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AMC资料0727
AMC
《AMC资产处置方法》
前言:
我国四大资产管理公司的运作成果对加速商业银行改革,支持国有企业脱困,乃至协助整个中国的金融深化都有着重要意义。
我国资产管理公司不良资产处置方法主要有诉讼追偿、资产重组、债权转股权、多样化出售、资产置换、租赁、破产清偿等,由于种种原因仍然存在诸多不足之处,并面临市场问题和道德风险等问题。
1、我国资产管理公司不良资产处置方法
前言:
我国四大资产管理公司的运作成果对加速商业银行改革,支持国有企业脱困,乃至协助整个中国的金融深化都有着重要意义。
我国资产管理公司不良资产处置方法主要有诉讼追偿、资产重组、债权转股权、多样化出售、资产置换、租赁、破产清偿等,由于种种原因仍然存在诸多不足之处,并面临市场问题和道德风险等问题。
1.1诉讼追偿
司法诉讼是金融资产管理公司维护国家金融债权的最后屏障,也是经济活动中追索债务最常用的手段。
有些企业经营困难,但并不表明丧失完全的还款能力,有的依靠其自身的经营收入还有一定的偿债来源,但一些企业无视信用,利用各种借口拖延归还,利用各种手段逃债务。
通过起诉追索债务,能加大对债务人履约的力度,同时也可以避开国有机构处置不良资产需要履行的烦琐的报批手续。
1.2资产重组
资产的重组包“债务重组,企业重组,资产转换和并购等,其中债务重组包括以资抵债、债务更新、资产置换、商业性债转股、折扣变现及协议转让等方式。
其实质是对债务企业做出债务重新安排,有的在还款期限上延长,有的在利率上做出新的安排,有的可能在应收利息上做出折让,有的也可以在本金上做出适当折让。
对债务人进行资产和债务重组,是资产管理公司在不良资产处置中大量使用的一种方式。
1.3债权转股权
债权转股权,指经过资产管理公司的独立评审和国家有关部门的批准,将银行转让给资产管理公司的对企业的债权转为资产管理公司对企业的股权,由资产管理公司进行阶段性持股,并对所持股权进行经营管理。
1.4多样化出售
①公开拍卖:
公开拍卖又称公开竞买,是一种通过特殊中介机构以公开竞价的形式,将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式和交易活动。
不良资产采用公开拍卖处置方式,具有较高的市场透明度,符合公开、公正、公平和诚实信用的市场交易规则,能体现市场化原则,是当前银行和资产管理公司处置抵押资产屮使用较多的方式。
该处置方式主要适用于标的价值高、市场需求量大、通用性强的不良资产,如土地、房产、机械设备、车辆和材料物资等。
②协议转让:
协议转让是指在通过市场公开询价,经多渠道寻找买家,在无法找到两个以上竞买人,特别是在只有一个买主地情况下,通过双方协商谈判方式,确定不良资产转让价格进行转让地方式。
它主要适用于:
标的市场需求严重不足,合适地买主极少,没有竞争对手,无法进行比较选择地情况。
③招标转让:
招标转让是指通过向社会公示转让信息和竞投规则,投资者以密封投标方式,通过评标委员会在约定时间进行开标、评标,选择出价最高、现金回收风险小的受让者的处置方式。
具体有公开招标转让和邀请招标转让两种。
该处置方式适用丁•标的价值大,通用性差,市场上具有竞买实力的潜在客户有限,但经一定渠道公开询价后,至少找到三家以上的投资者。
④竞价转让:
竞价转让是指通过一定渠道公开发布转让信息,根据竞买人意向报价确定底价,在交付一定数量保证金后,在约定时间和地点向转让人提交出价标书和银行汇票,由转让人当众拆封,按价高者得的原则确定受让人的处置方式。
该处置方式适用于处置资产市场需求差,竞买人很少,拍卖效果不佳或依法不能拍卖,又不适合招标转让的各类资产,包括债权、股权、抵债实物资产的转让出售。
⑤打包处置:
打包处置是以市场需求为出发点,按照特定的标准(如地域、行业、集团等),将一定数量的债权、股权和实物等资产进行组合,形成具有某一特性的资产包,再将该资产包通过债务重组、转让、招标、拍卖、置换等手段进行处置的方式。
它适用于难度大、处置周期长的资产。
打包处置分为两大类:
一是债务重组类打包处置。
二是公开市场类打包处置。
⑥分包:
分包是指金融资产管理公司将其所拥有的部分资产,以签订分包合同的形式委托给承包人,由承包人负责经营或代为追偿债务的一种行为。
金融资产管理公司接收不良资产的数额巨大,不良贷款客户又分散在全国各地,以金融资产管理公司有限的人力难以对所有不良资产进行及时地处置。
为了减少处置成本,加快对不良资产进行处置金融资产管理公司需借助社会的力量,采取分包手段来实施对不良资产快速有效的处置。
1.5资产置换
资产置换是指两个市场主体之间为了各自的经营需要,在通过合法的评估程序对资产进行评估的基础上,签订置换协议,从而实现双方无形或有形资产的互换或以债权换取实物资产及股权的行为。
目前资产置换大都发生在上市公司与非上市公司之间,非上市公司通过与上市公司之间的资产置换,实现间接上市的目的,并通过上市公司所具有的连续融资的渠道来实现自身的发展。
1.6租赁
租赁是指在所有权不变的前提下,出租者通过采取契约的形式所出租的财产按照一定的条件、期限交给承租者占有、支配和使用承租者向出租者交纳租金。
租赁终止时,承租者将财产完整地返还给出租者。
金融资产管理公司处置不良资产的最终目的是收回现金,但在实际处置过程中,经常会收回一些非现金资产,其中包括机器设备等生产要素,也会出现取得企业所有权的情况。
1.7破产清偿
破产清偿是指债务人依法破产,将债务人的资产进行清算变卖后按照偿付顺序,金融资产管理公司所得到的偿付。
企业破产是市场经济的必然产物。
一些企业由于经营不善或不能适应产业结构和产品结构调整的需耍,造成资不抵债,不能偿付到期的债务,企业继续经营无望,对这样的企业进行破产有利于整个社会资源配置效率的提高。
然而对于金融资产管理公司来说,采取破产清偿的办法是不得已的办法。
《揭秘四大AMC如何玩转房地产成为最大地主!
》
转自微信公众号环球老虎财经(ID:
laohucaijing01)
2015年,保险公司是房地产行业的主角。
房企收购保险公司,房企被保险公司收购。
在这背后,不良资产管理公司(以下简称AMC)潜行已久。
化身为“钱”高价夺地王只是表象,存量物业才是他们“闷声发大财”的金矿。
聪明的房企如绿地和远洋,已经与他们悄悄展开了合作——AMC或将成为2016年房地产行业新的主角。
不良资产经营市场巨大,土地资源有待盘活
东方、华融、长城、信达四大资产管理公司(也称四大AMC),是政府为解决中行、工行、建行、农行长期的呆坏账问题而设立的,各自承接处置对口银行的不良资产。
如今不良资产经营已成了“赚大钱”的好生意,四大AMC也已成了金融巨头。
不良资产经营行业对专业度有一定要求,因此高风险和高收益并存,并有逆周期的特征。
当前,宏观经济运行至周期底部,中央经济工作会议也提出了“要坚持创新驱动,注重激活存量”,是民间机构等参与不良资产经营的最佳时机。
房地产行业的不良资产经营市场到底有多大?
根据招股说明书,2015年6月30日,中国华融的不良资产总额为3264.1亿元。
其中,收购重组类不良资产总额为2124.9亿元,若按最终债权人所属行业划分,则来自房地产行业的有1367.7亿元,占比高达64.4%。
由于其余三家AMC并未公布旗下房地产相关不良资产数据(长城、东方未上市,信达年报中未披露),按华融所占份额估算(截至2014年,华融累计收购的不良资产账面原值约占四大AMC的23.2%),四大AMC旗下的房地产相关不良资产总额约为5895亿元。
若再计入一些地方性AMC旗下资产,则当前我国房地产相关的不良资产有向万亿增长的可能。
房地产相关的不良资产由于抵押物价值高、升值潜力大,是AMC的赚钱利器,主要包括土地、在建工程、烂尾楼、投资物业等。
在欧美发达国家,由于房地产市场已经十分成熟,产生的不良资产以能产生租金回报的投资物业为主。
而在中国,尚未产生回报的房地产项目占“大头”,这就造成了,一方面,这些物业收购价格更低,并且成熟后的投资回报率更高;另一方面,这些物业需要后续投入才能产生回报,因而相应也有更大风险。
AMC对不良资产的传统经营方式为处置和重组。
收购处置类业务是指AMC按照账面原值的一定折扣收购不良债权资产,在资产分类的基础上进行价值提升,随后寻机出售或通过其他方式实现债权回收,从而获得利益。
AMC采用的处置方式包括阶段性经营、资产重组、债转股、单户转让、打包转让、债务人折扣清偿、破产清算、本息清收、诉讼追偿、以物抵债、债务重组等。
收购重组类业务则指AMC在不良资产的收购环节,即在确认债务债权关系的基础上,根据不良资产风险程度确定实施债务或资产重组手段,并与债务人及相关方达成重组协议的业务。
主要针对流动性暂时出现危机的企业,提供个性化定制的重组手段,进行信用风险重新定价并将风险信用化解前移,发掘资产价值,在风险可控的情况下追求更高的重组溢价。
从上述业务介绍和流程来看,AMC起到的作用还是对信贷和风险的处置,或起到投资者、资金撮合者的作用,并不参与到实物资产处置的流程中。
而实物资产处置业务,通常由AMC旗下的房地产子公司负责,如中国信达旗下的信达地产,中国华融旗下的华融置业等。
AMC自行开发有资金优势,但操盘能力偏弱
出于对房地产行业的看好、规避汇率风险等因素,AMC当前加大房地产行业布局的意图十分明显,并且均是大手笔,资金雄厚,颇有“不差钱”之势。
如中国信达在四大AMC中对房地产布局最大,旗下信达地产在A股上市。
2015年末,信达地产连连高价拿地,如72.99亿元总价的上海新江湾城地王、30.3亿元的深圳坪山地王、33.6亿元的合肥滨湖地王、33.9亿元的杭州南星地王等,以至于“信达:
我就是钱”一度成为业内流行的段子。
东方资产亦有参与房地产行业的意图,2015年初,东方资产收购了上海证大超过50%的股权。
尽管目前东方资产有将股权易手的可能,但值得注意的是,11月19日,上海证大参与了由资产处置法院举行的公开拍卖并竞投成功,将以总代价约3.44亿元收购位于江苏南京的相关物业,总建筑面积2.63万平方米。
除了公开渠道拿地外,AMC旗下房地产子公司还承担了为AMC处置部分房地产相关不良资产的任务。
同样以信达地产为例,根据2014年年报,信达地产全年共与母公司中国信达进行了一次涉及不良资产处置的关联交易:
信达地产与中国信达广东省分公司签署了关于嘉粤集团有限公司等34家公司破产重整涉及收购房地产项目及债务重组事项的《合作框架协议》,指定公司全资子公司广州信达置业投资有限公司以22.57亿元承债式收购嘉粤集团下属五家房地产公司的100%股权。
其中,股权交易对价为零,重组债务本金总额为人民币22.57亿元,重组宽限期为三年,重组宽限补偿金年率为10.4%;中国信达广东省分公司另享有项目全部开发收益的15%。
对于此次收购,信达地产的解释为“深化公司与中国信达的业务协同,丰富公司项目储备方式,促进公司金融地产业务模式创新“。
AMC旗下房地产子公司直接接盘进行房地产开发具有资金和资源双重优势,但也存在较大局限性。
第一大局限是开发和周转速度。
从新开工面积来看,2014年,大型房企如恒大地产高达2250万平方米,中型房企如招商地产为414万平方米,而信达地产仅为155万平方米。
受限于规模,AMC旗下房地产子公司必然没有能力快速处置母公司所有资产,这对于周期性强、市场波动激烈的房地产开发行业是一大“硬伤”。
第二大局限是城市布局。
AMC收购的不良资产来自于全国各地,在子公司有布局城市的项目自然不存在问题,但如果为了处置项目,子公司还要新进城市,则将推高销售、行政的费用,并不是一笔最划算的帐。
信达地产布局了不到20个城市,华融置业仅布局6个城市,相较之下,大型房企如绿地和恒大分别进入了80和147个城市,优势更为明显。
第三大局限是标准化和品牌溢价。
房企各自有独门的标准化“秘技”,如大部分房企都有自己的多条产品线,恒大的开盘流程,绿地的办公营销等,对于新获取的项目直接套用能够降低成本。
品牌溢价更是无需耗费资金便可“免费”获取的利润,这些优势AMC旗下子公司均不具备。
因此,对于AMC来说,与房企的合作能从手里的不良资产中获取的利润更大,是“双赢”的举动。
房企掘金万亿市场,合作开发或是最佳方式
对于房企来说,与AMC合作则相当于拥有了新的“土地资源库”。
随着优质土地日益稀缺、地价快速上涨,房企不断地开拓新的拿地渠道,绿地、远洋等已和AMC进行合作,具体项目还在试水中。
我们认为,房企参与不良资产处置,主要可采用三种方式:
1、向AMC批量收购项目,自行开发。
即房企在AMC已完成重组的不良资产中,挑选与自己布局、定位契合的土地和项目打包收购,作为普通土储自行完成开发。
这一方法的优点在于:
1)资产已由AMC完成了“排雷”,能够直接开发,风险较小;2)如果一次性收购的资产量大,甚至长期建立合作,可相应向AMC压低价格;3)如果操盘得当,房企能自行享有的利润量更高。
不过,批量收购对房企的资金要求也较高,房企应当衡量自己的开发能力、资金实力、融资成本等因素后进行综合考虑。
对于特别优质的项目,房企则可采用这一方法“先下手为强”。
2、为AMC代建项目,收取管理费用。
即房企作为服务商,对AMC手中的土地等进行设计规划、工程建设、销售等,房企收取固定的运营管理费用,开发风险由AMC承担。
这一方法实质上和传统代建模式相同,只是背后的“金主”不同,当前泰禾与信达地产在新江湾城项目上的合作或与此类似。
尽管开发对象并非不良资产,而是招拍挂获取的土地,但从中也可窥见AMC对房企代建持有的开放态度。
如果能够获取代建机会,房企可在规避市场风险、不对资金产生压力的情况下提高利润率,增加盈利点。
不过,代建的门槛也较高,当前在做的绿城、滨江、朗诗等均有较强产品力。
要让AMC心甘情愿地为操盘能力“买单”,房企要提升开发速度、产品品质、品牌溢价等。
3、与AMC合作开发,利润风险共担。
即房企与AMC各持项目一定比例的股权,房企负责操盘并收取固定运营管理费用,开发带来的利润或亏损双方按股权比例各自承担。
这一方法类似于“大股”或“小股”操盘,也是在我们看来房企参与不良资产处置的最佳模式,其亮点在于双方能发挥自身优势,并且利益紧密捆绑,风险共担。
对于房企来说,AMC提供了更多可开发的土地资源,减轻了房企的资金压力,尤其在资本和存量资源越来越重要的当前,AMC可谓最合适的伙伴;对于AMC来说,旗下规模和布局有很大局限性,自行开发卖出的利润虽高,但并非所有项目都能力自行处置,而与房企合作则能很好地弥补这一点。
房企亦可与AMC进行更长期、更深入的合作,如AMC向银行等进行新的不良资产收购时,房企即可派驻了解市场的团队协助进行资产定价、风控、判断开发难度等,进而压低成本,降低风险。
此外,房企还可与AMC共同进行债权转股权,派驻团队协助房地产类公司重组,进行地产类债权资产证券化并托底等。
这些方式主要建立在与AMC有深入合作关系的基础上,且适用于有金融平台的房企,并有房地产业务和金融业务的双重盈利空间。
作者:
朱一鸣、傅一辰
延伸阅读——
170亿抢地王,信达地产的钱从哪来?
作者:
房玲、尹鹏
2016年1月6日,信达地产和泰禾集团同时发布公告,宣布将合作开发上海新江湾地王。
曾经低调而神秘的信达地产,因近半年在土地市场上的阔绰手笔受到空前关注。
2015年7月、11月、12月和2016年1月,信达地产先后在合肥滨湖区、上海新江湾城、深圳坪山、杭州钱江新城四幅地块的围抢战中高价胜出,总耗资高达170.8亿元,溢价率最高达219%,最低也达66%。
拿地的钱从哪里来?
项目是否有能力做?
母公司扮演了怎样的角色?
围绕这三个问题,我们对信达地产展开了深入研究。
现金58亿元、营收30亿元,信达地产拿地的巨资从何而来?
信达地产年报显示,2012-2014年,其营业收入分别为40.1、44.8和48.5亿元;根据信达地产2015年三季报,公司前三季度营业收入不超过30亿元,手头现金58.4亿元,并已有275亿元的有息负债——信达地产的自有资金似乎并不如人们想象中那么充裕,大肆扫货也与其以往的规模和增速不符。
翻阅了信达地产近一年的公告后我们发现,除了常规的银行贷款、股权质押、增发等手段,母公司中国信达是信达地产这一轮圈地最重要的支持者,主要通过基金为其“输血”,具体有三种方式。
1)通过基金提供委托贷款。
如2015年12月及2016年1月,中国信达合并范围内的达泰基金通过金融机构向信达地产发放委托贷款,合计达49.3亿元。
2)通过基金进行股、债权投资。
半年以来,信达地产参与设立过深圳信达城市发展基金、宁波汇融沁顺股权基金、芜湖信达丝绸之路投资基金、宁波汇融沁誉基金、嘉兴陆汇股权基金等多只股权投资基金,投资标的基本都是房地产业务,这其中不少基金的优先级认购人都是中国信达,而且数额较大。
2015年12月,信达地产董事会通过了增加基金投资额度的议案,将40亿元私募基金投资额度增加至80亿元,原因是“为一线城市获取房地产项目提供更为灵活的融资安排”,增加了母公司进一步投资的可能。
3)通过基金吸引合作对象。
基金的“大头”由中国信达认购,持有和开发地块的项目公司股权则大部分由基金持有。
如在上海新江湾项目中,信达地产旗下子公司信达银泰和坤瓴投资分别出资2000万元和8000万元设立了项目公司,坤瓴投资的股权结构则是信达地产持有8.75%,宁波汇融沁齐股权投资基金持有80%,泰禾集团持有11.25%。
也就是说,与信达地产进行合作开发的房企,很可能也将享受到中国信达的“资金福利”。
布局二三线、产品刚需,信达地产如何开发高端项目?
接连拿下上海、深圳和杭州的地块前,信达地产的布局实际以二三线城市为主。
截至2015年三季度,信达地产储备项目总量506.93万平方米,其中一线城市仅占15%,主要为上海和广州,在广州的为信达地产从中国信达“接盘”的不良资产重组开发项目;二线城市尽管占比最高达47%,但是其中不乏宁波、长春、沈阳、海口、乌鲁木齐等市场和经济相对较弱的城市;三四线城市占38%。
信达地产近半年拿下的地块均位于市中心的中高端区域,而此前公司开发的大部分项目定位刚需。
如位于上海松江新城的信达蓝爵、宝山美兰湖的信达郡庭、合肥银杏尚郡、重庆的滨江蓝庭等项目均为刚需产品,产品和企业品牌特色也均不鲜明。
重点城市的中高端项目购买者更注重产品品质,房企须有丰富的中高端开发经验和充足的品牌溢价才能盈利,而这两者均是信达地产所缺乏的。
对此,信达地产选择了引入产品较突出的伙伴合作开发的方式,如与其在新江湾城项目合作的泰禾便以“院子系”闻名;在公告获得钱江新城地块时,信达也表示“未来可能引进合作方共同开发”。
投入增加、定位颠覆,中国信达旗下地产业务要转型了吗?
过去,信达地产扮演得更多的是帮助中国信达处理房地产类不良资产、协助其发展的角色。
如今,信达地产优化布局、改变了产品结构和定位,中国信达也加大了对信达地产业务的资金支持——从表面上看,中国信达似乎正在谋划扩张房地产开发业务,并引导信达地产进行转型。
但我们认为,背后的真实原因并非如此简单:
中国信达作为央企金融巨头,主业的利润率远高于房地产。
信达地产本身的开发能力有所欠缺,2014年,信达地产的净利润7.6亿,净利率15.7%,尽管利润率水平尚可,但是利润规模太低。
相比之下,中国信达2014年的净利润124.4亿,净利率20.3%,不仅利润规模大而且盈利能力强,没有必要全力发展地产业务。
在当前经济和市场背景下,中国信达最需要的实际是资产配置。
从2015年7月开始,离岸人民币汇率持续下跌,加上通货膨胀的影响,人民币贬值加速,因此合理的配置资产规避汇率风险是需要企业考虑的。
而中国信达作为国内四大AMC之一,属于典型的“不差钱”,资产配置时需要一类能够承载大量资金投入的行业,而房地产是最为合适的。
“资产荒”日益严重,优质土地资源是保值的最佳选择。
资本市场资金充裕、流动性强,反倒凸显了优质资产的稀缺。
房地产行业依然有不错的前景,而一线城市核心地块则最具升值潜力,无法直接进行房地产开发的险资通过投资地产股“曲线救国”也证明了这一点,中国信达显然也深谙此道。
综上,信达地产如此“疯狂”夺地王,无论最后能否赚到钱,已经完成了母公司中国信达的资产配置需要,某种程度上这比单纯盈利更为重要。
因此,信达地产最终只是满足主业资产配置需求的工具,始终还是为金融主业护航而生的。
《不良资产证券化及其运作流程》
第2章不良资产证券化及其运作流程
2.1不良资产证券化内涵的界定
“资产证券化”CABS)是指将一组流动性较差的资产进行重新的组合,使该组资产在未来一段时间内能产生相对稳定的现金流;在对其进行信用增级后,将未来现金流的收益权利转变为市场上流通的权证,这样的一个过程被称为资产证券化。
他的实质是发起人把其持有的各种流动性较差的资产,分类整理为一批批资产组合出售给特殊机
构,再由特殊机构把买下的金融资产作为担保发行资产支持证券(assessbasedsecurities),收回购买资金。
商业银行的不良信贷资产是由银行承担风险的到期未收回或预计难以收回的贷款本金和利息。
按商业银行风险分类讲,是指风险分类为次级、可疑、损失类的信贷资产。
商业银行的不良贷款并非没有价值,只是价值低十合同约定的金额。
目前来看,商业银行的贷款抵押担保较为充足,贬值的幅度也不会太大。
商业银行的不良资产证券化是指,从不良贷款中抽取部分组合组成资产池,将其出售给SPV,资产池内贷款组合预计可产生相对稳定的现金流,SPV通过信用增级将其定价发售给投资者,成为可在市场上流通的证券,从Ifu证券持有者享受未来现金流的所有权。
不良资产证券化是一种融资方式,但与股票和一般债券不同,它不是对某一经营实体的权利要求,Ifu是对特定资产池所产生现金流或剩余权利的要求权i,因}fu它是建立在存量资产之上的资产信用融资,其权益偿付的来源是锁定的、客观的资产及其产生的现金流,其信用等级仅取决十这组特定的资产,与发起人的信用无关。
2.2不良资产证券化条件及特点
不良资产证券化有一个重要前提,必须在未来一段时期能产生相对稳定的现金流,以保证投资人的权益。
因此,拟证券化的资产要符合下列条件。
2.2.1不良资产证券化的条件
1.在未来一定时期内有相对稳定的现金回流
这是发行资产支持证券的基础。
不良资产虽然已经出现违约,但是仍然可以通过催收、诉讼、拍卖重组等方式进行回收,维持相对稳定的现金流。
我国商业银行以及资产管理公司的不良资产处置实践已经证明不良资产的潜在价值。
2.现金的回流分布在整个证券的存续期内
由十是不良资产,合同约定的还款期限并不能表明未来现金流的分布。
因此,要通过深入分析每个项目,对未来还款的时间作出预判,通过对一系列资产进行技术性组合,组建成一个多个项目的资产池,规避单个项目回款预测不准确的风险。
3.不良资产足够分散
大家都知道,鸡蛋不能放在一个焦子里。
证券化业务也是一样,为了避免整个资产池受个别行业风险和地区经济发展状况的影响,我们在组建资产池时,尽量地域分散、行业分散。
4.资产要达到一定的规模
通过规模效应节约成本,抵消证券化交易不菲的费用并获取额外收益。
5.不良资产具有标准化、高质量的合同条款
此外,法律规定或合同约定不能转让的资产不应纳入基础资产池,比如国防、军工企业不良债权,涉及国家安全和敏感信息的债权不能纳入基础资产池i。
2.2.2不良资产证券化的特点
1.资产池的构成复杂
不良资产证券化资产池中的项目,均是不良贷款。
绝大部分是没有按照合同履行还款的高风险贷款,或是由十其他原因银行认为到期不能回收的贷款,因此,现金的回流无法按照合同约定预计。
另外,未来现金流的来源也较复杂。
目前商业银行的贷款多为抵押担保贷款,在处置不良贷款的过程中,还款来源有可能是借款人还款,有可能是担保人还款,还有可能是通过法院执行抵押物担
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