关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的议案.docx
- 文档编号:30533630
- 上传时间:2023-08-16
- 格式:DOCX
- 页数:7
- 大小:19.97KB
关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的议案.docx
《关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的议案.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的议案.docx(7页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的议案
关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的议案
各位读友大家好,此文档由网络收集而来,欢迎您下载,谢谢
一、物业管理企业现状产生的影响及可能带来的不良后果物业服务企业的经营成本随着物价指数、社会需求等因素不断上涨,成本不断增加,而物业管理费用无法同期、同比例上调,物业企业已经不堪负重,到达难以为继的边缘。
长此以往必将带来以下不良后果:
一是物业企业为了维持经营或减亏采取减少服务人员数量,减少服务项目,导致降低服务标准;二是物业企业为了节省成本,能不修不换的设备设施尽量简单处理,勉强维持以减少开支,但是安全隐患加大;三是由此加重或加剧设备设施的运行老化或损伤进程,形成恶性循环;四是加重或加大设备设施运营能耗,产生不必要的浪费;五是物业企业无利润或者亏损,员工福利待遇大打折扣,工作积极性不高,人员流失严重,服务难以保障;六是业主或使用人往往因此产生对物业服务的不满情绪,导致服务与被服务之间的矛盾增加或激化,纠纷不断;七是业主可能不断地上访维权,政府职能邵门不断地接访,协调关系,加重政府负担;八是由于经费不足,导致一系列矛盾,最终带来的是业主财产受到损失,社区或社会不稳定因素不断增加,多方受损。
建议:
上述问题在《深圳经济特区物业管理条例》修改中加以完善,尽可能避免不良问题的发生。
二、现行《条例》中存在的不合理因素以及建议修订的理由
政府职能部门职责问题
《条例》第四条规定:
市政府物业管理行政主管邵门负责物业管理的监督管理工作,履行下列职责……
1,《条例》中缺乏适时组织对物业管理工作调研,制定物业服务指导价格等相应条款。
应规定政府职能邵门根据市场发展需要及时制定行业发展指导意见,包括物业服务价格等。
物业服务不同于一般商品,具有涉及面广、关系民生和社会稳定、具有改善人民群众生活的重大意义。
定价机制如果没有具有公信力的政府决策机构参与,任由双方当事人讨论或争议难以达成共识,任何一方的强弱都无法达成真实合理的意见。
在政府指导意见框架下运行,就会简单得多,容易得多,且更具有合理性和可操作性。
建议:
《条例》明确规定政府职能部门,适时制定物业管理指导价。
2、基层政府职能邵门责任不够清晰,需进一步明确强化职能,不得推谣或不作为。
实际工作中基层职能邵门遇到问题绕道走,这是普遍现象。
如无法成立业委会的,J、区调整物业管理费一事,按理应由街道办事处、社区工作站主持开展此项工作,但实际工作中在处理调价、业主投诉方面未能尽到责任,正常工作无法推进,如果细化、进一步明确基层政府职能,有可能起到规范约束或促进推动作用。
建议:
进一步细化政府职能,完善管理体系。
业委会问题
《条例》规定:
第二章业主、业主大会、业主委员会和管理规约。
第八条物业的所有权人为业主。
业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利,并承担法律、法规规定的义务。
第九条物业管理区域应当依法成立业主大会,选举业主委员会。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主较少的,经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
第十四条业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数,且与会业主人数超过全体业主人数半数的,业主大会会议方为有效。
就成立业委会而言,老旧小区难以实施,原因在于:
问题一:
成立业委会有一定难度,需要改进。
以罗湖片区为例,改革开放早期开发的商品房主要以外销为主,购买物业人多为港澳台地区或海外华侨,一年到头很难见到业主,都是以投资出租为主,仅罗湖区统计出租屋备案面积高达万余平方米,其中南湖片区的罗湖联华大厦建筑户数433户,出租315户;出租率为%;友谊熙龙大厦建筑8栋,户数1261,出租990户,出租率为80%;1995年之前建设的老旧住宅小区出租率接近或大于80%。
由于业主不能到场,没法召开业主大会,选举产生业主委员会。
又从罗湖区住建局统计数据来看,辖区内住宅小区项目763个,成立业主委员会的只有342个,比例仅为%;而深圳市成立业委会比例仅为%。
成立业委会的法规出台十多年,实际状态并不满意,比例如此之低,足以说明制定政策的合理性有待商榷或改进。
问题二:
业委会不具备独立的法律地位,无具体承担民事责任能力。
业委会具体来说是一种松散型社团组织,该组织内既无明确的经济责任、利益关系,也无法承担明确的法律责任。
在处理矛盾纠纷过程中,业主委员会可以起诉物业服务企业,而物业服务企业如果认为业委会有过错,向人民法院起诉时,由于该组织非实体组织,无法追究责任,法院不予受理。
为此形成了两种不对等的法律关系,不能站在同一法律层面上说话、处理事情;此种法律地位关系的不平等必然导致相互关系失去平等。
这也是实际工作中有的业委会成员由于不用承担任何责任,不需要考虑后果,容易产生肆意妄为的行为,让守法方蒙受损失。
据了解目前罗湖区政府正在尝试给业主委员会赋予法人资格。
但是这种法人资格是否能行得通?
如果产生经济纠纷时,假设业委会一方存在过错,需向物业企业赔偿损失,这个费用由谁来承担?
显然是一个问题。
业委会本身不具有经济基础和条件,业委会成员不可能拿自己的个人财产来对全体业主负责。
如果由业委会收取物业管理费,提取一定的费用,其中的责任监管、公平、公正、合理性由谁来负责?
如何保障?
如果成立一套班子,按照注册制经营,一定是程序变得更加复杂化,无形中又加大了物业管理费用的分流和成本的上涨,加重了业主经济负担等问题,恐怕都不是一朝一夕能够解决的,需要慎重调研和研究。
建议:
对此条款进行修改。
问题三:
老旧小区业主表决意见难以成立,实施条款成为一句空话。
《条例》第十七条规定:
业主大会作出决定,应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。
业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案,改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。
如上所述,老旧小区根本无法联系业主,召开业主大会,表决具体事项,具有相当大的难度,或者说根本不可行。
那么,需要表决通过的事项则无法实行,直接导致了《条例》规定的执行障碍,需要调整修改。
建议:
根据不同情况酌情考虑,在无法召开业主大会、成立业主委员会的情况下,由政府职能邵门代行职能,如物业管理人或者一定数量的业主联名提出诉求,由社区工作站、街道办等职能机构组织研究决定,全体业主或住户、物业管理人按照决定意见执行。
问题四:
业委会活动经费不明确,容易产生异议。
《条例》第二十二条规定:
业主大会、业主委员会活动经费,业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬,从物业服务费中按照市政府规定的比例提取,专款专用。
对于业主大会、业委会的经费问题规范得并不明确,容易产生异议。
很多时候,业主委员们提出要求无法满足或没有依据难以执行。
同时,一个带有利益的服务群体,缺乏严格的管理体系和约束机制的状况下,其结果容易变味,容易向利益最大化靠近,也容易产生不同意见或者矛盾,不利于社区稳定。
据了解,香港社团服务人员都是义务服务社区,是否能引用香港做法,社团人员不领取任何报酬。
业主要是能不要任何个人利益,这样产生的业主代表才真正代表广大业主,无私天地宽,小区的矛盾才能减少,业委会与管理服务者的矛盾自然会减少。
建议:
研究进一步的措施和办法。
问题五:
业主委员会委员的条件难以把关,承诺难以兑现。
《条例》第二十三条规定:
业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:
具有完全民事行为能力;
履行业主义务,未欠交物业服务费和物业专项维修资金;
遵纪守法,热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力;
本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;
书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。
对于业委会成员的条件及承诺实际存在以下问题:
一是很难看清一些人的实际意图。
根据日常工作中了解和掌握的情况,我们承认社区中不乏许多有公益心、正直善良的人;但是邵分具有个人目的的人群,想进入业主委员会的积极性更高;甚至于有些人长期在社区中为非作歹,横行一方,或有前科之人,同时他又有一定的笼络人群的方式,他们则比一般人,或者比那些正直善良有爱心的人,更容易挤进业委会成员队伍中来,由于业委会组织的松散型,无法全面认真辫别其实际意图,其不良动机容易得逞。
一旦这些别有用心的人成功进入业委会,他们会不达目的誓不罢休。
也有的明知自己有污点,虽然不直接参与,但积极活动由其代言人参加。
这也就给小区管理带来无穷的后患。
此种现象在我们的社区中有典型事例可供研究。
二是如果要有严格的承诺,当事人可能会认为多一事不如少一事,不给自己添麻烦,这是普遍现象。
随之而来的可能是随便画几个字,也就代表有承诺了。
这种承诺没有严格的组织考察程序、监督把关、严格的处理措施,这种承诺执行如何考量?
怎样兑现?
要是有怠慢、违背承诺应承担怎样的责任?
在没有明确的约束之前,可能无法实现承诺的实际价值和意义。
建议:
对此类条款进一步研究改进完善。
管理规约问题
《条例》第四十六条规定:
临时管理规约由建设单位负责编制,报区主管邵门备案。
建设单位应当将备案后的临时管理规约在物业销售场所公示。
业主在入住时,应当签署临时管理规约。
管理规约在业主大会通过后生效。
问题:
新小区业主在入住时,未能达到召开业主大会的条件,无法召开业主大会,因此无法表决通过生效。
此条款不够明确,容易让人误解。
建议修改为:
新入住小区临时管理规约由建设单位负责编制,报区主管邵门备案。
建设单位应当将备案后的临时管理规约在物业销售场所公示。
新住宅小区业主在入住时,应当签署临时管理规约,并遵守规约。
入住两年后,成立业主大会或业主委员会,修改或新制定的“管理规约”,应由业主大会表决通过后生效。
小区改建重建建筑物及其附属设施问题
《条例》第十七条规定:
业主大会作出决定,应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。
业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案,改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。
问题一:
无法成立业主委员会时,对此类问题的决策如何进行?
建议调研修改完善。
问题二:
如果更新改造得不到“双三分之二”以上人员同意,又怎么办?
现实情况中不乏类似现象,想改变,往好处发展,大家异口同声;叫大家出钱集资,很多业主绒默不语或极力反对;形成两种不协调对等的观点和做法。
比如罗湖某大厦,建立于1985年,历时30年,大厦电梯零邵件老化且厂家停止生产不易购买,运行状况及安全系数降低,存在安全隐患,令人担忧。
根据电梯老化情况和业主诉求,区人大代表向罗湖区政府提出对老旧消防梯进行更新改造扶持,罗湖区政府为民办实事,每年拨出一定的经费予以支持老旧电梯改造,项目改造时补贴30%更新改造、大中修补贴费用。
管理处多次找业主商议,就是无法达成一致意见。
物业管理人充其量只是为业主维护保养,设备产权是广大业主的。
业主不同意更换,物业管理服务单位无法代为行事。
但是,如果由于设备问题发生安全责任事故,深圳市电梯管理条例规定首负责任由物业公司承担,显然不合理不合规。
这是一个很严肃的问题,不能让物业服务单位背负如此沉重的包袱。
究竟采取怎样的措施,建议在《条例》修改中加以细化和完善。
各位读友大家好,此文档由网络收集而来,欢迎您下载,谢谢
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 深圳经济特区物业管理条例 关于 修订 深圳 经济特区 物业管理 条例 议案