物业项目业务要求模板.docx
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物业项目业务要求模板.docx
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物业项目业务要求模板
物业项目业务要求
一、项目位置:
XX市XX区人民法院位于XX区春晖路98号。
二、项目概况:
XX区人民法院办公楼、审判楼及地下车库、诉讼服务中心、大院,总管理面积约30000平方米(办公楼9层建筑面积10000平方米,审判楼5层建筑面积5000平方米,诉讼服务中心2层建筑面积2000平方米,地下车库及大院13000平方米)。
办公楼为法院工作人员办公、会议场所,有工作人员出入口及大厅;审判楼为工作人员办公、审判庭、调解室、休息室、活动室等用房,有诉讼参与人入及大厅;诉讼服务中心为立案大厅、工作人员办公等;地下车库位于办公楼和审判楼。
【保洁范围】
1、法院办公楼除办公用房外其他场所;
2、审判楼和诉讼服务中心除办公用房外其他场所;
3、地下车库、大院。
4、绿化:
定期浇水施肥及修剪。
5、水电维护:
负责大楼灯具、龙头、开关、感应器电池的维修更换(更换的配件由招标人提供)。
三、物业管理服务项目:
(一)公共服务项目
整个区域内的房屋维护管理、设施、设备维护管理、公共区域清洁卫生、公共绿化、电梯年检及资料备案、车辆停放、秩序维护服务等费用(所有服务项目含人工费、企业管理费、利润、税金、卫生间易耗品(卫生纸、洗手液由招标人提供)、清洁用品、用具、设备器材、物业管理办公费),水、电、气等公共能耗由业主单位直接支付,不在此次招标的范围。
(二)有偿专项服务项目
除以上公共服务项目外的特约服务,服务内容和费用由双方另行商定。
四、物业管理要求:
(一)基本要求
1、有规范而完善的为该物业量身定做的管理服务方案及相关管理制度。
服务人员定点定位定责定编准确合理。
(同时投标人不能违反XX市有关最低工资标准的规定,中标企业需足额支付拟用员工的劳动报酬。
)
2、人员配备要求:
(1)所有相关人员的配备如需获得相关主管部门认证的,均需配证并持证上岗,且根据不同岗位统一着装(员工服装按业主要求配置),言行规范,文明礼貌。
(2)所有相关人员要求政治上可靠,身体素质好,无不良行为记录。
(3)为提高物业管理水平,所有物业人员还需要进行宾馆礼仪的培训。
除投标人对服务人员的培训外,需接受招标人对服务人员的集中进行培训。
(4)招标人将对前期进场主要管理人员、工程技术人员进行考核,如在培训、熟悉环境过程中发现其不能胜任的,招标人可要求更换,直至胜任为止。
(5)中标候选人根据招标单位需求合理配备各类服务人员,其中物业主管需有一定物业管理工作经验者担任,树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德,爱岗敬业、诚守信誉,优质高效服务用户。
根据XX区人民法院实际情况,合理配置人员,使人员达到满负荷,充分利用人力资源,减少开支,降低成本。
(6)所有相关人员必须全职不得兼职,按业主商定的工作时间保持人员在岗在位,对维修工作必须做到全天侯式服务。
(7)保密措施到位,对管理服务中接触到的案件机密、秘密以及机关、领导个人机密、秘密,做好保密工作。
(8)根据业主业务工作需要,按要求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务。
项 目
岗位
年龄限制
合计人数
相关要求
管理人员
项目经理
45岁以下
1
2年以上管理经历
会务
服务接待
35岁以下
1
2年以上服务接待经历
保洁
室内外以及地下停车场、广场保洁
45岁以下
11
水电维修
大楼的水电维修服务
50岁以下
2
具有水电工资格证书,从事此行业5年以上经历
合计
15
注:
所有人员实际进场服务前,须接受甲方统一面试,得到甲方认可同意后持健康证、上岗资格证书等后方可上岗。
(二)具体要求
1、房屋维护管理服务
(1)对房屋及附属设施进行日常管理和维修养护,保证使用功能正常,检修和保养记录齐全。
(2)房屋及附属设施需要维修时,属于小修范围的,应及时组织修复;属于大、中修范围的,应及时编制房屋维修计划和维修资金使用计划,向业主提出报告与建议,并根据业主的决定,及时组织维修。
(3)根据房屋实际使用年限,每年定期对房屋进行一次全面的安全状况检查,并做好日常的巡检工作,建立健全检查记录。
发现问题应及时报告,并受委托安排专项修理。
遇紧急情况时,应及时采取必要的应急措施。
(4)保证房屋及附属设施完好率98%以上。
2、设施、设备的运行管理服务
(1)对共用设施设备进行日常管理,包括:
中央空调、消防、电梯、高低压配电系统,给排水系统、照明系统运行管理及日常零修、小修,安全监控、门禁系统的运行管理,保障设施设备顺畅运行,降低设施设备运行维护费用,实现运行低碳化(不含设施设备维保)。
(2)配合做好空调、电梯、消防、监控、高低压配电系统等专业设备的维护保养,以及对专业设备维护单位的监督管理,对维护工作不到位、不达标的及时向物业主管理部门报告。
(3)建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
(4)设施设备标志齐全、规范,责任明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
(5)消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。
(6)设备房保持整洁、通风、无滴、漏和鼠害现象。
(7)管理区域内道路平整,主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
(8)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(9)负责对供水、供电设施等的日常运行管理,以及对专业设备维护单位的监督管理,当专业维护单位在物业管理区域内对相关管线、设施进行维修、养护时,应给予必要的协调和配合。
(10)每天巡查水电设施设备,做好巡查记录。
工作时间为业主工作人员上班时间,并提前30分钟到岗,推迟30分钟离岗。
注:
工程类维修耗材由业主方承担。
3、会务及环境卫生服务
(1)会务接待
①会前准备:
Ⅰ对会议室进行检查,保洁。
ⅰ确认会议室音响、灯具等设备的完好,发现故障及时向相关部门报修,保证会议使用。
ⅱ做好会议室的保洁、整理,达到《会议服务工作标准》的要求。
Ⅱ按会议要求,准备合格的会议用品,在开会半小时前准备好开水、茶叶、小方巾和会议桌上的纸、笔。
(具体视情况而定)
Ⅲ根据会议要求进行摆台,对会议室进行通风和气味处置。
Ⅳ准备工作结束后,进行会前的全面保洁和安全检查并经业主单位确认。
②会中服务:
Ⅰ人员仪表:
保持个人卫生,常修指甲,头发梳洗干净,整齐,不染发;化淡妆,不浓妆艳抹。
Ⅱ会议服务员应在会议前一小时到岗,在会议主办方负责人到来时,主动上前与其进行联系,问清会议是否有其他要求,并加以落实。
Ⅲ如无特殊情况,服务员应在客人落座后倒水。
大型会议中,服务员也可在会前10分钟将主场茶水倒满,会议开始后每隔15-30分钟对主场进行续水,并做好续水时间记录,会议时间超过2小时更换一次小毛巾。
Ⅳ会议服务员在会议开始后将会场门关上,站在会场一角观察会议进展,对突发事件进行及时处理,必要时先汇报会场管理员,再进行处理。
Ⅴ会议结束,服务员应立即打开会场大门,在门外站立,微笑送客。
③会后清场:
根据《会议服务工作标准》进行会后清场。
Ⅰ检查会议厅(室)是否有客人遗失的物品,如有遗失应立即还送给客人,如未能及时送还,应上缴给会场办公室妥善管理,做好记录,同时立即通知会议主办单位。
Ⅱ检查会议室及相关的物品是否有缺失或损坏,及时报告会场管理员,协助追补损失,做好记录。
Ⅲ物品归还,清理租借、调用的物品,检查有无缺失或损坏,清洁后归还,做好相应记录。
Ⅳ清场保洁:
回收可重复使用的会议用品,清点数量并记录,清洁桌椅、地面等,将座牌、桌椅等归位。
Ⅴ关闭会议厅(室):
包括音响、空调、灯光、门。
(协助电工)
(2)清洁卫生
①人员要求
Ⅰ专业人员身体健康,工作认真负责并定期接受培训。
Ⅱ上岗时佩戴统一标志,按需求穿戴统一制服,仪容仪表规范整齐。
Ⅲ文明工作,训练有素,言语规范,认真负责。
Ⅳ工作时间为业主工作人员上班时间,并提前1小时到岗,做好业主班前相关保洁工作。
②室内
Ⅰ楼道地面、楼梯每日拖洗一次,循环保洁,无积灰、污迹、垃圾、水。
Ⅱ开关盒、表箱盖:
2米以下每日擦抹一次;2米以上每周一次,无灰尘、污迹。
Ⅲ扶手、门:
每日擦抹一次,无灰尘、污迹。
Ⅳ天花板、公共楼道灯、会议室和活动室吊灯:
每季除尘一次,无明显积灰、虫网。
Ⅴ玻璃:
每季清洁一次,无明显积灰、污迹。
(含所有窗户玻璃)
Ⅵ会议室、多功能厅依据会议、活动日程安排配合会务人员提前搞好卫生、打好开水,会议、活动期间做好服务工作,会议或活动结束后打扫干净。
Ⅶ卫生间每天至少拖洗一次,保持地面清洁、无杂物、无积水、无毛发、无异味、便池、水池下水道要畅通。
Ⅷ电梯:
每天对轿厢进行保洁,清理。
保持轿厢内壁光洁照人,轿厢内无杂物。
Ⅸ负责相关办公室内日常卫生工作。
③室外
Ⅰ道路地面、绿地、门窗:
每日清扫一次,并巡回保洁,无暴露垃圾、卫生死角。
Ⅱ垃圾收集:
对垃圾每天进行清除、外运,做到垃圾日产日清。
Ⅲ大门:
每日擦拭一次,无灰尘、无污迹。
Ⅳ窨井(含集水井)每半年清理一次内壁无粘附物、井底无沉淀物。
Ⅴ明沟:
每周清扫一次,无垃圾,无堵塞。
Ⅵ消毒灭害:
窨井、明沟、垃圾房喷洒药水,按规定要求,进行定期或不定期喷洒,每年灭鼠、灭蟑螂不少于三次,无明显蚊蝇滋生地、鼠迹。
Ⅶ车库、室内外楼梯、扶手:
每月清洗一次,无积灰、污迹、垃圾。
Ⅷ可上去的屋顶和雨水沟不定期清扫,要求无积水、无垃圾。
④其他
Ⅰ工作纪律:
保洁员在工作期间要接受甲方的领导和监督,遵守甲方的有关规章制度。
Ⅱ业主帮助:
在遇到外来人员需要帮助时,应主动热情。
Ⅲ依据物业管理要求做好其它相关工作,完成业主交办的临时工作任务。
Ⅳ各项保洁工作做好日常登记,以备检查;
Ⅴ清洁卫生及消杀作业具体要求与标准不能低于下表:
清洁卫生作业要求与标准
位置
序号
清洁项目
作业要求
清洁标准
每日
每周
每月
每季
建
筑
物
外
部
1
道路、平台
清扫多次
全面清洁一次
干净、无杂物、无污渍
2
玻璃门
擦抹二次
全面清洁一次
清洗一次
明亮光洁、无污渍
3
玻璃幕墙
清抹一次
清洗一次
干净光亮、无污渍
4
护栏
清抹一次
用清洁剂清抹一次
干净、无污渍
5
沟渠、雨、污水井及井盖
清理一次
全面清理一次
确保通畅,无异物异味
建
筑
物
内
部
1
地面、墙面
地面清拖两次
地面清洗一次
墙面清洁一次
光滑明亮、无杂物、无污渍、无水渍
2
门窗
清抹若干次
干净、无污渍
3
疏散楼梯
清拖一次
清洗一次
干净明亮、无污尘
4
消防设施
清抹二次
干净明亮、无污渍
5
垃圾桶
垃圾及时清理,垃圾筒的垃圾不能超过2/3,无虫、无异味。
清抹二次
用清洁剂清抹一次
干净、无杂物、无污尘
6
管道井
清扫二次
干净、无蜘蛛网
7
管道设备
除尘一次
无灰尘
8
防火门
清抹一次
用清洁剂清抹一次
干净、无污渍
9
卫生间
每小时清拖一次,冲洗若干次,擦抹洁具、门框、隔板、纸盒、洗手台、镜面、灯具等
用清洁剂清洗二次
干净,无尘、无异味、无污水、无便迹、无污渍,保持地面干燥。
公
共
区
域
1
地面
每日清拖两次。
无杂物、无污渍、无水渍
光亮度90%以上。
2
墙面
随时保持清洁
全面清扫一次
无污渍、无灰尘、无蜘蛛网。
3
门、窗
清抹一次
用清洁剂清抹一次
无尘、无污渍
4
桌、椅
清抹一次
用清洁剂清抹一次
无污渍
5
饰物
清抹一次
用清洁剂清抹一次
无尘、无污渍
6
天花灯饰
清扫一次
干净、无蜘蛛网
7
垃圾箱、篓
清洁一次
无过夜垃圾
8
空调出风口
清洗一次
无尘、无污渍
9
设备房
清扫一次
全面清拖一次
干净、无积水、无蜘蛛网
电
梯
1
不锈钢表面
用不锈钢油
清抹若干次
全面清洁一次
光洁明亮、无污渍
2
轿箱地面
清洁地面若干次
干净、无尘
3
轿箱内地脚线
清抹一次
用清洁剂清抹一次
干净、无尘
4
接钮、灯
饰、箱顶
清抹一次
用清洁剂清洁一次
干净、无灰尘
消杀作业要求与标准
序号
位置
消杀项目
药物消杀安排
工作标准
每周
每月
1
卫
生
间
蟑螂
10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等入,每周二次
1、灭鼠标准:
鼠密度不超过5%(粉迹法)
2、灭蚊标准:
积水中三龄幼景或蛹阳性率不超过3%
3、灭蝇标准:
蝇类孽生地三龄虫和蛹检出率不超过3%
4、灭蟑螂标准:
蟑螂密度不超过1%(粉迹法)
5、灭白蚁标准:
按《城市房屋白蚁防治管理规定》执行。
蚊、蝇
用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒二次
老鼠
于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次,几种鼠药轮换投放
2
消防通道、电梯间
蟑螂
10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等入,每周二次
蚊、蝇
用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒二次
老鼠
于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次,几种鼠药轮换投放
3
污水井污水沟
蟑螂
10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等入,每周二次
蚊、蝇
用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒二次
用球形芽孢喷洒两次
4
污水井
老鼠
于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次,几种鼠药轮换投放
5
垃圾桶
蟑螂
10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等入,每周一次
蚊、蝇
用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次
老鼠
投放鼠必杀两次
6
建筑物内外
白蚁
利用其生活习性和活动规律找巢,或利用药物借助于白蚁习性在群体内进行扩散,最后使全巢白蚁死亡,具体作法:
用毒死蜱、灭蚁灵等进行诱杀、毒杀一次
(3)公共绿化(不含植物租摆)养护服务
①及时修剪绿化区域草坪树木,林木草坪内做到无杂草、杂物,生长良好,养护到位,绿化、美化效果良好。
②定期组织浇灌、施肥和松土,搞好对旱、涝、冻等自然灾害有效防护。
③定期喷洒药物,预防病虫害。
注:
绿化所需工具和绿化维护耗材均由中标单位提供。
(三)管理服务应达到的各项指标:
1、杜绝火灾责任事故,杜绝刑事案件;
2、环境卫生、清洁率达95%;
3、智能化系统运行正常率100%;
4、零修、报修及时率100%,返修率小于1%;
5、服务有效投诉少于1%,处理率100%;
6、满意率95%以上。
五、投标相关事项说明
1、中标单位应严格执行国家、省、市有关物业管理规定以及采购单位指定的执行标准,对采购单位实施专业化的物业管理服务。
2、中标方在日常服务管理中经营方式为:
包干制。
3、中标方需在签订合同前将“物业项目业务要求”中所要求的各类持证人员的证书报业主方审核备案。
4、中标单位除按相关规定与采购方签订物业服务管理合同,必须服从采购人的监管考核。
评标定标办法
工程评标由评标委员会依据招标文件的有关规定进行。
评标委员会由招标人和有关专家组成,人数为五人(含)以上的单数。
经评标委员会初步确认为无效的投标文件不参加详细评审,经初步评审合格的投标文件依据招标文件的规定按下列评标标准和方法进行评审。
一、评标总则:
根据各投标单位提供的所有资料进行评比打分。
二、评标步骤:
(1)专家审阅:
评标委员会成员阅读招标文件,观看投标人提供的有关投标文件。
(2)专家打分:
评标委员会成员按本评标办法的打分标准进行打分。
(分值保留两位小数)。
三、评标分值设置:
1、投标报价30分
经评标委员会评审去除无效标后,剩余所有投标单位的有效投标报价的最低价为基准价,得满分30分,其他投标人的价格分统一按照下列公式计算:
投标报价得分=(评标基准价/投标报价)×30(分值保留两位小数)。
2、企业综合实力32分
(1)投标人通过ISO9001质量管理、ISO14001环境管理、OHSAS18001职业健康安全管理体系认证证书的,每提供1个得2分,本项最高得6分,提供证书原件及复印件加盖公章作为得分依据。
(2)投标人2015年以来获得工商管理部门颁发的“重合同守信用AAA证书”的得2分;2015年以来获得社保部门认定的“诚信企业单位”的得2分;投标人在物业管理行业主管部门公布的2017年度物业企业信用中,等级为A的得2分,等级为B的得1分,本项最高得6分,提供证书原件及复印件加盖公章作为得分依据。
(3)投标人2015年以来所获得物业主管部门颁发的奖励、表彰的荣誉,市级荣誉每一项计1分,省级荣誉每一项计2分,国家级荣誉每一项计3分,本项最高得3分,同一项目只计一次分,不含个人所获荣誉,提供相关文件、证书原件及加盖公章的复印件作为得分依据。
(4)投标人在泰州地区工商登记注册一年及以上,且在泰州地区有物业服务项目的得2分,提供营业执照原件、合同原件及加盖公章的复印件作为得分依据。
(5)投标人有在管党政机关或事业单位物业管理项目(含大型场所)且服务面积在1万平方米及以上的每个得2分,服务面积在2万平方米及以上的每个得3分,本项最高得分12分,提供服务合同原件及加盖公章的复印件、用户单位对服务满意的证明材料原件作为得分依据,无满意评价不得分,服务面积以物业管理合同标注的面积为准。
(6)投标人近5年内有连续服务满三年(须在一家单位满三年)的公检法机关单位办公楼宇物业服务成功案例的得3分,提供合同原件及加盖公章的复印件作为得分依据。
3、物业管理方案31分
(1)管理服务的整体方案和策划思路3分
(2)项目管理机构设置及管理制度3分
(3)进场准备工作及承接查验方案3分
(4)项目经理工作方案3分
(5)保洁服务方案3分
(6)会务服务方案3分
(7)水电维修服务方案3分
(8)应急事件处置3分
(9)合同到期交接方案2分
(10)服务承诺、质量保证及其他管理服务2分
(11)物业费用测算合理性3分
4、人员配置情况5分
(1)人员配备的合理性(3分)
根据投标文件中人员配备情况,对各岗位的人员设置安排以及组织管理内容的合理性、科学性进行评审。
(投标文件中派驻本项目的人员须与签订合同后实际派驻现场人员一致,否则甲方有权在履约保证金中进行相应扣款。
)
(2)员工培训计划(2分)。
根据培训计划得合理性、科学性打分。
5、投标文件制作2分
投标文件制作规范,没有细微偏差情形的得2分;有一项细微偏差扣0.5分,直至该项分值扣完为止。
投标文件无目录、无页码标识或标识混乱的,则本项不得分。
注:
各投标单位须对所提供资料的真实性负责,招标人有权对所有资料进行核实,若发现有弄虚作假行为,招标人将提请建设、财政行政主管部门或有关行政管理部门查处,一旦查实,即使中标也将取消其中标资格,并没收其保证金。
四、评标专家按照评分标准进行打分后,得分最高的为排序第一的合格中标候选人。
评标委员会完成评标后,应当向招标人推荐不超过3名有排序的合格中标候选人。
五、招标人按招标文件规定的定标办法确定中标人。
中标人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同,或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定时间内未能提交的,招标人可以确定排序第二的中标候选人为中标人,依此类推。
六、本办法未尽事宜,由评标委员会依据有关法规研究解决。
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