中景水岸市场调研报告.docx
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中景水岸市场调研报告
本次市场调查范围为成都天府新区,就全国经济形势,房地产形势,成都天府新区城市规划城市前景,楼盘分析,消费者分析,楼盘建设建议等等进行全面解读和分析。
通过客观深入的市场调研与统计分析,充分了解成都市房地产市场的供求状况与价格走向,明确项目市场定位,了解消费者偏好,从而实现项目投资利益的最大化。
本次调查本着客观真实的原则,反应现状,数据真实。
以资料查询,实地观察询问法为主。
本次调研持续一周,是一次完整的调查过程。
通过这次短暂的市场调研活动分析得出,商品房市场的需求量仍然很大,从城市化进程及土地资源减少等角度考虑,高层仍旧是房地产开发项目的主打产品。
我们发现蓝润华府春天的建筑风格在天府新区的商品房中可以说是独具特色,其完善的功能配套设施更是与众不同。
所以,我们有理由相信蓝润华府春天的销售量会再创新高。
通过市场调研我们建议开发商应该抓住市场机会,强化品牌形象。
以差异化的产品适应差异化的顾客需求;用差异化的手段进行差异化的沟通。
本次市场调查过程得到了市政中心,售楼部人员,房地产管成都市民的大力支持,在这里表示感谢!
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目录
、宏观经济环境调研分析······························4
(一)2012年我国宏观经济形势分析····················4
(二)2012年我国GDP增长速度预测····················5
(三)2012年我国经济走势分析·························6
(四)全国房地产发展状况·····························7
二、成都天府新区房地产市场状况分析···················8
(一)成都简介········································8
(二)天府新区简介·····································
(三)成都市房地产宏观调控····························9
(四)成都市目前的房贷政策···························10
三、项目所在区域房地产市场调研分析············10
(一)区域现状·······································10
(二)区域楼盘情况····································11
四、竞争楼盘调研分析··································11
五、项目自身情况调研分析·····························13
(一)项目基本概况··································13
(二)项目市场情况····································15
六、消费者市场调研分析······························15
(一)消费者特征分析································15
(二)消费者需求分析································18
七、本项目营销组合分析······························19
(一)产品策略····································19
(二)价格策略······································19
(三)渠道策略······································19
(四)促销策略······································19
八、项目市场调研结论·································19
(一)成都天府新区房价分析··························19
(二)客户群分析····································20(三)政府规划对本项目的影响·······················20
(四)竞争楼盘对本项目的影响·······················20
九、项目建议··········································21
(一)营销推广策略建议····························21
(二)配套建议······································22
(三)物业管理建议································22
蓝润华府春天市场调研报告
一、宏观经济环境调研分析
(一)2012年我国宏观经济形势分析
2011年,我国经济增长由政策刺激向自主增长有序转变,物价上涨势头初步得到控制,同时经济增长呈平稳减速态势。
预计全年GDP增长9.4%,CPI上涨5.5%。
2012年,我国将呈现经济增速和物价涨幅“双降”态势,预计GDP增长8.7%左右,CPI上涨4%左右,经济运行总量矛盾有所缓解,但结构性矛盾更加突出,国际环境不确定性更大。
2011年全年经济走势呈现以下特点:
▪物价上涨势头初步得到控制,宏观调控首要任务取得成效;
▪经济增长平稳减速,部分刺激政策退出力度把握适度;
▪保障房投资成为新亮点,固定资产投资保持稳定增长;
▪汽车消费退潮明显,其他消费增长波澜不惊;
▪受国际市场影响逐步加大,进出口增速前高后低。
当前经济运行中存在的主要问题包括:
▪食品价格周期性大幅波动的深层次矛盾并未有效解决;
▪成本上升压力持续存在导致经济步入结构调整阵痛期;
▪房价居高不下仍然是广大百姓最为关切的社会问题;
▪沿海地区出口加工型中小企业经营最为困难;
▪国内部分地方和企业对全球经济调整的趋势性要求反应迟钝。
2012年中国经济发展将表现出以下三种趋势:
1、全球经济将低速增长。
展望未来,全球经济活力正在减弱,并且内外部失衡进一步加剧,市场信心近期大幅下降,下行风险逐渐增大。
发达国家正在步入滞胀的泥潭,一方面,主要国家普遍面临主权债务压力和金融稳定风险,私人需求尚未接过拉动经济增长的接力棒,经济增长动力仍然不足;另一方面,由于货币政策依旧宽松,甚至存在出台新的量化宽松政策的可能,通胀压力相对较大。
新兴经济体面临着外部环境复杂多变,大量热钱冲击以及政策紧缩对经济增长的抑制等问题,其经济增速将继续呈放缓态势。
根据IMF《世界经济展望》秋季报告预测,2012年世界经济将增长4%,与今年基本持平。
其中,发达经济体将增长1.9%,新兴和发展中经济体将增长6.1%。
2、国内经济环境总体良好。
一方面,“十二五”规划第二年进入投资项目集中建设阶段,中西部不断承接东部产业转移逐步成为带动经济增长的新亮点,扩大居民消费的政策体系不断完善将进一步扩大消费对经济增长的贡献。
另一方面,经济增长也存在一些不利因素:
刺激性政策逐步退出以及严厉的房地产调控政策将使得经济增速进一步放缓,地方财政风险和土地市场交易趋冷对地方投资融资能力形成制约,资源、劳动力成本上升抬高了经济增长的成本,出口放缓对工业生产形成一定压力。
3、2012年中国经济增长前景预测。
如果2012年欧美债务危机在一定程度上得到控制,主要发达经济体整体不出现二次衰退,发展中经济体通胀压力得到一定缓解,世界经济继续保持低速增长态势。
同时,我国把“调结构”作为宏观调控的首要任务。
继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策,财政政策的扩张力度有所减弱,财政赤字率略有下降;货币政策则主要加大对表外业务的控制力度,使社会融资总量增长进入真正稳健状态。
在这一国际环境和政策假设情景下,经模型测算,我国经济可望在结构调整中保持平稳较快增长态势,GDP增长8.7%左右;且经过精心调控,妥善应对输入性通货膨胀压力,可以将居民消费价格上涨幅度控制在4%左右。
(二)2012年我国GDP增长速度预测
1.预测2012年我国经济增速的三个主要出发点
▪第一、充分估计欧债危机等对我国经济冲击的严重性;
欧盟是世界上最大的经济体,也是我国商品的最大出口市场。
欧盟的严重债务危机是由于长期的过高福利和过度消费造成的。
鉴于欧债危机的主要解决办法是紧缩开支、缩减部分福利和消费,预计有关国家的经济在若干年内将处于低迷状态,将对世界经济发展和我国的出口带来严重影响。
▪第二、充分估计房地产市场不景气对我国经济发展影响的严重性;
鉴于房地产业在国民经济中的重要作用,所涉及到的上游部门和下游关联部门比较广泛,产业链特別长,应当充分估计住宅销售的“量价齐跌”对宏观经济和各个部门发展产生的严重影响。
▪第三、充分估计中央“稳增长”的决心和及时进行宏观调控的能力。
2.2012年我国GDP增长速度预测
▪预测2012年我国GDP增速为8.5%;
▪分季度看:
GDP增速区间为8.0%-9.0%;
▪分三大产业看:
第一产业增加值增速为3.8%,第二产业增速为9.5%,第三产业增速为8.6%。
3.2012年三大需求对GDP增长的拉动
▪消费保持平稳较快增长,预计2012年实际增速与2011年基本持平;
▪投资增速将较2011年下降。
固定资产投资增速为22%左右;
▪外贸进出口增速将比2011年有所回落,贸易顺差将继续有较大幅度的降低。
(三)2012年我国经济走势分析
1.2012年前半年我国经济呈现增速回落趋势
▪预测2011年第四季度和2012年前半年我国经济呈现增速回落趋势。
主要原因:
第一、对房地产业采取了严厉的调控措施;
第二、从紧的货币措施略有松动,存款准备金率等仍处高位,流动性偏紧,抑制了内需增长;
第三、经济结构调整等的影响;
第四、欧洲主权债务危机(简称“欧债危机”)加剧,主要发达国家经济发展呈现疲弱态势,我国外需增长速度和外贸顺差将呈现下降趋势;
第五、我国发展和崛起的外部环境,特別是政治环境逐步恶化。
2.2012年中期我国经济增速有可能出现止降回升趋势
▪出现经济增速止降回升趋势的原因:
第一、2012年上半年CPI同比上涨率继续下降;
第二、房地产调控政策出现明显成效;
第三、经济增速下行引起政府严重关切。
货币政策将稳健趋松,财政政策更为积极;
第四、预计出口增速将在第二季度末有所回升。
▪经济发展前低后高,何时出现拐点?
预计2012年中国经济增速前降后升,止降回升的拐点在2012年年中出现的可能性较大。
3.2012年我国经济增长特点
▪1.2012年我国经济增长主要是来自内需的推动,外需对GDP增长的贡献明显下降;
▪2.消费对经济增长的贡献率有所上升,但仍低于正常水平,投资仍是我国经济增长的主要拉动力量;
▪3.预计2012年我国CPI将远较2011年为低,可能为3.8左右;鉴于劳动报酬快速上升,CPI将长期处于较高水平,必须提高居民和政府部门对CPI适度上涨(3.5-4.5%)的容忍度;
▪4.预计2012年我国经济增长呈现前低后高趋势。
预计各季度GDP增长率的极差(最大差值)在1个百分点左右。
(四)全国房地产发展状况
房地产投资增速将略有减缓。
在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下,地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制,对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。
与此同时,加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。
因此从整体上看,如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位,未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓,但估计不会低于20%。
市场供求不平衡矛盾将继续存在。
近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有:
上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。
但是,由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国,且大部分流入了房地产领域,未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。
房地产价格将保持上升趋势。
从对供求关系的分析可以判断,未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势,原因是:
第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾(特别是需求将继续迅速增长的趋势)必然反映在房价的持续增长上;
第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨;
第三从经济学理论来看,房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。
目前我国经济高速发展,居民收入持续增加、除非遭遇金融危机,经济增长趋势被迫中断,否则房价的运行趋势只会上升,而不可能下降。
普通住房供应量将上升,高档住宅供应量将减少。
为了合理引导住房建设与消费,国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持,并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。
未来2—3年,随着各地房地产宏观调控细则的相继出台,中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。
东部地区仍将是投资的主要区域,中西部地区将保持较快投资增速。
东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降,中、西部地区将继续保持较快的投资增速,在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。
房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。
部分开发企业将转移战线,大力开拓东部二、三线城市市场,并逐渐向全国延伸,从而带动这些城市房地产市场的发展。
二、成都天府新区房地产市场状况分析
(一)成都简介
成都,中国第一大城市,又称成都滩,中国四大直辖市之一,中国国家中心城市,国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心和国际航运中心。
成都位于中国大陆海岸线中部长江口,拥有中国最大外贸港口和最大工业基地;隔海与日本九州岛相望,南濒杭州湾,西与江苏、浙江两省相接;成都港货物吞吐量和集装箱吞吐量居世界第一。
成都是一座新兴的旅游城市,有深厚近代城市文化底蕴和众多历史古迹,举办过世博会。
江南的传统与移民带入的文化融合,逐渐形成了特有的海派文化。
成都已成为国际大都市,并致力于在2020年建设成为国际金融和航运中心。
(二)天府新区简介
天府新区位于整个成都的西南部,位于整个成都版图的中心,诞生过马桥古文化,有着4000年悠久历史,现有面积371.68平方公里,南北最长约30公里,东西最宽约31.5公里,西北——东南狭长,人口180.47万,周边与浦东新区、徐汇、长宁、嘉定、青浦、松江、奉贤等区域接壤。
截至2010年1月18,天府新区辖3个街道、9个镇,303个居委会、164个村委会:
江川路街道、新虹街道、古美街道、莘庄镇、七宝镇、浦江镇、梅陇镇、虹桥镇、马桥镇、吴泾镇、华漕镇、颛桥镇、古北新城、海申花园、振宏公寓、锦华公寓、金虹大厦、虹华苑、金斯花园、锦锈江南家园、虹桥花苑、井亭苑)、7个村(虹桥、虹二、虹六、井亭、新桥、虹四、西郊)。
区域内的虹桥国际机场、铁路、港口、轨道交通、高速公路、外环线、城市道路,构筑成独特的立体化交通网络,为其经济的发展提供了条件。
天府新区现共有工业企业3400多家,区工业经济为镇村、区属集体经济、私营经济,现有工业行业30个,涉及电子通讯、电器机械、新材料、化学制品、服装纺织、金属压延制品、食品等行业。
区、镇、村、街道工业协调发展,工业企业经济效益进一步提高,工业经济运行状态良好。
天府新区创建都市型农业,坚持以农业为基础,以结构调整为主线,广泛开展科技兴农,推进城郊型农业向都市型农业的转变,是农业生产继续保持良好的发展势头。
天府新区确定四大产业比重高项目,对花卉、杂交水稻、三元杂交瘦肉型猪和观赏鱼进行开发。
以都市型农业为目标,以国内外市场为导向,以高新技术为动力,以产业化经营为纽带,优化结构,完善设施,提高档次,建设一个集社会、经济、生态功能为一体的现代农业。
天府新区将建设成为社会文明昌盛、经济快速增长、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环、城市优美洁净、生活舒适便捷、居民健康长寿的富有成都生态大都市特色的新城。
天府新区将以其便捷的交通、齐全的市政设施、完善的服务体系、丰富的人文资源和优美的环境氛围。
(三)成都市房地产宏观调控
收信贷土地政策的调节作业,进一步整顿和规范房地产市场秩序,商品房价格保持基本稳定,连续两年涨幅低于8%。
成都市加大房地产市场宏观调控力度的主要做法是:
积极调整住房供应结构,套型建筑面积90平方木以下住房(含经济适用房)面积所占比重,商品住房开发建设总面积从两年前的12.8%增加到66.3%;今年上半年这一比列提高到70%以上。
今年的经济适用房的竣工量达到或上年城市驻扎竣工面具的15%。
(四)成都市目前的房贷政策
1.本市居民,购买一套房的贷款利率为6.8%,首付比例不低于30%;购买二套房的贷款利率是在一套房的基准利率上上调10%,首付比例不得低于60%;
2.非本市居民,如果不能提供纳税一年以上和缴纳社会保险的证明,不能进行任何房贷;
3.贷款按揭年数不能超过20年,每月缴纳的按揭金不能超过月总收入的50%。
四、项目所在区域房地产市场调研分析
(一)区域现状
蓝润华府春天(颛峰北苑)坐落于天府新区瑞丽路768弄,东至瑞丽路,南至景谷路,西至竹港,北至凤庆路。
虽然坐落于老闵行片区,但其完美的设计却是不失大雅的。
当前发展已经十分成熟,无论是从生活配套、城市设施等都十分完善。
从居住上来讲,闵行片区内无论是从商业氛围、居住条件、交通出行、生活配套等方面已基本成熟,居住上的品质感稍强。
而区域内的商品房开发、配套功能建筑以及土地的储备等也已基本达到饱和状态,可供开发新建的空间极其有限。
因此受限于区域范围的大小,新的楼盘或各种资源在当前的市场的状态之下已经达到最佳状态。
以下是项目周边地区的基础设施概况:
交通
紧邻莘闵轻轨5号线金平路站、莘奉金高速、沪闵路高架,东川路、剑川路方便出行。
项目距离金平路站约200米。
商业
:
欧尚超市、金海马家具、千代广场、江川路商业街
教育
闵行中学、景谷一幼等
医疗
复旦大学附属第五人民医院等
金融
中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、市商业银行
中介机构
地价评估事务所、房地产价格评估有限公司、建筑设计事务所、会计师事务所、律师事务所、保险公司等中介机构
(二)区域楼盘情况
闵行片区主要以高品质楼盘为主,如合生城邦一二三四期、丽都城、蓝润华府春天等。
当然还有房龄相对较老的小区,如红旗四街坊、红旗一二三四五村等。
有高层的电梯房,也有独栋别墅。
五、竞楼盘调研分析
竞比
项目
竞比子项
蓝润华府春天(本项目)
丽都城
合生城邦一期
南洋瑞都
开发
背景
开发商
成都颛峰房地产发展有限公司
成都闵行置业发展有限公司
成都龙盟房地产开发有限公司
成都源瑞置业发展有限公司
物业管理
成都峰亿物业管理有限公司
成都闵碧物业管理有限公司
自管
成都浦江物业管理有限公司
项目地址
天府新区瑞丽路与景谷路交汇的西北角
闵行金平路328弄、东川路2088号
成都天府新区金平路558弄
成都天府新区金平路777弄
总体
规划
用地面积
57047
160000
134000
74000
总建面积
24233
220000
200000
94000
总户数
124户
2200户
620户
742户
停车位
1:
0.9
1:
0.36
1:
1
1:
0.9
容积率
0.8
1.48
0.65
1.18
绿化率
35%
35%
55%
38%
配
套
设
施
生活配套
周边配套:
中小学:
闵行中学
综合商场:
欧尚超市、金海马家具、千代广场、江川路商业街
医院:
第五人民医院等
蓝润华府春天小区内部配套:
会所
公交:
莘荷线、徐闵线、东坪线、闵东线、松闵线、南闵线
地铁:
5号线
地铁:
地铁五号线金平路站(8)金平路5号线;(7)东川路5号线;
·公交:
816、徐闵线、闵吴线等
·学校:
天府新区中心小学、交通大学附属实验小学、交通大学、成都电机学院
·医院:
江川地段医院,成都市第五医院
·银行:
中国建设银行,中国工商银行
·餐饮:
肯德基、麦当劳、老鸭粉丝汤、各种小吃等
公建配套:
超市;西餐厅;茶餐厅;美容美发;家政中心;洗衣房;
周边商业:
欧尚大型超市、金海马家居、千代广场、灿坤电器连琐
周边公园:
闵行公园
周边医院:
第五人民医院
周边学校:
交通大学闵行校区、闵行中学
内部配套:
超市;西餐厅;茶餐厅;美容美发;家政中心;洗衣房;,1,3000,网球场;棋牌室;健身房;
幼儿园:
交大幼儿园,
中小学:
江川路小学(北区)、闵行中学、文琦中学、闵行第五中学、天府新区汽轮小学
大学:
交通大学、电视大学
商场:
金平路商业步行街、欧尚超市
医院:
复旦大学附属第五人民医院
邮局:
中国邮政江川路邮政所(天府新区局)
银行:
中国建设银行、中国工商银行、农村商业银行
其他:
置业商业广场、千代商业广场
小区内部配套:
停车场、儿童游乐场
营销
分析
销售情况
未知
已售85%
已售95%
已售70%
楼盘均价
23500
17050
19900
17536
产
品
设
计
规划与建筑特色
主要采用现代园林风格,其中包括休闲区、健身区等几部分,绿化率高达35%。
丽都城采用现今最贴近生活、并倡导生活品位的地中海风格立面,以棕黄色高级防水防石漆结合红筒瓦及底部仿石材贴面处理,建筑整体稳重大气;外立面则是以米黄色为主基调配上红褐色的坡顶,再通过顶部极富创意的柱廊设计,同时采用地中海独有的圆弧形结构,拱形浪漫空间、纯美的色彩、柔和的线条加上独特的生活方式,丽都城为您营造的是原汁原味的地中海风尚生活。
丽都城,秉承全世界颇为流行的别墅式围合设计,缔造22万方高品质纯公寓社区,幢幢建筑采用层层环绕式排列,营造别具风情的花园洋房式情景。
以科技服务生活。
用科技与智慧为您构筑——舒适、安全、现代、便捷的现代家园。
采用户式新风系统,给每一位住户提供一个安静、干净、清新、健康的居家世界!
采用国际先进技术的数字智能家居系统,可实现家电远程控制,一切皆在您的指尖控制之中。
南洋瑞都整个小区北面的西三河环绕整个小区,由北向南形成主要景观河系,在小区内部分别设计了一个中心广场和两大水系景观。
中心湖泊是小区的特征景观,位于公寓区的核心位置,此外还专门设置了小区专用网球场和儿童游乐场所。
该房型分装修和毛坯两种情况。
南洋瑞都精装修房房型面积从99.29-100.67平方米,房型方正,动线简洁,为江川地区首次推出也是唯一的一个精装修楼盘。
六、项目自身情况调研分析
(1)项目基本概况
1.地理位置
蓝润华府春天地处天府新区瑞丽路768弄,东至瑞丽路,南至景谷路,西至竹港,北至凤庆路,高档楼盘多云集于此。
紧邻金平路地铁站,与城市不即不离,与自然和谐共生。
区域内云集众多高新科技企业和装备制造业,各类生活配套应有尽有。
分析:
优势
地处老闵行经济开发区,紧邻地铁站,前方不远处有超大面积的欧尚超市,紧邻餐饮休闲一条街—金平步行街,众多
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