建设工程项目成本对标分析报告.docx

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建设工程项目成本对标分析报告

第一章对标的目的与意义.......................第1页

一、行业及自身成本管理现状......................第1页

二、对标管理的目的及意义..............................第1页

第二章对标范围与对象的选择....................................第3页

一、对标范围................................................第3页

二、对标标杆的选择.......................................第3页

第三章产品成本水平对标..........................................第5页

一、地下车库成本对标分析..............................第5页

二、中大普升项目成本对标分析.....................第21页

三、中大西郊半岛4#地块成本对标分析............第27页

第四章成本管理体系对标..........................................第34页

一、造价管理.............................................第34页

二、综合成本管理.......................................第35页

第五章对标启示及提升路径.......................................第42页

一、成本管理发展方向.................................第42页

二、我们的优势与不足.................................第42页

三、建议及2014年计划提升方案.....................第46页

第六章培训及工作体会选编.......................................第55页

一、企业内部只有成本..............................第56页

二、园林景观成本管控的思考........................第67页

三、浅谈项目施工阶段的无效成本控制............第72页

四、议房地产开发过程中的变更管理...............第78页

五、关于策划、设计阶段成本管理前置的思考...第84页

六、浅谈批量精装修工程成本控制...............第89页

第一章对标的目的及意义

一、行业及自身成本管理现状

目前国内房地产成本管理的整体水平参差不齐，从类型上看表现为“事后核算型、事中控制型和事前策划增值型三大类”，很多企业的成本管理还停留在财务核算阶段，是因为以往整个行业利润可观，造成对成本管理的重视度不足，项目运作过程中缺乏成本思维。

与此同时，一些标杆企业已悄悄地将自身的成本管理模式向“先策后控”的成本策划与成本控制耦合管理模式发展。

反观我们公司，早在2006年便选择了武汉长江紫都二期作为试点项目启动了目标成本管理，但由于当时缺乏信息化的管控手段，因此动态监控与反馈不及时，效果欠佳。

2009年开始，随着ERP系统成本模块的率先上线运作，至今所有在建项目已全部列入目标成本管理。

目前中大地产的成本管理分两条主线:

一条为管控线，围绕目标成本展开:

成本测算→目标成本确定→合约规划的分解→动态成本的监控→成本后评估;

一条为业务线，围绕具体合同展开，预算审核清单编制→采购招标→合同签订→变更管理→结算管理。

我们认为中大地产目前的成本管理阶段处于事中控制型。

二、对标管理的目的及意义

在目标成本管理推广和执行的过程中，我们遇到了一些疑问和困惑，比如:

如何能高效准确地完成各阶段成本测算?

成本如何指导限额设计标准?

成本如何与设计优化进行互动?

如何对全精装修产品

1

进行成本管控?

如何保证动态成本的及时准确?

怎样对目标成本进行考核?

我公司目前的产品成本究竟处于什么水平?

......我们发现，随着成本管理的步步深入问题也逐渐多了起来。

于是，我们想到了成本对标。

中国有句古话，“以铜为鉴，可以正衣冠;以史为鉴，可以知兴替;以人为鉴，可以明得失”。

其实，做企业、管理部门都是这样，对比标杆，找出差距，优化管理，突破瓶颈、迎头赶上。

本次对标，除了通过咨询公司获得一些其它企业的成本数据外，所有对标的数据分析、比较、结论、改进措施等都由我们自己完成，不委托第三方。

虽然这是一项工作量巨大的工作，但我们认为，只获得对标的数据或结果并不是最终的目的，没有谁更了解我们自己，经历对标的全过程所获得的感悟与启迪，将成为下一轮成本管理创新的动力。

第二章对标范围与对象的选择

一、对标范围

本次对标分为两个部分，产品成本水平对标及成本管理体系对标。

产品成本水平对标:

指选取与标杆企业类似的产品进行价格与经济指数指标的单项对比与整体对比，或指根据标杆企业内部的限额对标值与我公司现状进行对比，找出成本指标差距与原因，提出有效管控措施。

成本管理体系对标:

主要是从标杆企业的管理理念、管理流程、管理方法与手段方面做对比，找出突破目前管理瓶颈适合中大地产成本管理的创新思路。

当然产品成本水平对标与成本管理对标之间并非孤立，管理是过程，产品成本水平数据是结果，过程决定结果，结果反映过程。

二、对标标杆的选择

产品成本水平对标，由于需要取得对标企业的内部全成本明细数据方可进行，涉及企业内部信息因此不易获得，我们通过亲友、朋友、合作企业、咨询公司、业内交流等多种渠道收集。

本次主要对标项目有:

地下车库成本对标、中大普升项目成本对标，中大西郊半岛4#地块成本对标等。

产品成本水平对标我们今后每年都将进行成为惯例。

成本管理体系对标我们选择万科为标杆。

万科的管理包括其内部管控模式，标准化的系列产品等都是行业学习的标杆。

正如冯伦评价，

大多数房地产企业80%的时间关注的是机会和突破，只有20%的时间在管理，而万科恰恰相反，80%的时间在管理，20%是投资性决策。

今年地产集团引入了多次管理培训，大多为万科的管理经验分享，值得分析总结，并结合中大地产的特点进行创新尝试。

第三章产品成本水平对标

产品成本水平对标由于我们所获得对标企业成本数据的局限性，对比数据颗粒度有所不同。

第一节地下车库成本对标分析

地下车库作为建筑物的附属建筑,已成为建筑物必不可少的配套设施。

地下车库造价较高，目前已达到了3000多元每平米，按每个车位35m2计算，每个车位的造价为10.5万元，高成本不得不引起我们关注，每多建一个平米，就增加成本3000元，每积压一个车位，就积压10.5万元成本。

但受市场的影响，车位售价并不高，一般情况下均为亏本销售。

但若不做或少做，则又满足不了政府相关部门的规划要求。

于是，怎样在满足车位数量及停车位尺寸的相关要求的情况下，尽量减少地下车库的面积，或者在相同地下面积的情况下尽量多排车位，是每一个开发商所追求的目标。

一、指标对标:

地下车库成本的主要影响因素有:

地下车库的停车数量、停车率、层高、覆土厚度、找坡方式、含钢量等。

现就这六个方面指标与各地强制规定及万科集团内部强控对标值进行对标:

（一）地下车库的停车数量对标

根据各地文件规定，对于地下车库的配建数量有所不同，因而按规定配建存在着地区成本差异，此差异是硬性的，而如果实际配建超规定指标，那就产生了无效成本。

☆对标值:

各地住宅停车场停车位配建指标5

名称

指标级别

套型建筑面积>200m2或别墅

140m2<套型建筑面积≤200m2

90m2<套型建筑面积≤140m2

60m2<套型建筑面积≤90m2

套型建筑面积≤60m2

杭州市

老城核心区

1.2停车位/户

1.2停车位/户

1停车位/户

0.7停车位/户

0.4停车位/户

除老城核心区

之外的老城区

1.5停车位/户

1.2停车位/户

1停车位/户

0.8停车位/户

0.4停车位/户

萧山区、余杭区

1.5停车位/户

1.2停车位/户

1停车位/户

0.8停车位/户

0.4停车位/户

嵊州

1.8停车位/户

1.2停车位/户

0.8停车位/户

0.5停车位/户

0.3停车位/户

名称

指标级别

套型建筑面积>200m2或别墅

140m2<套型建筑面积≤200m2

80m2<套型建筑面积≤140m2

套型建筑面积≤80m2

富阳

1.5个/户

1.2个/户

0.8个/户

0.5个/户

名称

指标级别

平均每套建筑面积>

150m2

100m2<平均每套建筑面

积≤150m2

平均每户建筑面积≤100m2

上海

内环线以内

≥0.8车位/平均每套

≥0.5车位/平均每套

≥0.3车位/平均每套

内外环线之间

≥1.0车位/平均每套

≥0.6车位/平均每套

≥0.4车位/平均每套

外环线以外

≥1.1车位/平均每套

≥0.7车位/平均每套

≥0.5车位/平均每套

名称

指标级别

每100m2建筑面积

成都

二环路以内

0.7车位/100m2

二环路以外

1.0车位/100m2

武汉

二环路以内

0.5车位/100m2

二环路以外

0.7车位/100m2

南昌

一类（洪都大道、沿江大道、抚河路、洪城

路、解放西路围合的范围）

0.7车位/100m2

二类（指红谷滩中央商务区）

0.8车位/100m2

三类（指除一、二类区域外的其它区域）

0.8车位/100m2

无锡

独立住宅

1.2车位/100m2

单元式住宅

0.8车位/100m2

6

☆对标结论:

未超配

各项目目前严格按各地文件规定的指标控制停车位的数量，无超配现像。

分析平均每100m2的配建情况可以看出各地配建差异比较大，在符合规定的前提下存在横向成本差异，进而影响整体成本。

具体数据详下表:

各项目地下车库停车位配建情况表

序号

项目名称

规定配建指标

实际配建指标

平均每户的配建情况

平均每100m2的配建情况

备注

123

富阳中大

4#

1.2个/户

0.91个/户

0.91

0.63

13#

1.5个/户

1.12个/户

1.12

0.46

14#

1.2个/户

1.27个/户

1.27

0.69

45

成都公司

南区2号地块

1.0车位/100m2

0.62车位/100m2

0.63

0.62

北区4号地块

1.0车位/100m2

0.98车位/100m2

0.90

0.98

67

南昌公司

中大云锦

0.8车位/100m2

0.62车位/100m2

0.75

0.62

东园2#地块

0.8车位/100m2

0.75车位/100m2

0.91

0.75

8

上海公司

三期

≥0.7车位/平均每套

0.56车位/平均每套

0.56

0.45

9

嵊州公司

按不同户内面积（详文件）

0.56停车位/户

0.64

0.56

10

武汉中大十里

一期

0.5车位/100m2

0.37车位/100m2

0.43

0.37

1112

武汉市巡司河

三期B1地块

0.7车位/100m2

0.66车位/100m2

0.69

0.66

三期C地块

0.7车位/100m2

0.69车位/100m2

0.80

0.69

1314

无锡公司

W区

0.8车位/100m2

0.77车位/100m2

0.84

0.77

E区

0.8车位/100m2

0.49车位/100m2

0.55

0.49

15

正能量

按不同户内面积（详文件）

0.76个/户

0.76

0.84

配有42个机械车位

（二）地下车库停车效率对标:

☆对标值:

万科地下车库停车效率控制指标

序号

1

2

3

类型

无人防地下车库

有人防地下车库

1/4地下室总面积<人防区面积<1/3地下室总面积

1/3地下室总面积<人防区面积<1/2地下室总面积

停车率（平米/辆）

32

34

36

4

人防区面积>1/2地下室总面积

38

注:

1、上部建筑落入地下室的面积比例大于地下室面积的1/3时，表中数值加1;

2、山地建筑可增加0.5m2

简易指标:

用于控制所有住宅建筑地下车库的设计;适用范围:

适用于住宅楼下方的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库。

对标结论:

存在较大优化空间

☆

停车率35m2/辆以内的项目有1个，是上海公司三期;停车率35~40m2/辆之间的项目5个，分别是成都北4#地块、南昌中大云锦、南昌东园2#地块、武汉巡司河三期B1地块、无锡公司W区等项目;其余项目停车率都在40m2/辆以上，具体统计数据见下表

各项目地下车库停车率情况统计表

序号

项目公司名称

项目

停车率

人防配建情况

1

富阳中大

4#地块

47.15

人防区面积〉1/2地下室总面积

2

13#地块

58.25

3

14#地块

52.77

4

成都公司

南区2#地块

43.30

5

北区4#地块

36.72

6

南昌公司

中大云锦

37.05

1/4地下室总面积〈人防区面积〈1/3地下室总面积

7

东园2#地块

39.88

1/4地下室总面积〈人防区面积〈1/3地下室总面积

8

上海公司

三期

34.35

人防区面积〉1/2地下室总面积

9

嵊州公司

剡溪花园

46.84

1/3地下室总面积〈人防区面积〈1/2地下室总面积

10

武汉中大十里

一期

44.87

11

武汉市巡司河

三期B1地块

38.33

人防区面积〉1/2地下室总面积

12

三期C地块

40.92

13

无锡公司

W区

39.82

人防区面积〈1/4地下室总面积

14

E区

57.64

1/3地下室总面积〈人防区面积〈1/2地下室总面积

15

杭州正能量

普升项目

40.76

配有84个机械车位，人防区面积〈1/4地下室总面积

（三）地下车库层高对标

☆对标值:

参照万科内部对标值，非人防的普通地下室层高一般3.6米，人防地下室层高一般3.7-3.8米。

☆对标结论:

存在较大优化空间

对照万科非人防普通地下室3.6m，超过3.6m层高的项目有4个，分别是富阳14#地块、成都北4#地块、武汉中大十里一期、武汉巡司河三期C地块等项目;

万科人防地下室3.7-3.8m，超过3.8m层高的项目有7个，分别是南昌中大云锦、南昌东园2#地块、上海三期、武汉市巡司河三期B1地块、无锡W区、E区、杭州正能量等项目;

（四）地下车库覆土厚度对标

☆对标值:

参照万科内部对标值，一般覆土平均厚度不超过1200mm。

☆对标结论:

部分项目存在优化空间

覆土厚度超过1200mm的项目有3个，分别是富阳中大4#地块、14#地块、杭州正能量等项目。

具体统计详下表:

各项目地下车库层高及覆土厚度设计情况表

序号

项目公司名称

项目

地下层数

层高

覆土厚度

人防配建情况

123

富阳中大

4#地块

1

3.8

1100mm~2100mm

人防区面积〉1/2地下室总面积

13#地块

1

3.6

250mm~750mm

无人防

14#地块

1

4.1

1400mm~2000mm

无人防

45

成都公司

南区2号

2

3.45

一般平均厚度不超过1000mm

无人防

北区4号

2

3.7

一般平均厚度不超过1000mm

无人防

6

7

南昌公司

中大云锦

1

4.05

平均厚度不超过1200mm

1/4地下室总面积〈人防区面积〈1/3地下室总面积

东园2#地块

1

4

平均厚度不超过1200mm

1/4地下室总面积〈人防区面积〈1/3地下室总面积

8

上海公司

三期

1

4.8

平均厚度1100MM

人防区面积〉1/2地下室总面积

9

嵊州公司

剡溪花园

1

3.7

1200mm覆土层

1/3地下室总面积〈人防区面积〈1/2地下室总面积

10

武汉中大十里

一期

1

4.2

覆土厚度1200mm

无人防

1112

武汉市巡司河

三期B1地块

1

4.1

一般厚度为1200，单体周边650~1200

人防区面积〉1/2地下室总面积18858

三期C地块

1

4.1

一般厚度为1200，单体周边650~1200

无人防

13

14

无锡公司

W区

1

5.5

厚度1200mm

人防区面积〈1/4地下室总面积

E区

2

5.5

厚度1200mm

1/3地下室总面积〈人防区面积〈1/2地下室总面积

15

杭州正能量

普升项目

1

4

一般平均厚度1500mm

配有84个机械车位，人防区面积〈1/4地下室总面积

（五）地下车库找坡方式对标

☆对标值:

推荐结构找坡

☆对标结论:

大多数项目存在优化空间

地下室顶板、底板只有上海三期采用结构找坡，其余全部采用建筑找坡。

具体统计数据见下表:

各项目地下室底（顶）板找坡设计情况表

序号

项目公司名称

项目

底板找坡设计

顶板找坡设计

结构找坡

采用建筑找坡

结构找坡

采用建筑找坡

12

3

富阳中大

4#地块

200mm厚细石砼找平找坡;

轻集料混凝土最薄处30mm厚

13#地块

100mm厚细石砼（内配筋）

C20轻骨料砼找坡，50~70mm细石砼（内配筋）

14#地块

100mm厚细石砼（内配筋）

C20轻骨料砼找坡最薄处30mm，70mm细石砼（内配筋）

45

成都公司

南区2号

100mm厚C25细石砼（平均厚度）

40mm厚细石砼保护层

北区4号

100mm厚C25细石砼（平均厚度）

40mm厚细石砼保护层

67

南昌公司

中大云锦

最薄处30厚C20细石砼

1:

8水泥陶粒砼找坡层，最薄处30厚

东园2#地块

100mm厚C1品细石砼

50mm厚C20泵送商品细石砼

8

上海公司

三期

◆

◆

9

嵊州公司

剡溪花园

150mm厚C30细石砼（内配筋）

50厚C20细石混凝土（内配筋）

10

武汉中大十里

一期

50厚C25混凝土刚性层（内配筋）

70厚C20混凝土，内配双向A6@200

1112

武汉市巡司河

三期B1地块

50厚C20细石砼

40厚C20细石混凝土保护层

三期C地块

50厚C20细石砼

40厚C20细石混凝土保护层

1314

无锡公司

W区

最薄处做50厚C25细石砼

40厚C20细石混凝土保护层

E区

最薄处做50厚C25细石砼

40厚C20细石混凝土保护层

15

杭州正能量

普升项目

100mm厚C15细石砼

C20细石砼，找坡起始厚度30mm

（六）地下车库含钢量对标

☆对标值:

标杆企业地下室含钢量控制指标

序号

地区

类型

塔楼转换情况

普通停车地下室（kg/m2）

塔楼部分地下室（kg/m2）

人防地下室（kg/m2）

1234

杭州宁波

苏南南昌

武汉重庆

东莞长沙

青岛惠州

80米以下

塔楼不转换

105（桩基）110（独立基础）125（片筏基础）

120

150

塔楼全转换

150

170

80米以上

塔楼不转换

130

155

塔楼全转换

160

175

5678

其他地区

80米以下

塔楼不转换

130

155

塔楼全转换

160

175

80米以上

塔楼不转换

140

160

塔楼全转换

170

180

备注:

1、以上地下室的含钢量是考虑覆土1.2米、水压为同室外地面的地下室状况。

其他地质情况根据影响程度再调整。

2、塔楼和人防地下室按照桩基考虑，若采用天然基础，会分别增加15~20kg/m2。

3、整体地下室的含钢量根据普通地下室、塔楼地下室、人防地下室的比例确定，若塔楼和人防地下室范围重叠，按照高者取值。

塔楼全转换是指除筒体外全部转换，塔楼地下室和人防地下室含钢量根据转换的比例内插。

4、二层地下室会减少10~15kg/m2。

5、由于地质情况的变换，最终地下室的含钢量会有偏差。

☆对标结论:

大部分项目存在优化空间

各项目地下