宝丰秀水湾项目商业市调分析.docx

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宝丰秀水湾项目商业市调分析

宝丰秀水湾项目市调分析

目录

一、市场调研分析

1.市场分析

1.1本市概况

1.2区域商业环境

1.3商圈分析

2.消费者分析

2.1人均收支分析

2.2消费市场与消费者心理分析

3.竞争对手分析

4.SWOT分析

二、项目定位分析

1.商业定位方案

2.方案经营业态定位

三、项目总体方案建议

一、市场调研分析

1.市场分析

1.1本市概况

宝丰县地处北纬33。

39ˊ～34。

02ˊ，东经112。

43ˊ～113。

18ˊ。

位于河南省中西部，北依汝河，南临沙河。

东和东南与平顶山市郊区接壤，南和西南与鲁山县及平顶山市西区相连，西北与临汝县交界，北和东北与郏县毗邻。

东西长54公里，南北宽27公里。

全县总面积722平方公里，其中耕地面积33126公顷，总人口48万人，辖8镇5乡1个办事处，320个行政村。

宝丰县矿产资源丰富，现查明的有原煤、铝钒工、紫砂陶土、石英石、石灰石、硫矿石、正长石、磷矿石、伊利石、铁矿石等20余种。

煤资源储量3．4亿吨，属B组优质主焦煤。

铝钒土储量8300万吨以上，紫砂陶土储量1亿吨，石灰石储量6亿吨以上，耐火粘土储量6609万吨，伊利石储量1500万吨，石膏储量3．3亿吨，磷矿石储量812．6万吨，铁矿石储量100万吨。

宝丰，历史悠久，物华天宝，人杰地灵，是著名的“中国曲艺之乡”、“中国魔术之乡”、“中国民宝丰酒业有限公司间文化艺术之乡”。

它西依伏牛，东瞰平原，沙河润其南，汝水藩其北，菽麦盈野，地涌甘泉，为中州灵秀之地。

宝丰交通便利，焦枝铁路纵穿南北，漯宝铁路横贯东西，交汇于县城，宝丰火车站为国家二级编组站，为焦枝线上重要枢纽。

全县村村镇镇通油路，公路通车里程上千公里。

漯平洛高速、207国道、郑南西线、洛界公路、南石公路穿境而过，与宝丰公路相连，形成四通八达的公路网络。

1.2区域商业环境

目前宝丰市场商业环境现状是：

大型商业设施少，经营档次不高，管理服务意识差，而且现阶段经营状况良好的项目定位缺乏特色。

商业项目鲜有亮点，区域内餐饮业发展迅速，随之带来娱乐，休闲业的潜力发展空间。

A．供应现状

现新城区建设仍显单薄，高档住宅社区林立，商业供应远远不能满足未来区域内大量居民高品质生活的需求。

周边2公里以内几乎没有大型的商业或娱乐休闲配套设施。

市区内商业项目也过于低端陈旧，娱乐休闲项目也少之又少。

B．交通条件

随着新城区的发展，以人民路与中兴路以东至东三环，势必成为未来宝丰高品质生活的集中地。

以本项目来看，坐拥于人民路东段临街，正处以新老城交汇处。

交通便利，宝丰商业的主干道，周边道路宽敞明亮，有2路、6路公交车通往。

C．市政配套

区域内主要配套设施暂不完善，现周边具备的有：

初高中学校、人民医院、移动公司、银行、多个政府职能部门等。

从目前来看周边配套设施仍然匮乏，但从长期发展来看，此区域面临着诸多的机遇。

1.3商圈分析

宝丰商圈现分布西至为民路、东至南大街、北至东西街、南至迎宾路。

主要商业分布在人民路两侧，西到为民路、东到南大街。

现有带动宝丰消费力的大型商业项目有：

春风购物、

金三角商场、新东方生活广场、鑫都购物广场、万寿步行街等商业项目，以及少量的具规模

的餐饮娱乐休闲服务项目。

县区主要商圈分布：

人民路——两侧主要分布以品牌为主，以男装、运动、皮具品牌势力最强；女装、休闲偏

弱；附带分布家居、镶嵌、餐饮等。

聚集有金三角商场、万寿街、鑫都财富广场、大众商场等大型商业项目。

为民路——两侧居住区、学校居多。

分布以生活超市、西餐厅、电子科技通讯为主。

龙兴路——多以餐饮、五金日杂、通讯、电器、农机为主。

南大街——县区较老的商业街道，两侧分布多为低端各类产品。

春风购物二店、美宝姿服饰三家店铺等。

食品街——小吃一条街，以餐饮为主。

老汽车站。

迎宾路——交通主干道，分布有宝丰酒厂、长途汽车站、春风购物广场，新东方生活超市、果品批发市场。

小结：

从商圈的走访调查来看，最具购买力的女性用品、休闲运动品很是缺乏，餐饮娱乐休闲业也很不规范化，大型高档餐饮娱乐很少有只进入这个市场，区域内的商业潜力很大。

2.消费者分析

2.1人均收支分析

2009年宝丰县经济保持持续、稳定发展，城镇居民收入稳步提高，消费结构进一步趋向优化。

据城镇住户抽样调查资料显示：

2009年宝丰县城镇居民人均可支配收入11030.30元，同比增长9.26%。

2009年宝丰县城镇居民人均工资性收入6813.77元，同比增长16.29%。

2009年宝丰县城镇居民人均经营净收入2566.93元，同比增长1.29%。

2009年宝丰县城镇居民人均食品支出2729.43元，同比增长4.83%。

2009年宝丰县城镇居民人均衣着消费891.38元，同比下降0.42%。

2009年宝丰县城镇居民人均教育文化娱乐服务支出1002.49元，同比增长2.33倍。

2009年宝丰县城镇居民家庭设备用品及服务人均消费582.42元，比上年下降13.32%。

其中耐用消费品消费315.37元，下降31.69%。

2009年宝丰县城镇居民人均交通和通讯消费755.23元，比上年下降0.89%。

从交通方面看，交通消费人均274.8元，比上年下降30%。

2009年宝丰县城镇居民们用于杂项商品及服务的支出169.45元，同比下降8.57%，其中其它商品81.75元，同比下降17.6%。

2.2消费市场与消费者心理分析

宝丰县主要消费者均为县区内与附近乡镇居民，现整体商业经营档次主要以中低端为主，整体品牌度不高。

但该商业区经过10多年来的自然发展，随着人口的不断增长和对商业的需求，积聚了大量的人气和大量的消费群体，商业价值较高，各商家的经营境况良好，体现出县区域整体的消费能力。

但是，以现有商圈购买力来看，宝丰消费趋向可分三大阶层：

●低端消费人群——收入偏低者，对物质生活要求不高，平价商品首选，占市场比例55%。

●中端消费人群——以事企上班族、个体经营者为主流。

追求中高档品牌效应，有一定娱乐休闲消费能力。

占据市场比例30%。

●高端消费人群——以成功人士为代表，追求高品质生活要求，积聚购买力和消费力。

占据市场比例15%。

由此可以看出宝丰现大有消费潜力待挖掘，由于区域内所能消费项目过于缺乏，经营与服务意识欠佳，使之大量消费力外流。

宝丰县区距平顶山市区不足1小时车程。

所以40%人群愿意选择至平顶山市购买所需物品与娱乐休闲。

市场解析：

●大型商业项目——硬件设施不完善、货品单一、中高端商品严重缺乏、货品价格偏高、商家经营活动力度不大、服务意识落后。

●品牌专卖店铺——中高档品牌欠缺，尤其表现在中高档女装、化妆品、童装、家居、休闲业态。

经营模式缺少正规化，多数品牌专卖店铺都或多或少掺杂多个品牌经营。

货品过于陈旧，60%以上货品属往年款式。

货品陈列、经营管理欠缺经验。

●大型生活超市——体量面积过小、单品数量过少、价格与市场偏差不大、货品质量监管不利、内部管理松散、服务意识落后、活动力度太弱。

●餐饮娱乐休闲——区域内多以本土餐饮娱乐休闲为主，大型连锁特色饮食休闲欠缺。

具备设施完善、环境优雅、服务意识强、颇具影响力娱乐休闲项目少之又少。

从商圈看消费，多年来区域内没有正规的大型外来项目注入新鲜血液，带动商业经营意识前进，使之还停留在80年代老商业、小商小贩的经营理念阶段。

形成：

中低端商业产品+高标价+陈旧经营管理模式+客随商愿服务意识=消费力

所以当市场不足以满足消费需要，供需出现问题，大量购买力消费力流失殆尽，唯一沉淀下来的就是低端消费人群或迫于无奈的消费力，多年日积月累，也造成了外来大型商业连锁不看好这个市场的前景，牵制了这些外流消费者在异地消费购买。

3.竞争对手分析

通过对本区域商业项目的调研，发现对本项目有竞争威胁和借鉴意义的项目主要有：

春风购物、新东方生活广场、金三角商场、万寿步行街、鑫都财富广场。

下面就上述商业项目，就区域竞争进行概述与分析，以便了解本项目所在区域的商业市场供需情况，分析区域竞争项目的优劣势，为本项目定位提供有力依据。

项目名称

春风购物广场（总店）

新东方生活广场

项目地址

龙兴中路与迎宾路交叉口路北

龙兴中路与迎宾路交叉口路南

经营面积

2500㎡左右

1500㎡左右

建筑形态

三层商场、框架结构

单层、框架结构

经营管理

统一管理、统一收银

统一管理、统一收银

项目定位

1F百货+2F/3F超市

前端百货、后端超市

配套设施

一部直梯、中央空调、消防系统

中央空调、消防系统

经营业态

1F：

平价服饰卖场、小家电、饰品.2F/3F超市

前端：

友谊平价服饰卖场.

后端：

生活超市

租金

1F整体出租大户.2F/3F扣点+租金

前端整体出租友谊连锁服饰.后端扣点+租金

出租率

95%

98%

经营情况

经营良好、人气旺盛

经营良好、人气旺盛

市

场

卖

点

1.商业联盟（市区很多商业都可以持联盟卡优惠打折）。

2.超市货品很全。

3.商场活动频繁、力度大。

4.市区内五家连锁店铺。

1.平价服饰卖场货品饱满、价格合理。

2.超市货品齐全、可选性强。

3.商场活动频繁、力度大。

4.经营时间长，聚集了大量巩固客源。

市

场

缺

陷

1.商场楼体过于老化、装修档次过低。

2.无手扶电梯、楼层相连只有步梯。

3.经营面积偏小，商品档次不高。

4.经营业态过于缺乏。

5.货品摆放凌乱整体形象、服务意识差。

1.卖场装修档次低、单层纵深过长。

2.经营业态缺乏、商品档次不高。

3.业态布局不合理、经营管理落后。

4.货品摆放凌乱整体形象、服务意识差。

项目名称

万寿步行街

鑫都财富广场

项目地址

人民路与利民路交叉向西200米

人民路与食品街交叉向东200米

经营面积

50㎡左右/2层

60㎡左右/2层

建筑形态

上下2层商铺、步行街

上下2层商铺、步行街

经营管理

自主经营模式

自主经营模式

配套设施

无

无

经营业态

男装、女装、运动休闲装、皮具、黄金珠宝、鞋类等

男装、女装、运动休闲装、皮具、鞋类、美甲、小餐饮等

租金

1200～1800元/月

500～800元/月

转让费

50000元～80000元（空房）

20000元～40000元（空房）

出租率

90%

25%

经营情况

经营情况良好、人流量大、个别空铺、

经营状况很差、基本没有客流、只有街头有少许店铺营业中、绝大多数都是空铺招租中

市

场

卖

点

1.经营时间过长、积累了大量客源。

2.地段位置处于商业中心、比较繁华。

3.定位中档、运动休闲品牌集聚。

1.新兴项目、硬件较新、后发前景不错。

2.一字型步行街、间距与绿化带适中。

3.现有经营品牌实力较强、如市场成型、会是中高档品牌首选集中地。

市

场

缺

陷

1.步行街是U字形双街道、间距过窄。

2.步行街时间过长、硬件老化、物业不到位、购物环境差。

3.品牌店铺与散伙店铺交叉存在，不利于品牌存活与经营。

4.步行街规划过于凌乱、主题不鲜明。

5.租金与转让费颇高、长时间恶性循环、会使经营者压力很大、产品价格也必然只高不低。

1.项目所处位置，偏离商圈繁华地段，没形成好的商业氛围。

2.没有统一规划管理、招商与宣传、导致空铺70%以上、现有铺位极力转让。

3.临近周边高档住宅社区、无餐饮娱乐休闲的配套设施。

这些项目在新老商圈各有分布，集中了宝丰县商业项目的建筑形式与经营模式，通过分析他们，以便本项目更准确的抓住市场的空白点，满足市场需求，为本项目的成功奠定坚实的基础。

4.SWOT分析

优势分析（S）

1.远景不错

本项目处于新老城交汇处，周边高档住宅社区林立，城市未来发展方向，项目具有很大发展潜力和升值空间。

2.区域位置优越

项目位于人民路旁，新老城商业主干道的延伸，未来人流量会很大，是潜在客户群体的集中区域。

3.产品可塑性强

由于本项目处于未开发阶段，可以根据宝丰县市场调查情况与分析，针对性研究当地居民消费习惯，对项目整体规划、市场定位、业态布局、配套设施、形象包装等进行调整，做出最适合市场接纳的产品，为我们项目成功运作提供保障。

4.投资意识已经成熟

宝丰新城规划建设，已经吸引大量外来投资者，对未来新城区的高消费高品质的住户群

也势必提供更完善的配套设施，宝丰县投资者也已经看到市场的趋势和前景，这更有利于本项目的沟通和引导。

劣势分析（W）

1.项目规模不大

从项目的建筑用地来看，未来商业体量不大，无法做到一站式休闲娱乐购物专业项目，因此定位需谨慎。

2.时机不理想

从消费分析来看，受宏观经济的影响，现消费人群支出大大减少，投资也颇为谨慎。

从鑫都财富广场来看，商圈整体东移还需要时间培养，势必会对本项目有一定影响。

3.商业氛围不够

区域内现多为新社区，无法对商业项目进行支撑，周边商业氛围不浓，缺乏群体效应。

机会分析（O）

1.专业规划

目前宝丰商业同质化比较严重，各商业项目多为百货+超市、超市、单一步行街模式。

建筑规划与业态规划都存在很大缺陷，本项目规划可避开单一的商业模式，差异化入市。

2.新城建设

从目前新城区地产项目销售来看，未来此区域必定融合宝丰县最具消费力与购买力的高品质人群。

周边配套设施也会随着高要求的生活品质而繁荣，为本项目的定位与培养期缩短了时间差。

3.专业化公司运作

专业公司的介入，对本项目的市场定位、规划运营、营销推广等诸多方面，提高了预留空间，能够保障项目的正常运作。

威胁分析（T）

1.本区域商业匮乏

本项目位于待觉醒的新商圈，目前本项目区域内无大型商业项目或零散商业店铺。

入市时间与定位过早，对未来进入的商业地产项目有可参考分析的机会，也对未来项目的培养时间加剧。

2.投资者观念成熟

目前宝丰整体商业不景气，外来商业投资者，对市场与消费把控很谨慎，区域内商业投资者对前期各商家打击较大，不在一味的盲目信从，因此对本项目后期的招商运营推广造成一定难度。

二、项目定位分析

宝丰县区域内现不缺乏百货业态，但缺乏的是规范化、星级化的购物商城、一站式购物中心、娱乐休闲商务中心。

此几项定位还属宝丰县商业盲点业态，经营的业态繁多，将大大减少后期招商运营的压力，也满足了多元化消费者的心理。

在整个操作过程中，开发商完全可以从众多业态品牌中挑选具带动性、影响力、高收益的业态，以提高整体项目的信誉、口碑与档次。

1.商业定位方案

遵循现宝丰商业区域内的盲点，本项目3层+地下1层的基数，后期招商经营选择面广，区域内行业的领跑军，项目的生命力强，几大特性建议本项目商业定位以三种模式选择：

A.流行百货购物广场B.一站式购物中心C.娱乐休闲商务中心

2.方案经营业态定位

A.流行百货购物广场

针对宝丰商业市场与消费人群，此方案可以2种做法，一是中高端、二是中低端。

方案如下：

中高端购物广场中低端购物广场

经营楼层

经营业态

经营楼层

经营业态

-1F

生活超市

-1F

生活超市/连锁家电

1F

镶嵌类、化妆品、鞋类、皮具类

1F

镶嵌、化妆品、鞋、皮具、通讯城

2F

女装、内衣、童装童玩、家居

2F

男装、女装、童装、运动休闲

3F

男装、运动、休闲

3F

平价服饰、平价鞋城

中高端卖场购物广场解析：

根据现有宝丰市场现无专业性、规模性中高端的流行百货广场的特性定位。

优势：

1.可以洽谈引进平顶山市区内中高档品牌入驻，满足宝丰区域内中高消费人群的高品质生活要求，填补市场空缺。

2.规范化、货品集中化，统一管理、统一收银、统一促销，打造宝丰百货龙头产业。

3.对开发商的信誉与口碑、形象与实力，住宅销售都有很大的提升。

劣势：

1.风险大、如前期商铺销售，运营成本高，对经营不利。

2.招商压力大，项目存活周期长，市场培养慢。

3.如项目运作失败，直接影响开发商信誉与口碑，对住宅销售有很大影响。

中低端购物广场解析：

依据宝丰商圈现有经营状况来看，中低档商品占市场的65%以上，所以采用商业县级城市惯用的，高中低档商品结合，用平价带动人气，缩短培养周期，减少前期运营压力，逐步调整规划的方针定位。

优势：

1.快速凝聚人气、笼络固定消费群，减少前期运营成本压力。

2.高中低档商品并存，快速试探市场存活方式，及时调整经营模式。

3.很好的接触各层面消费群的购买力，拉动人群低到高的消费力。

劣势：

1.经营管理难度大，货品调控难，很有可能出现平价非平价，品牌非品牌的恶性生存竞争局面。

2.商场整体经营规模受局限，很有可能出现，鱼与熊掌皆丢失的局面。

3.偏离主商圈，周边商业氛围不成熟，直接导致中低端消费人群不涉足本区域消费。

小结：

方案A以纯购物消费商场规模体现，对周边商业氛围、内部硬件软件、服务理念、管理运营模式要求很高，如不能形成有力的支撑体，对整体商业东移，项目最终的信誉与利益影响很大，风险指数：

★★★★☆

B.一站式购物中心

依据上述市调分析，寻找宝丰商业盲点，以多元化购物综合体为主导思想，带动本项目周边乃至县区内整体消费力，而定位于“一站式购物中心”。

一站式购物中心

经营楼层

经营业态

层高要求

备注

外

铺

银行、黄金珠宝、德克士、高档服饰、特色快餐、通讯城

5m～6m

网线、中央空调、给排水/排污/排油/烟道,楼板承重350kg/局部需要500kg,供电负荷：

350千瓦

-1F

生活超市、连锁家电、家具城、音像城、数码城

4m～4.5m

中央空调、消防系统、给排水/排污/排油/烟道、供电负荷：

350千瓦、扶手电梯、货梯

1F

镶嵌、化妆品、皮具、鞋、茶行、视频、医药连锁

5m～6m

中央空调、消防系统、观光电梯、货梯、监控播音系统

2F

男女装、内衣、运动休闲、童装童玩、家居

3.5m～5m

中央空调、消防系统、观光电梯、货梯、监控播音系统

3F

健身、美容、咖啡、西餐、娱乐城、影院、KTV

5m～6.5m

中央空调、消防系统、观光电梯、货梯、给排水/排污/排油/烟道、隔音设施、

一站式购物中心解析：

宝丰现有市场大型商业项目都以老式楼体改造而成，从体量和硬件设施上不具备一站式购物中心的需求，所以这也是此项目定位的一个根本。

优势：

1.本项目仍处于设计阶段，对一站式购物中心的各业态需求，可以提前设计预留。

2.宝丰市场空缺此类商业项目，将会是未来宝丰商业的一大亮点。

3.多元化的服务项目，能填补宝丰现有商业的空缺，满足现代人的各种消费需求。

4.项目大多数面积由各业态持有，自主经营、租用周期长、稳定性高、形象好。

劣势：

1.项目地处位置与周边商业氛围，新社区的入住率直接影响整体项目的经营。

2.多元化的主题，经营业态繁多，占据项目面积比例过大，如遇到某个项目经营不良，直接影响整体经营。

3.项目本身体量不大，后期招商可能会导致与预期设想差劲颇大，脱离一站式主题。

4.与宝丰大驰首府的商业项目定位主题有冲突，竞争在所难免。

小结：

方案B以多元化的经营模式为主题，对项目体量、内部经营业态，硬件软件要求很高，后期经营压力很大，如果操作不成功，直接影响项目的整体销售和开发商的信誉口碑。

如项目运作成功会带动周边商业氛围，满足新城区高档社区人群的需求。

风险指数：

★★★☆☆

C.娱乐休闲商务中心

宝丰区域内现有娱乐休闲餐饮商务业态现状是：

无大型连锁入驻、分布偏远零散、没有显著特色、硬件不完善、服务意识差、经营不佳。

立足于以上缺陷，本项目可定位“娱乐休闲商务中心”的理念。

娱乐休闲商务中心

经营楼层

经营业态

-1F

生活超市、家电城、健身、美容

1F

特色餐饮、连锁咖啡厅、西餐、茶社、通讯城、数码城

2F

3F

快捷酒店、娱乐城、影院、健身、美容

娱乐休闲商务中心解析：

根据本项目所处位置、商业体量、后期经营管理压力，选择定位于“娱乐休闲商务中心”，更好的体现项目的价值。

优势：

1.宝丰市场稀缺综合娱乐休闲城，所现有娱乐休闲餐饮项目都比较分散。

2.本项目周边高档住宅社区现无大型娱乐休闲餐饮配套设施，正好填补市场空白。

3.此种业态配置，有利于招商和后期经营管理，只需几家大型商业就可分割完成本项目所有面积，对后期经营稳定性极佳。

4.对本项目的销售推广和开发商的信誉口碑有促进作用。

劣势：

1.大型娱乐休闲餐饮对项目的硬件要求颇高，在设计确定前就应接触洽谈意向。

2.此类商业项目招商租赁费用偏低，租用周期长，涨幅缓慢。

小结：

方案C以多个大店形式经营，与周边商业氛围不受影响，经营周期长，稳定性强。

避免了偏离商圈、消费分流、后期自主经营中出现的繁多问题，也可保障买断商户的返租利益，对区域内也会起到带动和凝聚消费力人群的作用。

风险指数：

★★☆☆☆

四、项目总体方案建议

根据目前宝丰的商业规划格局来看，本项目暂为宝丰县的次商圈。

但所处地理位置正是新老城交汇处，人民路主干道，相信不久的将来宝丰商圈必会东移扩张。

眼前立于项目体量不大，偏离繁华商圈，周边商业氛围不浓，高档住宅社区入住率不高，宝丰现消费人群分流等几大劣势特征，本公司建议开发商选择方案C的形式来操盘。

与其花时间和金钱培养新商圈，不如站稳脚跟等待新商圈的来临。

本项目是开发商入驻宝丰的第一脚，应力求稳健，赢得信誉与口碑，避开对项目前期与后期运作中所会面临的各种风险和压力。

我公司会以优秀的团队精神，专业的操盘技能，高品质的服务信念为贵公司项目保驾护航，创造利益最大化。

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