中产业园销量以及龙岗项目占比较高，致使全市整体写字楼成交均价有所拉低。

表2-19：

2007—2013年深圳市写字楼市场销售吸纳率比较

年度

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

销售吸纳率

60.7%

41.3%

52.9%

76.9%

64%

64%

59%

数据来源：

世联工商监控平

2013年深圳写字楼市场吸纳率为59%，总体写字楼市场销售情况良好，办公物业市场呈平稳趋势。

2.2.2各片区市场销售分析

图2-20：

2013年各区写字楼供销关系与成交均价情况

数据来源：

世联工商监控平台

图2-21：

各片区历年吸纳率分析

数据来源：

世联工商监控平台

福田区：

2013年福田区在售写字楼面积共计27.2万㎡，全年实现销售面积15.6万㎡，片区吸纳率为57%；

南山区：

2013年南山区在售写字楼面积共计16.7万㎡，全年实现销售面积约11.5万㎡，片区吸纳率为69%；

龙岗区：

2013年龙岗区在售写字楼面积共计9.8万㎡，全年实现销售面积约5.6万㎡，片区吸纳率为57%；

盐田区：

2013年盐田区在售写字楼面积共计2.96万㎡，全年实现销售面积约1.5万㎡，片区吸纳率为49%。

2.3深圳写字楼二级市场综述

2.3.1福田区写字楼二级市场综述

2013年起，福田中心区已无可售型办公物业供应，福田区可售型物业主要集中在中心辐射片区，共有三个项目前后入市，二级市场均价为44333元/㎡。

根据政府对中心区“南拓北进”的规划及梅林拟打造华南最大的电商基地，梅林已吸引了众多电商产业巨头及知名企业入驻，未来的梅林将成为最炙手可热的新兴商务区。

市场:

2013年福田区写字楼市场主要呈3大特征：

第一：

随着政府对中心区“南拓北进”的规划进程的加速，梅林片区有多个写字楼即将入市销售，将成为最炙手可热的新兴商务区，且区域未来的规划和升值潜力逐渐得到客户的认可。

第二：

成交火爆，1月份入市的卓越城北区去化面积达8万平，去化率达80%，而下半入市的新天CBC仅二个月时间去化面积7000平。

第三：

成交客户多由于居住地点、工作地点、上下游产业链等因素的影响集中于福田中心区，其次依次为福田非核心商务区、南山、罗湖等片区。

价格：

由于福田中心区无销售型写字楼供应，大量中心区客户外溢，需求旺盛，所以两个项目从开盘以来均价一路拔高，卓越城12月均价比开盘均价涨了10%，达4.4万每平，而新天CBC目前均价也已到3.9万每平。

客户：

福田区写字楼客户中，传统的电子、金融、实业等行业占比一半以上，达52%，其次为咨询、贸易等行业，客户群体主要以私企业主为主，占83%，随着政府对中心区“南拓北进”的落实，梅林吸引了众多名企入驻，其中多数为电子科技类总部大厦。

2.3.2南山区写字楼二级市场综述

2.3.2南山区写字楼二级市场综述

伴随着前后海、深圳湾超级总部基地规划利好，南山区发展迅速写字楼高投资价值凸显，回顾2013年，南山区写字楼二级市场市场成交活跃，片区吸纳率居各区之首，新增办公物业产品类型丰富，高端企业看好南山发展。

市场：

新增办公物业类型丰富，区域发展迅速高投资价值凸显

2013年南山区新增商办物业供应量环比增加29%，新增供应量达11.5万㎡，分别有甲级写字楼田厦国际中心A座，深圳软件产业园，创意办公楼来福士公园道，平层、复式楼层结构南园枫叶大厦，高拓展赠送项目南山主角，新增办公物业类型丰富，随着前海、后海总部进驻企业大厦逐步建设完成、深圳湾超级总部基地规划落实，以及东滨路多个城市更新项目开工建设，南山区域整体快速发展价值凸显，市场客户关注度增高，同时2013年南山区写字楼销售吸纳率高达69%，位居各区之首。

价格：

甲级写字楼供应量锐减、整体写字楼均价稳重有升

监测数据显示，南山区2013年甲级写字楼供应量锐减，仅有田厦国际商务中心1个在售项目且已处于尾盘期，从市场整体成交中，产业园与普通写字楼成交量占比最大，成交均价在35000-43000元/㎡之间；其中南园枫叶大厦推出的复式办公楼层，部分成交均价达45000元/㎡，高拓展大赠送面积项目在一定程度上拉升了整体区域销售均价，产业园销售均价为33000-35000元/㎡之间，主要在售项目为深圳市软件产业基地。

客户：

区域发展利好落地持续发力，高端企业看好南山发展

客户分析表明，近年来写字楼购买客户仍以南山本土高端企业为主，受后海总部基地/深圳湾超级总部基地建设规划等多项项利好落地,,南山商办物业目前已成为全市高端客户重点关注,其中,201３年区域内购买客户仍以投资客户为主，企业类型以大型民营企业为主.主要从事行业为贸易、投资、电子通讯、服装行业，其中服装行业客户购买面积逐渐增加。

2.3.3宝安区写字楼二级市场综述

2013年宝安区无新增商务项目入市，由于前海版块利好不断，市场未来前景较为高涨，写字楼物业以租赁方向为主，可售型写字楼物业非常稀缺。

市场：

2012年区域内无销售项目供应。

以租赁项目为主，如财富港国际中心，华丰国际商务中心。

2014年初将有智荟中心、中熙ECO国际等写字楼供应，未来将有大量的商务产品及综合体产品入市，如壹方中心等，目前租售未定。

客户：

宝安区域内写字楼市场由于租多售少，导致可售产品非常稀缺，外加政策及利好驱动，投资型客户占据主导地位，租赁客户方面则以本地客户为主。

前海区域很多企业公司都是以产业的形式引进的，新型行业的加入，致使总部型企业客户是前海未来的主力客群支撑。

2.3.4龙岗区写字楼二级市场综述

2012年，龙岗商务市场初具雏形，租赁型物业消化速度持续升温，但销售型物业去化量较低，受全球经济形势影响，市场回归理性发展轨道。

而随着纯租赁项目的不断入市，拉开了租赁市场白热化竞争的序幕，同时也使龙岗商务氛围日益浓厚。

市场：

2012年龙岗写字楼市场主要有3大特征：

第一：

销售型市场回归理性：

珑瑜、珠江广场公寓和天安数码城二期销售告罄，下半年天安数码城三期入市，全年销售率近50%，荣超英隆大厦正式封顶，预计2013年上半年销售，中心商务缔造者的到来，势必影响龙岗的销售市场格局。

第二：

纯租赁物业竞争激烈：

正中时代广场的火爆租赁，引领了龙岗的甲级商务市场，租赁消化率占据龙岗商务市场的半壁江山。

同时伴随着维百盛大厦、摩尔城、珠江国际中心、硅谷动力、龙岗天安三期等项目租赁成交，整个龙岗租赁市场一年去化5.6万平米，竞争火爆，商务氛围日益浓厚。

第三、新CBD即将腾飞：

以区政府为中心，龙岗多个甲级写字楼已拔地而起，龙岗大道沿线更有多个规划在建的甲级写字楼，新CBD腾飞之势不言而喻。

价格：

售价方面，天安数码城产业园由其独特成熟的开发经验，以政府扶持之势，低价入市，均价与龙岗中高档住宅相当，而甲级写字楼则高于高档住宅近40%，正中时代广场售价为25000元/㎡；租金方面，以精装出租的策