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最全房地产行业分类名词
指标解释
1.房地产从广义上讲,房地产是房产与地产的总称,指国家、集体及个人所拥有的房屋和土地。
但就我国目前房地产业的业务范围而言,它包括归国家所有的城镇生产性或非生产性用地—城市地产,及附着在其上的城镇生产、生活用建筑和辅助设施—城市房产。
农村生产用地、用房及宅基地等不属城市房地产业的业务范围。
国家有偿征用农村土地用于城镇建设时,只有所有权转让过程结束后,才纳入城市房地产业的经营范围。
2.房产价格房产价格按取得所有权(使用权)的方式分为房屋销售价格和房屋租赁价格两种形式。
3.房屋销售价格房屋销售价格指房产所有权转移时买卖双方实际成交的价格。
房产买卖时,买房人购买的是房产的所有权,卖房人将房产所有权出让,同时要获得房产所有权出让的价值补偿。
它包括商品房销售、公房销售和私房销售三部分。
4.房屋租赁价格房屋租赁指房屋的所有人出租房屋面取得的实际租金。
在此种流通形式中,房屋所有权不变,承租者支付房租,获得一定时期内的房屋使用权;出租者放弃或出让一定时期内的房屋使用权。
它包括住宅租赁、办公用房租赁、商业用房租赁和厂房仓库租赁四部分。
5.商品房销售价格商品房销售价格是指具有经营资格的房地产开发公司(房地产发展商)出售的住宅、写字楼、商业用房以及其他建筑物的市场实际成交价格。
其价格由成本、税金、利润、代收费用等组成,它受地段、层次、朝向、质量、材料差价等因素的影响。
6.住宅住宅是专供人们居住用的房屋。
它主要包括普通居住用房、别墅、公寓、宿舍用房等,职工单身宿舍和学生宿舍等也包括在内。
7.非住宅非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。
它包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。
8.公房公房是指归房管局或各单位管理的住宅和非住宅。
它包括直管公房和自管公房。
其中,归房管局管理的称直管公房;归各单位管理的称自管公房。
9.公房出售价格公房出售价格是指以成本价向工薪阶层出售公有住房所实行的价格。
它是按房屋建造成本制订的售房价格,包括征地和拆迁补偿费、勘察设计及前期工程费、建安工程费、小区基础设施配套费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。
10.私房私房是指由个人或家庭购买、建造并拥有产权的房屋。
一般情况下,居民可以自由出租或出售。
公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭,公有住宅也就转为私有住宅。
本方案中房改房再上市出售,也包括在私房出售价格的统计中。
11.经济适用房经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对市场价格而言,是适中的,能够适应中低收入家庭的承受能力;适应性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而不是降低建筑标准。
它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。
这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房,故又称为经济实用房。
安居工程住宅也属经济适用房的一类。
12.普通住宅普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。
目前,多为多层住宅和高层住宅。
多层住宅是指2-6层(含6层)的楼房;高层住宅是指6层以上的楼房,高层住宅多安装电梯。
由于各地对多层和高层的定义不一致,划分标准各地可根据实际情况酌情确定。
13.豪华住宅豪华住宅是指按超出一般民用住宅建筑标准建造的高标准住宅,通常包括别墅和高档公寓。
别墅是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅,一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。
高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓,通常为复式住宅顶层有花园的或多层住宅配有电梯的并拥有较好的绿化、商服、物业管理等配套设施。
14.办公用房办公用房是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋。
其中,档
次较高的、设备较齐全的为高标准写字楼,条件一般的为普通办公用房。
15.写字楼写字楼是指企业、事业、机关、团体等单位的高档次办公用房。
一般拥有较完备的办公设施,且交通便利。
16.商业用房商业用房是指房地产开发公司开发的供商业、粮食、供销、饮食业等部门对外营业用的商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店等房屋。
一般指底层临街的房屋。
17.工业厂房
工业厂房指直接用于生产或为生产配套的各种房屋,包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。
凡工业、交通运输、商业、建筑业以及科研、学校等单位中的厂房都应包括在内。
18.仓库仓库指工业、交通运输、商业、供销、外贸、物资及其他企事业单位建造的成品库、半成品库、原材料库、货物仓库、物资储备库以及冷藏库、粮油库等。
19.土地交易价格土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前,为取得土地使用权而实际支付的价格,不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。
土地交易方式一般包括:
出让、转让、租赁等。
20.土地出让土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式,同时也是土地资产处置的一种方式。
出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权,土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益,还可以独立支配和处置土地使用权。
土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式。
21.土地转让土地转让方式是指土地使用者在以出让方式得到土地使用权以后,根据自己的意愿和利益对土地使用权进行再转移的行为。
它包括出售、交换和赠与等形式。
22.土地租赁土地租赁方式是指国家将国有土地在一定年限内直接出租给土地使用者,由土地使用者向国家按年交付租金的行为。
以租赁方式取得的土地使用权不得转让、转租和抵押。
23.居民住宅用地居民住宅用地指用于建造居民居住用房屋所占用的土地。
其中,用于建造豪华住宅的土地为豪华住宅用地,用于建造普通住宅的土地为普通住宅用地。
24.工业用地工业用地指工业生产或与工业生产相配套的各种活动所占用的场所,包括车间用地、仓库用地、辅助用房用地及附属设施用房用地等。
25.商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所。
如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院、俱乐部等占用的土地。
26.其他用地其他用地指用于建造服务业用房、办公用房、教育用房、医疗用房、科学实验研究用房等所占用的土地。
如理发馆、照相馆、旅馆、办公室、教室、医院、科研所等占用的土地。
27.项目地段项目地段是指根据项目所在地段的土地级别而划分的项目等级。
其中,土地级别是指根据土地使用价值及所处地段繁华程度的不同而划分的土地等级。
目前各地的标准不一,例如北京市的土地级别分为一、二、三、四级,而福建省的土地级别分为一、二、三、四、五级。
土地没有进行级别划分的地区,我们可以将其大致划分为繁华、一般和偏僻三大类。
28.项目结构项目结构是按房屋建筑的主要承重部分(如梁、柱、墙及各种构架)所用的主要材料划分为不同的结构类型,一般可分为:
(1)钢架结构:
承重的主要结构是用钢材建造的。
(2)钢、钢筋混凝土结构:
承重的主要结构是用钢、钢筋混凝土建造的。
如一栋房屋的一部分梁柱采用钢制构架,一部分梁柱采用钢筋混凝土建造。
(3)钢筋混凝土结构:
承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的。
(4)混合结构:
承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。
如一栋房屋的粱是用钢筋混凝土制成,以砖为承重墙;或者梁是木材制造,柱是钢筋混凝土建造的。
(5)砖木结构:
承重的主要结构是用砖、木材建造的。
如一栋房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。
(6)其他结构:
凡不属于上述结构的房屋都归此类。
如土砖木结构(土基墙、砖柱、木梁)、木结构、竹结构、砖拱结构、窑洞等。
随着施工技术的发展和新型材料的问世而出现的一些新结构,如悬索结构、薄壳结构、大模板现浇结构、空间网架结构等,都应按上述划分标准分别列入有关结构中。
【实有房屋】是指已建成并达到入住或使用条件的、含自有(私有)房屋在内的各类房屋。
【实有住宅】是指已建成并达到入住及使用条件的、含自有(私有)住宅在内的住宅。
【住宅套数】是指按照设计要求已建成并达到入住、使用条件的成套住宅的套数。
【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅。
【房屋施工面积】是指报告期内施工的房屋建筑面积,包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积,以及上期已停建在本期复工的房屋面积。
本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中,多层建筑应填各层建筑面积之和。
【房屋新开工面积】是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积,不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。
房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。
【房屋竣工面积】是指房屋按照设计要求已全部完工,达到入住和使用条件,经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准),可正式移交使用的房屋建筑面积总和。
【竣工房屋价值】是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。
竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。
包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值,也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装,工艺设备基础的建造,办公及生活用品等家具的购置等费用,购置土地的费用,迁移补偿费和场地平整的费用,以及城市建设配套的投资。
竣工房屋价值一般按结算价格计算。
【居住人口】是指与住宅统计范围一致的居住人口。
以公安局的统计数据为准。
【居住户数】是指与居住人口数相应的户数。
"户"以公安派出所核发的户口簿为准,一个户簿即一户。
【人均住宅建筑面积】(新增指标)是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。
计算公式:
人均住宅建筑面积(平方米/人)=住宅建筑面积/居住人口
【人均住宅使用面积】是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。
计算公式:
人均住宅使用面积(平方米/人)=住宅使用面积/居住人口
【户均住宅套数】(新增指标)是指按居住户数计算的平均每户拥有的住宅套数。
计算公式:
户均住宅套数(套/户)=住宅套数/居住户数
【住宅成套率】(新增指标)是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。
计算公式:
住宅成套率(%)=成套住宅建筑面积/实有住宅建筑面积×100%
【住宅自有(私有)率】(新增指标)是指自有(私人所有)的住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。
计算公式:
住宅自有率(%)=自有(私有)住宅建筑面积/实有住宅建筑面积×100%
【住房困难户数】(新增指标)是指报告期末符合当地人民政府规定的住房困难标准的户数。
【房屋性质分类名词解释】
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aa房屋、商品房、房改房、存量房、集资房、微利房、平价房、解困房、再上市房、廉租住房、花园式住房、经济适用住房、公寓式住宅等。
【房屋用途名词解释】
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aa住宅、成套住宅、非成套住宅、集体宿舍、跃层住宅、公用设施用房、商业用房、经营用房等
【房屋产别名词解释】
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aa国有房产、直管房产、自管房产、军队房产、私有(自有)房产联营企业房产、涉外房产、其他房产、期房、有限产权房等
【房屋建筑结构名词解释】
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aa钢结构、钢、钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构
【房屋建筑楼层名词解释】
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aa假层、低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、塔式高层住宅、单元式高层住宅、通廊式高层住宅、跃层住宅
【房屋建筑质量名词解释】
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aa完好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋、危险房屋
【房屋面积名词解释】
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aa房屋使用面积、房屋建筑面积、成套住宅建筑面积、产权面积
房屋预测面积、房屋实测面积、共有建筑面积、套内面积等
【房屋建设状名词解释】
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aa房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积、竣工房屋价值
【商品房销售常见名词解释】
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aa楼花、期房、起价、均价、复式商品房、跃层式商品房、水景商品房、灰空间、商住住宅、会所、外飘窗、中空玻璃等
【房地产交易税费名词解释】
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aa房地产契税、房产税、交易费、权属登记费、土地收益金、土地出让金、土地增值税、土地使用税、土地开发费等
【房屋权属登记名词解释】
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aa权属登记、总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记、权利申请人、共有权证、宅基地证等
【房屋拆迁名词解释】
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aa拆迁、强制拆迁、房屋拆迁补偿、拆迁房屋承租人、拆迁许可证、拆迁纠纷裁决、货币补偿基准价、产权调换等
【房屋修缮术语】
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aa房产折旧、房屋耐用年限、房屋修缮、房屋完好率、保修期、
共用部位、共用设施设备、商品房维修基金、房改房维修基金
公共维修基金额、住宅共用部位共用设施设备维修基金
【住房功能细分术语】
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aa套型、层高、室内净高、住宅开间、住宅进深、平台、露台、过道、壁橱、壁龛、吊柜、走廊、架空房屋、阁楼、骑楼、幢
廊、柱廊、檐廊、非封闭阳台、凹阳台、自然层、技术层等
【建筑物的各项比率】
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aa建筑容积率、建筑密度、绿化率、住宅成套率、住宅自有(私有)率户型比、面积误差比、住宅平均层数、住宅建筑净密度
拆建比、居住区用地、住宅用地、公用建筑面积分摊系数
【城市居住用地名词解释】
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aa居住区用地、住宅用地、道路用地、居住区(级)道路、小区(级)路、组团(级)路、宅间小路、公共绿地、配建设施、其它用地、道路红线、公共服务设施用地、市政公用设施用地
【建筑工程常见名词解释】
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aaa建设中
a
【规划设计图纸常用名词解释】
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aaa建设中
a
(二)填报说明
1.调查表式中,项目编码、项目地段码和项目结构码如何填写?
上述三个编码的长度分别为四位、二位、一位。
在调查表的说明中列有上述编码及其含义,各调查单位应根据不同调查项目的具体情况,将相应编码填入调查表式的□中。
2.调查表式中,单位名称、单位代码如何填写?
方案规定调查表中的调查单位为房地产的出售(出租、交易)单位。
单位代码为各地调查单位的自然顺序码,三张调查表的编码应分别编制,其码长为四位:
土地交易价格调查表中,单位代码的首位码为1;房屋销售价格调查表中,单位代码的首位码为2;房屋租赁价格调查表中,单位代码的首位码为3,三张表的后三位码统一从001开始,依次上升。
为便于比较和管理,该代码最好由各地城调队统一编制,在一定时间内保持不变。
举例说:
北京市在商品房销售价格调查中调查了A、B两房地产开发公司,在A公司调查了AA写字楼,在B公司调查了BB别墅,则需填报两张房屋销售价格调查表。
其调查表的单位名称分别为A房地产开发公司的名称和B房地产开发公司的名称,其项目名称分别是AA和BB,单位代码分别为2001和2002,而项目编码则分别为2210和2131。
如果同时在A房地产公司调查了CC高标准写字楼的租赁价格,则需填报一张房屋租赁价格调查表。
其调查表的单位名称为A房地产开发公司,其项目名称为CC,单位代码为3001,而项目编码则为6100。
3.房地产价格调查中的价格是怎样定义的?
房地产价格调查中所调查的价格均是买方(承租方)为取得房地产所有权(使用权)所支付的实际成交价格(租金),不包括与交易有关的各种税费、手续费、中介费和物业管理费等。
由于房屋销售(交易)价格受房屋地段、环境、层位、朝向、装修等因素的影响,所以房地产销售(交易)价格有基价、起价、平均交易价等等。
为便于资料收集和数据可比,方案规定填报价格为调查项目某特定代表样本的实际销售(交易)价,不是调查项目的综合平均销售(交易)价。
如选定A栋公寓楼为调查项目,报告期共销售五套公寓,其中二、五层各销售一套,三层销售了三套,则可选定三层中的某一套作为特定样本,单独考察该套公寓基期和报告期的价格变动,来代表该栋公寓楼的价格变动。
而报告期的销售面积和金额则为上述五套公寓的面积和金额合计数。
房屋销售(交易)价格统一按建筑面积计算。
4.土地交易价格如何填报?
目前我国土地价格按是否含地上建筑物价格分为地价(指纯土地部分价格),楼面地价(每单位建筑面积的土地价格,指地价与建筑面积之比);按不同交易方式分为协议价、招标价和拍卖价;按地价虚实分为市场成交价、评估价格等等。
由于地价受地段、地面建筑物种类及其面积等因素的影响,因此,通常情况下地价的高低是由土地的地段、使用方向、拟建面积、成交双方的交涉等因素来确定的。
为便于资料的采集和可比,本方案所说的土地交易价格界定为:
房地产开发商在进行商品房开发之前,为取得土地使用权而实际支付的成交价,不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费、拆迁费等。
该成交价可以是任何交易方式形成的,但在调查时要保证其交易方式在基期和报告期的一致性。
5.房地产价格调查中,价格资料应从哪里取得?
由于房地产价格构成及其影响因素的多样性,其价格资料的来源在各地有所不同。
从主管部门看,有房地产管理局(土地管理局)和房改办等。
从社会调查对象看,有房地产开发商(销售商)、旧房交易中心等。
各地应依照方案所规定的抽选原则,根据当地的实际情况,确定调查对象。
通过初步调查,就各调查资料的来源渠道简列如下,供各地参考。
①土地交易价格:
可通过土地管理部门的国土年综6表或土地管理局的地价评估中心,了解到土地交易的有关价格资料和买卖单位。
若不能从土地管理局获得全部资料,还可从上述部门了解到买方或卖方,通过对买方或卖方的典型调查,进一步获得有关土地的交易价格。
随着房地产市场的发展,土地二级市场交易越来越多。
因此,方案建议土地资料最好从买方调查取得。
②经济适用房销售价格、公有住房出售价格和私房出售价格:
可通过房地产管理局、房改办或房产交易中心调查取得。
一般来说,经济适用房具有政府行为性质,房管部门在一定程度上掌握着有关资料,即使数据不全,也可了解到当地经济适用房的名称,再通过对其进行典型调查,获得有关数据;各地房改办每年都发布当地公房出售的指导价格。
因此,公有住房的出售价格既可从房改办取得,也可通过对不同类型的购房户进行抽样调查获得,但要保证报告期和基期价格的可比;私房的产权过户应在房地产管理局办理。
因此,其样本资料可从房地产管理局获得,从旧房交易中心也可获得一些辅助资料。
③普通住宅销售价格和豪华住宅销售价格:
可通过房地产管理局或房地产开发商(销售商)调查取得。
如上所述,商品房交易的产权过户和确认是通过房地产管理局完成的。
所以,普通住宅和豪华住宅的样本资料原则上可从房地产管理局获得,即使资料不全,也可在此基础上,通过对房地产开发商(销售商)进行典型调查取得。
④非住宅销售价格:
可通过房地产开发公司、房地产管理局或开发区调查取得。
在房地产管理局获得有关样本资料的基础上,通过对房地产开发商或开发区进行典型调查取得。
⑤公房租赁价格:
既可通过房地产管理局调查取得,也可通过典型调查取得。
通常情况下,公房租赁价格水平由当地房地产管理局制订。
因此,当地房地产管理局应是该项价格调查的主渠道。
租价单位为:
元/平方米.季。
⑥私房租赁价格:
可通过民办租赁中介机构、房地产管理局或典型调查取得。
按规定,私房出租应到当地房地产管理局登记,这部分私房的价格即可获得。
还有部分没到房管部门登记的私房,其价格一方面可从民办租赁中介机构获得,另一方面可通过对私房承租者进行典型调查取得。
租价单位为:
元/平方米.季。
⑦办公用房租赁价格、商业用房租赁价格和厂房仓库租赁价格:
可通过对房地产开发商或承租方进行典型调查取得。
仓库的租价单位为:
元/立方米.季。
其他租价单位为:
元/平方米.季。
6.房地产价格调查中的基期价格如何确定?
房地产交易往往是一次性买卖,其基期价格较难取得。
在缺乏房地产交易的基价时,可通过以下方法推算:
①用同类房屋、同级地段(同级地段内繁华位置接近)、同样结构的非本座建筑物的基期平均销售(租赁)价格替代。
②根据同类房屋、同级地段、同样结构的平均销售(租赁)价格的变动幅度,推算基期价格。
其计算公式为:
其中:
为基期价格,为报告期价格,为同类房屋、同级地段、同样结构的平均价格变动幅度。
③可用当地基期同级地段、同类房屋、同样结构的平均销售(租赁)价格替代。
④可通过房地产开发(销售)商、土地管理局和房管部门的有关专家进行科学评估测算。
7.房地产价格调查中的权数资料如何取得?
由于房地产价格调查的数据资料来源渠道多,构成复杂和数据取得较困难等原因,方案中暂时决定中类以上(含中类)采用固定权数(该固定权数一年调整一次),而中类(不含中类)以下则采用样本资料作权数(详见房地产价格指数的计算公式),待条件成熟时,小类也采用固定权数。
固定权数的确定,要遵循同度量可比性原则,理论上要求是该调查项目上年度的全社会销售(交易、租赁)额,其资料来源主要是当地房地产管理局(土地局)、房改办等房地产主管部门、统计局和旅游局等政府部门,也可通过重点调查或典型调查并辅之专家咨询和科学推算取得。
这里就权数的具体渠道简介如下,供参考:
①房屋销售价格指数表中,商品房及其中住宅和非住宅的权数资料来源于房地产管理局的相应项目的销售额,如不能满足需要,也可参考统计局投资处的相应项目的投资额。
②房屋销售价格指数表中,私房出售及其中住宅和非住宅的权数资料来源于当地房地产交易所中相应项目的交易额。
③房屋销售价格指数表中,公有住房的权数资料来源于当地房改办公室。
④土地交易价格指数表中,居民住宅用地、工业用地、商业旅游娱乐和综合用地的权数资料来源于当地土地管理部门。
⑤房屋租赁价格指数表中,住宅及其中的公房和私房租赁的权数资料可根据城调队住户调查分户资料中有关住房调查表的数据推算。
⑥房屋租赁价格指数表中,办公用房(包括高标准写字楼、普通办公用房)和商业用房的权数资料
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