建设单位违约解除物业服务合同.docx
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建设单位违约解除物业服务合同
建设单位违约解除物业服务合同
篇一:
开发商是否有权解除前期物业服务合同
开发商是否有权解除前期物业服务合同?
[案例扫描]
开发商广州市重益房产发展有限公司(以下简称重益公司)通过招投标方式选聘广州如意物业管理有限公司(以下简称如意物业公司)为重益广场提供前期物业管理服务。
双方签订了《重益广场物业管理委托合同》,约定:
委托管理期限自合同签字、盖章生效之日起至重益广场业主委员会成立并依法选定物业服务公司后30日止。
如意物业公司负责编制年度物业管理决算报告,每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支情况。
合同签订后,重益公司认为,《重益广场物业管理委托合同》作为委托合同,委托人有权随时解除合同。
合同履行期间,如意物业公司没有按照合同约定编制年度物业管理决算报告并每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支报告,属于严重的违约行为。
重益公司于20XX年11月15日向如意物业公司发出解除合同通知书,如意物业公司亦签收了该通知,并明确表示不同意解除合同。
对此,重益公司向法院提起诉讼,要求法院确认《重益广场物业管理委托合同》于20XX年11月15日解除;要求被告如意物业公司对已经收取的20XX年1月1日至20XX年11月1日的物业费向原告重益公司提供决算报告。
被告辩称:
首先,《重益广场临时管理公约》载明“在重益广场业主委员会成立之前,除物业服务公司被取消资质及企业注销外,重益公司不得变更物业服务公司”。
重益广场至今未成立业主委员会,被告持有三级物业管理资质,企业并未注销,原告不得解除合同。
其次,原告要求解除合同的理由之一是被告未依约提供年度物业管理决算报告,但被告提供的证据证明被告已履行了上述义务,且即使被告未履行公示义务也不构成根本违约,原告无权要求解除委托合同。
第三,原告应依据约定程序解除合同。
如被告的物业服务未达到管理目标,原告应先要求被告限期整改,但被告一直未收到原告关于限期整改的通知,在此情况下,被告无权直接要求终止委托合同。
重益广场也没有出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务的情况,因此,合同解除的条件未成就,请求法院驳回原告的诉讼请求。
该案件的争议焦点集中在:
原告是否有权解除《重益广场物业管理委托合同》?
[律师解析]
合同解除具有以下几个特点:
1.合同解除适用于有效成立的合同,能解除的合同必须是合法有效的合同。
2.合同解除必须具备一定的条件,禁止合同当事人在没有任何法定或者约定根据的情况下人一解除合同。
3.合同的解除必须有解除行为,必须要由享有法定或约定解除权的一方行使解除权,作出解除合同的意思表示。
4.合同解除的效力是使合同关系自始消灭或向将来消灭。
合同解除的方式分为法定解除和约定解除。
法定解除是指合同成立之后,没有履行或没有履行完毕之前,当事人一方通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。
对于法定解除权的行使,我国合同法采用了“根本违约”的标准。
约定
解除分为协议解除和约定解除权解除两种情况。
协议解除是指合同成立以后,在未履行或未完全履行之前,当事人双方通过协商解除合同,使合同效力消灭的行为。
《合同法》规定,当事人协商一致,可以解除合同。
约定解除权是指当事人双方在合同中约定,在合同成立之后,没有履行或没有完全履行完毕之前,由当事人一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权,并可以通过行使合同解除权,使合同关系消灭。
《合同法》规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
本案中,《重益广场物业管理委托合同》第二十九条约定:
“如如意物业公司违反该合同中有关物业服务义务和物业服务质量的约定,未能达到约定的管理目标,重益公司有权要求其限期整改,逾期未整改后仍未完成管理目标的或出现1/2以上业主不满意如意物业公司的服务时,重益公司有权终止合同。
”根据合同解除的相关规定,双方在合同中约定了合同解除的条件,即被告违反合同中关于物业服务义务和质量的约定,原告要求其限期整改,逾期未整改后仍未完成管理目标,或者在重益广场出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务时,原告有权解除合同。
根据原告提供的证据材料,不能证明被告在提供物业服务的过程中,存在严重违反合同规定的行为,原告也没有要求被告限期整改。
重益广场也没有出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务的情形。
因此,合同约定的解除条件未成就,原告不享有合同的解除权。
那么,原告是否享有法定解除权呢?
根据合同法的规定,法定解除权采用的是“根本违约”的标准,即违约行为致使不能实现合同目的。
本案中,被告没有按期编制年度物业管理决算报告,并不构成对物业管理委托合同的根本违约,被告依约履行了物业管理委托合同的主要义务,因此,原告不能行使法定解除权解除物业管理委托合同。
原告称,《合同法》第四百一十条规定,委托人或者受托人可以随时解除委托合同。
原告据此享有随时单方解除合同的权利。
那么,物业管理委托合同能否直接适用委托合同的相关规定呢?
当前,理论界通说认为,物业服务合同属于委托合同的一种。
但两者还存在许多不同的地方。
委托合同的双方当事人可以随时解除委托合同,而物业服务合
同的解除需要有严格的条件。
《物权法》第七十六条规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。
本案中,重益广场尚未成立业主委员会,由建设单位与物业服务公司签订前期物业管理合同。
但重益广场已经交付使用多年,除了开发商还有其他业主也与如意物业公司签订了物业管理委托合同。
如果重益公司单方解除了物业管理委托合同,势必直接影响到重益广场其他业主的利益。
因此,开发商作为重益广场的单个业主,无权单方解除涉及重益广场公共利益的物业管理委托合同。
如果重益广场业主确实需要重新选聘物业服务公司,可以通过召开业主大会,选举产生业主委员会,授权业主委员会进行。
如果任由一方随意解除合同,必然会造成重益广场物业管理的无序或不稳定,从根本上造成对全体业主利益的损害,激化社会矛盾。
[法院判决]
法院经审理后认为,《重益广场物业管理委托合同》是原被告双方当事人的真实意思表示,合同合法有效。
双方当事人应当按照约定履行自己的义务。
合同约定被告应按期负责编制年度物业管理决算报告,被告未按期履行该项义务,对原告的该项请求被告亦表示同意,对此项诉讼请求法院予以支持。
关于原告认为,自身作为委托人享有随时解除合同的权利。
法院认为,因本案纠纷属物业服务合同纠纷,根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定,此类纠纷属服务合同纠纷,而原告依据《中华人民共和国合同法》中有关委托合同的规定,要求解除双方所签合同,缺乏法律依据,不予支持。
原告也未能提供证据证明其曾限期被告进行整改或出现1/2以上业主对被告的服务不满意的情形,不予支持其要求解除合同的诉讼请求。
并且本案所涉被告提供服务的物业区域中并非只有原告一个业主,其单方解除合同,会影响到其他业主的合法权益,不能给予支持。
故判决如下:
自判决生效之日起20日内,被告如意物业公司对已经收取的20XX年1月1日至20XX年11月1日的物业费向原告重益公司提供决算报告,驳回原告的其他诉讼请求。
篇二:
探究物业管理合同的变更和解除
探究物业管理合同的变更和解除摘要:
基于物业管理的特性,通过法律直接确认物业管理合同的效力及于相关的第三人是必要的。
物业管理合同中业主无论是转让权利还是义务,都不需经得物业管理企业同意,只需履行通知义务即可。
物业管理合同内容的变更可由业主委员会与物业管理企业进行协商。
业主委员会可以通过缔结新的物业管理合同来解除前期物业管理合同。
由于物业管理需要相对的持续性和稳定性,所以合同双方当事人都不应享有合同的任意解除权。
物业管理合同是继续性合同,其解除原则上没有溯及力,但会产生继续处理物业管理事务、妥善交接和通知等后合同义务和相应责任。
关键词:
物业管理合同;业主委员会;溯及力;业主;债务人
正文:
现代物业管理实质上是市场交易关系。
在市场经济条件下,一切交易活动都是通过缔结和履行合同来进行的,物业管理合同成为物业管理最基本的法律关系。
物业管理合同的变更和解除也有其自身特性。
一、物业管理合同的变更
(一)物业管理合同的转让。
一般情况下,物业管理合同中业主、开发商一方转让合同权利义务主要发生于业主、开发商在进行物业所有权、使用权转让中发生的相应的转让。
我国《合同法》规定,债权人转让权利的,应当通知债务人。
未经通知,该转让对债务人不发生效力。
债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。
物业管理合同业主在进行物业所有权、使用权转让中发生的物业管理合同权利、义务之相应转让,也应履行通知物业管理合同的另一方当事人物业管理企业的义务。
但是否仍必须要求开发商、业主将合同义务移转至物业买受人和物业使用人时须经物业管理企业之同意,似有探讨之必要。
这一问题与物业管理合同对第三人的效力相关。
合同一般只能约束其当事人,能约束合同以外的其他第三人,这是传统民法关于合同的相对性原则。
面对社会需求与社会进步的压力,尽管合同的相对性原则仍然有效,但也已发生了许多的例外[1]。
那么,物业管理合同效力能否及于那些本身不是缔约当事人,但与合同有某种密切关系的第三人呢?
如前期物业管理阶段的购房人、物业承租人、受让人等。
前期物业管理合同的当事人是开发商与物业管理企业,其有效期可至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效之前。
开发商在签订前期物业管理合同时,是作为物业的所有权人亦即大业主当然地享有物业管理合同的缔约权。
当开发商将物业或部分物业售出后,物业买受人取得了部分物业的所有权,但尚未成立
业主大会,此时前期物业管理合同的效力能否及于物业买受人呢?
如果可以,但物业买受人并非前期物业管理合同的当事人,有背合同相对性原则;如果不可以,住宅区的前期物业管理实际上也就无法实行。
在实践中,是在房屋出售之时由房地产开发单位与购房者签订一个内容和前期物业管理合同一样的“前期物业管理服务协议”,从而使购房者遵守前期物业管理合同的规定。
《物业管理条例》则规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业管理合同约定的内容。
但问题是开发商逐一与业主就前期物业管理条款达成协议只是在开发商和业主之间确立了合同关系,这里实际上是两个具有相同内容但却彼此独立的合同,业主与物业管理企业之间并没有直接的合同关系,任何一方不遵守前期物业管理合同,另一方都无法直接追究对方的违约责任,而必须通过开发商进行,而物业管理此时往往与开发商利害关系不大,开发商极有可能采取视而不见、不管不问的态度,所以这个方案实际上操作起来将困难重重。
类似的问题同样出现在业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同对物业承租人之约束上。
时下业主不居住于所购物业,而将所购房屋予以出租的情形日益普遍,这无疑为物业管理增添了许多困难。
由于承租人未有“自己之家”这样的意识,因而,于实际生活中乃有对共用部分予以怠惰,并有不尊重区分所有权人之间所订立的规约的倾向[2]。
也极易不遵从物业管理。
而业主由于不居住于物业区域对物业管理也不甚关心,常常怠于履行合同义务。
为解决这个问题《物,业管理条例》第42条及第48条作了详尽的规定但由于业主并不居住于小区,不知其身在何处,对其起诉的难度和成本较大。
要使物业管理合同的内容约束当事人以外的第三人,笔者认为,比较便捷的方法就是通过法律直接确认物业管理合同的效力及于相关的第三人。
近代立法基于事实上之需要,对契约相对性原则渐有突破,承认涉他契约的存在。
特别值得注意的是,判例学说或立法例正在更进一步扩张契约关系对于第三人之效力[3]。
在合同权利义务向非合同当事人移转方面,依照普通法,合同中涉土地的权利和利益可有条件地移转至非合同当事人,但合同中规定的义务,则绝对不能移转至非合同当事人。
衡平法对于合同义务的移转的态度较普通法要灵活,但也有较多的限制。
至上世纪50年代,立法例进一步发展,1956年香港制定了《财产法(合同履行)条例》,明确规定,有关被分成若干单位并由若干业主分别独占的建筑物的使用、维护、修理
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- 建设单位 违约 解除 物业 服务 合同