设施设备维护部工作指引.docx

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设施设备维护部工作指引

一、总则

1.目的

为了促进中节能（杭州）物业管理有限公司在管项目设施设备的规范化管理，指导各项目从物业管理的前期介入、接管验收、二次装修、日常的房屋及设施设备管理四个方面建立完善管理体系，特制订本工作指引。

2.适用范围

2.1«前期介入工作指引»适用于本公司所接管的在建住宅、写字楼物业项目。

2.2«接管验收工作指引»适用于本公司所接管的即将交房的住宅、写字楼物业项目。

2.3«二次装修管理工作指引»适用于本公司所接管的即将交房和已经交房的住宅、写字楼物业项目。

2.4«房屋及设施设备管理工作指引»适用于本公司所接管的已经交房的住宅、写字楼物业项目。

3.职责

3.1新接在建项目由公司工程技术部负责前期介入工作，在项目工程人员进驻后负责指导、培训工作，并由项目设施设备负责人依照本指引和物业管理合同，制订前期介入方案和具体工作；项目经理同时负责安排设施设备维护部的工作，负责与开发单位和建设单位的联络。

3.2各项目设施设备维护部主管负责依照工作指引的要求和项目实际情况制订二次装修、接管验收、设施设备管理方案、质量体系工作文件和服务作业标准，由项目经理负责审核后再上报公司工程技术部审核，品质部备案，同时公司工程技术部对各项目进行指导和培训。

3.3本指引为各项目设施设备维护部负责人制定工作计划的依据。

二、前期介入工作指引

1.概念

前期介入是指新建物业竣工之前，物业公司根据建设单位的要求以及后期管理的需要，在物业规划设计、建设阶段提前介入物业项目。

物业公司可以根据项目的设计、定位，对接管的物业管理服务项目进行有效的策划，制定相应的管理服务方案、管理标准和收费标准；从物业管理、服务及物业使用功能角度，收集物业设计缺陷和施工缺陷，提出工程设计和施工技术要求及专业建议、意见等，以利于项目品质的提升和承接查验的顺利进行，并方便后期的物业管理服务。

2.前期介入的期限

一般是设计规划阶段到正式接管验收前1个月，公司新接项目根据开发商要求视实际情况确定。

3.前期介入的工作职责

3.1物业公司工程部经理负责前期介入工作的协调和安排，并与开发商及其项目工程部、施工单位建立良好关系。

3.2规划设计阶段到项目主体封顶前由公司工程部专业技术人员负责图纸的审核和建议及工程运行维护费用估算；主体封顶后到正式接管验收前由各物业服务中心设施设备维护部具体实施前期介入工作。

3.3各专业工程师（土建、装修、强电、弱电、给排水、消防、电梯、暖通）负责专业口的前期介入指导工作。

3.4由项目设施设备维护部主管初步拟定设备运行管理方案、接管验收方案及后期各项管理制度、操作规程及记录表格等管理文件。

4.前期介入工作内容

4.1土建、给排水

4.1.1前期规划阶段

4.1.1.1楼盘的位置、定位及周边情况的了解。

4.1.1.2楼盘的车辆走向及停车位的布置。

4.1.1.3楼盘的物业管理用房配备标准。

4.1.1.4楼盘的岗亭设置位置和内部设施。

4.1.1.5楼盘用户的安全性。

4.1.1.6楼盘的围合高度及样式。

4.1.1.7楼盘公厕、垃圾中转站、公益性用房等位置及标准。

4.1.1.8楼盘信报箱使用和管理。

4.1.1.9地下室、总平保洁取水点的设置。

4.1.2图纸会审阶段

4.1.2.1楼盘外墙选用材料，节能保温材料。

4.1.2.2楼盘装饰线条及腰线安全性。

4.1.2.3楼盘建筑空调室外机位置尺寸合理、预留穿墙孔和冷凝水集中排放，考虑斜式百叶，卡口固定，安全、方便拆装；设置中央空调的项目，机房位置是否合适，设置排水沟，墙面有降噪设施，地面处理负荷管理需求。

4.1.2.4楼盘厨房有无地漏、卫生间、阳台、地下室外墙防水符合国家规范要求；设置餐厅的商业项目厨房下水道需设置隔油池，考虑油烟排放不影响客户/住户。

4.1.2.5楼盘地下车库的排水沟、集水坑、排污泵设计是否满足需求，地下室排水沟排水应与集水坑环行连通。

4.1.2.6楼盘配电房、发电机房地面是否高于地下车库地面，是否预留集水坑、排污泵。

4.1.2.7楼盘地下室通风井道、补风口及电梯、配电房等所有机房通风口、门窗有无防止小动物进入装置。

4.1.2.8楼盘地下室配电房、水泵房、发电机房、电梯机房、监控室、空调机房、强弱电井等机房和设备间墙、地面是否按照设计要求及物业管理要求施工。

4.1.2.9楼盘地下室顶板覆土部分应比设计要求加高防潮层高度（针对一层用户）。

4.1.2.10楼盘厨房、卫生间排气孔位置设置应合理，不得有遗漏，并不能与外立面的下水管道相冲突。

4.1.2.11楼盘共用楼道与住户生活阳台、入户花园等部位能有效分隔，避免造成安全隐患。

4.1.2.12楼盘水、电管井不能设置在伸缩缝、沉降缝位置。

4.1.2.13楼盘水管井内设置取水点位置应做好防水，并做好防止水溅洒措施。

4.1.2.14楼盘外立面的排水管道是否雨污混合。

4.1.2.15楼盘给水管配水出口高出用水设备溢流水位的最小空气间隙，不得小于配水出口处给水管管径的2.5倍。

4.1.2.16楼盘给水管道上使用的各类阀门的材质，应耐腐蚀和耐压。

4.1.2.17楼盘的水池、水箱、加压泵房、加热器、减压阀、管道倒流防止器等应按安装要求配置。

4.1.2.18楼盘的引入管，公寓的入户管及公用建筑物内需计量水量的水管上均应设置水表。

4.1.2.19楼盘室内生活给水管道宜布置成枝状管网，单向供水。

4.1.2.20楼盘地下室给水泵房、发电机房有无防噪减振措施、排水设施。

4.1.2.21楼盘内游泳池水宜循环使用；游泳池周边宜设置池岸式溢流水槽。

4.1.2.22楼盘阳台排水系统应单独设置，阳台雨水立管底部应间接排水。

4.1.2.23楼盘生活排水管道的检查井应做导流槽。

4.1.2.24楼盘消防水池/水箱和生活水箱应设置易于观察的水位指示装置，必须设置超警戒水位报警装置，将信号引至物业管理服务消防监控中心。

4.1.3施工阶段跟进

4.1.3.1楼盘现场施工质量。

4.1.3.2楼盘管道预留及预埋。

4.1.3.3楼盘地下室设备房及配电房（重点）。

4.1.3.4参加开发商对楼盘的发展例会和项目工程例会。

4.1.3.5对楼盘存在的安全隐患及时上报开发商。

4.1.3.6对楼盘施工中出现安全质量事故进行了解。

4.1.3.7对楼盘市政管网走向要了解。

4.1.3.8对楼盘整改情况的跟进。

4.2强电系统

4.2.1前期规划阶段

4.2.1.1楼盘高低压配电房的通风措施。

4.2.1.2楼盘根据负载选择电线、电缆型号、规格和电器元件的型号规格、敷设方式；电梯井道照明,设备房等电位防雷接地排敷设需规范。

4.2.1.3楼盘设备房内配电柜防潮、防火处理。

4.2.1.4楼盘设备房内设备安放位置及整体布局。

4.2.1.5发电机房与配电房管理的便利性，消防系统的设置。

4.2.1.6楼盘高低压系统图。

4.2.1.7电梯、空调系统的选型，住宅空调外机位的设置。

4.2.2图纸会审阶段

4.2.2.1各类设备用房的位置、照明，通风等环境设计是否符合规范要求。

4.2.2.2发电机房的位置、降躁及废水、废气、废油等污染物的排放设计。

4.2.2.3大厦高压供配系统保护设计是否符合规范要求，是否操作方便安全。

4.2.2.4低压供配电系统应按不同用电性质进行分段设计、降低能耗。

4.2.2.5大厦公共照明的位置规划是否能满足用户的使用，其电气控制方式应按灯具种类，位置、进行跳控设计。

4.2.2.6商业用房及物管用房的设备、功率、容量的设计配置能否满足后期的使用；应留有增加容量和设备的空间。

4.2.2.7地下停车场照明布置及分回路控制的情况，应满足使用要求。

4.2.2.8不同业态水、电能耗应有计量装置，水电表的安装位置应合理，方便抄表。

4.2.2.9单体电气设计加装分户漏电保护器。

避免因住户户内用电器或线路漏电直接冲击单元总开关，引起整个单元停电，造成用户投诉或群诉。

4.2.2.10楼盘建筑物的防雷措施。

4.2.2.11楼盘危及航行安全的建筑物、构筑物上，有无设置障碍照明。

4.2.2.12楼盘电缆沟与主体外部排水沟有无串联。

4.2.3施工阶段跟进

根据设计施工图对进场的各种设备进行验证查看是否符合设计的规格型号，在施工的过程中跟进其施工安装的质量，预埋管线是否符合规范要求，安装是否牢固可靠，在系统调试的过程中全程跟进；及时了解系统存在的故障和隐患及排除的措施。

4.3弱电系统

4.3.1前期规划阶段

4.2.2.13楼盘监控中心的位置。

4.2.2.14楼盘弱电系统、消防系统的后期运行及维护成本。

4.2.2.15楼盘弱电系统设备的数量、大小及兼容性。

4.2.2.16楼盘弱电系统及消防系统的整体布局是否合理，有无明显的安全漏洞。

4.2.2.17是否根据项目定位和相关要求设计楼宇自控系统。

4.3.2图纸会审阶段

4.3.2.1弱电（消防）系统集成的方式，系统的设计规模与通信协议是否匹配。

4.3.2.2设备的安装位置和方式能否有利于维护检修。

4.3.2.3安全监控室和消防监控室应尽量设计在大厦的中间部位，以降低信号衰减。

4.3.2.4监控点位设计是否合理，有无安全死角。

4.3.2.5周界报警系统应有声光联动的功能。

4.3.2.6可视对讲系统的功能设置是否能够满足物业管理和用户使用的需求。

4.3.2.7弱电和消防系统的设计是否符合国家相关规范要求。

4.3.2.8停车场管理系统设计是否合理，安装位置能否满足管理的需要。

4.3.2.9各围合口门禁设置是否合理。

4.3.2.10背景音乐系统音箱设备安装位置是否合理，有无死角。

4.3.2.11消防多线联动系统控制盘与末端设备的线路总长应低于1500M。

4.3.2.12系统的点位设置是否合理。

4.3.3施工阶段跟进

主要的设备和产品的进场需验证其是否符合设计，跟进检查其是否按照设计图纸施工，隐蔽工程的施工工艺是否符合规范要求，及时调整不适合实际情况的设备安装位置和方法；跟进管网的试压和系统联动等调试工作。

5.前期介入的工作方法

5.1规划设计阶段

了解项目地理位置和开发商对项目的规划设计定位，以便于物业公司根据项目定位来制定管理标准和管理方案；熟悉项目规划设计图纸，从物业使用和管理角度提出优化建议，并以工作联系函或物业需求建议函方式提交开发商。

5.2施工阶段

由前期介入工程人员跟进土建、设备设施的安装过程，熟悉管线的走向，发现并提出隐蔽工程、安装工程中存在的设计和质量缺陷；参加项目工程例会和相关的设计讨论、施工会议，以书面报告或工作联系函方式将所发现问题报告物业公司和开发商；收集项目相关资料。

三、物业接管验收工作指引

1.概念

物业的接管验收是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。

它分为新建物业的接管验收和物业管理机构更迭时的接管验收两种类型，本工作指引适用于公司所承接新建物业的接管验收。

2.管理的一般性原则

2.1新建物业竣工验收后、业主/用户人住前（一般交房前3个月），新接管物业项目应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主/用户的质量要求和管理要求。

2.2物业接管验收由项目经理负责组织和人员安排，公司工程技术部负责技术支持。

2.3项目设施设备维护部主管负责制定接管验收方案和工作计划，准备验收所需要的工器具、图纸资料及相关记录表格以及对人员的培训等工作。

2.4验收小组依据设计图纸所显示的设备设施资料和现状，要求施工单位提供详细的设备清单，按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。

2.5验收按专业、系统进行分