工程交付质量问题案例库.docx
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工程交付质量问题案例库
工程交付质量问题案例库
——以TIC四期为例
华润新鸿基房地产(无锡)有限公司
工程管理部
二零一二年七月
一.案例的来源
本报告以TIC四期项目为例,对四期交付中业主报修的问题进行抽样调查,分析报修问题中各专业所占比例,并对各专业涉及问题进行具体统计,列举出业主投诉较为突出的问题,分析产生问题的原因,并提出相应对策和持续改进建议,为工程施工过程质量管理、工程收尾阶段问题整改等工作提供参考。
二.案例库中各专业问题所占比例
本报告采用抽样统计的方法进行分析,采用10%的比例对四期报修问题进行抽样调查。
四期毛坯房总户数1278户,抽样总户数120户,抽样户报修条数1153条,户均报修条数9.8条。
表1为四期报修问题中各专业所占比例,按照所占比例排序依次为土建(44.23%)、铝窗(22.38%)、进户门(7.98%)、机电(6.94%)、公共部位(6.50%)、外遮阳(3.21%)、智能化(2.71%)、设计问题(1.99%)、石材(1.65%)、其他问题(1.65%)、外墙真石漆(1.30%)。
表1:
四期报修问题中各专业所占比例
四期总户数(除去精装房)
1278户
抽样总户数
120户
抽样户总报修条数
1153条
户均报修条数
9.8条
报修问题按专业分类:
问题分类
条数
所占比例
土建
510
44.23%
铝窗
258
22.38%
进户门
92
7.98%
机电
80
6.94%
公共部位
75
6.50%
外遮阳
37
3.21%
智能化
25
2.17%
设计问题
23
1.99%
石材
19
1.65%
其他
19
1.65%
真石漆
15
1.30%
图1:
报修问题中各专业所占比例示意图
图2:
土建问题具体分类
图3:
铝合金问题具体分类
图4:
进户门问题具体分类
图5:
机电质量问题具体分类
图6:
公共部位质量问题具体分类
三.质量问题分析
1.土建问题分析
表2:
土建问题具体分类
问题分类
条数
所占比例
情况描述
问题产生的原因
维修的方法
预防措施
墙地面空鼓
133
26.08%
墙地面空鼓
1.砂浆配合比控制不严;
2.抹灰前墙面未充分湿润;
3.粉刷施工时第一道刮糙偏厚,未能一次成活;
4.用铁板抹灰时用力过猛,将砂浆中水分挤出;
5.浇筑地坪前未清理干净;地坪清理完后要进行蓄水,蓄水高度2mm,地坪要充分湿润
1.现场查看空鼓是否在规范允许范围内(400cm2,不多于2处)
2.用粉笔将空鼓部位划出(方块状区域);切割机切割;凿子凿除空鼓部位(不能用锤子砸);基层清理干净并充分浇水湿润;刷素水泥浆;第二天湿度为50%-70%时进行抹灰;待干透后进行第二遍抹灰;在空鼓部位周边贴上绷带;批白。
1.严格控制砂浆配合比;
2.做好粉刷过程控制,抹灰前墙面充分湿润,抹灰要做到用力均匀,一遍成活
续表1:
厨卫间渗漏
119
23.33%
厨卫间渗水;防水上反高度不足300mm
1.防水上反高度不足;
2.阴角未按规范要求做成圆弧形;
3.管根未做防水馒头,管根部未刷防水;
4.穿楼地面管周边封堵方法错误,封堵不严密
以管根周边向外30cm进行切割,必须采用底面支底模的方式进行穿楼地面管的封堵,分两次浇捣:
第一次浇捣低于地面3cm,之后进行蓄水试验;若不渗水将该地坪浇筑至地面一样高度;蓄水;若不渗水,做防水馒头;表面恢复
1.防水上反高度必须达到30cm;
2.阴角必须按规范要求做成圆弧形,半径3cm;
3.管根做防水馒头,管根周边刷防水,高度同墙面;
4.穿楼地面管周边封堵必须采用底面支底模的方式
粉刷裂缝
51
10.00%
墙面粉刷裂缝,尤其是窗两侧、原施工洞及梁底塞缝位置
粉刷裂缝分为普通粉刷裂缝和烟道表面裂缝。
烟道裂缝主要出现在烟道与地面接口处、烟道间接口处;
普通粉刷裂缝主要由于墙面未充分湿润造成
1.烟道与地面交接处混凝土要做圆弧状翻边,烟道间接口处设置分隔条;
2.粉刷裂缝如为结构裂缝需要将裂缝部位切开,挂钢丝网粉刷恢复;如为表面裂缝,则用弹性腻子或贴绷带粉刷批白
1.烟道与地面交接处混凝土要做圆弧状翻边,烟道间接口处设置分隔条;
2.墙面抹灰前要充分湿润
续表1:
室内清洁
35
6.86%
室内垃圾未清理,墙地面污染
1.工程文明施工、交叉施工管理不严;
2.关门前的检查、清理工作不到位
将室内清理后用水冲洗
1.加强现场文明施工管理及交叉施工管理;
2.加强关门前的检查、清理工作
尺寸偏差
29
5.69%
窗台大小头;门窗上部大小头;室内净空尺寸偏差
1.模板支护不到位;
2.二结构施工偏差
检查偏差是否在规范内,根据尺寸偏差程度决定维修方法,超过1.5cm进行结构维修
1.加强施工过程管理及质量控制;
2.加强一房一验中各项尺寸偏差检查工作
门窗边收口
23
4.51%
窗边收口粗糙,不严密
1.窗户安装未能以内墙灰饼为基准;
2.铝合金门窗边阴角未勾缝
重新粉刷收口
1.窗户安装以内墙灰饼为基准;
2.铝合金门窗边阴角勾缝严密
粉刷观感
22
4.31%
墙面腻子表面存在明显抹纹和修补现象
1.批白时未能一次成活;
2.墙面修补部位色差
用砂纸打磨,消除表面接茬及修补痕迹
1.批白时一次成活;
2.墙面修补后必须用砂纸打磨
续表1:
空调洞
15
2.94%
外墙排气孔、空调洞未设置套管
空调洞、排气孔孔径过大
拆下套管;修补孔洞,缩小孔洞孔径;恢复套管。
外墙保温网格布必须抹进空调洞
空调洞、排气孔严格按照图纸标注孔径施工
开关面板收口
10
1.96%
开关面板周边收口不严密、收口较粗糙
1.开关面板底盒安装位置偏差;
2.开关面板在批白前安装,导致土建收口粗糙
拆下面板;修补底盒周边墙面,收口要见方;恢复面板。
1.底盒预埋应低于粉刷灰饼2mm;2.土建收口要见方;3.批白后安装开关面板;安装时必须戴手套
其他问题
8
1.57%
铝窗渗水
1.拆除铝窗玻璃周边密封胶及压条,将玻璃周边密封胶等清理干净;2.将槽口内清理干净;3.在窗框槽口内玻璃与铝合金框接缝处打中性密封胶,打胶要求连续、密实、美观;4.安装玻璃,注意将密封胶压实,玻璃应当在框的中间位置上下左右间隙相同.5.玻璃安装后在玻璃周边再打一次黑胶;6.安装玻璃压条,窗框四角压条拼接处必须采用密封胶封堵密实。
墙地面、顶面露筋
7
1.37%
墙地面、顶面露筋;顶面有锈迹
施工过程控制不严
钢筋表面刷防锈漆;刷界面剂;批腻子恢复
1.加强施工过程管理及质量控制;
2.加强一房一验检查工作
2.铝合金问题分析
表3:
铝合金问题具体分类
问题分类
条数
所占比例
情况描述
问题产生的原因
维修的方法
预防措施
锁扣不灵活+五金不全
54
20.93%
窗锁扣扣不上、缺把手、锁扣
施工过程检查与调试不严,造成问题遗漏
对锁扣进行维修,无法维修的立即更换;补齐五金件
在一房一验中对铝合金门窗进行调试
铝窗(栏杆)型材划伤、变形
50
19.38%
成品保护不到位,型材变形、划伤
现场成品保护不到位
用老虎钳进行矫正,无法矫正的立即更换
铝窗安装后做好成品保护工作
玻璃划伤
43
16.67%
成品保护不到位,玻璃划痕普遍
现场成品保护不到位
检查划痕是否在规范以内(8cm以内,少于3条),若超出规范,立即更换,并追究相关单位责任
铝窗安装后做好成品保护工作
续表3:
其它
11
4.26%
栏杆两侧、下口与墙体交接处有缝隙、固定件外露
施工过程检查与调试不严,造成问题遗漏
栏杆两侧、下口粉刷收口,并恢复真石漆
1.确保栏杆固定到结构面上;
2.栏杆安装前做好施工样板,按照样板确定栏杆缝隙处理方法
3.将栏杆收口打胶纳入铝窗合同中
铝窗滑轮槽透风透光
1
0.39%
铝窗滑轮槽处透风、透光
窗扇加工问题,铝窗单位有偷工减料嫌疑
要求铝窗单位更换
铝窗加工前做好施样板,并严格按照样板加工
3.进户门问题具体分类
表4:
进户门问题具体分类
问题分类
条数
所占比例
情况描述
问题产生的原因
维修的方法
预防措施
进户门松动,锁舌不灵活
30
32.61%
进户门松动、把手松动、门缝太大、锁舌不灵活
1.进户门门缝过大,铰链需调整;
2.门把手弹簧失效
3.门锁弹簧失效
1.调整门铰链,确保门缝在3mm以内;
2.更换门锁弹簧;
3.更换门把手弹簧
1.进户门安装时门缝应严格按照规范控制在3mm以内;
2.加强门锁安装质量管理;一户一验时检查门锁、把手是否正常
3.进户门选型阶段就要考虑进户门的安全问题,先做好施工样板,样板确认后方可进行加工
门扇、门套损坏
18
19.57%
门扇、门套损坏
成品保护不到位
由专业厂家修复;不能修复的予以更换
进户门安装后做好成品保护工作
色差
2
2.17%
进户门色差
进户门材料问题
小的色差与业主协商处理,色差明显的由厂家拆除,运回厂家处理
进户门安装前检查材料是否有色差,提前避免该问题
其它
4
4.35%
防烟条松动、门安装不垂直
门洞尺寸偏差或进户门安装尺寸偏差
进户门厂家将门套拆除,重新安装
总包在进行门洞粉刷时应确保灰饼垂直度
4.机电问题分析
表5:
机电质量问题具体分类
问题分类
条数
所占比例
情况描述
问题产生的原因
维修的方法
预防措施
灯不亮
25
31.25%
灯泡未装或灯泡损坏
灯泡未装或灯泡损坏
将灯泡补齐或更换灯泡
移交前做好通明试验,确保灯亮
开关面板安装不到位
16
20.00%
开关面板未安装、安装不正或松动
开关面板未安装、安装不正或松动
补齐开关面板,对安装不方正的进行矫正
一房一验时及时发现问题进行整改
地漏堵
9
11.25%
阳台、卫生间地漏不通
建筑垃圾堵塞地漏,未及时疏通
对地漏进行疏通
移交前进行通球处理,地漏管道内不能有大便
5.遮阳质量问题具体分类
表6:
外遮阳质量问题具体分类
问题分类
条数
所占比例
问题举例
问题产生的原因
维修的方法
预防措施
外遮阳缝隙
14
37.84%
外遮阳完全落下时透光
外遮阳安装初期通病
多次使用后可消除
外遮阳运行不畅
14
37.84%
外遮阳不运行、无法全部落下或收起
现场检查原因,进行维修
交付前调试,发现问题及时解决
外遮阳面板损坏
4
10.81%
外遮阳面板损坏或开关不灵
更换损坏的面板
交付前调试,发现问题及时解决
外遮阳周边未打胶收口
3
8.11%
外遮阳两侧及上口未打胶
对外遮阳周边进行补胶
做好施工样板,并严格按照样板施工
外遮阳下口不严密
2
5.41%
外遮阳落下时,下口与外窗台有缝隙
真石漆表面凹凸不平
对真石漆表面平整度进行
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