工业园区物业管理方案.docx
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工业园区物业管理方案.docx
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工业园区物业管理方案
工业园区物业管理方案
标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]
工业园区前期介入物业管理方案
一、综合管理服务标准(2015—2017年度)
1.管理处设置
园区内设置管理处,配置简单办公设备,办公场所整洁有序。
2.管理人员要求
(1)管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。
(2)管理人员服装统一,挂牌上岗。
3.服务时间
周一至周五在园区管理处进行业务接待,周六、周日在指定地点进行业务接待。
4.日常管理与服务
(1)服务规范应符合遵义市物业管理行业规范要求。
(2)公开报修电话,24小时受理业主或使用人报修。
急修半小时内到现场处理,一般修理二天内完成(预约除外)。
(3)对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。
(4)告知业主或使用人装修须知,制定园区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度,建立业主或使用人房屋装修档案,监督装修过程,对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
(5)建立财务制度,对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰。
(6)制定物业维修计划上报园区管委会。
(7)建立园区物业管理档案(包括设备管理档案、业主资料档案等)。
(8)制定园区物业管理与物业服务工作计划,并组织实施。
(9)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于园区住户
30%的业主或使用人沟通,进行满意情况测评,对测评结果进行分析并及时整改。
(10)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
(11)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
(12)对违反园区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制
止或报有关部门处理。
(13)各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。
二、公共区域清洁卫生服务标准
1.楼内公共区域
(1)地面
隔日清扫一次。
(2)扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱
扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖隔日擦抹一次,2M以上单元门、开关盒、表箱盖每月清洁一次。
(3)栏杆
每半月擦抹一次。
(4)天花板、公共灯具
每半年除尘一次。
⑸进户门
每月擦抹一次。
(6)楼道玻璃
每半年清洁一次。
(7)天台、屋顶
每半年清洁一次。
(8)垃圾收集
业主自行投放至园区集中投放点。
2.楼外公共区域
(1)道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每二日清扫一次;明沟每半月清扫一次。
(2)宣传栏、小品等
每季清洁一次,高杆路灯2M以上部分每半年清洁一次。
⑶垃圾箱(房)
垃圾房每周冲洗一次,垃圾桶内胆夏天每周清洁一次,冬天每半月冲洗一次。
(4)消毒灭害
每季对窖井、明沟、垃圾房喷洒药水一次(6、7、8月每月喷洒一次),每半年灭鼠一次。
三、公共区域秩序维护服务标准
1.人员要求
专职人员,工作认真负责,上岗时佩带统一标志。
2.门岗
(1)主出入口24小时值班看守,边门定时开放。
(2)对进出车辆进行管理和疏导,保持出入口畅通。
3.巡逻岗
(1)每天不定时在园区内巡逻,并有巡逻记录。
(2)在遇到突发事件时,采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
4.技防设施和救助(监控岗)
园区设有监控中心,应具备录像监控(监控点至少覆盖单元进出口、园区主要道路出入口)、楼宇对讲(可视)、周界报警(全封闭)、门锁智能卡等四项以上技防设施,24小时开通。
5.车辆管理
(1)设置简易的交通标志。
(2)车辆停放有序,备有必需的消防器材。
四、公共区域绿化日常养护服务标准
1.公共绿化
(1)草坪
修剪:
每年普修二遍以上。
清杂草:
每年除草三遍以上,控制杂草孳生。
灌、排水:
无明显缺水枯黄,有积水采取排除措施。
病虫害防治:
控制大面积病虫害发生。
(2)树林
修剪:
乔、灌木每年适时修剪一次,筒、球每年修剪二遍以上,地被、攀援植物每年修剪、整理一次以上。
中耕除草、松土:
每年中耕除草不少于三遍,及时拔除大型杂草,控制大而积杂草发生。
病虫害防治:
有针对性及时灭治,每年喷药不少于二次,控制大面积病虫害发生。
扶正加固:
发生倒伏及时扶正、加固。
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
1.门窗
每半年一次巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常。
2.楼内墙面、顶面、地面
墙而、顶面粉刷层无大面积剥落。
3.路灯、楼道灯
完好率不低于70%o
4.雨、污水管道
园区内公共雨、污水管道每年通一次,雨、污水井每半年检查一次,并视检查情况及进清掏。
5.化粪池
每半年检查一次,每年清掏一次,发现异常及时清掏。
6.道路、场地等
每季一次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏或者需要更新改造的,及时编制维修计划,向园区管委会提出报告和建议,根据园区管委会决定,组织实施。
7.安全标志
对园区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。
8.房屋结构
每年一次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏或者需要更新改造的,及时编制维修计划,向园区管委会提出报告和建议,根据园区管委会决定,组织实施。
9.供水系统
1、每周对供水设备检查三次以上,每季对水泵润滑点加油,每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆,每年保养一次水泵,保证二次供水正常,泵房整洁。
2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池,二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
10.排水系统
1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵,每季1次润滑加油。
2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。
3、控制柜电气性能完好,运作正常。
4、污水处理系统正常运行,周边基本无异味和明显噪声,过滤格栅无堵塞,污水排放符合环保要求。
5、每年清洗暴气机空气滤网二次,如有破损立即更换。
11.升降系统
1、保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整
洁。
2、委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》,物业公司应有专人对电梯保养进行监督,并对电梯
运行进行管理。
3、电梯发生一般故障的,专业维修人员二小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的,或由园区管委会要求专人驾驶的,驾驶员应坚守岗位不脱岗,保障安全运行。
12.弱电系统
电子防盗门:
定期保养,保持电子防盗门使用正常。
13.消防系统
1、消防栓定期巡检;
2、每年检查一次消防水带,保持消防器材有效使用;
3、定期检查灭火器,及时更新或充压。
备注:
1、需对物业进行外墙清洗的,外墙清洗的频次、标准自行约定,费用另计;
2、电梯专用设备的养护和维保由物业使用人承担,也可委托物业公司来养护和维保,费用按实际发生计算,先付费后使用的原则;
3、业主需增加本物业服务标准中未包含的服务项目的,应相应增加相关费用。
2016至2018年物业服务标准及收费标准(2017—2018年度)
管理处人员岗位分布
1.管理处经理:
1名
2.客服主管:
1名
3.管理中心管理员:
1名
4收费员:
1名
5维修水电工:
2名
6秩序维护队长:
1名
7.秩序维护员:
11名(两班制含轮休1名)
8.保洁主管:
1名
9.保洁员:
6名(含轮休1名)
共计员工:
25名(可按实际情况增减人员)
本年度物业公司在巩固上年度物业服务标准的基础上,并根据园区实际情况提升物业服务标准,因物价上涨,用工成本上涨等情况物业服务标准按每平方米2.5元收取。
其他物业收费见《工业园区前期介入物业管理委托合同》。
一、综合管理服务标准
1.管理处设置
园区内设管理处,办公设施设备较完备,应用计算机等现代化管理手段进行科学管理,办公整洁有序。
2.管理人员要求
(1)管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。
(2)管理人员服装统一,挂牌上岗,仪表整洁,行为规范,服务主动、热情。
3.服务时间
周一至周日在管理处进行业务接待,并提供服务,每天接待时间不少于8小时。
4.日常管理与服务
(1)服务规范应符合遵义市物业管理行业规范要求。
(2)公开报修电话,24小时受理业主或使用人报修。
急修半小时内到现场处理,一般修理一天内完成(预约除外)。
(3)对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。
(4)告知业主或使用人装修须知,制定园区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度,建立业主或使用人房屋装修档案,监督装修过程,对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
(5)建立财务制度,对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰。
(6)制定物业维修计划上报园区管委会。
(7)建立园区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案(含业主或使用人房屋装修档案)等。
(8)制定园区物业管理与物业服务工作计划,并组织实施。
(9)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于园区住户60%的业主或使用人沟通,进行满意情况测评,对测评结果进行分析并及时整改。
(10)建立管理处内部管理制度和考核制度。
(11)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
(12)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
(13)对违反园区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
(14)园区主出入口设有小区平面示意图,各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。
二、公共区域清洁卫生服务标准
1.楼内公共区域
(1)地面
每日清扫一遍,每半月拖洗一次。
(2)扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱
扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次,2M以上单元门、开关盒、表箱盖每周清洁一次。
(3)栏杆
每周擦抹二次。
(4)天花板、公共灯具
每季除尘一次。
⑸进户门
每周擦抹一次。
(6)楼道玻璃
每月清洁一次。
(7)天台、屋顶
每月清洁一次。
(8)垃圾收集
高层按幢设置垃圾收集点,多层按物业管理需要配置收集点,收集点每日
清理一次,收集点周围地面无散落垃圾,无污迹,无明显异味。
2.楼外公共区域
(1)道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每日清扫一次,无明显暴露垃圾,无卫生死角;明沟每周
清扫一次。
(2)宣传栏、小品等
每月清洁一次,高杆路灯2M以上部分每二月清洁一次。
⑶垃圾箱(房)
垃圾房每天冲洗一次,垃圾桶内胆夏天每天冲洗一次,冬天隔天冲洗一
次。
(4)消毒灭害
每季对窖井、明沟、垃圾房喷洒药水一次(6、7、8月每月喷洒一次),每半年灭鼠一次。
三、公共区域秩序维护服务标准
1.人员要求
(1)设专职人员,身体健康,工作认真负责并定期接受专业培训。
(2)能处理和应对园区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、物防、
技防器械和设备。
(3)上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,仪容仪表规范整齐。
(4)每位在岗保安人员配对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2.门岗
(1)主入口24小时值班看守,3小时立岗,次入口定时开放,有交接班记录和外来车辆的登记记录。
(2)封闭管理园区对外来人员或送货人员进行记录,阻止未经许可的外来人员进入园区。
(3)对进出园区的车辆进
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