物业管理施工组织设计.docx
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物业管理施工组织设计.docx
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物业管理施工组织设计
物业管理施工组织设计
第一章报价函及商务标
第一节报价函
:
经研究,我方决定参加项目编号为的政府采购项目。
为此,我方承诺如下:
1、我方提交的投标文件,正本一份,副本五份。
2、假如我方的投标文件被同意,我方将履行招标文件中规定的每一项要求,并按我方投标文件中的承诺按期、保质、保量提供服务。
3、我方明白得,最低报价不是中标的唯独条件和保证。
4、我方愿按«中华人民共和国合同法»履行自己的全部责任。
5、我方同意按招标文件规定交纳投标保证金等相关费用,遵守贵机构有关招标的各项规定。
6、我方的投标文件自报价之日起有效期为90日历天。
7、与本报价有关的一切正式往来通讯请寄:
投标人代表姓名、职务〔印刷体〕:
投标人单位全称〔公章〕
法定代表人或授权代理人签字:
地址:
邮政编码:
电话:
传真:
年月日
第二节法定代表人授权托付书
:
〔投标人名称〕法定代表人授权我公司〔职务或职称〕〔姓名〕为我单位本次报价授权代理人,全权处理此次〔项目编号:
JXCGWT(2021)-GK-0056〕招标活动的一切事宜。
特此授权。
〔附法定代表人、授权代理人身份证明复印件〕
单位名称〔公章〕:
法定代表人签字:
授权代理人签字:
年月日
第三节营业执照副本
第四节差不多账户开户许可证
第五节拟从事本项目技术人员一览表〔附证书〕
拟投入项目人员一览表
姓名
性别
年龄
拟在本项目任职
学历
专业
职称
注册或上岗证号
从事本专业工作经历
第六节投标人获得资质或奖项证书
第七节2021至今年度财务报表〔含资产负债表及利润表,提供会计师事务所出具的«审计报告»〕
第八节投标人概况表
投标人企业概况表
投标人
营业执照
注册地址
注册资金
注册时刻
法定代表人
资质等级
企业性质
批准单位
经营方式
职工人数
总人数:
有职称的治理人员:
其中:
高工:
工程师:
助工:
技术员:
要紧业绩
组织机构框图
〔包括机构、领导成员、要紧技术人员数量等情形〕
要紧技术
装备及检
测工器具
名称
型号规格
数量
产地
制造年份
注:
本表不够填写可另附表格。
第九节近三年从事项目情形一览表
投标人名称:
〔公章〕法定代表人或授权代理人签字:
项目名称
建设单位
项目规模
项目联系人
联系
年月日
第十节投标人认为有必要说明的其他资料
第二章技术文件
1、符合国家及省、市有关物业治理政策法规的规定,对本项目物业服务整体设想与策划提出独到的、具有可行性的见解;治理和服务的目标;
2、组织有效的组织机构;治理、服务人员配备合理,对应招标文件对物业服务的要求;职员培训打算及目标;
3、治理规章制度包括:
企业内部治理规章制度包括:
岗位职责、治理运作制度〔职员行规范、接待、投诉受理、修理、回访、中意度调查等〕、治理服务人员考核制度及标准等;公共治理制度包括:
公示制度落实、档案治理、装饰装修、项目秩序爱护、门卫和人员出入治理制度等。
要求符合规范,表达高标准、高档次、科学合理、详细完备;
4、以项目为依靠,列明便民服务项目,制定增收节支措施。
5、物业服务质量承诺及措施对应招标文件的要。
6、物业修理养护打算和实施、智能化系统爱护治理。
7、社区精神文明建设活动打算及制度、场地安排。
8、投标人认为有必要说明的其他资料
一、总体概述
1.项目概况:
1.采购项目名称:
金乡县春秋社区物业治理服务项目
2.采购项目编号:
JXCGWT(2021)-GK-0056
3.项目情形:
本工程为金乡县春秋社区物业治理服务项目,共分为三个片区,其中春秋社区北区位于春秋路东侧金珠路南侧,面积56865m2;春秋社区南区位于春秋路东侧光明路南侧,面积37581m2;春秋社区西区位于春秋路西侧金珠路南侧,面积35123m2。
其中,多层29栋;小高层4栋;共计1317户。
4.作业质量:
达到济宁市一般住宅前期物业服务三星级标准。
5.服务期限:
三年〔业主委员会成立后,按有关政策执行〕
2.治理整体设想和策划
2.1、〝小事铸就大业,细节成就完美〞服务理念
项目的前期定位也就决定了后期的物业治理方式及内容的定位,我们认为业主从见到物业人员那天起就应该感受到的是两个字:
诚信。
让诚信注入亲情,让亲情融入我们物业服务的各个环节,让一个微笑、一棵树木、一个都融会在一种亲情式的服务当中。
物业治理公司在治理细节上将采纳一流的服务方式,实行全天候、全方位、全过程的贴身侍俸,充分表达业主的尊贵。
2.2、导入ISO9000质量保证体系
小区物业治理介入及实施过程中,导入ISO9000质量治理体系,使企业在〝说到、做到〞的基础上为〝做好〞制造了可能,使服务产品的提供不致于偏离标准化轨道。
2.3、建立素养优良的职员队伍
在物业治理实施过程中,我们力求选择一批〝品德好、素养好、躯体好〞的有志之士充实到队伍中来,充分发挥职员的各项优势,同时对他们实施科学培训,规范治理,使其不断得到充电和提升,我们将为表现杰出的职员不断提供培训的机会,来提高职员的自身素养。
2.4、创建绿色花园式社区
在项目的治理中,将依照园区现状投入技术力量,爱护植物生长。
依照园区绿化现状,公司将适时组织环境与生态的宣传活动,增强人与自然的亲和力。
在适宜的时刻,物业公司将依照情形安排业主参加义务植树活动,增近彼此了解。
2.5、制造艺术社区、丰富社区文化生活
在接管项目后,我公司将在小区组织多种多样的文体活动,制造小区和谐氛围。
每年跟业主一起举办一至两次文体竞赛和联谊活动,增进感情沟通,广交朋友,丰富生活乐趣。
2.6、通过网络方式增加与业主的沟通
我公司差不多建立起自己的网站,公司充分发挥自己的长处,为方便客户,所有的疑问及要求和投诉均可在网上进行,24小时解决客户问题及时完成信息反馈予以存档,并对客户进行回访调查客户中意度。
客户能够足不出户,享受到物业公司的服务。
我公司在项目的全部治理内容将推行数字化的治理模式。
我们将对项目经理、客服人员、工程修理人员、保洁员、保安员的工作职能、仪容外表、语言、态度、工作技能、工作效率实行百分制的量化考核标准,确保各项治理、服务按照一级服务标准执行。
同时我们对客户的投诉,处理投诉的时刻、过程、每项投诉的回访、客户的意见及中意率也通过数字和量化的形式每月向全体客户公布,以透亮我们的治理服务质量,加强业主的监督机制。
2.7、有效的沟通渠道
我公司在进入项目后,应起到开发商和业主之间的桥梁做用,配合开发商及时解决社区业主提出的各类问题,应站在业主角度以专业眼光进行分析,对确属质量遗留问题,必须代表业主在反应问题的同时,向开发单位提交问题解决建议。
项目工作人员对业主提出的问题,按照业主投诉处理程序规定进行完整的记录。
记录应对全体业主公布,并在规定时限内,向业主做出回复。
另外,我公司设立了投诉热线,客户如对我们的服务有意见能够直截了当拨打投诉。
客户也能够登陆我们公司的网站,在那儿也能够通过留言形式进行投诉。
2.8、安全防范
物业公司24小时为业主提供高质量的安全保证,让业主有安全感。
小区实行封闭治理,24小时保安服务;燃气管道、电气线路、消防及安防系统安全稳固运行,使业主真正安居乐业,小区内安祥宁静,居民无忧无虑。
2.8.1、隐私
随着人们生活水平的提高及越来越多的与国际交往,尊重业主/使用人的隐私权成为物业公司全体人员必须要作到的工作。
2.8.2、舒服
致力于社区文明建设,提供高品位的生活环境,人际环境,通过物业服务,让业主享受清洁优美的环境,社区内草绿花香,高尚文明,无污染,出行方便,处处顺心,使业主以入住本社区为自豪。
2.8.3、周到
提供全方位全天候的修理服务、清洁服务、家政服务和特约服务,业主想到的我司要想到,业主没想到的,我司也要想到,修理服务随叫随到,家政服务细致周到,处处为业主提供方便。
2.8.4、治理目标
业主中意,〝三效〞统一----这确实是我们的治理目标。
我们物业治理企业存在的意义和价值,确实是使物业的主人安居乐业,使主人的物业历久长新。
因此让业主中意,理所因此成为企业治理目标的核心内容。
〝三效统一〞是指制造社会效益、环境效益和经济效益的最正确结合。
创社会效益,为社会服务,使家庭、环境、社会、经济和谐进展;创环境效益,为用户服务,制造方便、清洁、安全、文明的时空环境;创经济效益,为企业服务,促进企业不断进展壮大。
3、信息反馈及处理机制
3.1、信息反馈机制
我公司承诺定期向业主发放物业治理服务工作征求意见单,对合理的建议及时整改,以不断提高治理质量和服务水平。
除了按照公司治理体系及检查监督体系进行信息反馈以外,在日常工作之中由企业进展部全面负责用户对本公司治理服务意见的反馈,由各职能部门对专业信息进行反馈。
信息反馈机制由以下两部分组成:
公司内部信息反馈流程
客户信息反馈机制
处理
反馈,采取措施
3.2、信息反馈处理机制
治理处通过建立全方位的信息反馈机制,确保反馈信息通道畅通,通过治理处客户服务中心分析整理,及时发出指令并跟踪检查,关于反馈信息的检查方式,统一按照公司ISO9001:
2000标准的规定,采纳行政检查、专项检查、交叉检查、外部检查、外部监督、隐秘检查等方式进行,关于显现不合格服务,及时按纠正预防措施改进。
4、前期物业治理服务质量标准〔依照星级〕三星级
4.1、硬件设施要求
4.1.1小区内地面停车位数量不多于小区总停车位数量的10%。
专用固定停车泊位许多于0.8个/户。
4.1.2住宅小区应具备门禁系统、监控系统、电子巡更系统或其他2项以上安全防范设施。
4.1.3小区宜建有配套的休闲活动中心、场地或固定活动馆所,以及满足业主需求的体育活动设施。
4.1.4新建小区绿地率不应低于30%,旧区改建不宜低于25%。
4.1.5住宅小区公共服务设施的配建水平应与居住人口规模相对应。
4.2、综合治理服务
4.2.1前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
4.2.2承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
4.2.3客户服务接待场所工作时刻许多于8小时,其它时刻设置值班人员。
设置并公示24小时服务。
4.2.424小时受理业主或物业使用人报修。
急修20分钟内到现场处理,一样修理1天内完成〔预约除外〕。
4.2.5对业主或物业使用人的投诉在2天内答复处理。
4.2.6住宅小区项目经理应具有物业治理师资格,有4年以上的物业服务工作体会,并有2年以上住宅小区项目经理任职经历。
4.2.7实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布2次服务资金的收支情形。
4.2.8能提供5种以上便民〔无偿〕服务,如电瓶车接送、配置手推车、短时刻内物品存放、邮件收发、信息咨询等。
4.2.9每年开展3次以上一定规模的社区文化活动,节假日有专题环境布置。
4.2.10每年的沟通面不低于小区住户的80%,每季至少1次征询业主对物业服务的意见,中意率达90%以上。
对不中意事项进行分析、整改、回访,不中意事项回访率达90%,处理率达90%以上。
5、房屋治理与修理养护服务
5.1房屋治理
5.1.1制定完善的房屋治理规定、房屋修理养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修治理方法、户外设置物治理规定等规章制度。
5.1.2每年第四季度制定下一年度修理养护打算。
5.1.3小区主出入口设有小区平面示意图,要紧路口设有路标,组团及幢、单元〔门〕、户门标号标志明显。
5.1.4房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。
5.1.5楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破旧、无明显污渍,使用安全。
5.1.6室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破旧。
5.1.7封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面。
5.1.8建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。
5.1.9对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关部门。
5.2修理养护
5.2.1巡查
物业服务企业应依照小区实际情形选择房屋爱护巡查项目,包括:
——每年1次观测房屋结构,发觉专门情形及时上报,必要时请专业单位进行检测评定;
——每季检查1次墙体、墙面;
——每年检查2次顶棚;
——每年检查2次楼梯、扶手;
——每年检查2次屋面保温隔热层、防水层;
——每年检查2次天台扶栏、公共防盗网;
——每年检查2次散水坡、雨檐台、连廊;
——每年全面检查2次楼板、地面砖;
——每年检查2次通风口;
——每月巡查1次小区各标识;
——每2周全面检查1次公共门窗;
——每2周巡查1次路面、侧石、井盖等;
——每2周巡查1次围墙;
——每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品;
——每2周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。
5.2.2修理服务
在房屋巡查中发觉的损坏及时安排专项修理。
依照合同约定,属于物业服务费用中支出的修理项目应在2日内组织修复;需要动用修理资金的,应及时编制修理打算或专项修理资金使用打算,并于2日内向业主委员会提出书面申请,依照业主大会的决定组织修理。
5.3装饰装修治理
5.3.1受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记,与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修治理服务协议,告知业主或物业使用人装修须知和本卷须知。
5.3.2装饰装修期间每日巡查1次现场,发觉业主或物业使用人未申请登记或违规装修,阻碍房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,应及时劝阻或禁止;拒不改正的,报告相关行政主管部门及业主委员会,并在物业治理区域内公示。
5.3.3装饰装修终止后进行检查,对违反住宅室内装饰装修治理服务协议的当事人按照约定处理。
5.3.4托付清运装修垃圾的,应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖等措施,在2~3日内清运。
自行清运装修垃圾的,应采纳袋装运输或密闭运输的方式,在2~3日内清运。
5.4共用设施设备修理养护、运行治理服务
5.4.1供配电
5.4.1.1总配电室专人值守,每4小时检查1次设备运行状况,对要紧运行参数进行查抄;具备无人值守条件的配电室每日检查1次,用电高峰时期适当增加巡视次数;其它低压配电室每2周巡查1次。
5.4.1.2高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘,按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。
5.4.1.3配电室安全标识、安全防护用品齐全,通风照明良好,能有效防止蛇鼠等小动物进入;无有毒有害危险品及杂物存放,环境整洁。
5.4.1.4无自身系统故障引起的打算外大面积停电。
5.4.2公共照明
5.4.2.1院落、楼道照明每2周巡查1次,并及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。
5.4.2.2保持公共照明灯具清洁,亮灯率95%以上;院落照明灯按时开启,满足使用要求。
5.4.2.3公共照明系统操纵柜、线路、灯具综合检修每年1次,操纵柜工作正常,无损坏组件;灯具无损坏、无变形、无锈蚀,完好率90%以上。
5.4.3电梯
5.4.3.1配备专业治理人员,电梯设备运行情形每日巡查2次,记录规范、详实;
5.4.3.2保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好,轿厢内整洁。
5.4.3.3托付专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养,每年进行安全检测,并在轿厢内张贴«年检合格证»。
对维保单位保养工作进行监督,储存相关记录。
5.4.3.4电梯发生故障,物业治理人员应及时通知电梯维保单位,并督促维保单位对故障进行修复,一样性换件修理1日内完成,较为复杂修理3日内完成;发生困人或其它重大事故,物业治理人员应赶忙通知电梯维保单位,并在15分钟内到达现场,开展应急处理,协助专业修理人员进行救助;物业服务企业储存相关记录。
5.4.4给排水
5.4.4.1生活供水
5.4.4.1.1泵房设备运行情形每日检查2次;地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每2周1次。
5.4.4.1.2水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次,保证正常供水;水泵润滑点注油每月1次,水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。
5.4.4.1.3水箱、水池每年清洗2次,检查保养附属配件,并对水质进行化验,二次供水水质符合国家饮用水标准。
5.4.4.1.4水箱、水池治理具备一箱一卡;上人孔盖板完好并加锁;溢流管口安装防护网并完好;每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理,确保供水的安全性。
5.4.4.1.5泵房环境整洁,通风良好,无杂物存放,能有效防止蛇鼠等小动物进入。
5.4.4.2雨污水排放
5.4.4.2.1公共污水管道每年检查2次,视情形进行清通,排水畅通。
5.4.4.2.2雨水管道、化粪池等部位每季检查1次,视情形进行清通,排水畅通,无堵塞。
5.4.4.2.3污水提升泵检查保养每半年1次,对化粪池进行清挖、清抽,集水坑定期清理。
5.4.4.2.4雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。
5.4.4.2.5不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆,损坏井盖及时更换。
5.4.5供热设施
5.4.5.1自行供热的住宅小区,其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责爱护、治理,或由其托付专业供暖公司爱护、治理;采纳集中供热的住宅小区,物业服务企业可依照集中供热部门的托付承担小区内供热交换站及二次供热管线等的爱护和治理。
5.4.5.2每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。
5.4.5.3供热季节,供热交换站内应设24小时值班人员,每4小时巡视机房和设备1次,并做好设备运行记录,及时发觉和处理设备的各类故障隐患。
5.4.5.4修理人员每日10:
00、22:
00对小区供采暖阀门进行巡视检查,对巡视中发觉的问题应及时采取整改措施,临时不能解决的应及时上报主管部门。
5.5安全防范设施
物业服务企业应依照小区安全防范设施配备的实际情形,选择做好以下爱护保养工作:
——监控系统,做到:
.设备设施24小时运转正常,实现对治理区域的有效监控,画面齐全、清晰;
.按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养;
.设备显现故障,能及时修复。
——门禁系统,做到:
.每周巡视1次,保证系统工作正常;
.门锁、对讲主机检查保养每季1次;
.一样性故障2小时内修复;较为复杂的故障2日内修复。
——电子巡更,做到:
.调试保养每季1次,保证正常运行;
.保持巡更时刻、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常,巡更违规记录提示功能正常。
——周界防范系统,做到:
.主机除尘,压线端子牢固,对射探头牢固性检查每年1次;
.报警系统有效性测试每周1次,中心报警操纵主机能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号;
.系统发生故障,一样性故障1小时内修复,较为复杂的故障24小时内修复。
5.6防雷接地系统
5.6.1每年对避雷装置进行2次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复。
5.6.2高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试,保证其性能符合国家规定。
5.7景观配套附属设施设备
5.7.1每日按时开启;每2月检查1次,发觉损坏及时修复。
5.7.2重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修,保证各项设施运行正常。
6协助公共秩序爱护服务
6.1人员要求
6.1.1专职公共秩序爱护人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上,躯体健康,有较强的责任心,并定期同意专业培训。
6.1.2能处理和应对小区公共秩序爱护工作,能正确使用各类消防、安防器械和设备。
6.1.3配备对讲装置或必要的安全护卫器械。
6.2门岗
6.2.1建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位。
6.2.2保证值班畅通,接听及时。
6.2.3各出入口24小时值班,主出入口双人值勤,7:
00~9:
00、17:
00~19:
00设立岗,按照托付合同要求进行进出车辆治理、访客登记。
6.2.4对大型物品搬出进行登记,记录规范、详实。
6.2.5对装修及其它临时施工人员实行出入证治理,加强出入询问,阻止小商小贩、可疑人员随意进入。
6.2.6保持出入口环境整洁、有序,道路畅通。
6.3巡逻
6.3.1制定详细的巡查方案,小区院落、车库、车场每2小时巡查1次。
重点部位增加巡查频次,记录规范、详实。
6.3.2每天定时巡查楼梯间等室内公共区域,保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。
6.3.3巡查中发觉专门情形,应赶忙通知有关部门并在现场采取必要措施,随时预备启动相应的应急预案。
6.4车辆治理
6.4.1按车辆行驶要求设立标识牌和标线,规定车辆行驶路线,指定车辆停放区域,地上车位标识规范。
6.4.2按照合同约定对车辆进行治理,确保车辆有序停放,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。
6.4.3车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。
6.4.4收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班,车辆出入记录规范、详实。
6.4.5有条件的住宅小区宜建设立体化停车设施。
6.4.6建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守,并对设备使用人进行专业培训。
6.4.7车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。
6.4.8非机动车应定点停放。
5.5监控
6.5.1设有监控室的应有专人24小时值班,交接班记录规范、详实。
6.5.2监控室收到报警信号后,公共秩序爱护人员应在10分钟内赶到现场进行处理。
6.5.3监控的录
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