云浮三旧改造实施办法征求意见稿.docx

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云浮三旧改造实施办法征求意见稿

云浮市“三旧”改造实施办法（征求意见稿）

第一章总则

第一条为促进节约集约用地，推动产业结构转型升级，加快实施“三旧”改造，提升“三旧”改造水平,根据《国土资源部关于广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案的批复》（国土资函〔2013〕371号）《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）和广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号），《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号），以及广东省国土资源厅《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）、广东省国土资源厅关于印发《广东省人民政府委托“三旧”改造涉及土地征收审批职权实施方案》的通知》（粤国土资三旧发〔2018〕13号）等政策文件精神，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称“三旧”改造是指由人民政府、农村集体经济组织、土地使用权人或其他符合规定的主体，依据相关政策法规，在确定的改造范围内，对旧厂房、旧村庄、旧城镇中的低效存量建设用地进行整治、改善、重建、活化、提升及成片连片开发等活动。

本办法适用于本市行政区域范围内的“三旧”改造活动。

第三条实施“三旧”改造，应当遵循“政府引导，市场运作，明晰产权，保障权益，统筹规划，有序推进，节约集约，提高效率，尊重历史，客观公正”的原则，采用多种“三旧”改造方式，合理协调公民、企业、村（居）集体经济组织和政府的利益关系，既促进经济发展，又确保社会稳定。

第四条“三旧”改造项目按其现状用途、实施方式和改造模式作如下分类：

（一）根据现状用途的不同，“三旧”改造项目分为旧城镇改造、旧厂房改造和旧村庄（居）改造三类。

（二）根据实施方式的不同，“三旧”改造项目可分为政府组织实施类和自行改造类。

1、政府组织实施类：

由政府进行拆迁补偿后收回储备公开出让，或者政府通过公开方式确定项目主体，由其落实拆迁补偿后实施；

2、自行改造类：

包括由权利主体自行实施、市场主体单独实施、合作实施。

（三）根据改造模式的不同，“三旧”改造项目可分为拆除重建类、综合整治类、功能改变类、生态修复类、局部加建类及历史文化保护类。

第二章机构与职责

第五条市人民政府成立市“三旧”改造工作领导小组，由市长任组长，分管副市长任副组长，领导小组成员由市政府分管副秘书长，市自然资源、发改、住建、信访、投资促进、公安、应急管理、工业和信息、司法、财政、人社、生态环境、水务、农业农村、林业、文化广电旅游体育、审计、国资、市场监督管理、法制、税务、金融工作局等单位的负责人以及各县（市、区）人民政府负责人组成。

第六条市“三旧”改造工作领导小组负责指导、督促、检查各县（市、区）人民政府和市成员单位的工作。

各县（市、区）人民政府应相应成立“三旧”改造工作领导小组。

第七条市和各县（市、区）“三旧”改造工作领导小组下设办公室，办公室设在“三旧”改造行政主管部门（或其派出机构,以下统称行政主管部门），负责“三旧”改造工作统筹和协调工作。

第八条市自然资源局是市“三旧”改造行政主管部门,负责组织制定全市“三旧”改造相关配套政策和规范性文件，审议并解决“三旧”改造中的重大问题;负责指导、协调全市“三旧”改造工作;负责统筹市人民政府主导的“三旧”改造项目的工作实施;负责全市“三旧”改造标图建库审核、土地报批、改造方案的审查报批等工作;负责研究编制城区“三旧”改造专项规划和年度实施计划;负责城区的“三旧”改造项目实施主体由云城区认定。

第九条市政府其他相关职能部门应在法定职责范围内依法为“三旧”改造活动提供服务并实施管理。

第十条镇人民政府（街道办事处）以及居委会、村委会等基层组织应当配合各级“三旧”改造行政主管部门做好“三旧”改造相关工作，对项目实施进行监督，维护“三旧”改造活动的正常秩序。

第三章“三旧”改造范围

第十一条

（一）“三旧”改造范围包括：

1、城市市区“退二进三”产业用地；

2、城乡规划确定不作为工业用途的厂房（厂区）用地；

3、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；

4、不符合安全生产和环保要求的厂房用地；

5、布局散乱、条件落后、规划确定改造的城镇和村庄；

6、列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。

（二）有下列情形之一的，不列入“三旧”改造范围：

1、不符合土地利用总体规划和城乡规划的；

2、不符合产业发展政策和行业发展规划的；

3、土地权属、房屋产权有争议的；

4、被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制土地权利的；

5、已认定为闲置土地且未处置的;

6、其他不纳入“三旧”改造范围的情形。

【说明】

1、由于标图入库在编制规划与计划之前，故将原办法第四章节“三旧”改造范围与第三章节规划与计划管理进行位置调换。

2、将原办法第十三、十四条整合为第十八条，并对不列入“三旧”改造范围的第5小点进行修改完善。

【依据】

《广东省国土资源厅关于进一步做好“三旧”改造地块数据库管理工作的通知》（粤国土资三旧发〔2018〕99号）第一条第一款第3小点明确：

已认定为闲置土地尚未处置的，不得申请纳入数据库；已认定为闲置土地但已处置完毕且符合上述要求的，可以申请纳入数据库。

第十五条调整完善“三旧”改造地块数据库：

第十二条标图建库

（一）纳入“三旧”改造标图建库的地块应以宗地为基本单元，并符合以下入库标准要求：

1、在旧村庄和旧城镇改造中，宗地数量多且面积小的，可以将相邻多个宗地作为整体入库;

2、对无合法用地手续的地块，应按照历史用地协议约定的用地范围、规划功能单元、道路、河流及产权边界等因素合理确定入库地块范围;

3、2009年12月31日前已建设使用，地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上，符合土地利用总体规划，经第二次全国土地调查（以下简称“二调”）和最新的土地利用现状图认定为建设用地，但布局散乱、利用不充分、用途不合理，规划确定改造的低效存量建设用地，可按规定纳入“三旧”改造范围;

4、上盖物基底面积占入库地块面积比例不足30%的，经原土地权利人自愿申请，可按照2009年12月31日前上盖物占地面积和30%比例反算确定可纳入标图建库的用地面积；

5、上盖物占地比例符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件，可不受比例限制（规划条件或建筑密度须明确规定上盖物占地比例下限），且不属于经认定的闲置土地及空地，可不受上盖物基底面积占入库单元地块面积30%比例的限制;

6、属于生态修复类改造项目，规划用途为非建设用地的地块，如能提供相关主管部门出具的项目属于生态修复类型的证明材料，可按规定纳入标图建库范围;

7、“二调”土地利用现状图中认定为非建设用地，但实地在2009年12月31日前已经建设使用且符合上盖物占地比例要求的，且符合土地利用总体规划的，可按规定纳入标图建库范围。

8、符合边角地、夹心地、插花地的地块，可单独申请或与主体地块一并申请纳入标图建库范围；该“三地”与主体地块一并申请纳入标图建库范围的，主体地块需符合有关入库要求。

【说明】依据《广东省国土资源厅关于进一步做好“三旧”改造地块数据库管理工作的通知》（粤国土资三旧发〔2018〕99号），对原办法十五条内容进行补充完善。

【依据】

《广东省国土资源厅关于进一步做好“三旧”改造地块数据库管理工作的通知》（粤国土资三旧发〔2018〕99号）第一条第二款第3小点明确：

符合边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）及超标“三地”要求的，该“三地”可不受上盖物基底面积占入库单元地块面积30%比例的限制，可单独申请或与主体地块一并申请纳入标图建库范围（此前已批准但未纳入标图建库范围的“三地”及超标“三地”须于2018年12月底之前纳入标图建库范围）；该“三地”与主体地块一并申请纳入标图建库范围的，主体地块需符合有关入库要求。

（二）实行标图建库定期调整及备案制度,标图建库标准由市“三旧”改造行政主管部门进行审查，每季度末进行调整一次;市按年度（每年12月底前）将调整完善后的“三旧”改造地块数据库一次性报送省国土资源技术中心备案。

（三）符合标图建库条件，改造条件成熟、改造需求迫切的地块，特别是贫困村改造用地，可由县（市、区）“三旧”改造主管部门将土地征收报批材料（需经同级人民政府审核同意）、纳入标图建库申请材料连同相关起草说明（包括项目性质、改造条件及同步办理土地征收和标图建库手续必要性等），上报市“三旧”改造主管部门审查，经其同意纳入标图建库范围的，可按程序报市人民政府办理土地征收手续。

【说明】本条是关于土地征收和标图建库手续同步办理的规定。

【依据】

1、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）第三条，同步办理土地征收和标图建库手续。

“三旧”改造涉及土地征收审批权限已由省人民政府委托地级以上市人民政府行使。

符合标图建库条件，改造条件成熟、改造需求迫切的地块，特别是贫困村改造用地，可由县级“三旧”改造主管部门将土地征收报批材料（需经同级人民政府审核同意）、纳入标图建库申请材料连同相关说明（包括项目性质、改造条件及同步办理土地征收和标图建库手续必要性等），上报地级以上市“三旧”改造主管部门审查，经其同意纳入标图建库范围的，方可按程序报地级以上市人民政府办理土地征收手续。

第四章规划与计划管理

第十三条实施“三旧”改造项目应编制“三旧”改造专项规划、“三旧”改造年度实施计划、“三旧”改造单元规划和“三旧”改造项目实施方案。

其中“三旧”改造单元规划主要适用于拆除重建类项目。

第十四条“三旧”行政主管部门应会同发改、自然资源、住建等部门,依据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划以及城市总体规划等编制或修编“三旧”改造专项规划和年度实施计划。

编制或修编“三旧”改造专项规划和年度实施计划应当公开征求意见，保障土地权利人的知情权和参与权，并依法报批后实施。

第十五条“三旧”改造专项规划

（一）“三旧”改造专项规划期限一般为5年，内容包括“三旧”改造重点区域和范围、目标、功能定位、划定成片连片改造区域，改造后土地用途安排、保障措施等。

“三旧”改造专项规划应注重各类规划的对应衔接，充分预留产业发展用地、生态建设用地和公益事业用地，促进城市功能完善和产业转型升级。

（二）“三旧”改造专项规划编制或修编完成后，应报市人民政府审批。

审批通过的，由市“三旧”行政主管部门将规划成果抄送省“三旧”改造主管部门备案。

【依据】

1、《广东省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤府办〔2009〕122号）附件1《广东省“三旧”改造规划及年度实施计划编制要点》第一条第（三）项：

“三旧”改造规划规划期一般为5年，由地级以上市人民政府批准实施，并抄送省住房和城乡建设厅、国土资源厅备案。

第十六条年度实施计划

（一）“三旧”改造年度实施计划依据“三旧”改造专项规划编制，内容包括“三旧”改造年度目标、项目安排、改造方式、完善用地手续计划、投资预算，并与土地利用总体规划和城乡规划相衔接。

（二）编制完成的“三旧”改造年度实施计划，经县（市、区）人民政府批准后实施。

经批准的“三旧”改造年度实施计划是项目认定和实施的依据。

【依据】

1、《广东省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤府办〔2009〕122号）第一条：

开展“三旧”改造工作的县级以上人民政府应组织城乡规划、建设、国土资源等部门，结合当地经济社会发展实际和产业发展需求，根据当地土地利用总体规划、城乡规划，编制“三旧”改造规划及年度实施计划；有条件的镇（街、开发区）人民政府（办事处、管理委员会）经上一级政府同意也可组织编制。

……年度实施计划由县（市、区）人民政府批准实施。

第十七条“三旧”改造单元规划

（一）“三旧”改造项目在纳入经批准的年度实施计划后，申报主体应当委托具有相应城乡规划资质的机构，结合摸底调查成果，编制“三旧”改造单元规划。

（二）“三旧”改造单元规划的编制以经批准的城市总体规划、土地利用总体规划、“三旧”改造专项规划、年度实施计划等为依据。

（三）“三旧”改造单元规划的编制应以改造单元为基本单位，一个改造单元内可以包括一种或多种改造类型，也可以包括一个或多个改造项目。

改造单元的划定应当符合“三旧”改造专项规划及附件《云浮市“三旧”改造单元规划编制技术规定》相应要求，并符合以下标准：

1、改造单元应是一个完整的功能单元，需与已批控制性详细规划划定的街坊相一致。

如需进一步细分的，须以城市道路为边界并做出说明；

2、改造单元范围的用地面积原则上应不小于1公顷，可结合综合整治、局部改扩建、历史建筑修缮进行整体实施；

3、优先在专项规划确定的重点改造区域内划定改造单元；

4、改造单元范围内应包含完整的规划独立占地的城市公益性用地且不小于3000m2；

5、基于鼓励产业转型升级、完善公共设施等其他原因，确需划定改造单元的情况。

【依据】

1、《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》（粤建规函〔2011〕304号）第二条第二款：

为确保城乡更新（“三旧”改造）内城市基础设施、公共服务设施等公益性项目与经营性项目同步建设、同步验收，实现公共利益和市场利益的平衡，可根据“三旧”改造规划，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，综合考虑道路、河流及产权边界等因素，合理划定更新单元（可包括一个或多个改造项目，一般面积不小于1公顷）。

2、更新单元具体的划定标准主要参考深圳市、佛山市、珠海市“三旧”改造单元划定标准以及中山市改造单元划定标准。

（四）“三旧”改造单元规划的编制应包括以下内容：

1.改造单元内改造项目的具体范围、改造目标、改造模式、开发时序和规划控制指标；

2.基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及布局；

3.基于交通承载力、基础设施及公共服务设施承载力、人居环境承载力、经济平衡等综合测算基础上的容积率论证方案；

4.改造单元所在街坊范围内公益性设施整体统筹方案、建设容量总体平衡方案；

5.城市设计指引。

【依据】

1、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）第二条：

编制“三旧”改造项目单元规划，明确改造目标、模式、功能定位、用地规模等内容；并借鉴深圳、佛山等关于深圳。

（五）“三旧”改造单元规划不涉及控规调整的，由区级“三旧”行政主管部门审查通过后，报同级人民政府审批；涉及控规调整的，由区级“三旧”行政主管部门上报市“三旧”行政主管部门，由市“三旧”行政主管部门将“三旧”改造单元规划草案及审查意见提交市城市规划委员会审议，根据审议意见修改完善后报市人民政府审批。

对控制性详细规划未覆盖的区域，编制的“三旧”改造单元规划，按照控制性详细规划审批程序批准后，可作为控制性详细规划实施；确需调整已批控制性详细规划，且按控制性详细规划修改程序审批改造单元规划的，可覆盖原控制性详细规划。

经批准的单元规划是出具规划许可、实施相关规划建设管理的依据。

【依据】

1、《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》（粤建规函〔2011〕304号）第四条第

（一）项：

对经批准的“三旧”改造单元规划，可视为已完成控制性详细规划的编制或修改程序；对不涉及修改规划强制性内容（如用地性质、开发强度等）的控制详细规划，其调整审批权限可下放至各市城乡规划主管部门，并报市政府备案。

2、《关于以“三旧”改造为战略抓手推动新旧动能转换促进高质量发展的通知》（第二次征求意见稿）第一条：

完善改造单元规划管理制度。

鼓励以改造单元为基本单位推进“三旧”改造，各地可结合实际确定改造单元面积下限，确保改造单元具备一定规模，成熟一片、改造一片。

对控制性详细规划未覆盖的区域，可由规划主管部门组织市场主体编制“三旧”改造单元规划，按照控制性详细规划审批程序批准后，作为控制性详细规划实施；确需调整已批控制性详细规划的，可按控制性详细规划修改程序审批改造单元规划来覆盖原控制性详细规划。

第十八条公益性用地移交

（一）旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的自行改造项目（以下称“工改商”项目）均需移交公益性用地，并在控制性详细规划或“三旧”改造单元规划中给予落实。

国有土地使用权由当地政府依法收回储备的，必须由土地资源行政主管部门拟定出让方案，报有批准权人民政府批准后，以招标、拍卖或者挂牌方式出让；由原土地权利人自行改造的，经有批准权的“三旧”改造行政主管部门批准后，可按照协议方式补缴地价款，重新签订国有土地使用权出让合同。

【说明】1、将原办法第六章第二十六条关于公益性用地条款调整到此章，同时删除条款中关于工改商项目的地价计收与收储补偿的规定内容。

【依据】

广东省国土资源厅《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）第十五条明确：

在旧城镇、旧厂房改造中，将工业用地等用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的自行改造项目均需移交公益性用地，需移交公益性用地的改造项目类型、具体比例由“三旧”改造主管部门牵头研究确定；城乡规划主管部门在组织编制或修编控制性详细规划中予以落实。

（二）原权利人应在重新签订土地使用权出让合同之前,按照城乡规划或单元规划的要求，将该改造单元用地总面积15%的土地无偿移交给政府,用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设，并负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除。

移交的公益性用地应为国有建设用地，移交人不需为移交的公益性用地补缴土地出让金。

未按上述规定移交公益性用地的，不予办理供地手续。

（三）对改造地块所在的控制性详细规划或单元规划未提出预留公益性用地要求，或改造面积较小，无法提供有效的公益性用地等情形的，可按公益性用地用途评估后，补缴与应移交用地等价的土地价款，或通过无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建筑面积，根据其占项目总建筑面积的比例折抵应移交的用地面积。

第十九条项目实施

（一）项目实施方案应依据“三旧”改造专项规划、“三旧”改造单元规划和有关技术规范要求进行编制，主要包括改造地块基本情况、规划情况、土地利用现状情况、协议补偿方案、拆迁安置方案、土地拟改造情况、分期建设方案、公益性设施及用地建设和移交方案、实施主体形成方案、完善历史用地方案等编制等要点内容。

具体编制要求详见附件《项目实施方案编制和审核（审批）指引》。

【依据】

1、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）第（七）条：

依据“三旧”改造专项规划、控制性详细规划或“三旧”改造单元规划，改造主体负责编制项目改造方案，确定改造规模、开发强度、利用方向、资金平衡、需办理的用地手续等内容，报有批准权的市、县人民政府批准。

2、《广东省国土资源厅关于印发“三旧”用地报批材料清单及范本的通知》（粤国土资三旧发〔2018〕26号）附件六“三旧”改造方案模板，改造方案应包括：

改造地块的基本情况、规划情况、土地利用现状情况、协议补偿情况、土地拟改造情况、其他相关情况。

（二）项目实施方案由改造主体负责编制，经“三旧”行政主管部门组织相关部门审核后，报同级人民政府审批。

经批准的项目实施方案是指导项目实施和办理完善土地征收手续、集体建设用地转为国有建设用地的依据。

【依据】

1、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）第（七）条：

依据“三旧”改造专项规划、控制性详细规划或“三旧”改造单元规划，改造主体负责编制项目改造方案，确定改造规模、开发强度、利用方向、资金平衡、需办理的用地手续等内容，报有批准权的市、县人民政府批准。

第五章分类推进“三旧”改造

第二十条旧城镇改造可分为以下三种方式：

（一）政府主导，政府进行拆迁补偿后收回储备公开出让，或者通过公开方式选定项目实施主体。

（二）权利人自行改造，“三旧”改造项目范围内单一权利人对其用地自行实施改造。

（三）市场主体实施改造，全部权利人通过签订搬迁补偿协议将房地产权益转移到单一市场主体后由其实施改造。

【说明】本条款为对原办法中的第十七、十八、十九条内容并结合《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）第六条的内容进行整合优化。

【依据】

1、《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）第十条：

市、县人民政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，由市、县人民政府依法收回、收购土地使用权，纳入土地储备。

第十一条：

在旧城镇改造范围内，符合城乡规划、“三旧”改造规划和年度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。

第十二条：

在旧城镇改造范围内，符合城乡规划的，市场主体根据“三旧”改造规划和年度实施计划，可以收购相邻多宗地块，申请进行集中改造。

2、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）第六条：

……对于成片连片改造项目，改造范围内的所有权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，可由该主体申请实施改造。

第二十一条旧城镇改造按以下程序进行：

（一）确定申报主体；

（二）由申报主体开展居民意愿征询，达到2/3同意，申报主体按相关要求申报并编制“三旧”改造单元规划；

（三）政府按程序分别进行审批并公示；

（四）申报主体按相关要求编制实施方案，其中应包含补偿方案形成表决稿，经同意改造户数达到2/3及以上，按相关程序进行报批；

（五）申报主体与改造户数《拆迁补偿安置协议》签订达100%，则按相关程序进行实施主体资格确认，与镇政府（街道办）签订监管协议；

（六）实施主体申办协议出让供地手续；

（七）实施主体按实施方案和建设程序实施。

经改造范围内90%以上住户（或土地权属人）表决同意，在确定开发建设条件的前提下，也可由政府通过招拍挂等方式选定市场改造主体，将拆迁和改造交由市场改造主体实施，区政府作为征收主体，改造主体出资，完成征收补偿后，政府与市场改造主体签订国有建设用地使用权出让合同。

第二十二条旧村庄改造可分为以下三种方式：

（一）征收储备。

由政府负责对土地开展征收、拆迁、平整及村民住宅和农村集体经济组织物业复建安置补偿等相关工作，经整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公共设施建设，农村集体经济组织不参与土地出让收益分成；在确定开发建设条件的前提下，政府通过招标等公开方式出让土地，由中标人或竞得人实施拆迁工作。

（二）自主改造。

由农村集体经济组织或其全资子公司根据批复的项目实施方案落实拆迁补偿安置后自行实施。

（三）合作改造。

由农村集体经济组织通过农村集体资产交易平台（或公共资源交易平台）公开选取并表决确定合作主体，签订项目合作改造协议形成单一主体后由其实施。

或村集体公开选取并表决确定市场改造主体，与市场改造主体共同成立合作公司（或合资公司）实施。

自行改造或者合作改造的，可以直接出让给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方；仍保留集体用地性质的，不得用于商品住宅开发。

【说明】本条款为对原办法中的第二十一、二十二、二十三条内容并结合