房地产开发复习题.docx

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房地产开发复习题

第一章

单选：

1（B）是房地产开发的首要工作阶段P12

A前期工作B可行性研究C建设阶段D工程验收

2———是房地产开发项目可行性研究重要内容，是进一步对开发项目进行技术分析的前提

A开发项目B开发场地选择C开发条件D开发时间

3市场调查和市场分析的重点在于：

A拟投资开发项目需求强度和竞争环境的分析B项目的可研性C项目的最大效益D市场状况

4————是开发产业提升的标志之一

A非一体化B非全能型C协作型D特定性

5我国第一家土地收购储备机构;

A北京土地局B上海市土地发展中心C杭州市土地中心D武汉市土地管理中心

6土地储备是指————为实现调控市场促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发储备以备供应土地的行为

A国务院B人民政府C市县人民政府国有土地资源管理部D土地资源部

7到————年我国三次城市工作会议后逐步形成“六统一”方针

A1988B1989C1980D1978

8下列属于前期工作的是：

A办理开工审批B开发项目的工程管理C施工企业的选择D竣工验收

9竣工验工后申请：

A房屋登记B土地登记C房地产产权登记D出售登记

10房地产开发企业资质等级条件中二级企业中级职称以上管理人员要求多少人：

A30B20C15D10

多选：

1房地产开发是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行：

A基础设施B房屋建设C房地产开发D大型建筑

2房地产开发的特点：

A开发成本高投资量大

B开发建设期长

C投资周转慢涉及面广综合性强

D市场具有地区性和分散性

E需求具有稳定性

3房地产开发方式：

A定向开发B联合开发C合作开发D单独开发E协作开发

4房地产开发对城市建设的作用：

A推动城市规划的实施与完善

B有利于减少投资成本

C为城市政府财政提供紫荆来源

D为城市大型基础设施建设提供融资途径

E为城市社会经济文化活动以及人民生活提供载体

5房地产开发可为分为：

A可行性研究B前期工作C建设实施D监理工作E房屋营销和服务

6房地产前期工作主要工作：

A立项B购置开发场地C筹集资金D拆迁安置E项目报建与委托设计

7房地产开发规模归结为：

A多元化开发B专业化开发C纵向一体化开发D综合开发E混合开发

8房地产开发业可持续发展的技术途径：

A实施基于生态的土地开发利用规划

B实施多维空间利用

C实施科技创新

D实施合理利用节约政策

9房地产可持续发展的核心是————相协调：

A房地产发展B经济基础C人口规模D资源配置E环境建设

10六统一方针指：

A统一规划和投资B统一设计C统一施工D统一分配和统一管理E统一验收

问答：

1房地产可持续发展的内涵？

2房地产开发的基本制度？

3房地产开发企业设立程序？

名词

4房地产开发的概念？

5房地产可持续发展的内涵是？

6什么是零星地段的房地产开发？

7什么是成片小区的开发？

第二章

多选

1：

房地产开发策划的作用：

A提高项目决策准确性避免运作出现偏差

B增强项目的竞争力

C增强团队管理创新能力

D打造学习型组织

2房地产开发策划的特性：

A地域性创造性B市场性C系统性超前性D可操作性E科学性艺术性

3房地产开发的原则：

A独创原则定位原则B整合原则C客观原则D可行原则全局原则文化原则E应变原则

4策划分为：

A前期策划B销售招租策划C物业策划D

问答房地产开发策划的定义：

第三章

单选：

1可行性研究的核心：

经济评价

2什么是经济评价的基础：

投资估算

多选：

1房地产可行性研究的阶段有：

机会研究初步研究详细研究项目研究

2房地产开发项目可行性研究的工作程序：

项目筹划市场调查优化和选择开发方案方案评价编制研究报告

3房地产市场周期成因有：

内生因素外生因素

4市场调查的内容有：

环境调查房地产的供需情况调查开发场地的调查

5典型的房地产开发需求分析：

住宅商业建筑办公楼工业厂房

6房地产投资估算方法：

面子法单元法概算指标法分项造价法分项造价比较法

7投资估算的依据：

开发项目的建设规模占地面积地价设计方案图纸主要设备材料及其预算价格表资金来源贷款利率有关政策和规定

名词：

1什么市房地产周期？

2什么市房地产指数？

3房地产指数包括什么

4什么是中房指数？

5什么是国房指数？

问答：

1可行性研究的概念

2可行性研究的作用

3房地产开发投资的影响因素中外部因素包括什么？

2

4房地产开发项目总投资构成有哪些？

第四章

单选：

1采用挂牌出让的土地使用权，挂牌时间爱你一般不得少于10个工作日

2按照目前国务院颁布的规定：

居住用地最高年限——年综合用地——年商业旅游用地——年

3对开发用地进行人为投入的形式和程度分为：

多选

1土地使用权出让可以采用：

拍卖招标双方协议挂牌出让

2投资区位因素分析那些：

经济增长状况投资环境特大型建筑投资

3开发地段的选择因素分析什么？

城市规划自然因素和工程地质因素现有的建设条件地段面积投资经营计划

问答:

1房地产开发用地的来源有哪些？

2土地补偿费包括哪些？

名词：

1什么是土地使用权出让？

2什么是土地补偿费？

第五章

单选：

1国务院在——年颁布了《城市房屋拆迁管理条例》

1991

2房屋拆迁货币补偿的基本原则

等价有偿

3房屋拆迁总的按时原则：

按原面积

多选

1拆迁的补偿方式：

实行货币补偿实行房屋产权调换

2目前采用的房地产评估方法主要有：

市场比较法收益法成本法假设开发法

3房屋拆迁安置的形式：

一次性安置临时过渡安置

问答：

1房屋拆迁工作程序？

2拆迁补偿与安置工作中的各种费用？

1-7

名词：

1什么是房屋是拆迁？

2什么是拆迁补偿？

3房产调换的实质是什么？

第六章

单选

1企业自有资金比例：

35%

2长期筹集资金的时间是：

5年以上

3短期资金筹集时间：

1年以内

4从建设银行借款占房地产开发银行借款总额的：

65%

多选

1建设项目大体划分三类：

竞争性项目基础性项目公益性项目

2房地产开发资金筹集的方式：

自有资金吸收投资发行股票发行债券向银行借款房地产租售款及BOT

3房地产开发资金筹集的渠道：

自有资金国内债务资金国外债务资金

4资金筹集的原则：

时机适当原则安全性原则经济性原则可行性原则盈利性原则

5REITs的类型有：

契约型公司型

6筹资结构：

资本结构方式结构来源结构成本结构期限结构

名词

1房地产开发企业的财务杠杆是指？

2什么是BOT？

问答

1直接筹集资金的特点？

2间接筹集资金的特点？

3BOT和BOOT的区别是什么？

4BOT方式的基本特征是什么？

1-6

5BOT方式运行过程？

1--7

第七章

单选:

1居住小区其人口规模一般为：

3~5万人

多选:

1城市规划按其规划深度不同分为：

城市总规划分区规划控制性详细规划修建性详细规划

2常用的住宅类型有：

点式住宅调试住宅错层式住宅跃层式住宅复式住宅退台式住宅花园别墅综合性商住楼

3住宅的布置有哪些方面：

周边式布置行列式布置混合式布置散点式布置自由式布置

4开发企业规划设计的控制能力表现在：

预控能力过程控制能力设计文件接收及变更控制能力

问答:

1控制性详细规划的任务是什么？

2住宅建筑综合效果设计方案评价指标有哪些？

第八章

多选

1工程招投标方式：

公开招标邀请招标

2开发工程招标分类：

全过程监理招标设计监理招标施工监理招标

3编制标的遵循的原则：

依据充分反映市场变化单一标底

4标的的编制方法：

施工图预算工程概算扩大综合定额平方米造价包干

问答：

1施工招标文件包概括哪些？

一、名词解释

1. 土地储备：

是指市县人民政府国土资源部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

2房地产开发：

房地产企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。

3投资回收期：

以项目的年净收益来补偿投资所需的期限，是反映项目投资回收能力的重要指标。

.4直接筹集资金：

指房地产开发企业不经过金融机构，直接向投资者进行筹资，或者发行有价证券进行筹资。

5投资利润率:

是指项目达到设计生产或服务功能后的正常年份的年利润总额与项目总投资的比率。

6.项目筹集结构:

开发企业在取得资金来源时以不同方式所筹集的不同渠道资金的有机搭配以及各种渠道资金的所占比例。

7.邀请招标：

开发企业向经过预先选择的数目有限的承包商发出招标邀请书，而不是公开发布广告，邀请他们参加某项工程任务的投标竞争。

8.施工合同：

建设单位与施工单位为完成商定的建筑安装工程，明确双方权利和义务的书面协议。

二、简答题

1. 简述房地产开发的特性。

开发成本高、投资量大；开发建设期长，投资周转慢；市场具有地区性和分散性；需求具有稳定性；涉及面广、综合性强。

2. 房地产开发资金筹集规划的主要内容有

对企业或项目内外部因素进行分析；合理确定筹资目标；资金筹集的规模和流量；资金来源、期限、方式等资本结构分析；资金筹集成本分析、风险和可行性分析；拟定资金筹集方案。

3简述房地产开发可行性研究的作用。

可行性研究是项目投资决策的重要依据；可行性研究是项目筹措建设资金的依据；可行性研究是编制设计的依据；可行性研究是与有关部门签订协议、合同的依据。

4房地产开发风险防范的策略有

风险回避；风险转移；风险控制，包括选择风险小的房地产开发项目、做好市场研究、实行投资组合策略来降低风险、实行分期开发。

5.房地产开发主要风险因素有

市场风险；经营风险；利率风险；政策风险；其他风险。

6房地产开发策划的作用

提高项目决策准确性避免运作出现偏差；

增强项目的竞争力；

增强团队管理创新能力；

打造学习型组织。

7.房地产开发资金筹集的方式：

自有资金；吸收投资；发行股票；发行债券；向银行借款；房地产租售款及项目BOT；房地产投资信托。

8开发项目的前期工作包括哪些？

立项；申请建设用地规划许可证；申请土地开发使用权；领取开发项目手册；拆迁安置；筹集资金；规划设计与报建。

9.进行开发工程施工招标应具备：

取得土地使用权、用地现场具备建设条件；有施工图纸和概算或能满足标价计算要求的设计文件；列入年度开工建设计划；取得建设工程年该规划许可证；建设资金、主要建筑材料、设备供应均已落实。

10编制标底需要考虑的因素有

标底应遵循依据充分、反映市场、单一标底原则；应该选用施工图预算、工程概算、扩大综合定额、平方米造价包干为基础方法来编制；再吃还要考虑工期提前因素、质量优良因素、工程范围和自然地理条件因素。

三、计算题

1．某家庭预计在今后10年内的月收入为16 000元，如果其中的30％可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12％，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少?

解：

该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额A＝16 000×30％＝4 800（元）月贷款利率I=   12%/12=1%,计息周期数n=10×12=120个月;

（2）则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额P=A[（1+i）n-1]/[i（1+i）n]

=4800×[（1+1%）120-1]/[1%（1+1%）120]=33.46（万元）

2.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，如基准收益率为10%，用净现值法分析项目是否盈利？

年　份

0

1

2

3

4

5

现金流入

300

300

300

300

300

现金流出

800

50

50

50

50

50

解

年　份

0

1

2

3

4

5

现金流入

300

300

300

300

300

现金流出

800

50

50

50

50

50

净现金流量

-800

250

250

250

250

250

项目盈利147.7万元

3．某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，若行业标准投资回收期为5年，项目是否可行。

单位：

万元

年　份

0

1

2

3

4

5

6

净现金流量

-1000

250

250

250

250

250

250

解1000/250=4

年　份

0

1

2

3

4

5

6

　　净现金流量

-1000

250

250

250

250

250

250

　　累计净现金流量

-1000

-750

-500

-250

0

250

500

投资回收期小于标准投资回收期，可行

四、论述题

试述房地产项目投资失控的原因。

1项目可行性研究的深度不够

2在各设计阶段的投资计算突破投资计划目标

3在开发项目工程建设期间社会物价水平的上涨

4项目的设计变更引起费用增加

5项目实施中不可预见因素的发生

6项目施工不能顺利进行所引起费用增加

7其他原因

要求展开