房地产估价理论与方法分类模拟题27.docx
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房地产估价理论与方法分类模拟题27.docx
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房地产估价理论与方法分类模拟题27
房地产估价理论与方法分类模拟题27
一、单项选择题
1.有关地租及地租理论的说法,错误的是______。
A.地租用现代的收益法来解释,即为土地的净收益
B.地租指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬
C.广义的地租是指利用土地所获得的超额报酬
D.地租的计算公式为:
地租=地价×利息率
答案:
C
2.约翰·冯·杜能的地租量的计算公式是______。
A.地租=市场价格-生产成本
B.地租=市场价格-生产成本-平均利润
C.地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率
D.地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业平均利润-投资的利息
答案:
D
3.标准临街宗地通常简称标准宗地,是路线价区段内具有代表性的宗地,下列关于选取标准临街宗地的具体要求叙述错误的是______。
A.一面临街
B.土地形状为规则图形
C.临街深度为标准临街深度
D.用途为所在路线价区段具有代表性的用途
答案:
B
4.路线价法的理论依据是房地产价格形成的______。
A.预期原理
B.替代原理
C.均衡原理
D.收益递增递减原理
答案:
B
5.即使没有完善的土地市场,为使土地得到合理利用,也应遵循______。
A.适合原则
B.替代原则
C.最佳用途原则
D.谨慎原则
答案:
C
6.“四三二一法则”是将临街深度100英尺的临街土地,划分为与街道平行的四等份,各等份由于距离街道的远近不同,价值有所不同,其中第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的______。
A.45%
B.40%
C.35%
D.30%
答案:
D
7.路线价法的特点不包括______。
A.高效率
B.适用于单宗土地估价
C.低成本
D.相对科学准确
答案:
B
8.某幢楼房的土地总面积500m2,总建筑面积1000m2,某人拥有其中80m2的建筑面积,则该人占有的土地份额为______。
A.8%
B.16%
C.5%
D.4%
答案:
A
9.某幢楼房的土地总面积500m2,总建筑面积1000m2,某人拥有其中80m2的建筑面积,按照建筑面积进行分摊的方法计算,该人分摊的土地面积为______m2。
A.40
B.8
C.16
D.5
答案:
A
10.某幢大厦的房地总价值为5000万元,甲公司拥有其中的商业部分,此部分的房地价值为1000万元;乙公司拥有其中的写字楼部分,此部分的房地价值500万元。
按房地产价值分摊法计算甲公司占有的土地份额为______。
A.20%
B.10%
C.30%
D.40%
答案:
A
11.按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的正确计算公式为______。
A.某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积
B.某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积×土地单价÷建筑物总面积
C.某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额
D.某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积÷土地总价
答案:
A
12.一已知其临街深度30.48m(即100英尺),临街宽度15m的矩形土地,总价为100万元。
相邻有一临街深度45.72m(即150英尺),临街宽度15m的矩形,根据“四三二一”法则,其总价为______万元。
A.109
B.117
C.124
D.130
答案:
B
13.某宗房地产的总建筑面积为6000m2,房地总价值为2400万元,其中土地总价值为800万元。
某人购买了其中的300m2,该部分的房地价值为126万元。
假如按土地价值进行分摊,则此人应占有的土地份额为______。
A.5.00%
B.5.25%
C.5.42%
D.5.75%
答案:
D
14.主要适用于城镇临街商业用地的估价方法是______。
A.路线价法
B.比较法
C.收益法
D.成本法
答案:
A
15.有一宗前后临街的矩形宗地,总深度27m,前街路线价为2000元/m2,后街路线价为1000元/m2,若按重叠价值法估价,则前街影响深度为______m。
A.9
B.13.5
C.15
D.18
答案:
D
16.某宗房地产的总建筑面积为5000m2,房地总价值为2600万元,其中土地价值为600万元。
某人购买了其中200m2,该部分的房地价值为182万元。
假如按土地价值进行分摊,则此人应占有的土地份额为______。
A.4%
B.7%
C.17%
D.30%
答案:
C
17.某宗土地的临街深度为100英尺,临街宽度为60英尺,市场价值为1700万元,根据哈柏法则,临街深度为49英尺、临街宽度为60英尺的土地价值为______万元。
A.1080
B.1200
C.1190
D.1710
答案:
C
18.在某商业临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地,总价为1200万元。
根据“四三二一法测”,计算其相邻临街深度为45.72m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为______万元。
A.1204
B.1374
C.1404
D.1536
答案:
C
19.某高层楼房占用的土地总面积为800m2,房地总价值为4000万元,甲公司拥有其中的写字楼部分,此部分的房地价值为2500万元;乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分,此部分的房地价值为1500万元。
如果按房地价值分摊方法计算,则甲公司拥有的土地面积为______m2。
A.466
B.500
C.506
D.596
答案:
B
20.某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允许将容积率提高到5,楼面地价不变。
则该土地应补地价(单价)数额为______元/m2。
A.300
B.30
C.4240
D.1272
答案:
A
21.某宗面积为3000m2的工业用地,容积率为0.8,相应的楼面地价为700元/m2,现按城市规划拟变通为商业用地,容积率为5.0,相应的楼面地价为960元/m2,则应补地价为______万元。
A.300
B.30
C.4240
D.1272
答案:
D
22.对单纯提高容积率,改变土地用途并提高容积率的补地价来说,补地价的数额的正确计算公式为______。
A.补地价(单价)=新楼面地价×新容积率-旧楼面地价×旧容积率
B.补地价(总价)=新容积率×土地总面积
C.补地价(单价)=楼面地价×(新容积率-旧容积率)
D.补地价(总价)=(新容积率-旧容积率)×土地总面积
答案:
A
二、多项选择题
1.与一般的比较法相比,路线价法的不同之处在于______。
A.进行房地产状况调整
B.先对多个可比实例价格进行综合,然后再进行房地产状况调整
C.利用相同的路线价,同时评估出许多估价对象
D.仅评估出一个估价对象的价值
E.先分别对每个可比实例价格进行修正和调整,然后再进行综合
答案:
ABC
2.路线价法特别适用于______的土地进行的估价。
A.房地产税收
B.房地产征收
C.城市房屋拆迁补偿
D.土地使用权出让
E.市地重划
答案:
ABE
3.下列选项中,______均是以社会平均或一般水平来扣除的,这是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资的要求。
A.销售税费
B.运输成本
C.管理费用
D.资本利息
E.经营利润
答案:
ABDE
4.应用路线价法作临街深度价格修正率表的要领是______。
A.设定标准临街深度
B.将标准临街深度划分为若干等份
C.求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率,并用表格反映
D.确定临街深度价格资本化率
E.确定临街深度价格递减率
答案:
ABCE
5.补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的______等。
A.建设用地使用权出让金
B.土地出让价款
C.土地收益
D.租金
E.土地所有权转让金
答案:
ABCD
6.运用基准地价修正法评估宗地价格的步骤包括______。
A.搜集有关基准地价的资料
B.查找估价对象宗地所在位置的基准地价
C.进行土地、市场状况调整
D.综合确定基准地价
E.求出估价对象宗地的价格或价值
答案:
ABCE
7.每个城镇的基准地价都有其特定的内涵,包括对应的______等。
A.土地使用权性质
B.价值时点
C.资本化率
D.土地用途
E.土地使用期限
答案:
ABDE
8.运用路线价法估价的一般步骤包括______等。
A.划分路线价区段
B.设定标准临街深度
C.调查评估路线价
D.选取标准临街宗地
E.确定影响估价对象的区位因素、实物因素等
答案:
ABCD
9.地价区段是将______的土地加以圈围而形成不同的地价区域。
A.用途相同
B.级别相同
C.位置相邻
D.地价相近
E.城市规划相似
答案:
BCD
10.主要适用于单宗土地的估价,而且所需时间较长的土地估价法包括______。
A.收益法
B.路线价法
C.成本法
D.假设开发法
E.比较法
答案:
ACDE
11.在实际中测算地租的方法有______。
A.从房租中分离出地租
B.由地价求出地租
C.采用市场法求出地租
D.由土地开发成本求出地租
E.采用类似假设开发法的方法求出地租
答案:
ABCE
12.在路线价法中,不作“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是______。
A.求得的路线价已是经过交易情况修正后的正常价格
B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C.求得的路线价所对应的日期与欲求取的其他临街土地价值的日期一致,都是价值时点的
D.路线价与待估宗地的价格都是现在的价格
E.路线价是标准宗地的平均水平价格
答案:
AC
13.对高层建筑进行地价分摊可以选取的方法不包括______。
A.按建筑面积进行分摊
B.按使刚面积进行分摊
C.按房地价值进行分摊
D.按土地价值进行分摊
E.按公共面积进行分摊
答案:
BE
三、判断题A对B错
1.广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。
答案:
B
2.路线价法是一种批量估价方法,特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、房地产征收或其他需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形。
答案:
A
3.路线价通常为土地单价,也可以为楼面地价;可以用货币表示,也可以用相对数表示。
答案:
A
4.临街深度价格修正率表通常简称深度价格修正率表,也称为深度百分率表、深度指数表,是基于临街深度价格递增率制作出来的。
答案:
B
5.平均深度价格修正率是标准临街深度与所给临街深度的比值。
答案:
B
6.亚当·斯密认为地租是对耕种那些比较肥沃土地的所有权的报酬,它的支付使耕种不同质量土地的农民的所得收益均等化。
答案:
B
7.按照房地价值进行分摊比按照建筑面积进行分摊要复杂一些,但更符合实际情况,主要适用于各部分的房地价值(单价)有差异但差异不是很大的建筑物。
答案:
A
8.按照建筑面积进行分摊的优点是:
简便、可操作性强。
答案:
A
9.一宗临街土地中各个部分的价值随着其远离街道而有递减现象,因其离街道越远,通达性越差,价值也就越小。
答案:
A
10.以各宗临街土地的临街深度的中位数作为标准临街深度,可以简化以后各宗土地价值的计算。
答案:
B
11.运用路线价法估价的前提条件是街道较规整,街道两侧的土地排列较整齐。
答案:
A
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