学位论文浅析建筑施工项目的前期成本策划.docx
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学位论文浅析建筑施工项目的前期成本策划
浅析建筑施工项目的前期成本策划
摘要
摘要写得较匆忙,待修改
建筑施工项目成本控制是施工企业经济管理的基本点,是施工企业利润的源泉,项目成本控制水平的高低是决定施工企业能否生存和发展的基础。
目前,很多建筑施工企业对项目施工阶段的工、料、机的成本控制非常重视,其管理机制也已经比较成熟。
但有不少企业对建筑施工项目的前期成本策划却比较忽视,感觉没有必要。
孰不知前期成本策划是施工阶段成本控制和管理得以实现的重要基础。
本文以前期成本策划为主线,分别从投标阶段的报价策划和企业在项目中标后成本控制线的设置两个方面,来说明建筑总承包施工企业如何从前期入手作好成本策划。
本论文研究共分三部分:
第一部分阐述了行业的现状以及企业由于忽视项目的前期成本策划,主要介绍了缺乏完善的成本预测机制与合理的企业内部定额、项目部对工程目标成本管理的重视程度还不够、以及选择分包以及对分包合同的签订工作有待强化的三个比较普遍的行业现状,从而引发的一系列问题。
然后分析了成本控制的原则。
第二部分主要分析施工企业在投标阶段的报价策划分别以建筑施工项目成本测算法、工期的预测法、及投标报价中的成本控制策略并配以案例说明来分析投标阶段施工企业应实施的成本策划方法。
在投标报价成本控制中,文章引用了内部定额这个新名词来说明其重要的作用和对企业深远的经济效益影响。
第三部分细述了企业在项目中标后成本控制线的设置,其中工程目标成本的制定与控制是企业内部定额水平得以实目录
第一章、综述
国内行业现状现的重要手段。
本文的创新之处在于国内施工企业对项目的前期成本策划比较忽视的前提下,穿插案例来分析了前期成本策划的重要方法和手段。
其中“降本空间设置”更是本人职业经验总结而对成本控制更深层次得扩展,实用性较强,适用于各种建筑总承包施工企业。
1、
2、建筑施工成本的组成
3、建筑施工项目成本策划的原则
第二章、投标阶段的报价策划
1、建筑施工项目成本测算法
2、建筑施工项目工期的预测
3、投标报价中的成本控制策略
第三章、企业在项目中标后成本控制线的设置
1、施工企业盈亏平衡点的制定
2、工程目标成本的制定与控制
3、如何依靠合同控制成本
4、降本空间设置
第四章、结束语
关键词:
成本策划、建筑施工项目、成本控制
第一章、综述
1、国内行业现状
当前我国市场经济体制已逐步建立并在迅速发展,施工企业正面临更加激烈的市场竞争。
能否在市场竞争中获得生存空间,关键在于能否为社会提供质量优、工期短、成本低的建筑产品,而企业能否获得一定的经济效益,关键在于能否有效的进行成本控制。
在行业中,有不少企业,对项目在施工阶段的成本控制、管理工作已经取得了一定经验,并取得了一些成效,但有不少企业却往往忽视了建筑施工项目的前期成本策划,导致这些施工企业依然在以下几个方面或多或少存在着问题:
(1)缺乏完善的成本预测机制与合理的企业内部定额。
目前施工企业面临僧多粥少激烈竞争的市场局面,承揽到任务是施工企业生存的前提,但是建筑行业中存在一大怪圈,无活干的施工企业不赚钱,有活干的施工企业也赚不了钱,主要原因是缺乏完善的成本预测机制与合理的企业内部定额,导致投标时,在不知自身企业施工成本能力的情况下,盲目压价竞标,中标后不少企业管理又跟不上,结果是四面出击投标,中标后辛辛苦苦施工,最后实际却隐性亏损。
从根源分析,一个原因是目前市场竞争还不够规范,另一个原因是部分施工企业身体已在市场经济中,而意识尚停留在计划经济时代,效益第一思想还尚未真正树立,说时重要,干时次要,施工项目的前期成本策划还未完全真正成为企业投标时的首要工作。
(2)项目部对工程目标成本管理的重视程度还不够
目前不少施工企业往往忽视项目开工前的准备工作,而恰恰是这项工作对项目成本控制起着关键性的作用,制订好目标成本是成本管理的基础,目标成本是成本核算的参照、是成本考核的依据、是成本分析的基础、是成本管理工作的第一步,又是关键的一步。
施工企业搞施工,受外界的影响很大,天时、地利、人和、市场都对施工成本影响很大,因此通过对各种资料进行整理分析,根据工程的特点、条件、环境、收入等因素因地制宜地采取有效的降本措施,估算出生产费用支出的金额,提出项目成本计划的各项控制指标,最终确定目标成本,然后与项目部订立以目标成本为基础的经济管理责任抵押承包合同,明确项目具体管理人员的经济责任,切实落实项目体人员的成本风险意识和成本管理意识。
(3)选择分包以及对分包合同的签订工作有待强化
施工单位中标后,从房产商手中接到了总承包项目,但仍有很多单项专业项目诸如门窗、消防、弱电等工程需要发包给专业分包单位施工。
在选择分包单位以及对分包单位合同的签订工作中仍有不少施工单位不重视,选择了报价低,但信誉不良的承包商,订合同时漏洞也较多,最后在分包单位违约时,由于合同条款的缺陷而导致总承包施工单位索赔困难,自己承担损失,造成原本可避免的费用增加。
所以在施工前期要把好合同签订关,明确工程款的支付、结算、违约索赔的时间及方法,并向分包单位收取一定比例的工程保证金,分解资金压力,转移财务风险。
以上具体方法将在后文详述。
2、建筑施工成本的组成
建筑施工成本,是成本的一种具体形式,是建筑企业在生产经营中为获取和完成工程所支付的一切代价,即广义的建筑成本。
在项目管理中,我们更多接触的是狭义建筑成本的概念,即在项目施工现场所耗费的人工费、材料费、施工机械使用费、现场其他直接费及项目经理为组织工程施工所发生的管理费用之和。
狭义建筑成本,将成本的发生范围局限在某一项目范围内,是管理人员进行成本策划和控制的主要内容。
现列下图以说明建筑施工的成本组成:
其中需要说明的是综合费用指施工企业为组织和管理生产经营活动发生的所有费用,在其他费用中,如果项目施工过程中有监理监督,在“其他费用”可不用考虑工程质量监督费用。
3、建筑施工项目成本策划的原则(按下列形式设计页面)
(1)、前瞻性原则。
施工成本控制是一个整合各方面资源耗费的过程,前瞻性原则则是重中之重,即必须认真的进行施工项目的前期策划,也是本文将重点论述的原则。
2、全面控制原则。
全面控制原则包括两个涵义,即项目全员控制和项目全过程成本控制。
3、动态控制原则。
所谓动态控制就是将工、料、机投入到施工过华程中,收集成本发生的实际值,将其与目标值相比较,检查有无偏离;若无偏差,则继续进行,否则要找出具体原因,采取相应措施。
4、目标管理原则。
成本控制应遵循目标管理的原则。
目标成本管理也将在下文重点阐述。
5、责、权、利相结合的原则。
这是成本控制得以实现的重要保证。
要使成本责任得以落实,责任人应享有一定的权限。
企业领导对项目经理,项目经理对各部门在成本控制中的业绩要进行定期检查和考评,与薪酬挂钩,做到奖罚分明。
第二章、投标阶段的报价策划
在建设单位进行招标时,建设单位会告知施工单位拟建工程的工程特征、工期、质量要求等,此时施工单位应利用已完工程成本数据或工期数据,再匹配相应的工程特征、实物工程量和施工方法,选择适用的数学计算方法测算出所需成本,它能为合理和有效控制工程成本提供参考和计价依据。
1、建筑施工项目成本测算法
在制定工程成本估算时,通常需要参考以往工程项目的成本情况,这就需要施工企业对以往工程项目的成本的大量这里积累形成“工程成本资料库”,然后再考虑不同时期要素价格波动以及不同建筑构造等因素,出适当的调整,并参考价格波动指数得出工程成本的估算。
例:
我公司拟在2002年承接建造某一住宅小区,该住宅小区由三栋多层住宅组成,建筑面积大约4000平米,想先估算一下该住宅小区建筑安装的成本费用,即可利用以上收集的类似相关的住宅工程成本资料来进行成本估算。
1、先打开“工程成本资料库”目录进行类似工程的筛选:
类型
面积
结构
施工日期
土建
安装
合计
多层住宅6层
4480
砖混
99.12-00.12
788
88
876
教学实验楼6层
11003
框架
00.04-01.03
1441
117
1558
多层仓库3层
1253
框架
00.05-00.08
1598
145
1743
教学综合楼5层
6119
框架
00.05-01.04
1521
149
1670
多层厂房3层
4400
1层框架2层钢结构
00.07-00.10
1617
62
1679
小区文化中心4层地下一层
11176
框架
00.07-01.05
1436
114
1550
教学楼6层
10238
框架
00.08-01.04
1377
178
1555
小学教学楼
5138
框架
00.08-01.09
1897
162
2058
多层厂房
11580
排架
00.09-01.07
1198
1198
幼儿园3层(局部4层)
5818
框架
00.11-01.07
1975
170
2145
多层5层
2898
砖混
00.11-02.02
1015
61
1076
高层17层
9434
剪力墙
00.11-02.02
1270
91
1361
独立别墅2层
327
砖混
00.12-01.12
1700
77
1777
多层办公楼
8974
框架
00.12-01.12
1851
536
2387
多层6层
3898
砖混
00.12-02.07
766
70
836
小高层9层
3503
剪力墙
00.12-03.06
1262
158
1420
单层仓库
8745
钢结构
01.01-01.08
1118
117
1234
高层办公楼
12147
框架
01.12-03.05
2573
707
3280
单层厂房
2520
排架
02.01-01.10
910
66
976
多层仓库底高5层
3708
框架
02.03-02.09
1602
32
1634
大卖场2层
29550
框架
02.06-03.06
1590
289
1879
学生公寓7层
5757
混合
02.08-03.06
913
100
1013
单层厂房
11005
钢结构
02.11-03.08
822
396
1218
多层办公楼
1184
框架
03.02-03.10
1688
79
1767
2、根据工程特征选出类似的匹配工程,现选用“工程成本资料库”中的99.12-00.12多层住宅工程,进行其明细数据分析
工程名称
多层住宅
建筑地点
城郊结合区
工程类别
三类
建筑面积
4480m2
结构类型
混合
开竣工日期
1999.12~2000.12
总高度
(沿口)
20.85m
层数
6层
户数
36户(一梯二户)
主要特征
基础:
钻孔灌注桩,带型桩承台基础。
楼地面:
住户内细石砼整体面层,公用部位铺设同质地砖,卫生间、厨房均设防水剂。
门窗:
塑钢门窗,钢板分户门,其余门仅留设门洞。
外粉刷:
无釉面砖,高级外墙涂料(局部)。
内粉刷:
住户内满批水泥,公用部位采用803涂料。
屋面:
波形砼瓦斜屋面,聚乙烯共混防水卷材,铝基反光隔热涂料。
电气:
普通开关插座,座灯头,软线吊灯,电话、电视系统配管线安全防范系统配管。
管道:
硬聚氯乙烯给、排水管,每户设瓷洗涤盆和座便器一套。
设备:
照明、动力配电箱,水表箱。
3、最后,根据拟建工程的和施工方法、工期、质量要求,对工程的构造及要素价格作出适当的调整,并参考工程历年的造价指数的走势即可得出工程的估算造价。
假如2000年多层住宅指数值为115.09,2002年多层住宅指数119.88
则调整因素=119.88/115.09=1.042,拟建工程的估算成本=876*1.042=913元/m2,由此对于高层住宅造价、厂房等,宜可用同样的方法,估算出工程的成本。
2、建筑施工项目工期的预测
在开发商进行招标时,会告知施工单位拟建工程的工期,并告知施工单位如在超过工期完成施工项目,将赔偿一定损失。
此时施工单位应在招标前就测算出工期,以便分析能否达到甚至少于招标单位要求的工程时间,从而降低成本,规避风险。
在制定工程成本估算时,通常需要参考以往工程项目的工期情况,这类似于“施工成本估算”需要施工企业对以往工程项目的工期的大量这里积累形成“工程工期资料库”,然后根据工程特征选出类似的匹配工程,最后适当的调整,即可估算出施工工期。
估算方法类似“施工成本估算”。
现谨以以往高层16层、多层7层、厂房1层“工程工期资料”为例,其他资料指数不一一列举
类别
层数或名称
建筑面积或规格
结构类型(装修标准)
所需施工天数
+-0.00以上住宅工程
7
2000~3000
砖混结构
195
+-0.00以上住宅工程
7
3000~5000
砖混结构
205
+-0.00以上住宅工程
7
5000~7000
砖混结构
220
+-0.00以上住宅工程
16
8000~10000
现浇钢筋混凝土结构
340
+-0.00以上住宅工程
16
10000~15000
现浇钢筋混凝土结构
360
+-0.00以上住宅工程
16
15000~20000
现浇钢筋混凝土结构
380
+-0.00以上宾馆饭店工程
7
2000~3000
砖混结构
255
+-0.00以上宾馆饭店工程
7
3000~5000
砖混结构
275
+-0.00以上宾馆饭店工程
7
5000~7000
砖混结构
295
+-0.00以上宾馆饭店工程
16
10000~15000
全现浇结构
465
+-0.00以上宾馆饭店工程
16
15000~20000
全现浇结构
485
+-0.00以上宾馆饭店工程
16
20000~25000
全现浇结构
510
工业建筑单层厂房
1
5000~7000
现浇框架结构
285
工业建筑单层厂房
1
7000~10000
现浇框架结构
310
工业建筑单层厂房
1
10000~15000
现浇框架结构
335
工业建筑单层厂房
1
5000~7000
预制排架结构
250
工业建筑单层厂房
1
7000~10000
预制排架结构
270
工业建筑单层厂房
1
10000~15000
预制排架结构
295
3、投标报价中的成本控制策略
在施工项目的投标报价中,首先要充分熟悉并理解整个招标文件的内容,并以专业的眼光找出业主招标文件的错误、漏洞,为工程报价提供依据,为今后工程实施中索赔做好准备。
通过参与投标全过程使有关人员对该工程成本有个大概的了解,对哪些地方盈利、哪些地方可能亏损有一个初步的认识。
随后对投标工程成本进行预测。
凭着自己对市场掌握的信息,从以往类似施工条件、结构相似的工程中取其实际成本资料测算出项目施工成本和施工工期。
(方法于前2节已作详细说明)
在测算出施工工期能达到开发商要求的条件下,开始投标报价,即制作标书。
通常情况下我们会根据业主提供的工程量按相应国家有关标准定额进行组价,材料价按市场询价,得出施工工程基本直接费,在此基础上加上工程措施费、其他费用、税金、利润等,得出工程预算成本,以此作为公司投标报价。
虽然以上方法的正确性无容置疑,但在竞争激烈的市场经济条件下,会失去竞争能力。
因为在开发商面前,低成本才是整理,所以施工企业只有报出最低价才能承接到项目,但是又不能在以亏本为前提而压低报价。
所以,在报价时必须按照企业内部定额进行组价。
在编制企业定额时应遵循以下编制原则
1、平均先进原则:
指在正常的施工条件下,大多数生产者经过努力能够达到和超过水平,企业施工定额的编制应能够反映比较成熟的先进技术和先进经验,有利于降低工料消耗,提高企业管理水平,达到鼓励先进,勉励中间,鞭策落后的水平。
2、简明适用性原则:
企业施工定额设置应简单明了,便于查阅,计算要满足劳动组织分工,经济责任与核算个人生产成本的劳动报酬的需要。
同时,企业自行设定的定额项目的设置要尽量齐全完备,根据企业特点合理划分定额步距,常用的对工料消耗影响大的定额项目步距可小一些,反之步距可大一些,这样有利于企业报价与成本分析。
3、以专家为主编制定额的原则:
企业施工定额的编制要求有一支经验丰富,技术与管理知识全面,有一定政策水平的专家队伍,可以保证编制施工定额的延续性、专业性和实践性。
4、坚持实事求是,动态管理的原则:
企业施工定额应本着实事求是的原则,结合企业经营管理的特点,确定工料机各项消耗的数量,对影响造价较大的主要常用项目,要多考虑施工组织设计,先进的工艺,从而使定额在运用上更贴近实际、技术上更先进,经济上更合理,使工程单价真实反映企业的个别成本。
此外,还应注意到市场行情瞬息万变,企业的管理水平和技术水平也在不断地更新,不同的工程,在不同的时段,都有不同的价格,因此企业施工定额的编制还要注意便于动态管理的原则。
5、企业施工定额的编制还要注意量价分离,独立自产,及时采用新技术,新结构、新材料,新工艺等原则。
企业的内部定额具有企业性、实用性和保密性,是企业积累的经验和技术财富,反映了企业的施工水平高低。
企业内部定额水平高于社会平均水平,在报价时会显示出很强的竞争力。
在编制过程中也应该注意:
1、施工定额牵涉到企业的重大经济利益,合理的企业施工定额的水平能够支持企业正确的决策,提升企业的竞争能力,指导企业提高经营效益,因此,企业施工定额从编制到施行,必须经过科学,审慎的论证,才能用于企业招投标工作和成本核算管理。
2、企业生产技术的发展。
新材料,新工艺的不断出现,会有一些建筑产品被淘汰,一些施工工艺落伍,因此施工定额总有一定的滞后性,施工企业应该设立专门的部门和组织,及时搜集和了解各类市场信息和变化因素的具体资料,对企业定额进行不断的补充和完善,调整,使之更具生命力和科学性,同时改进企业各项管理工作,保持企业在建筑市场中竞争优势。
3、在工程量清单计价方式下,不同的工程,有不同的工程特征,施工方案等等因至素,报价方式也有所不同,因此对企业施工定额要进行科学有效的动态管理,针对不同的工程,灵活使用企业定额,建立完整的工程;资料库。
4、要用先进的思想和科学的手段来管理企业定额,施工单位应利用高速度发展的计算机技术建立起完善的工程测算信息系统,从而提高企业定额的工作效率和管理效能。
现以每立方米现浇混凝土雨篷为例,来比较行业标准定额与A公司企业定额的工料机消耗量。
定额项目名称:
现浇砼雨篷
项目
单位
行业标准定额水平
A公司企业定额水平
人工
砼工
工日
1.0516
0.8906
其他工
工日
0.2691
0.253
材料
现浇砼
m3
1.02
0.995
水
m3
2.698
2.661
草袋
m3
2.42
2.42
机械
砼震捣器
台班
0.16
0.15
注:
“砼”为混凝土简称
可以看出,人工的消耗量比行业标准定额低大于5%左右,原因是,在制订行业标准定额时考虑了等工待料所浪费的时间和由于不合理的施工方案所可能造成的损失,而A公司企业定额由于企业内部施工水平合理而不用考虑到等工待料等不合理的损失。
主要材料现浇混凝土的消耗量比行业标准定额低2%左右,原因是在行业标准定额考虑了混凝土在浇捣过程中混凝土的2%的损耗,而A公司由于合理的施工水平将损耗降到了最低,再加上混凝土雨篷中扣掉钢筋所占得体积,就得出了0.995m3砼/m3雨篷这个定额标准。
这样以此类聚得报价优势,能使中标希望大大增加。
从而为企业既能中标又能取得合理赢利奠定了基础。
这也是在市场经济条件下,成本控制的一项重要内容和基础工作。
现在国外很多大建筑企业都有自己的定额标准,而且行业标准高于国家标准,企业标准高于行业标准,非常有竞争力。
我们现在相当多的企业还没有开展这项工作,因此大企业要抓紧制定出符合自己企业特点和施工水平的内部定额,这是企业内部生存发展的需要,也是竞争的需要,。
第三章、企业在项目中标后成本控制线的设置
1、施工企业盈亏平衡点的制定
在施工单位项目中标后先要测算盈亏平衡点(即保本点),盈亏平衡点是依据量、本、利分析原理、测算现有的施工任务,预期能达到的利润水平和实现企业的目标利润要求达到的施工工程量的预测法。
根据成本总额与完成工作量之间的依从关系,将施工费用分为固定费用和变动费用。
固定费用是指费用总额在一定时期和一定工作量范围内,不受完成工作量增减变化影响而固定不变。
工作量完成愈多,单缸工程应负担的固定费用就愈少,反之负担就愈多,和完成工作量的增减成反比例变动。
固定费用一般包括材料费中所含的采购及仓库保管费、机械使用费中的基本折旧、大修基金提存以及施工管理费中的管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费等。
变动费用是指费用总额与工作量的增或有关的,随着工作量增减的变化按比例生动的费用。
对单位工程应负担的变动费用是等量的、成比例的。
变动费用包括工人工资、材料费,外租机械台班费以及施工管理费中的外单位管理费等。
盈亏临界点预测法测量成本。
盈亏临界图即盈亏临界点预测的图示法具有直观的特点。
1.以横轴表示建安工作量。
2.以纵轴表示工程预算收入成本支出。
3.在图上画出反映工程预算收入,工程总成本递增情况的两条直线,这两条直线的交点就是盈亏临界点也称保本点。
盈亏临界图不仅可以看出盈亏临界而且可以看出完成任何工作量时,预计发生的盈亏情况。
2、制定好工程目标责任成本
在项目施工前,不少项目往往忽视工程目标责任成本的制定,而恰恰是这项工作对项目成本控制起着关键性的作用。
因为制订好目标成本是成本考核的依据,是企业在施工阶段成本管理的基础,更是企业内部定额水平得以实现的唯一手段。
在建立这个体系的过程中,我们主要把握三条原则:
一是遵循谁实施、谁受控、谁负责的原则,将设定的分项成本与施工管理的基本分工一致起来,力求实现谁组织施工,谁控制消耗,谁对受控内容的结果负责;
二是遵循建立成本责任区域原则,设定了项目成本8个成本责任区域,力求做到在责任区域内,生产管理、消耗控制、成本、核算三位一体,实施集成管理;
三是遵循目标成本可分解原则,对构成实物量的责任区域明确测算到分部、分项、分层、分栋便于项目部相关人员将局部控制和总体控制统一起来
实施的这套方法,对项目成本的过程控制很有用,真正做到了项目成本事前有目标,过程控制有依据,成本分析较直观,而且成本责任区域明晰后便于落实分项成本的责任人和考核责任人的工作绩效。
最重要的是,面对压价让利白热化的市场环境,推行目标成本管理,有利于增强全体管理人员的成本意识,有利于把握项目投入产出的全局,有利于从机制上保证项目成本在过程中受控,这对于企业今后的生存和发展至关重要。
目标成本的测算和下达的基本流程是:
项目部提供图纸实物量,公司对项目提供的实物量进行抽样核对,公司目标成本工作小组在数量和内容无异议的情况下按公司内部定额设定的消耗参数配价,形成的目标成本由公司下达项目部。
为统一图纸实物量计算规则,公司颁布了操作指南。
整个测算过程,按照施工组织的一般规律,将工程项目的成本主要划分为8个责任区域,即:
钢筋、预拌砼、模板、脚手、机械费、砖墙和
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