城市物业管理现状及对策研究.docx

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城市物业管理现状及对策研究

郑州轻工业学院

本科毕业设计（论文）

题目河南省城市物业管理发展现状与对策研究

学生姓名申振

专业班级经济学（双学位）2012级

学号531306020158

院（系）经济与管理学院

指导教师（职称）宋勇超讲师

完成时间2016年1月6日

河南省城市物业管理发展现状与对策研究

摘要

中国目前是世界上发展最快的国家，也是世界上人口最多的国家。

随着国家的快速发展以及城市化进程的加速，在城市管理方面出现诸多问题。

城市物业管理作为城市管理方法之一需要有所改善和发展，以适应城市化的快速推进以及和谐城市的建立。

河南作为人口较多的省份之一，城市物业管理同样面临着诸多问题，亟待改善与发展，才能为城市经济发展保驾护航。

本文通过对河南省城市物业管理进行分析发现诸多问题：

物业公司实力水平参差不齐，服务质量上不去；专业的物业管理人才缺乏，限制了行业发展;业主对物业管理的认识不足等一系列问题。

并进一步提出了对策来解决这些问题，以期能推动河南城市物业管理的发展，实现城市物业管理与城市发展的良性互动。

关键词河南城市物业管理/发展现状/现状分析/对策研究

Henanprovincecityproperty

managementdevelopmentpresentsituationandcountermeasureresearch

ABSTRACT

Chinaistheworld'sfastestgrowingcountrycurrently,andtheworld'smostpopulouscountry.Withtherapiddevelopmentofthecountryandtheurbanizationprocessacceleration,itappearsmanyproblemsincitymanagementasoneoftheurbanmanagementmethod.Citypropertymanagementneedstoimproveanddevelopment,toadapttotherapidadvanceofurbanizationandtheestablishmentofaharmoniouscity.Henanasoneofthemostpopulousprovinces,whosecitypropertymanagementalsofacesmanyproblems,isinurgentneedofimprovementanddevelopment,inordertopromotethedevelopmentofurbaneconomy.Inthisarticle,analysisofhenanprovincecitypropertymanagementfindsmanyproblems:

thelevelsofpropertycompanystrengthisdifferent,qualityofserviceisweak;Professionalpropertymanagementtalentlack,limitingtheindustrydevelopment;Theownerlackawarenessofpropertymanagementandsoon.Anditfurtherputsforwardthecountermeasurestosolvetheseproblems,inordertopromotethedevelopmentofhenancitypropertymanagement,accomplishingthepositiveinteractivebetweenthecityandthepropertymanagementofurbandevelopment.

KEYWORDSHenanprovincecitypropertymanagement，Currentsituationofthedevelopmentof，Statusquoanalysis，Countermeasureresearch

1引言

1.1研究背景

河南省地处中原腹地，有着深厚的文化底蕴，具有悠久的历史文化，是中华文化的发源地。

河南作为中国的经济文化中心，为河南省城市的发展提供了得天独厚的社会和地理条件，城市作为一个地区重要的经济交通中心对于经济发展具有重大战略意义。

城市是人口、资源、文化的聚集区，众多纷繁的关系背后人与人的关系是最应该注意的。

人是社会主体，众多城市居民推动了城市发展，但是城市资源有限，因此为了解决资源分配的问题，在城市管理居民多采用物业管理的方式。

近年来随着国家“中原崛起”战略的实施，河南的城市化速度不断加快，城市人口越来越多，面临的问题也层出不穷，如物业管理公司服务水平较低，物业管理人才缺乏等一系列问题。

此外，2020年中国要全面建成小康社会，到那时城市对于物业管理的要求会更高，人们会更加依赖物业管理。

因此，对于河南城市物业管理发展的研究就显得尤为重要。

1.2研究意义

河南是农业大省，经济与东南沿海地区有较大差距，全省多是二三线城市。

国家早前提出“西部大开发”、“振兴东北老工业基地”等政策，而河南在中原无法享受这些政策，面临着中部塌陷，这是河南城市发展缓慢的原因之一。

但是随着国家提出的“中原崛起”战略。

河南迎来的发展的春天，搭上了发展的快车，随着一系列政策的实施，河南的经济取得了较为快速的发展，特别是河南省航空港的建设使河南省成为世界重要的交通枢纽，这一切都将为河南省的城市化发展带来巨大的变化，同时也会吸引众多的各行各业，形形色色的人来到河南定居落户。

这些人员的到来会给河南现有的物业管理带来诸多问题，河南省目前的城市物业管理水平是无法适应快速发展的城市生活的。

因此，本文通过对河南省现有城市物业管理进行研究，分析河南省城市物业管理发展的优势和劣势，机遇和挑战，并在此基础之上，进行系统的整理和分析，力争找到河南省城市物业管理发展存在的问题，并研究出对策以使河南省城市物业管理发展走向正确的方向。

1.3研究内容

本文阐述了河南省城市物业管理发展的现状及发展对策，可以看出城市物业管理在城市社区人员管理起到的巨大作用。

通过对河南省城市物业管理发展的SWOT分析，明确了河南省物业管理发展的优势、劣势、机遇和挑战。

这样可以确切的知道河南省城市物业管理发展的优势和需要改进的缺点，对于河南省城市物业管理的进一步发展起到了巨大作用。

本文通过对全文的总结与思考，进一步了解了河南省城市物业管理存在的问题，制定了一系列解决策略和实施方案。

希望能够通过引进专业的城市物业管理人才，加强技术创新等方面来提高河南省的城市物业管理水平，使河南省的城市物业管理水平发展到一个新的高度，为河南经济发展助力。

2河南省城市物业管理发展的概述

2.1中国城市物业管理发展历程

中国引进物业管理始于上个世纪八十年代初。

最早的物业管理公司在经济特区深圳成立。

1988年随着深圳改革住房制度，房屋管理制度的革新也紧随其后，物业管理行业迅猛发展。

在此后的十几年中深圳的物业管理行业迅速发展，从无到有，从小到大，初具规模。

从涉外商品房物业管理到全市物业管理的发展，由从借鉴经验，不断探索到最后的大力推广，实现了规范化、制度化。

由原来传统的房管式渐渐发展成为规范化，企业化，一体化招投标的三化一体的高效率物业管理方式。

物业管理行业从产生初期的感性、混乱，经历了迅速发展狂热的中期，步入了平稳及理性的后期，经历了风风雨雨的二十多年发展史。

中国的物业管理行业已经日渐走向完善，物业管理法规更加完备，政府对物业管理行业的监督也日趋规范；不断经过行业并购和重组，实力较弱的公司被市场淘汰，国内的物业管理企业实力不断增强，物业管理行业趋于完善；企业间专业技术重组实现了物业管理的专业技术服务的专业化、社会化；城市中业主的维权行为趋于理性；业主委员会的设立和运行逐渐规范并逐步纳入政府监管范围。

物业管理行业的发展似乎又陷入了一个左右为难的的境地，一方面物业管理市场日益完善为物业管理企业提供了广阔平台，但是另一方面很多的城市物业管理企业却缺乏动力吃不下这块蛋糕。

这种情况表明城市物业管理行业重新洗牌的日子即将到来。

国家2007年通过《物权法》。

《物权法》是明确公民财产权范围，维护公民财产权的法律，是公民对财产行使权力时必须遵守最基本准则，是中国特色法律体系的重要组成部分。

《物权法》的颁布实施为解决中国城市物业管理行业内长期存在的一系列长期问题提供了解决方法，它会对对中国城市物业管理行业发展的未来起到举足轻重的作用。

进入21世纪，中国城市物业管理行业开始走向发展、完善和成熟，在这个期间会出现一个竞争异常激烈、管理不断完善、服务理念快速提升的时期。

因此，21世纪是城市物业管理发展的一个重要时期，其作用不亚于城市物业管理刚引进时对中国的影响！

2.2河南城市物业管理发展现状及原因

2.2.1物业行业基础薄弱：

经济因素

河南作为中国的农业大省，人口大省，经济发展以第一，第二产业为主。

因此，河南省物业管理行业发展开始的比较晚，起步也比较低，具有先天的缺点。

河南省的从城市发展良莠不齐，上个世纪河南多是三线、四线城市，一线、二线城市在河南不存在，河南缺乏这样的大城市就缺乏了活力，先进的技术，管理经验不愿意进入河南，这样就导致了城市的管理水平落后这是河南省的先决条件决定的，不能改变。

但是进入二十一世纪，河南在“中原崛起”的战略指导下，在新郑航空港的建设以及高铁建设的推动下取得了巨大的进步，河南省郑州市成为二线城市，洛阳成为三线城市，城市的发展壮大将引进更好的技术和管理经验，对河南省的城市物业管理发展起到巨大作用。

随着城市的发展，政府对于服务行业的扶持，特别是物业管理行业。

河南省的第三产业发展迅速。

河南省第三产业增加值由1000亿元到2000亿元用了8年时间（1996-2003）,从2000亿元到3000亿元仅用3年（2003-2005）。

2007年全省第三产业增加值在2006年3652.27亿元的基础上再创新高,为4411.91亿元,增幅达13.9%［1］。

随着第三产业产值增长物业管理公司的数量也在增加，以郑州为例郑州目前有物业公司接近三百家，在这之中也有一些实力比较强，又有服务特色的物业管理公司如：

建业物业公司，六合物业公司，河南国基物业公司等。

他们代表了目前河南省目前物业管理发展的最高水平。

虽然河南省已经涌现出一大批实力较强，服务质量好的物业管理公司，但是我们应该清楚的看到河南省的物业管理水平与东南沿海城市之间的差距，乃至与世界先进国家的差距。

历史的发展告诉我们落后就要挨打，同样一个城市的物业管理水平落后，就会是这个城市的人才流失，资源外流造成损失。

因此现在河南省应该找到物业管理发展的新方向，占领高地。

以物业管理水平的提高引进人才，进而为经济的发展助力，城市物业管理水平和前瞻性是经济发展的必备条件，同样也是政府“以人为本”的体现。

2.2.2物业行业创新能力弱：

文化因素

文化是一个企业发展的精髓，也是行业的支柱，中国的文化历来就比较保守的，因此这种文化无形中影响了企业的发展，进而导致行业的落后。

由于保守，河南的物业管理企业之间缺乏交流，不能进行有效经验技术的流转，就是这种“教会徒弟饿死师傅”的理念对这个河南省的城市物业管理发展起到了阻碍作用。

文化还影响河南城市物业管理发展的前瞻性。

由于墨守成规，大多数企业认为物业管理就是负责清洁，维修的而已。

其实不然物业管理是一个系统工程，他从基础的保洁，维修，安全，再到中层的医疗，物流，最后整合资源到人性化，智能化服务的一个立体的，多方位的管理模式。

文化的保守已使河南城市物业管理发展落后于东南沿海城市，同时由于文化的保守也扼住了城市物业管理发展的创新意识，这使得河南的城市物业管理发展与互联网经济之间存在着一定的差距，因此使河南城市物业管理的网络化，智能化变得步履艰难。

2.2.3物业行业发展缓慢：

政策因素

自上个世纪改革开放开始河南的优惠政策就比较缺失，我国的东部，南部，西北，东北都有优惠政策因此城市发展较快，城市人口数量较多，城市经济发展迅速，充满活力，对于物业管理需求强烈，因此引进了很多先进的城市物业管理经验，城市的物业管理也取得了长足的发展。

与此相反处于中部的河南省政策缺失，这使得河南的城市人口相对于东南沿海城市来说比较少，城市发展缺少活力，城市发展缓慢。

由于城市人口较少，城市规模较小，因此对于高质量的物业管理需求不强烈，这也是导致今天河南物业管理发展艰难的原因之一。

3河南省城市物业管理发展的SWOT分析

SWOT分析法就是针对所研究的对象制定系统性，战略性的计划或方案时十分重要的一个系统的分析法。

SWOT的分析研究是研究一个事物对象的方法之一这种分析法常用与自己的生涯发展规划中，但是在经济学中就是可明确发展的优缺点已做好应对。

“SWOT”是“Strength”（意：

优势）、“Weakness”（意：

弱势）、“Opportunity”（意：

机会）和“Threat”（意：

威胁）四个英文单词的简写［2］。

由此我们也可以看出SWOT分析法具备四个基本要素，他们分别是：

优势、劣势、机会和威胁。

优势是一个企业具备竞争力的基础条件，它是指一个企业内部所具备的所有资源、先进技术和其他各方面所具有的实力，它是一个企业能够在企业生存战争中超越其他的企业的核心因素；劣势是一个企业内部所具有的有关资源的、技术等方面对企业发展的限制［3］，这些因素会严重影响企业的经营效率；机会是一个企业在发展中其所在的各种环境中有利于该企业发展的好的，良性的形势；威胁是是一个企业在前进的过程中所遇到的不利于其发展的差的环境和恶性的形势，它会使企业的生存和发展受到严重的阻碍和约束。

我们将SWOT分析法的四个因素划分为研究对象的外部因素及内部因素，其中外部因素中包括企业目前和即将要面临的各种机会和威胁，研究对象的内部因素中包括企业内部目前和即将具有的优势及劣势。

3.1河南省城市物业管理发展的优势

河南省位于中国中部的地区，是中国的腹地，其位置在经济，政治，文化，交通等诸多方面都有重要的意义。

在石器时代河南就有了人类聚居部落，是中原文明的发祥地。

此外，河南是兵家必争之地，从黄帝时代一直到封建社会后期一直如此“有得中原者，得天下”之说。

在历史长河中河南在政治，经济，文化等一系列方面都取得了巨大成就，特别是在城市文明方面有着举足轻重的地位。

例如，东都洛阳，商朝都城安阳，帝乡南阳等。

河南省横跨四大水系，境内有多条河流纵横交织错，河流作为人类赖以生存的发源地，促进了社会发展，河南境内流域面积在100平方千米以上的河流有近五百条，这些河流流经多个城市，给城市发展带来了最基本的条件（见表3-1）。

因为有水源满足人们的生产生活需求，因此在河流沿岸多有城市形成，他们是河南省城市的最初形态，也是河南城市物业管理向未来发展的基础。

表3-1河南省河流水系分布

水系

黄河水系

淮河水系

海河水系

长江水系

总计

流域面积（平方千米）

8.61万

2.77万

1.53万

3.60万

16.51

100平方千米以上的河流（条）

93

271

54

75

493

流域内的城市

郑州、洛阳、开封等

南阳桐柏、信阳等

安阳、新乡、焦作、濮阳等

南阳等

--

数据来源：

河南，栏目：

流域各省区经济概况，《黄河年鉴》（1996年）

河南地处中原位于中国的南北分界线上，河南北部多属于温带季风气候，南部有亚热带季风气候气候，河南省年平均气温大多在12-16摄氏度之间，一月零摄氏度左右，七月24到29摄氏度，大体上呈现东高西低，南高北低的形势，山地与平原间气温差异比较明显。

河南省无霜期大约180天至240天。

平均降水量约为500-900毫米/年。

这样的气候有利于人们居住，有利于建设宜居城市。

实现河南省城市物业管理的新局面。

由于地处中原，河南省的交通十分便利。

京九线，京广线，陇海线等多条铁路线经过河南，形成了密集的铁路网，河南境内还有许平南，京港澳等多条高速公路，这些高速公路的建设会使河南的基础设施更加完善，河南新郑国际机场是中原地区最完善的国际航空枢纽之一。

铁路和公路里程的增加，航空的建设使河南成为远中近三位一体的交通模式，大大方便了人们的出行，这会使河南的城市人口大幅度增加，河南形成大城市，特大城市的条件已经具备（见表3-2）。

表3-2河南省交通情况统计表

交通方式

营业/通车里程（公里）

货物运输量（亿吨公里）

旅客运输量（亿人）

机场旅客吞吐量（万人）

机场货邮吞吐量（万吨）

年份

2012

2013

2014

2012

2013

2014

2012

2013

2014

2012

2013

2014

2012

2013

2014

铁路

4822

5165

4774

1.28

1.3

1.16

0.96

1.1

1.24

高速公路

5830

5858

5859

25.18

28.3

17.97

19.78

21.4

12.83

航空

1268.87

1412.9

1693.64

15.31

25.8

37.31

数据来源：

2012-2014年河南省国民经济和社会发展统计公报河南省统计局国家统计局河南调查总队

此外进入全民建设小康社会的攻坚阶段，为了能够与国家的发展方向相适应，加快推进中原经济区建设，在中央政府的大力扶持下，河南省政府在河南的发展规划中，计划建设“米”字型高速铁路线，构成中原快速铁路交通网，连接全省的发展较快的城市，以此带动城市发展。

这会使河南省的所有县市纳入河南省计划的一小时经济圈内，此计划会使河南的城市发展进入一个全新的阶段，随着交通的发展，人员流通会更便利，那么有经验的城市物业管理技术人才就会乐于来到河南，或是在河南定居。

交通的发展使城市规模变大，人口增多，对高质量的物业管理需求量变大，同时会引进高效先进的管理经验。

这为河南省城市物业管理发展提供了好的试验场和设计师。

河南省有众多的居民服务性企业，这些企业分布在河南省经济发展较好的城市中。

我们都知道一个行业的发展缺少不了企业，企业是国民经济的细胞。

因此河南省城市物业管理的发展离不开那些好的，服务质量优的居民服务性企业的支持。

所幸的是河南省在最近的十几年间形成了一大批优秀的居民服务性企业，如郑州的建业物业公司，六合物业公司，河南国基物业公司；南阳的祥盛物业，万正物业；洛阳的建业物业洛阳分公司等。

这些实力较强的物业管理公司会在河南未来的城市物业管理发展中起到主力军的作用，是河南引进先进管理经验的门户。

除了这些实力较强公司之外，近年来河南的居民服务性企业数量注册也在增加，这些增加的企业也会对河南的城市物业管理发展起到助推剂的作用（见图3-1）。

图3-1河南居民服务、维修和其他服务业单位数量统计图

数据来源：

2013年，2015年《河南统计年鉴》

我们都知道一个城市要想发展，除了有水资源，还必须要有其他的矿产资源，为城市的发展提供动力。

试想一下，如果一个城市只有水没有其他化石能源那么这个城市将会陷入瘫痪，甚至从根本上讲这个地方就不会形成城市只能成为农耕时代靠天吃饭的落后农村。

一个地方有水资源再加上矿产资源，那么这个城市才能够自给自足，发展的更好。

但是到了现代，这种观点有些落后。

因为由于交通的发展，矿产资源的重要性已大不如以前。

但是，矿产资源对于一个城市来说是创收的有一途径。

矿产资源丰富，可以为城市提供更多的能源和福利，这样一来，城市居民生活的水平就会提高，那么人们就会有更多的资金去购买他们需要的物业服务，其次矿产丰富还为将来的智能城市，“互联网+”的城市生活提供后勤保障，可以说矿产资源是城市物业发展的润滑剂。

河南省地层较齐全，地质结构复杂，形成矿产资源条件优越。

河南省的石油，煤炭，天然气储量丰富，这些资源开采条件都比较优越，这为河南省的城市发展提供了动力。

3.2河南省城市物业管理发展的劣势

科技是第一生产力，这句话放在城市物业管理方面也不例外。

创新是前进的动力，管理是效益的保障，河南省的城市物业管企业自产生到现在经历了几十年的风雨历程但是在发展的过程中河南省的物业管理行业并没有推陈出新，实现管理模式的转变升级，直到今天河南省的物业管理行业的管理仍存在问题。

现在河南省的城市物业管理企业大部分服务内容仅仅限于常规的、低端的服务项目，物业服务项目内容远远适应不了城市的快速发展和人们日益对高质量物业管理的需求［4］。

近年来我国物业管理行业发展迅猛，物业管理种类多，层次全，其服务内容涉及各个领域与其他行业都有密切的联系，物业管理内容繁多其中涵盖商务中心、医院、社区、幼儿园、学校、政府机关、写字楼等等。

但在我们河南省大多数的物业管理企业制定和服务仅仅局限于几种低端的没有科技含量的物业服务形式，甚至一些企业仅仅局限于社区、写字楼等物业服务形式。

在服务内容上由于企业的规模小则物业管理的服务仍主要是简单的低端的保安、保洁、维修、绿化等最基本内容［5］。

21世纪的头二十年即将过去。

在今天中国进入改革转型的关键时期，中国提出一系列的举措来发展经济，例如“一带一路”“互联网+”等这一系列的经济政策等围绕创新进行，同时将会对城市的居民生活带来翻天覆地的变化，他将会将城市物业管理带进一个全新的时代。

但是在过去的几十年间河南的城市物业管理的创新意识薄弱，管理经验落后于东南沿海地区，这将会使河南在新的一轮城市发展中对城市物业管理的现代化，智能化付出等大的努力。

在市场经济条件下任何一个行业要想发展壮大，必须要有行业运行的各项标准和相关机制，否则无规矩不成方圆这个行业必将混乱，陷入泥潭。

行业的相关标准是一个行业在生产，安全，运输，存储等方面由国家制定的统一的衡量指标。

例如包装行业的BB标准，船舶的CB标准等等。

在物业管理领域国家权力并没有介入，国家标准没有制定，而是由中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，制定了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》（以下简称《标准》），在《标准》中只确定了一些物业服务的等级标准，标准内容也只涉及安保，保洁，维修等标准。

这些标准随着社会和城市的发展，已经很难适应现在的物业管理行业了。

现在的物业管理行业必须融入物流，智能网络，养老，医疗等等相关行业，现在的物业管理必须要制定一个综合的标准，将其所涵盖的服务纳入其中，使标准更为科学合理。

物业管理标准不完善是全国物业管理行业存在的问题，河南也不例外。

在物业管理领域相关机制也不完善，特别是在物业管理企业准入方面。

从经济学的角度说，市场准入制度是关于市场主体和交易对象进人市场的有关准则和法规，是政府对市场管理和经济发展的一种制度安排［6］。

但是目前河南省乃至全国的物业管理企业的准入门槛比较低，国家制定的物业管理条列中资质一级注册资本500万，资质二级注册资本300万，资质三级注册资本50万。

目前河南省注册资本在500万和300万以上的物业管理企业数量很少，大部分的物业管理公司注册资本在50万元以上属于资质三级。

注册资本是一个企业资产的组成部分，一个企业注册资本多则说明这个企业实力