东升科技园二期项目土地一级开发实施方案.docx

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东升科技园二期项目土地一级开发实施方案

中关村东升科技园二期项目

土地一级开发实施方案

编制单位：

北京中创伟业房地产评估有限责任公司

编制时间：

二○一二年七月

第一章项目基本情况

一、项目区位情况

1、区域位置

中关村东升科技园二期项目位于北京市海淀区东升镇西小口村，东至现状黑泉路，南至规划西三旗南路（现为西小口路），西至规划育新花园西路，北至北新建材（含代征绿地）。

位置如图1-1所示。

图1-1：

项目位置示意图

2、宗地自然特征

海淀区位于北京市区西北部，地理位置北纬39°53'-40°09'，东经116°03'-116°23'；东与西城、朝阳区相邻，南与、丰台区毗连，西与石景山、交界，北与昌平区接壤。

全区总面积426平方公里，南北长约30公里，东西最宽处29公里。

项目宗地位于海淀区中东部，主要自然特征如下：

（1）气候

本项目地处北京市区的西南部，属华北平原温带大陆季风型气候。

季节温差及昼夜温差大，年平均气温约为11.5度，最高平均气温26度，最低平均气温—6度。

年降雨量变化较大，多年平均降雨量约为580—600毫米，60%的降雨量集中在6—8月。

长年主导风向为西南风和西北风，夏季主要刮西南风，风力不大，冬季主要刮西北风，最大风力可达8级。

（2）水文

海淀境内有大小河流10条，总长度119.8公里，主要水系有、清河、万泉河、南长河、小月河、南沙河、北沙河及人工开凿的永定河引水渠和，还有昆明湖、玉渊潭、湖、上庄水库等水面，占北京市湖泊总数的20%；水域面积4平方公里，占北京市水域面积的41.28%，湖泊数量和水域面积均列北京市各区县之首，昆明湖是北京市最大的湖泊，水域面积1.94平方公里。

（3）地形地貌

本项目位于海淀区北五环外、林萃路西侧，地貌类型简单，以平原为主，海拔较低。

项目区内地势平坦。

（4）地质

本项目地块尚未聘请专业机构进行地质勘察，但从项目周边用地的地质情况推测，本项目地块地质条件应适合进行房地产开发建设。

3、区域特征与区位分析

项目所在地位于海淀区的中东部，隶属于东升镇，邻近奥林匹克森林公园北园。

项目紧邻黑泉路和西小口路，邻近北五环路、京藏高速公路，对外交通较为便捷。

项目位置距北三环不到10公里。

区域交通条件较为优越，地铁八号线在项目西侧设有西小口站，距项目不到1000米。

项目周边有公交线路通过。

周边配套较为完善，银行、医院、学校等配套设施较为齐全。

二、土地利用现状分析

1、规划用地现状权属

本项目总占地69.96公顷（1049.4亩），全部为集体土地。

2、规划用地现状性质

本项目用地全部为集体土地，土地性质有农村宅基地、集体企业用地、农村道路、林地等，具体情况详见下表。

表1-1：

项目土地利用现状情况

单位（公顷）

行政权属

集体土地

农村宅基地

集体企业

道路等其他

合计

东升乡

23.4

24.9

21.66

69.96

三、现状地上物状况

本项目一级开发用地及拆迁范围内有现状地上物总建筑面积40.5万平方米。

具体数据见下表：

表1-2：

现状地上物情况统计表

序号

建筑性质

占地面积

（万平方米）

建筑面积（万平方米）

户数/个数

人口

1

宅基地

23.4

15.6

1015

2682

2

集体企业

24.9

24.9

——

——

合计

48.3

40.5

1015

2682

图1-2：

项目用地航拍图

四、项目规划情况

本项目控规图及规则指标（不含代征绿地）如下：

图1-3：

项目控规图及指标

本项目总体规划情况如下表：

表1-4：

项目用地规划指标表

序号

项目

数值

计量单位

1

用地规模

69.96

公顷

1.1

建设用地

25.87

公顷

1.2

代征道路

11.83

公顷

1.3

代征绿地

32.26

公顷

2

地上总建筑面积

829310

平方米

2.1

回迁安置房及配套

138400

平方米

2.2

自持经营产业用房

459150

平方米

2.3

入市交易部分

230000

平方米

2.4

110KV变电站

1760

平方米

3

建筑容积率

0.4~3.5

（平均：

3.21）

4

建筑高度

≤60

米

5

绿化率

≥30

%

五、项目背景和实施内容

为服务中关村自主创新示范区核心区发展建设，尽快在本地区形成新的城市经济增长点，改善本地区城市环境面貌。

北京市海淀区人民政府于2010年1月6日下发了《关于东升科技园二期项目建设有关问题的会议纪要》“海政会[2010]2号”，《会议纪要》对东升科技园二期项目功能定位为：

以创建世界一流园区为目标，树立核心区东部城市新形象，同时，要按照“政府主导、农民主体、留地安置、发展产业”的原则着力解决西小口村城乡一体化发展问题；在产业定位上，要按照核心区产业规划的要求，进一步研究和明确。

2010年11月13日，北京市海淀区人民政府核发了《关于东升科技园冠名“中关村东升科技园”的批复》“海政函[2010]249号”。

将该项目明确定位为中关村科技园区海淀园的二级园，重点引入符合核心区产业发展方向的高新技术企业；建为集技术研发、产品展示、企业孵化于一体的科技园。

遵照北京市人民政府的相关指示精神，2010年4月23日，北京市住房和城乡建设委员会主持召开了《东升科技园二期项目协调会》，明确提出将本项目“纳入中关村国家自主创新示范区核心区整体规划”，请市规委、市规划院“尽快完成高压走廊改移、公交车站调整、增加容积率及预留产业用地等控规调整工作”

2011年4月，北京市规划委员会完成了该项目控规调整方案的公示，2011年8月，位于二期项目西北侧的国管局经济适用房（西三旗建材西路16号院）项目进行控规调整，市规委协调二期项目在4月份公示方案的基础上再次做出方案调整。

调整内容为：

西部回迁房及托幼建设用地约5.74公顷，容积率0.8~2.5，建筑高度60米，建筑面积约13.84万平方米；东部教育科研用地约19.69公顷，容积率3.5，高度60米，建筑面积约68.915万平方米；北侧市政用地0.44公顷，容积率0.4，高度12米，建筑面积约1760平方米，总建筑面积约82.931万平方米。

东升科技园二期项目拟实施内容为回迁安置房及配套建设、产业用地的征地、拆迁和市政基础设施建设。

其中：

①1813-L03、1813-L15、1813-L16地块进行安置房住宅及配套建设；

②1813-L18、1813-L20、1813-L24、1818-L25地块进行必要的征地、拆迁和市政基础设施建设，其中三分之二的土地协议出让给北京市东升农工商总公司或其控股的中关村东升科技园有限责任公司自持经营（平均分摊土地一级开发成本），其余三分之一达到入市条件后入市交易。

项目规划地上总建筑面积82.931万平方米，其中回迁安置房及配套面积13.84万平方米，110KV变电站1760平方米，产业用地中三分之二用于自持经营，三分之一进行入市交易。

第二章编制依据

一、法律法规依据

1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）；

2、北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市〔2005〕540号）；

3、北京市土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法（送审稿）。

4、北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法；

5、北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第148号）；

6、北京市集体土地房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第124号）；

7、关于发布《北京市房屋重置成新价评估标准》的通知（京国土房管拆字[2003]808号）

8、北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用〔2005〕533号）；

9、北京市人民政府2002年12月下发的《关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》[京政发（2002）32号]；

10、北京市国有建设用地供应办法（试行）（京政发〔2005〕6号）；

二、项目依据

1、项目控规指标

2、委托方提供的有关本项目的资料和文件

3、本实施方案编制人员调查收集的相关资料

第三章项目市场分析

一、北京市房地产市场分析

北京市房地产市场在2011年政策调控的作用下，1-12月全市房地产开发投资持续增长；房地产建设规模不断恢复；住宅销量受政策影响较大；政策性住房建设高速增长；项目金融贷款呈下降趋势。

（一）房地产开发投资持续增长

2011年，全市完成房地产开发投资3036.3亿元，比上年增长10.1%（根据国家统计局提高投资统计起点的相关规定，上年同期数据为调整后数据）。

其中，住宅完成投资1778.3亿元，增长21.7%；写字楼完成投资363.8亿元，增长40.4%；商业及服务业等经营性用房完成投资296.7亿元，下降11.8%。

房地产开发投资中，建安工程投资完成1235.1亿元，比上年增长35.6%，占全市房地产开发投资比重为40.7%。

（二）房地产建设规模不断恢复

2011年末，全市商品房施工面积为12065.4万平方米，比上年增长17.1%。

其中，住宅施工面积为7168.1万平方米，增长16.1%；写字楼为1422.7万平方米，增长34.9%；商业及服务业等经营性用房为1187.5万平方米，下降3.4%。

2011年，全市商品房新开工面积为4246.1万平方米，比上年增长42.8%。

其中，住宅新开工面积为2596.4万平方米，增长25.8%；写字楼为489.4万平方米，增长1.4倍；商业及服务业等经营性用房为306.4万平方米，增长26.4%。

2011年，全市商品房竣工面积为2245.2万平方米，比上年下降5.9%。

其中，住宅竣工面积为1316.1万平方米，下降12.2%；写字楼为245.2万平方米，增长23.6%；商业及服务业等经营性用房为232.4万平方米，下降14.5%。

（三）住宅销售受政策影响较大

2011年，全市商品房销售面积为1440万平方米，比上年下降12.2%。

其中，住宅销售面积为1035万平方米，下降13.9%；写字楼为211.4万平方米，增长1.6%；商业及服务业等经营性用房为108.7万平方米，下降23.5%。

分功能区看，2011年，功能核心区和功能拓展区商品房面积分别为71.2万平方米和631.5万平方米，分别比上年下降42.2%和19.8%，发展新区和生态涵养区分别销售645.9万平方米和91.4万平方米，分别比上年增长0.9%和2.9%。

（四）政策性住房建设高速增长

2011年，全市政策性住房完成投资746.1亿元，比上年增长94.9%，其中住宅完成投资589.5亿元，增长87.9%。

12月末，全市政策性住房施工面积为4084.4万平方米，比上年增长46.3%，其中住宅施工面积为3273.4万平方米，增长43.1%。

2011年，全市政策性住房新开工面积为1726.8万平方米，比上年增长59.7%，其中住宅新开工面积为1388.7万平方米，增长49.7%。

（五）项目金融贷款呈下降趋势

2011年，全市房地产开发项目本年到位资金为5358.1亿元，比上年下降4.8%。

其中，金融贷款为1168亿元，下降11.3%；自筹资金为1746.2亿元，下降0.1%；定金及预收款为1518.1亿元，下降5.8%。

二、北京市土地市场分析

　根据《北京市2011年度国有建设用地供应计划》，2011年全年计划完成供地总量6500公顷，其中经营性用地3100公顷，包括住宅用地2550公顷、商服用地550公顷。

而住宅用地中，安排了保障性住房用地1330公顷。

2011年北京实际供应总量为5970公顷，完年6500公顷供应计划的92%，这是近3年来北京首次没有完成年度供地计划。

据市场研究院的数据统计，截至2011年12月15日，今年北京市共成交经营性用地914.7公顷，正在挂牌交易的经营性用地共计213.9公顷，因此目前仅完成全年非保障房经营性用地供地计划1770公顷的64.8%。

今年北京市共成交住宅用地50宗，规划建筑面积总计765.2万平米，不仅较去年大幅下降47.3%，更创近5年来新低。

此外，今年成交住宅平均楼面地价为4869元/平米，较去年下降33.5%，也不及2009年，且平均溢价率仅为11.3%，为近5年来最低。

从2011年各月的成交情况看，土地市场供应可以分为以下两个阶段：

第一阶段，1-5月份，政府推地节奏较慢，摸索保障房用地落实方法；开发企业在新政下谨慎拿地。

此阶段，北京市共完成住宅用地供应19宗，成交13宗，成交面积仅占全年成交量的20.9%。

第二阶段，6-12月份，政府为完成全年供地计划，提高推地节奏，部分开发企业谋划弱市低价拿地。

此阶段，北京市共完成住宅用地供地54宗，成交37宗，成交面积占全年的79.1%。

从区域分布上看，2011年住宅用地成交中，生态涵养区的比重显着上升，达23.3%，较2010年高出19.9个百分点，特别是怀柔区、门头沟区等远郊区域，土地成交活跃，将成为未来商品房供应的重要区域。

2011年12月中旬，中央经济会议对明年房地产调控确定了基调，一方面，抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，另一方面，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

三、海淀区经济发展概况

2011年，海淀区经济运行基本稳定。

财政收入实现较快增长,工业生产增速持续走低,全社会固定资产投资稳步回升,消费市场运行基本平稳,对外经济贸易增长乏力,城乡居民收支稳定增长。

1.财政收入实现较快增长

2011年，海淀区累计实现区域财政收入1309.30亿元，同比增长26.8%；累计实现区级财政收入241.76亿元，增长26.6%。

与生产经营相关的主体税种完成情况良好，其中营业税实现102.84亿元，增长23.3%；企业所得税实现42.79亿元，增长17.2%；增值税实现21.99亿元，增长24.8%。

2.工业生产增速持续走低

2011年，海淀区规模以上工业企业累计实现工业总产值1304.9亿元，同比增长2.1%，累计增速为年内最低。

在规模以上工业总产值中，高技术产业实现产值623.9亿元，同比增长8.4%。

从销售情况看，2011年累计实现工业销售产值1304.8亿元，同比增长3.7%，其中累计实现出口交货值79.4亿元，同比增长1.1%。

3.全社会固定资产投资稳步回升

2011年，海淀区完成全社会固定资产投资625.3亿元，同比增长16.0%。

其中，城镇固定资产投资完成339.3亿元，增速回升至12.3%；房地产开发投资完成281.1亿元，同比增长19.8%。

城镇固定资产投资中仍以三产投资为主，2011年全区第三产业投资317.1亿元，同比增长13.2%，第二产业投资仅为22.2亿元，同比增长0.9%。

4.消费市场运行基本平稳

2011年，海淀区实现社会消费品零售额1383.1亿元，同比增长10.0%，其中限额以上企业实现消费品零售额1210.1亿元，同比增长8.9%。

在限额以上零售额中，汽车及零配件销售行业实现零售额218.5亿元，同比下降17.5%。

分行业来看，限额以上零售额中批发业、零售业、住宿业和餐饮业分别增长11.3%、7.8%、16.7%和14.8%。

5.对外经济贸易增长乏力

2011年，海淀区合同外资额为16.0亿美元，同比下降32.2%；实际利用外资14.3亿美元，同比增长5.6%。

6.城乡居民收支稳定增长

2011年，海淀区城镇居民人均可支配收入实现37746.4元，增长13.2%；农村居民人均纯收入实现20015元，增长13.7%。

2011年，海淀区城镇居民人均消费性支出23999.6元，增长11.1%；农村居民人均生活消费支出16498元，增长10.8%。

四、2012年北京市土地市场预测

第一，住宅用地供应总量同比有所增长，但涨幅有限；所供土地以近远郊区域为主，其中远郊区域所占比重将继续上升；配建保障房的住宅用地比较将进一步加大，同时也将有更多的纯保障房用地推出；由于北京土地一级开发涉及成本过高，土地价格也不会有明显松动。

第二，出于对资金链的担忧，以及对利润的考量，开发企业在京拿地将更为谨慎，品牌房企将延续今年的趋势，更加注重处在快速发展阶段的二三线城市拿地。

而除个别企业可能积极介入保障房开发建设外，大多数企业对此仍将视为“鸡肋”，从而影响拿地热情。

第三，在供应小幅增长，需求继续消退的情况下，未来一段时间内北京市土地市场仍将持续低迷，总体成交量仍将维持低位，除了个别优质地块外，很难出现往年多轮哄抢的局面。

第四，受住宅限购等住宅价格调控政策的影响，办公及教育科研类用地将会逐步受到市场青睐。

第四章一级开发实施主要内容及开发进度

一、一级开发实施主要内容

从授权开始至土地入市交易，一级开发实施单位具体承担的任务主要包括三大块内容，即前期手续办理、实施征地、拆迁及市政咨询规划设计、验收入市交易及相关后续事项。

该项目整体规划建设东升科技园二期，同时就地安置西小口村和后屯村被拆迁农居民，解决该区域经济发展落后、现状环境脏乱差的困境，按照“政府主导、农民主体、留地安置、发展产业”的原则着力解决两村城乡一体化发展，并与核心区产业规划要求相一致。

二期项目内分三个地块分别实施回迁安置、产业自用、产业上市。

二、项目开发进度计划

根据项目用地的整体规划和现状情况，考虑办理各种手续的顺序、时间与可能性，项目计划实施周期为18个月。

本项目开发进度安排如下图所示：

图4-1：

土地一级开发进度图

第五章征地实施方案

一、征地情况概述

东升科技园二期项目用地位于海淀区东升镇西小口村，地处海淀、朝阳、昌平三区交界。

项目东至现状黑泉路，南至规划西三旗南路（现为西小口路），西至规划育新花园西路，北至北新建材（不含代征绿地）。

1、规划用地现状权属

本项目总占地69.96公顷，全部为集体土地。

2、规划用地现状性质

本项目集体土地性质有农民宅基地、集体企业用地、农村道路、林地等，具体情况详见下表。

表5-1：

项目集体土地利用现状情况单位（公顷）

行政权属

集体土地

农村宅基地

集体企业

道路等其他

合计

东升乡

23.4

24.9

21.66

69.96

3、征地数量

本项目需征收中关村东升科技园二期用地69.96公顷，其中项目建设用地25.87公顷，代征道路11.83公顷，代征绿地32.26公顷。

项目建设用地中安置房住宅用地7.03公顷，采用空转形式征收，不计算征地补偿费和劳动力安置费；其余计算征地补偿的土地面积62.93公顷；征地税费仍按69.96公顷计算。

二、征地补偿方案

1、征地补偿内容及标准

依据《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令第148号）：

（1）征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。

涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。

（2）征地补偿费不低于北京市最低保护标准。

征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。

（3）征地补偿费用于人员安置后，其余作为土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。

2、劳动力安置方案

根据北京市人民政府第148号令，本项目征收农民集体所有的土地后，相应的农村村民转为非农业户口，应妥善解决转工劳动力就业安置问题。

劳动力安置就业:

本项目按照“政府主导、农民主体、留地安置、发展产业”的原则着力解决西小口村城乡一体化发展问题劳动力，规划的产业用地留有2/3由东升集体经济组织自持经营，协议出让，分摊土地一级成本。

劳动力安置就业问题由东升集体经济组织结合整体产业发展布局，统筹考虑，不再单独计算安置费用。

3、征地补偿方案

本项目征地采用留地安置结合货币补偿方式。

本项目征地范围土地用途为宅基地、集体企业用地和林地，不涉及青苗和其他土地附着物。

根据《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令第148号）等有关规定，结合海淀区东升镇征地补偿标准及本项目实际情况，本项目征地费用包括土地补偿费、人员安置补助费、转居手续费、青苗补偿费，包干价拟定为200万元/亩，征地面积为62.93公顷（943.95亩），项目征地费用共计188790万元，征地税费为防洪费，按69.96公顷计算，为1399万元。

征地不可预见费不再单计。

第六章拆迁实施方案

一、现状调查

本项目范围内地上物情况如下：

1、住宅

项目范围内现有住户1015户，人口2682人。

农民宅基地面积23.4万平方米，建筑面积为15.6万平方米。

2、非住宅

集体土地非住宅建筑面积24.9万平方米。

二、拆迁补偿方案

本项目拆迁采用货币补偿方式。

（一）住宅拆迁补偿方案

1、补偿依据

根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》〖北京市人民政府令第124号〗以及海淀区拆迁政策相关规定、文件，确定集体土地住宅拆迁补偿费用。

2、补偿测算

拆迁补偿费主要包括农、居民拆迁补偿费，集体企业拆迁补偿费。

拆迁费用包括拆迁评估补偿及奖励费及相关服务费用等构成。

【1】农、居民拆迁补偿及奖励费

经初步调查，项目用地位于东升镇西小口村，总居住人数2682人，总户数1015户，宅基地面积234000平方米，建筑面积156000平方米。

根据京政函[2001]109号、京房管拆字〔2003〕808号、京房地评字（1999）656号等据实际情况确定。

①区位补偿价

依据北京市集体土地房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第124号）和周类项目的拆迁区位价格执行情况，本项目宅基地区位补偿价确定为5625元/平方米。

②重置成新价

用房屋重置成本结合成新进行计算。

计算公式为：

房屋重置成新价=［屋面分数+房架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率］×标准间数×（成新折余率+使用年限折余率）÷2

+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率×227元/分

根据评估人员的现场调查，结合估价经验，确定住宅房屋的重置成新价为1000元/平方米，设备、装修及附属物按照300元/平方米，合计1300元/平方米。

③工程配合奖

按被拆迁房屋25万元/户估算。

④提前搬家奖：

每户5万元。

⑤家电迁移补助费：

每户1650元。

⑥搬家补助费：

按20元/平方米计算。

⑦周转补助费

选择房屋安置方式的，在周转期间，拆迁人按照被拆迁人实际安置房屋情况给予周转补助费，1200元/人·月，周转期为36个月。

⑧一次性停产停业综合补助费

以被拆迁房屋面积的70%为基数进行补偿，补偿标准为2000元/平方米

以上合计216261万元，具体见下表：

表5-1项目农、居民拆迁补偿费用汇总表

序号

工程项目

计费

基数

单价

费用合计

（万元）

备注

1

农、居民住宅拆迁补偿

——

——

220940

1.1

土地区位补偿价

5625元/平方米

234000平方米

131625

参照周边项目宅基地区位补偿价格确定。

1.2

房屋腾退重置成新补偿费

1600元/平方米

156000平方米

24960

按全部建筑面积1600元/平方米计算

1.3

工程配合奖

25万元/户

1015户

25375

按全部建筑面积1015户

1.4

提前搬家奖

5万元/户

1015户

5075

按1015