物业承接查验方案.docx

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物业承接查验方案

1.目的

为了规范项目物业承接查验工作，确保物业承接查验工作的顺利开展，为后续的物业管理服务奠定良好地管理基础，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》和《物业承接查验办法》等法律法规的规定，结合本项目的实际情况，特制定本方案。

2.适用范围

适用于项目已建或待建项目。

3.职责

3.1深圳市莲花物业管理有限公司南京分公司物业管理管理部负责本方案的制定、修改、指导和监督；

3.2物业服务中心具体负责物业接管验收工作，严格按有关验收标准进行查验，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产项目部提出整改要求；

3.3分公司各项目积极配合服务中心做好验收工作，完成整改工作，确保物业完好、完整移交。

4.实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

4.1建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

4.2供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

4.3教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

4.4道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

4.5电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控、门禁对讲、安防系统等共用设施设备取得使用合格证书；

4.6物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

4.7法律、法规规定的其他条件。

5.实施物业承接查验主要依据下列文件：

5.1物业买卖合同；

5.2临时管理规约；

5.3前期物业服务合同；

5.4物业规划设计方案；

5.5建设单位移交的图纸资料；

5.6建设工程质量法规、政策、标准和规范。

6.承接查验流程及方法

6.1物业承接查验流程图

6.2物业承接查验方法

6.2.1竣工（具备物业承接查验条件）：

（1）地产项目部应按承接验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在预售房合同约定交付日期之前2个月左右以《承接查验邀请函》形式通知物业服务中心进行承接验收；

（2）依据项目部提出的承接查验邀请，物业服务中心应于5-10个工作日内对该工程是否已具备承接验收条件予以回复并记录《房屋具备承接验收条件审核单》。

6.2.2确定物业承接查验方案：

（1）成立承接查验组织机构，明确双方责任人及组成人员，建立良好的沟通渠道；

（2）明确资料移交清单；

（3）明确查验范围；明确查验方法、标准，收集查验依据资料；

（4）设计、准备查验用表单，准备查验用工具；

（5）明确查验日程安排，人员安排；

（6）组织承接查验业务培训；

（7）落实承接查验经费。

6.2.3移交有关图纸、资料：

（1）时限：

至少在承接查验前20天移交；

（2）移交资料清单：

包括“竣工总平面图”等五大类资料（查物业承接查验办法）；

（3）缺漏处理：

建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限；

（4）资料核查重点：

物业企业重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件；

（5）主要工作：

组织人员研究资料，在充分熟悉资料的情况下，开展下一步现场查验。

6.2.4查验共用部位、共用设施设备：

（1）依据：

《物业买卖合同》；《临时管理规约》；《前期物业服务合同》；规划设计方案；建设单位移交的图纸资料；建设工程质量法规、政策、标准和规范。

（2）运用：

核对、观察、使用、检测和试验等方法；

（3）重点：

查验共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

（4）形成书面记录：

含查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，由双方参加人员签字确认。

（5）依法移交有关单位的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施设备，不作为现场检查和验收的内容。

6.2.5解决查验发现的问题：

（1）对验收过程中发现的设计不合理，影响后期正常使用的，由物业服务中心提出合理建议，项目部根据物业服务中心提出建议出具可行的处理措施并进行实施；

（2）对验收所列返修项目，由项目部应与规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。

一般要求于20各工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。

返修复验需由项目部提出，随时提出，随时复验。

（3）因隐蔽工程质量问题无法查验，物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

6.2.6确认现场查验结果，签订承接查验协议

（1）承接查验是物业服务企业接受全体业主委托和建设单位进行的承接查验。

由双方共同确认查验结果，并签订承接查验协议；

（2）物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、返修工人的约束、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

6.2.7办理物业交接手续

（1）交接内容应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式、钥匙等内容。

交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

（2）分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。

项目部应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

6.2.8备案

交接完毕后物业服务中心应当在30日内，向房地产行政主管部门办理备案手续：

（1）前期物业服务合同；

（2）临时管理规约；

（3）物业承接查验协议；

（4）建设单位移交资料清单；

（5）查验记录；

（6）交接记录；

（7）其它承接查验有关的文件。

6.2.9承接查验情况公示

物业服务中心应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

7.物业接管验收内容、标准与方法

7.1物业资料的验证及移交

7.1.1产权资料

（1）项目批准文件；

（2）用地批准文件；

（3）土地使用权出让合同；

（4）红线图；

（5）地界放点测量报告；

（6）土地使用权转让批复；

（7）开发单位营业执照和资质证书建筑执照；

（8）业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；

（9）建设工程规划许可证；

（10）建设用地规划许可证

（11）建设工程施工许可证

（12）固定资产投资计划通知

（13）建设工程施工图设计审查表

（14）总设计平面图

（15）建筑物命名审批表

（16）建设工程初步设计审批表

（17）建设工程桩基报建审批表

（18）消防设计审核意见书

（19）建设工程规划验收合格证

（20）建设工程竣工验收备案证明书

（21）民防地下室建设意见征询单

（22）民防工程验收证书

（23）南京市建设工程环保竣工验收

（24）燃气工程验收

（25）噪音验收合格证

（26）房地产预售许可证

7.1.2市政府验收合格资料

（1）市建设工程竣工验收证书；

（2）市建筑消防验收合格证；

（3）市完善配套办公室小区综合验收合格证书；

（4）用电许可证；

（5）供用电协议书；

（6）电视共用天线合格证；

（7）电梯使用合格证；

注：

管道石油气、电话和有线电视由市有关公司负责维修保养及验收；

7.1.3工程技术资料

（1）竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

（2）地质勘察报告；

（3）工程合同及开、竣工报告；

（4）工程预决算分项清单；

（5）图纸会审记录；

（6）工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）

（7）隐蔽工程验收签证；

（8）沉降观察记录；

（9）竣工验收证明书；

（10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

（11）新材料、构配件的鉴定合格证书；

（12）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；

（13）砂浆、混凝土试块试压报告；

（14）供水、供暖的试压报告；

7.1.4须移交物业管理公司的资料

（1）电梯使用合格证；

（2）供用电协议书；

（3）用电许可证；

（4）用水申请审批表及月供水计划执行表；

7.1.5须移交物业管理公司复印件及图纸

（1）小业主姓名、产权、联系地址（或电话）、建筑面积清单；

（2）市建设工程竣工验收证书；

（3）市建设消防验收合格证书；

（4）电视共用天线合格证；

（5）建筑、电气、给排水、空调、石油气、气体灭火系统等施工图；

（6）机电设备单台说明书、调试、订购合同。

7.1.6项目各工程承包合同

（1）建设工程施工合同（总包合同和各分包合同）

（2）白蚁防治工程施工合同

（3）供水管道施工合同

（4）管道燃气工程施工合同

（5）高低配电工程施工承包合同

（6）防火、防盗制作安装工程合同

7.2房屋本体设施验收标准及检验办法

7.2.1基础设施

（1）房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等；

（2）散水坡。

A、无下陷、断裂，与墙体分裂；

B、面层平整，无脱层；

C、无倒泛水现象。

7.2.2天面

（1）屋面隔热层、防水层

A、板端缝、伸缩缝油膏紧贴；

B、隔热板、防水层表面无裂缝，

（2）天沟、落水口畅通，管道完好；

（3）天面扶拦:

无破损、变形，无明显锈蚀；

7.2.3梁、柱、板主体

（1）按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；

（2）无钢筋外露；

7.2.4顶棚

（1）抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮；

（2）无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍；

7.2.5墙面

（1）抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

（2）块料（如磁砖）面层

A、粘贴牢固，无缺棱掉角；

B、面层无裂纹、损伤、色泽一致；

C、对缝砂浆饱满，线条顺直；

（3）外墙面：

无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象；

7.2.6地（楼）面

（1）毛地面：

平整，无裂纹。

（2）块料（如磁砖）面层

A、粘贴牢固，无缺棱掉角；

B、面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条顺直；

C、对缝砂浆饱满，线条顺直；

（3）水泥砂浆面层：

抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷；

（4）卫生间、厨房和前后阳台地面

A、用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水；

B、第二天到楼下检查楼面无渗漏；

7.2.7门窗

（1）开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形；

（2）从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活；

（3）木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；

（4）单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹；

（5）电子对讲门

A、开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；

B、不锈钢门无刮花痕迹；

（6）防盗铁门无锈迹和刮花痕迹；

（7）窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；检查方法可选择以下方法

A、先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多层住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入；

B、查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查墙面和窗台泛水；

7.2.8楼梯、扶手

（1）砼结构的楼梯：

无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露；

（2）钢木结构的楼梯

A、用力轻摇无晃动，安装牢固；

B、钢筋无锈蚀，无弯曲；

C、木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手；

7.2.9插座

（1）电器插座：

单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，每个都检测，用试电笔检查每个插座电源接通是否正常。

（2）公用电视天线插座：

单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏，（收视效果由住户入住后检查）。

（3）有线电视插座：

由市有线电视台验收。

（4）电话插座：

只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏。

7.2.10接线盒

（1）单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；

（2）用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头。

7.2.11开关

（1）安装牢固，目视盖板无损坏，

（2）全检开关灵活，开启接触效果良好。

7.2.12照明灯具

（1）用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损；

（2）打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常；

（3）产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。

7.2.13供水系统

（1）安装牢固无能摇动；打开每栋的供水总阀门（注意关闭室内的水阀）管道完好无损，无渗漏水，无锈迹；

（2）管道接头无渗水；

（3）水龙头（花洒）和水阀:

（4）打开水阀，流水畅通，接头无漏水。

7.2.14排污管道（含塑料管）

（1）安装牢固，外观完好无损，配件齐全；

（2）从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞。

（3）铸铁管：

灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀。

7.2.15地漏

过滤铁篦安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通；

7.2.16卫生洁具

（1）安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹；

（2）灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹；

（3）便器水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。

7.2.17室内配电箱

（1）安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常；

（2）开关符合型号规定；

（3）导线与设计相符，布线规范；

（4）目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活。

7.2.18门铃

室外按钮安装牢固，盖板完好，操作灵活，操作一次检查；室内预留线盒。

7.2.19其它

（1）水表、电表和燃气表：

安装牢固，无摇晃；打开室内水阀，看表内读数运转是否正常；目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤。

7.3房屋配套设施验收标准及检验办法

7.3.1公用天线

配件齐全，安装到每家每户，收视效果良好；

7.3.2屋面避雷设施

各种避雷装置的所有连接点牢固可靠；

7.3.3消防设施（消防栓、消防箱）

（1）消防栓

A、油漆均匀，无少刷，漏刷现象；

B、阀门完好，无渗漏水。

（2）消防箱

A、消防管、消防带等配套齐全；

B、箱门上标识清楚，箱门玻璃安装牢固，门锁开启自如，

C、消防管无渗漏水，阀门完好。

7.3.4小区路灯

（1）按设计要求安装；

（2）灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常；

（3）灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花。

6.3.5绿化

（1）按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活率达98%以上，无病虫害发生，无绿化死角，无杂草纵生，绿地纯度98%；

（2）绿化用水

绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过100米，布局覆盖率100%，阀门开关灵活，无漏水，安装稳固，无摇晃；

6.3.6小区道路

（1）道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤；

（2）路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤；

（3）块料面层:

拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角；

（4）路牌标志清楚，地面线条顺直；

7.3.7垃圾池（箱）

（1）冲洗水管

A、垃圾池通水率100%，水管安装牢固，接口处密实，无漏水；

B、水阀开关灵活无漏水；

C、水阀箱装锁，箱面无锈迹，油漆面均匀，锁头开启灵活；

（2）砌筑类

A、砌筑平直，底层无起砂，无裂纹，无空鼓；

B、装饰面层砖线缝顺直，砖面无损伤，无缺棱掉角；

C、投入口和清出的铁门:

无锈迹，油漆完好均匀，安装牢固，开启自如；

D、清出口铁门安装小锁，小锁开启灵活；

（3）铁箱类

油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳；

（4）塑料类

桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水，配有桶盖且完好无损；

7.3.8垃圾转运站

参照建设部《房屋接管验收标准》的室内接管验收部分；

7.3.9岗亭

（1）铝材和不锈钢类：

安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污渍；

（2）砌筑类：

参照相关室内验收标准；

（3）电动道闸：

安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤；

7.3.10车库

（1）露天（地下）停车场：

路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹

（2）地下停车场

A、参照《房屋接管验收标准和验收办法》的相关内容；

B、车道标识：

入口、出口标识清楚，油漆均匀；

（3）露天（夹层）车棚：

参照相关室内验收标准；

（4）单车架：

焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹；

（5）照明设施：

配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常；

（6）排水系统：

设有专门的排水沟，参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验收标准；

7.3.11沙井、检查井和化粪池

（1）池内无垃圾杂物，进排水畅通，池避无裂痕；

（2）检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM，井盖搁置稳妥并设置井圈；

7.3.12明暗沟

（1）沟底无断裂，无积水，沟避和底抹灰平整；

（2）沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通；

7.3.13挡土墙、坡

（1）砌筑密实，沙浆沟缝饱满；

（2）按设计要求设有泄水孔；

7.3.14踏步

砼砌，踏面、踢面无破损，阴阳角无缺口和断裂；

7.3.15台阶

参照相关的面层砌筑材料的验收标准；

7.3.16水池、水箱

（1）按设计要求和有关卫生标准进行验收；

（2）无渗漏水现象；

（3）内外爬梯无锈蚀现象；

7.3.17信箱

信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序；

7.3.18景观、雕塑和文化娱乐设施

按设计标准和所要求达到的效果验收；

7.3.19其它机电设备

根据设计安装要求说明进行验收；

8.接管验收遗留问题处理

8.1接管验收遗留问题包括工程配套完善和工程遗留问题：

前者指开发建设单位在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善，如室外游泳池、网球场、绿化、区间道路、室内统一安装防盗网、封阳台等；后者指在竣工验收和楼宇使用过程中发现的安全隐患，使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容；

8.2处理规定

（1）对发现的遗留问题，物业服务中心要及时整理向开发部位报告，分公司物业管理部视情况协助物业服务中心做好与开发建设单位的协调工作；

（2）物业服务中心指定专人进行跟踪处理；

（3）在住户未办理入住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时：

a）公司对已接管的房屋和设施实施保管；

b）分清责任范围，物业服务中心指定专人与施工队保持联系，协调解决须交叉工作的矛盾，以确保已接管房屋和设施的完好；

c）配合施工队的用水用电，要求（必要时，签定协议）施工队进出场有序；

d）按设计要求限制施工队活动范围；

（4）在住户开始办理入住手续之后进行的完善和工程遗留问题改造时，除按第（3）条的规定继续执行以外，还必须在以下方面加强管理：

a）限制噪音施工时间，确保住户的休息；

b）给未进场施工人员（保修人员）办理出入证，避免与装修施工人员混淆，给已入住的住户带来安全隐患；

c）公司增强保安力量监督施工队的人员管理；

（5）施工队离场前，必须到物业服务中心申请“放行条”，在经物业管理员以上人员核查无误后（核查有无违反管理规定，收回出入证，督促水电结算等），并经物业管理员以上人员签名后施工队方可撤离。

9.正式接管进入保修

（1）根据建设部《房屋接管验收标准》相关要求对具备接管条件的楼宇进行接管，填写楼宇资料交接清单；

（2）接管楼宇各类房屋钥匙、资料等，派驻人员守护运行、清理现场；

（3）与相关单位签订相关保修协议，进入楼宇保修工作内容。

10.相关表单

《承接查验邀请函》