宜宾市旧州组团学院路片区控制性详细规划调整说明书.docx
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宜宾市旧州组团学院路片区控制性详细规划调整说明书
宜宾市旧州组团学院路片区控制性详细规划(调整)说明书
目录
前言3
第一章现状概况3
1.1自然环境概况3
1.1.1区位分析3
1.1.2地形地貌分析3
1.1.3自然景观3
1.1.4气候3
1.1.5生态敏感性分析3
1.2土地利用现状3
1.2.1建设现状3
1.2.2航空限高4
1.2.3现状用地存在主要问题4
1.2.4用地适应性评价4
1.3.社会文化发展及周边情况4
1.3.1人文景观4
1.3.2社会发展4
1.3.3周边情况4
1.4基础设施现状4
1.4.1给水设施4
1.4.2排水设施4
1.4.3供电设施4
1.4.4通信设施4
1.4.5燃气设施4
1.5SWOT分析5
1.5.1优势5
1.5.2劣势5
1.5.3机会5
1.5.4威胁5
第二章规划依据5
第三章学院路片区规划编制历程5
3.1《宜宾市旧州控制性详细规划》(2002年)5
3.2碧桂园集团开发意向(2008年)5
3.3《宜宾市城市总体规划(纲要)》(2008年)5
3.4《宜宾旧州组团学院路片区城市设计》(2009年)5
第四章规划原则与目标6
4.1规划原则6
4.2规划目标6
第五章规划区功能与规模6
5.1功能定位6
5.2发展规模6
5.2.1用地规模6
5.2.2人口规模6
第六章用地布局6
6.1用地总体布局结构6
6.1.1一核6
6.1.2一轴6
6.1.3两心6
6.1.4三区6
6.2地块划分原则6
6.3用地性质细分和土地使用兼容性控制原则7
6.4用地平衡及各地块规划控制指标7
第七章居住用地规划7
7.1居住用地现状7
7.2居住用地规划7
7.2.1规划设想7
7.2.2指标控制7
7.2.3征地安置居民居住用地7
7.3.中小学及幼托规划7
7.4社区服务7
第八章公共设施用地规划7
8.1行政办公用地规划8
8.1.1规划设想8
8.1.2指标控制8
8.2商业金融用地规划8
8.2.1规划设想8
8.2.2指标控制8
8.3文化娱乐用地规划8
8.3.1规划设想8
8.3.2指标控制8
8.4体育用地规划8
8.4.1规划设想8
8.4.2指标控制8
8.5医疗卫生用地规划8
8.5.1规划设想8
8.5.2指标控制8
8.6其他公共设施用地9
第九章道路交通规划9
9.1城市道路交通系统9
9.2指标控制9
9.3步行交通9
9.4交通辅助设施9
9.4城市广场10
9.5道路竖向设计10
9.6道路纵坡10
9.7地块竖向控制10
第十章工程管线规划10
10.1给水工程10
10.1.1现状及存在的问题10
10.1.2给水工程规划10
10.2排水工程11
10.2.1现状及存在的问题11
10.2.2排水工程规划11
10.3供电工程12
10.3.1现状分析12
10.3.2用电负荷预测12
10.3.3规划设想12
10.4通信工程12
10.4.1现状12
10.4.2规划指导思想13
10.4.3市话用户及有线电视用户预测13
10.4.3规划设想13
10.5燃气工程13
10.5.1现状13
10.5.2用气量预测14
10.5.3规划设想14
10.6工程管网综合14
第十一章城市设计导引14
11.1总体设计14
11.2城市空间控制14
11.2.1广场系统14
11.2.2绿地系统14
11.2.3步行系统14
11.2.4街道15
11.3城市设计意象15
11.3.1出入口15
11.3.2标志物15
11.3.3天际线15
11.3.4视廊15
11.3.5公共艺术15
11.3.6照明15
11.4.建筑实体控制15
11.4.1高度15
11.4.2开发强度15
11.4.3体量15
11.4.4色彩和风格15
11.4.5建筑照明15
第十二章生态环境保护规划15
12.1绿地系统规划15
12.1.1规划原则15
12.1.2公园绿地15
12.1.3防护绿地16
12.1.4绿地指标16
12.1.5绿地控制16
12.2环保要求16
12.2.1目标16
12.2.2措施16
12.3环卫要求17
12.4生态环境保护规划17
第十三章四线控制规划17
13.1黄线规划17
13.2绿线规划17
第十四章经济分析18
14.1土地开发投资18
14.2未来土地价格18
13.3土地运营收入及效益18
13.4保本地价要求18
13.5开发融资及策略建议18
第十五章防灾减灾规划18
15.1城市防震规划18
15.2地质灾害防治规划19
15.3消防规划19
15.4人防规划19
第十六章规划实施19
16.1规划管理19
16.2规划实施19
前言
为了强化对城市空间资源的管理,优化和合理配置城市空间资源,使宜宾市旧州组团学院路片区范围内的城市规划、建设和管理有序进行,2009年2月宜宾市翠屏区城市规划与建设局委托重庆大学城市规划与设计研究院进行学院路片区规划设计的编制工作,希望将该片区进行高起点的开发。
本规划仅对2002年《宜宾市旧州控制性详细规划》中学院路片区的规划调整,余下地区保持原规划不变。
学院路片区位于宜宾市的北部门户地区,处于旧州组团的中心地区,紧邻五粮液酒厂和宜宾学院两大城市触媒点,翠屏区政府拟搬迁至该片区,目前片区处于原始未开发状态,这些都成为学院路片区高起点开发的重要优势,也成为本次设计重点考虑的要素。
本次规划设计过程分两个阶段,前一阶段进行了城市设计编制工作,本阶段在城市设计基础上编制《宜宾市旧州组团学院路片区控制性详细规划(调整)》(以下简称本规划)。
《宜宾市旧州组团学院路片区城市设计》对该片区城市形象和地块价值进行了深入研究,在城市设计基础上进行控制性详细规划编制,这也是本规划的一个重要特点。
本规划的分图部分包括两部分内容,一是地块分图图则,二是地块城市设计导则,通过两个图则对规划区内每个地块的控规强制性指标和城市设计导则进行控制,更好的指导城市建设。
本规划对学院路片区的调整主要是深化工作,包括道路网路优化、土地利用和指标合理化,基础设施和配套设施配置科学化等工作,详见每一部分内容。
本规划与目前在编的《宜宾市城市总体规划》(中国城市规划设计研究院)相协调。
第一章现状概况
1.1自然环境概况
1.1.1区位分析
宜宾地处金沙江、岷江和长江的三江交汇处,属于川、滇、黔、渝四省市结合部地区,素有“万里长江第一城”之称。
宜宾作为成渝经济区次一级中心城市及规划中沿江经济带的重要节点,正面临着发展崛起的空间机遇。
旧州组团位于宜宾市岷江以北沿江河谷地,与旧城一水之隔,有岷江一桥沟通。
旧州是宜宾主要的工业区之一,是名酒五粮液的主要厂区所在,旧州已形成以食品饮料、机械制造、交通运输、居住和教育为主的综合功能区。
远期发展为以食品产业为主、兼以商贸物流、市场等功能的综合性组团。
学院路片区位于宜宾市岷江以北的旧州组团中心偏北区域,是宜宾市北部门户区域。
西侧与五粮液酒厂以高速路为邻,东南侧紧邻宜宾学院,南侧为宜宾市高客站。
地块内植被葱郁,自然生态环境良好,整体地势南高北低。
地块外围三边分别被高速路、铁路和山体所包围。
1.1.2地形地貌分析
(1)高程
本区域地形以浅丘为主,最高点高程为458米,最低点高程点为300米。
东南部分是本区域地势相对较高的地区,西北部分是本区域相对较低的地区。
两条红线范围形成两个台地,其中南部高差较大,北部高差较小。
(2)坡度
本区域沟谷纵横,浅丘众多,沟谷地带坡度大多在15%以下,山体坡度在20%以上,但山顶较平坦。
(3)坡向
本区域浅丘以东北向和西南向为主。
与周边山脉走向一致。
1.1.3自然景观
本规划区域自然环境良好,地形以浅丘为主,较易改造利用。
现状用地大多为农田、经济林以及原生植被,还散布着大大小小的水塘无数,环境优美。
相对宜宾市其他地段来讲,本地块地形稍复杂。
但两条高压线穿过本区域,用地划分较破碎。
1.1.4气候
该区气候属于中亚热带气候类型,兼有亚热带气候属性,气候温和,雨量充沛,无霜期长。
年平均气温18℃,最高气温39.5℃,最低温度-3℃,平均相对湿度81%。
年平均降水量1166.3毫米,区内平均风速1.2米/秒,最大风速1.5米/秒。
全年主导风向为西北风,静风频率为25%。
1.1.5生态敏感性分析
生态敏感性分析利用GIS软件的空间分析功能对本区域进行各生态层面的单因子分析,并由各单因子分析按一定权重叠加得出生态敏感性分区。
经多因子叠加分析得出,本地块冲沟部分为生态低敏感区,山体部分多为生态中敏感区和高敏感区。
其中生态高敏感区在地块与川云中路临近的区域和地块中部较为集中。
1.2土地利用现状
1.2.1建设现状
学院路片区用地为东北至西南走向的狭长形态。
基地东南高,西北低,其中沟壑、浅丘众多。
西北临内宜高速公路,东南以内昆铁路及川云公路为界。
基地南面为旧州组团老城区,西面为五粮液酒厂,北至规划中的象鼻工业园区,东面为观斗山,催科山山系。
基地内部众多高压线通过,同时相当大一部分处于现状机场净空限高地段。
现状建设包括方碑村,大麦村,大地村,方水井村,龙泉村四村15社,1个征地安置居民居住小区。
房屋多沿沟谷背靠山丘,面临池塘修建。
1.2.2航空限高
学院路片区多数位于宜宾市菜坝机场的航空限高区域,本次设计请机场相关人员测算了28个机场限高点的高程,限高测算点由根据飞机起飞投影线与场地边界交点及部分内部点共同组成。
测算结果基地内,最大限制建设高度为36.5米,最低限制高度为115.8米。
受限制情况并不严重。
整体可建设高度分布情况为外围可建设高度高,内部受限制相对较大。
从开发建设时序看,一期二期三期受限制情况呈现明显降低的趋势,一期建筑基本限制在小高层范围内,到三期可适当开发百米超高层建筑。
在本规划中,所有限高均以菜坝机场提供的绝对高程为准。
修建建筑不能超过航空限高的绝对高程。
1.2.3现状用地存在主要问题
(1)用地条件较差,基地可建设用地相对缺乏
除浅丘众多的自然条件增加了基地的开发建设成本外,基地内方向不一的高压走廊,管道等工程设施也占用了大量城市有效建设用地。
另外,基地处在尚未搬迁的机场净空限高范围内,也对建筑高度带来了极大的限制。
(2)与外界联系困难
用地位于旧州组团北面,相对于宜宾旧城区较为偏远,需要有便利的交通与中心城区,南岸新城区,及基地西面的五粮液酒厂连通。
而狭长形态用地,加之西面内宜高速公路,东边山脉及铁路,阻碍了与外界便捷的道路交通系统的形成。
(3)现状建设缺乏特色
宜宾作为历史文化名城,拥有众多的自然和人文景观,基地内的自然条件也同样具有特色,而现状城市建设缺乏特色,在进一步的规划中,有必要对城市景观的塑造进行考虑。
1.2.4用地适应性评价
根据生态敏感性分区,现状建设和现状基础设施分析叠加后,将规划范围分为禁止建设区、限制建设区、较不适宜建设区、适宜建设区。
(1)禁止建设区:
指规划区内交通设施、基础设施防护廊道,生态高敏感区,以及地形地貌条件特别差的地区。
本区域禁止任何与保护无关的各类建设活动。
本规划范围中的禁止建设区包括三条高压线防护廊道、内宜高速公里防护廊道,以及区域内水面。
(2)限制建设区:
生态敏感区、禁止建设区周边的区域,该类区域对各类建设活动应严格控制。
本规划范围中的限制建设区是生态敏感性较高的区域,一般位于山体坡度较大的部分。
(3)较适宜建设区:
用地条件较好,距离现状建成区较近,城市发展可以选择的地区。
本规划范围中的较适宜建设区为山体坡度较小的部分。
(4)适宜建设区:
指用地条件良好,对生态不敏感的区域,该类地区是城市发展优先选择的地区。
本规划范围中的适宜建设区为槽坝部分和山体的顶部。
1.3.社会文化发展及周边情况
1.3.1人文景观
宜宾是国家级历史文化名城,川、滇、黔结合部的交通枢纽和商贸中心,素有“万里长江第一城”之称,并因“五粮液”而拥有“名酒之乡”的美誉。
本规划区并无历史遗迹。
由于尚未开发,整体人文环境并未形成。
1.3.2社会发展
旧州片区是宜宾主要的工业区之一,以五粮液酒厂为主体,兼有大小工业企业有50余家,现状居民也以各企业的职工为主。
在2002版控规中,建议大多数小型工业企业搬迁,保留了一些大型企业,但限制其发展。
本区域是旧州片区仅剩的未开发的非工业用地(五粮液酒厂配套居住除外)。
1.3.3周边情况
本规划区西侧为五粮液酒厂用地,东侧紧靠催科山,南临旧州老城区,北面为象鼻工业区,但距离相对较远。
该区域三面被快速环城路、铁路包围,仅与东面川云公路和南面城市主干道可接。
本片区紧邻宜宾唯一一所本科院校——宜宾学院。
控规中规划的旧州片区中心在本区域外,但现状建设情况看来,并未形成气候,且旧州片区的其他公共服务设施也相对缺乏。
1.4基础设施现状
1.4.1给水设施
宜宾市旧州学院路片区现采用二水厂供水。
沿学院路现敷设有DN200的给水管,主要供宜宾学院。
规划区现状管网较少。
1.4.2排水设施
规划区内无污水排放管道,村镇居民生活污水通过散排进入河沟,雨水通过自然沟渠排除,无污水处理设备。
1.4.3供电设施
本规划区现状10KV用电由就近110KV方水变电站、110KV吊黄楼变电站和35KV旧州变电站馈线。
本规划区现状有同塔双回220KV黄沙北线、220KV黄沙南线及同塔双回110KV架空电力线从规划区北部穿越而过,另在规划区内沿高速公路东侧正在平行架设220KV环线高压架空电力线。
这几回架空高压电力线路对规划区用地影响较大。
规划区内10KV及以下电压等级电力线路也均为架空敷设方式,对规划区景观有一定程度的影响,且可靠性较差。
1.4.4通信设施
规划区内现有通信线路以架空电力线路为主。
安全可靠性较差,对城市景观有一定程度影响。
1.4.5燃气设施
宜宾市生产、生活能源主要为煤、液化气、天然气。
宜宾天然气来自城市附近的各采气井。
江北天然气公司是中石油下属单位,供气范围包括旧州工业开发区,象鼻镇,沙坪镇。
1.5SWOT分析
1.5.1优势
学院路片区位于宜宾市北部门户区域,处于旧州组团的中心位置,有很好的区位优势。
场地内自然环境良好,地形条件具有自身特色,可塑造出与自然和谐共生的生活环境和优美的城市景观。
紧邻五粮液酒厂,应继承旧州片区传统工业区的优势,发扬“酒”文化。
紧邻宜宾学院,为发展科教功能提供了环境。
翠屏区政府拟搬迁至该片区,为片区发展提供了强有力的带动。
在学院路片区拟建一中医院,位于片区最南部,为近期启动项目。
1.5.2劣势
地块周边发展限制较大。
周边道路不可开口地段多,与宜宾市其他区域的交通可达性差。
高压线将用地分割得较破碎。
高速公路和高压线保护带占用了片区内的大量土地。
1.5.3机会
作为旧州片区仅剩的未开发的非工业用地,是发展旧州片区中心商业,健全公共服务设施配套的最佳区域。
五粮液集团和宜宾学院的进一步扩大,其他大型企业的发展,也需要城市公共服务职能的提升,给职工提供高品质的物质环境。
宜宾
翠屏区的行政中心迁入本区,将为本区的建设带来较好前期启动效应。
政府部门的影响力和号召力,以及行政中心进驻新区这一举措本身的宣传效应,必会加强投资者的信心,从而带动行政中心周边地区的开发,使新区建设从一开始就具有集聚的规模效应,容易在短期内取得成效,并带动以后的投资开发,形成良性循环,避免零星开发建设带来资源与基础设施的浪费。
1.5.4威胁
宜宾老城区商业传统经营模式对居民生活习惯影响较大,大型商业中心的模式未必能吸引居民,有可能重蹈控规中商业中心的覆辙。
道路规划不合理,或通达性较差则有可能造成该区域的衰落。
第二章规划依据
(1)《中华人民共和国城乡规划法》2008年
(2)《城市规划编制办法》2006年
(3)《城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137-90)》1991年
(4)《城市居住区规划设计规范(GB50180-03)》2002年
(5)《城市道路交通规划设计规范》1991年
(6)《城市黄线管理办法》2006年
(7)《城市绿线管理办法》2002年
(8)《四川省控制性详细规划管理办法》2007年
(9)《宜宾市旧州控制性详细规划》(上海同济规划设计研究院)2002年
第三章学院路片区规划编制历程
3.1《宜宾市旧州控制性详细规划》(2002年)
2002年《宜宾市旧州控制性详细规划》由上海同济城市规划与设计研究院编制完成,规划把学院路片区定为行政、科教、商务和居住功能为主的组团,高速公路学院路片区侧控制200米绿化带。
由于城市发展需要,旧州组团学院路片区面临新的开发机遇,为了更好的推动学院路的开发建设,需要对《宜宾市旧州控制性详细规划》中学院路片区部分进行规划调整,特编制本规划。
《宜宾市旧州控制性详细规划》中旧州组团定位和其他地块规划是本规划的规划前提和条件,也是本规划的编制依据。
3.2碧桂园集团开发意向(2008年)
2008年碧桂园集团意向开发学院路片区,道路沿沟谷设计,以自由曲线为主,意图减少土石方量。
但由于种种原因,该项目未能实施。
3.3《宜宾市城市总体规划(纲要)》(2008年)
2008年至今宜宾市政府委托中国城市规划与设计研究院编制《宜宾市城市总体规划》,目前总规纲要已基本完成。
在新一轮总规中,学院路片区以行政、商业和居住功能为主,道路体系顺直。
新一轮《宜宾市城市总体规划(纲要)》是本规划的重要依据,该规划对旧州组团的最新建设现状进行了调研和分析,更加符合目前建设的需要。
3.4《宜宾旧州组团学院路片区城市设计》(2009年)
2009年2月宜宾市翠屏区城市规划与建设局委托重庆大学城市规划与设计研究院进行学院路片区规划设计的编制工作,希望将该片区进行高起点的开发。
学院路片区位于宜宾市的北部门户地区,处于旧州组团的中心地区,紧邻五粮液酒厂和宜宾学院两大城市触媒点,翠屏区政府拟搬迁至该片区,目前片区处于原始未开发状态,这些都成为学院路片区高起点开发的重要优势,也成为本次规划设计重点考虑的要素。
本次设计过程分两个阶段,前一阶段进行了城市设计编制工作,本阶段在城市设计基础上编制《宜宾市旧州组团学院路片区控制性详细规划(调整)》。
《宜宾旧州组团学院路片区城市设计》(2009年)是本规划编制的基础,在其中进行了用地构成、经济发展、景观生态、道路交通等多项重点问题的专题研究和论证,并且将城市形态具体化和形象化,对每一地块进行了建筑景观设计,成为本规划制定各项控制指标的重要依据。
本规划编制已通过专家委员会和宜宾市规划委员会评审,评审意见详见附录。
第四章规划原则与目标
4.1规划原则
(1)经济性原则:
合理配置城市的土地和空间资源,加强对土地经济效益的分析,充分体现旧州组团中心区用地的使用价值,注重城市新区土地开发与建设的投资和效益,为土地有计划招标、成片出让、综合开发提供技术依据。
(2)合理性原则:
遵循总体规划所确定的布局结构和原则,结合实际情况,作好用地的调整规划,统筹安排,合理布局。
(3)灵活性原则:
用地发展远期与近期相结合,使规划具有可操作的弹性。
(4)生态性原则:
改善和保护现有的山水生态环境,建设生态型居住区。
(5)节能原则:
合理利用土地,节约土地与能源。
4.2规划目标
遵循宜宾市总体发展布局,坚持可持续发展战略,高起点,高标准,保证经济、社会和环境的协调发展,做到经济、社会和环境效益的三者统一。
本规划目标为将学院路片区打造绿色宜居、生机繁荣的新城区。
(1)目标一:
主题丰富、特色鲜明的城市门户区
结合五粮液酒厂,发扬“酒文化”;结合浅丘地形,打造独特的山地城市空间。
(2)目标二:
自然和谐、环境优美的生态宜居区
结合现状良好的自然环境和独特的地形,打造高质量、高品位的生态居住区;
(3)目标三:
生活便利、生机繁荣的旧州中心区
进一步完善旧州组团公共服务配套设施,创造中心区高品质的商业商务环境。
第五章规划区功能与规模
5.1功能定位
本地块发展为旧州片区的政治、经济、文化中心,是旧州旧城的人口和功能疏散区,是以行政办公、大型商业、文化休闲、居住为主的新城区。
本规划将项目地总体定位为:
宜宾中高档生态宜居区,旧州商贸行政中心区。
5.2发展规模
5.2.1用地规模
规划区范围东以纬一路为界,南以学院路为界,北以纬四路为界,西以纬十三路为界,东西长约3公里,南北宽约1公里,总用地面积3.13平方公里。
5.2.2人口规模
本规划通过建设用地比例分配法和人均用地指标推测法推算发展规模。
由建设用地比例进行人口分配,得出学院路片区规划人口中4.23万人;从人均用地指标推测法得出可容纳人口数量为6.03万人;从人均居住用地指标推测法推测人口6.78万人。
综合以上数据,可大致预测规划区内人口约6.2万。
第六章用地布局
6.1用地总体布局结构
本次规划设计结合旧州组团建设现状,利用其地处宜宾北部门户区域的独特优势,充分考虑地形因素和旧州组团功能结构布局形成“一核、一轴、两心、三区”的规划结构,打造绿色宜居、生机繁荣的综合服务功能区。
6.1.1一核
片区的南部规划为商业、文化娱乐和行政中心区,是学院路片区发展的主要增长核,与旧州组团已形成的中心商业片区一起共同打造旧州组团的商业中心区,为旧州组团服务。
6.1.2一轴
本次设计规划一条景观大道,南北向贯穿整个学院路片区,串联起商业中心、行政中心和各公共活动触媒点等增长级。
景观大道犹如一条生长的树干,在不断延伸中带动三区的发展,片区内的主要功能区围绕景观大道展开。
6.1.3两心
两心分别是指地块中部和北部位于发展主轴上的两个中心。
中部中心主要设置有公园、特色商业街、中学和综合医院。
北部中心主要设置有商业和体育中心。
6.1.4三区
本次城市设计将学院路片区分为三个片区,并进行分期开发。
第一期开发的是以商业、行政、文化中心为核心的商贸、行政、居住综合区;第二片区是以公园、特色酒文化商业街和综合医院为核心的居住区;第三片区是以商业、体育中心为核心的居住区。
6.2地块划分原则
用地根据开发方式和管理方式的需要划分地块,尽量保证地块性质的单一性;尊重现有使用权边界;分析土地经济价值及区位级差;考虑在规划实施中进一步重组的可能性(小块合并成大块或大块细分为小块)。
6.3用地性质细分和土地使用兼容性控制原则
用地性质细分的主要是根据《城市用地分类及规划建设用地标准》(GBJ137-90)及用地功能布局将用地性质进行详细的划分,并且符合当地实际需求。
用地性质细分详见“地块控制指标一览表”。
城市土地使用兼容性规划与管理是我国城市控制性详细规划与城市建设用地管理工作中的一项重要内容。
基本原则如下:
(1)保持区域范围内规划用地布局结构的整体合理与稳定。
(2)确保区域范围内人口分布、公共服务设施与市政设施容量与能力的平衡。
(3)保证相容用地的功能相
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