青岛创意100文化产业园老厂房改建项目复合规划设计行为解析A11版.docx

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青岛创意100文化产业园老厂房改建项目复合规划设计行为解析A11版

青岛创意100文化产业园老厂房改建工程复合规划设计行为解析1．园区概况1.1工程名称：

青岛创意100文化产业园1.2工程地址：

青岛市市南区南京路100号1.3工程功能：

以创意礼品设计、礼品包装、礼品展示交易、广告影视设计、制作等为主流产业，集文化创意、商务、休闲、餐饮、旅游、展示交易等多元商业组合的文化创意产业集聚区。

园区2021年已申报“青岛市工业旅游3A景区〞，将来园区也将成为一个集工业旅游与文化创意为一体的主题功能景区。

1.4用地面积：

15亩1.5建筑面积：

2.3万平方米1.6园区配套：

包括旅游信息效劳、创意礼品街、创意蜂巢礼品店、原创礼品线上线下展示交易效劳平台、文化艺术品展示交易效劳平台、文化创意产业实训和创业孵化基地、咖啡、酒吧、设计书店、文化书吧等。

1.7设计时间：

2006年3月1.8开工时间：

2006年11月1.9设计机构：

青岛市理工大学2.0青岛麒龙文化2.场地历史背景2.1场地现状分析：

“青岛创意100文化产业园〞工程位于青岛市市南区南京路100号，是在原“青岛刺绣厂〞老厂房的根底上，由青岛麒龙文化于2006年投资3000万元建立并运营，是山东省首家利用老厂房改造而成的文化创意产业示范园区。

工程特色：

1〕是国内业态较为纯粹的文化创意产业集聚区。

工程自建立至今，在英国创意产业规划大师贾斯汀.欧康纳教授及瀛森创意规划参谋的协助下，逐渐明确了自1

身定位理念与开展理念，专心致志开展创意、设计类企业集聚。

几年来。

园区在技术程度及产业集聚度方面不断进步。

目前园区总入驻率98%，其中文化创意产业入驻率93%。

2〕功能较为完善的产业生态园区。

具有浓重的创意设计气氛、完好的上下游及终端产业链以及功能齐备的文化配套业态〔如书店、咖啡厅及公益图书馆等〕。

3〕小园区大产业，注重通过园区联动、全国联动寻求开展的园区。

运营中创造性打造了“三大平台〞，即确保园区可持续开展的人才、工程孵化平台；拉动园区经济开展的原创礼品〔线上线下〕展示交易效劳平台；推动文化艺术品的市场化展示交易效劳平台。

园区通过平台带着企业走出去抱团开展，业务伙伴普及海内外。

其平台运营形式被专家称为文化创意产业开展的“青岛形式〞。

4〕注重国际化业态引入的外向型园区。

先后出访了德国曼海姆市，与欧盟九国建立了产业交流合作，同时08年引进了英国“贾斯汀.欧康纳创意产业研究中心〞、澳大利亚“中澳创意产业协作工程〞等国际高端业态入驻园区，此外还与美、日、韩等国家文化产业保持了亲密联络。

2.2人文、地域背景分析2.2.1人文背景：

中国已经进入了文化大开展大繁荣时期，青岛市作为山东省的龙头城市，文化创意产业以每年超过20%的速度迅猛增长，已初步形成了创意产业雏形，急迫需要有一个适宜的平台，对产业进展集聚、支撑，以及引导开展。

因此适时开展文化创意产业集聚园区建立，对于将来青岛的产业开展与经济提升都具有非常重要的意义。

2.2.2区位分析：

工程位于青岛市经济最兴旺的市南区中心黄金地段，地处“南京路－香港路〞商圈，人流、车流量宏大，工程所在地东接2021奥帆赛主场，南邻青岛东部最繁华商业区，距青岛市政府一步之遥，是青岛市政治、经济、文化核心区域，工程周边众多金融机构和顶级写字楼环绕，工程周边交通线四通八达，12路，26路，32路，33路，125路，202路，210路，218路，220路，222路，312路，319路，322路，370路，601路，604路，机场巴士1号线及建立中的地铁三号线都经过工程所在地，对于开展工程具有不可复制的区位及交通优势。

2.2.3场地历史工程所在场地前身为国有企业“青岛刺绣厂〞，该厂建于1954年，属国家二级企业，2

曾是全国最大的机绣品消费厂家之一，产品远销海内外，在国内有较高的知名度。

该厂自2000年迁出市区，旧厂房便一直处于闲置状态，至工程接手时止，已闲置了六年，业主出租意愿迫切，租价较低，合适工程接手。

3.工程构思与规划3.1工程整体构思2005年接手场地后，按照预先构思，工程将作为城市更新类型的创意、设计类主题园区，在“三个不变〞〔土地属性不变；产权主体不变；建筑构造不变〕的根底上对场地施行功能置换，并面向创意、设计类中小企业开展租赁，在运营方式上，由运营方通过以BOT方式〔建立－运营－移交〕，搭建一个多种效劳功能正向叠加的平台，促成产业集群和产业链交融，通过集聚效应形成核心产业竞争力与创新才能，以此促进青岛市乃至山东省的产业优化晋级和城市价值提升。

3.2工程规划特色按照工程构思，本工程将规划为四大功能区域，分别为“创意办公区、文化展示区、创意孵化区、时尚休闲区〞。

四大区域将各具特色：

〔1〕创意办公特色：

以设计行业集聚开展为主导园区内的创意办公以设计行业为主导，如广告设计、建筑设计、服装设计、室内设计等，打造以设计行业为主导的创意办公集聚地。

改建后的园区将在保存原厂房的大空间格局根底上进展LOFT办公空间改造，给创意类产业机构提供较多的自主性。

〔2〕文化展示特色：

以原创、高端艺术品展示交易为方向园区专设艺术品展示空间，将园区的创意设计成果通过展览展示与文化活动配套对接到市场，其中重点以原创礼品、艺术礼品研发、设计、消费、交易为目的，促进产业性资源整合、形成产业链。

同时积极引进优秀展览开拓园区业户视野，使园区内外形成互动。

〔3〕创意孵化特色：

以人才及工程培育孵化为目的园区将把人才将来的可持续开展作为一项重要职能，以人才孵化基地为依托，辅以强大的师资力量与扶持政策，既孵化人才，也孵化工程，同时，园区专业的设计图书馆也作为孵化基地的配套与延伸，与基地共同担负起培育产业人才的重任。

〔4〕时尚休闲特色：

以城市再生交融理念为依托3

园区将以城市再生理念为依托，对场地内原有工业建筑进展改造，引入多元化的休闲娱乐性业态，为园区提供丰富的文化休闲配套〔如书吧、咖啡厅、餐饮等〕，表达园区时尚和主题性特征。

改建后的园区将文化展示和休闲娱乐巧妙地交融在一起，形成独特的街区式景观带。

园区将以文化创意为出发点，配合融入充满现代气息的新元素，邀请有竞争力、影响力的不同业态进驻园区开展经营3.3保护与改建策略3.3.1策略一：

施行动态化设计。

旧厂房的改建再利用类似于“旧瓶装新酒〞，虽然“酒瓶〞已在，但是装什么内容还存在众多不确定因素。

我们认为，园区形态是通过逐步调整才得以符合目的和气氛需求的，改建的一次性“过度设计〞应该防止，这样不但有利于后续创意租户的发挥，也有利于控制初期的投资规模。

比方工程在运行过程中，始终对区域的功能布局进展调整，以适应招商情况的变化。

同时工程入驻企业也是有别于一般办公单位的，他们更希望能进展二次创作。

动态化的设计谋略可以满足他们的需要。

此外，随着工程运营重心的转移，工程内部的经营性空间、半经营性空间、公益性的空间功能也会随时发生变化，这些都需要我们通过动态化设计谋略随时调整实现。

3.3.2策略二：

重视历史元素对于园区价值的提升在旧厂房保护上，我们的策略是不仅要对有特色的厂房建筑进展保护，对于形象价值一般的旧厂房也不能草率。

以工程中的旧厂房为例，虽然这些厂房只是一些80年代式样的普通平顶厂房，缺乏层次感，包容事件才能低，没有明显的特征和文化符号，但是因为这些厂房是城市近现代化进程中的特殊遗存，其差异化的体量、形态以及历史感，也是城市的一种特殊的历史记忆与景观，是一旦推倒了就不能重来的。

因此着眼于这些历史元素对于园区价值的提升，我们采用木材、钢构造等建筑材料，结合老厂房的历史元素对它们进展了原汁原味地保护，也正是得益于这些具有历史肌理的建筑环境，使工程具有了一种有别于其他园区的厚重的历史积淀。

3.3.3策略三：

在容量控制要讲求适应性与可塑性在精准定位单位详细业态之前，特别需要慎重对待通过插层增加容量。

因为旧厂房改造的价值首先是区位，其次才是体量，在业态未完全落实前，建筑容量价值主要在于空间的可塑性。

包括空间的高度、开间、跨度等，一味盲目插层、加建，虽然增加了面4

积，但也增加了投资，减少了空间的可塑性，更重要的，增大了旧厂房的负荷，为旧厂房的持久平安运营埋下了隐患，是非常不可取的。

在一点，我们在工程改建过程中非常重视，工程最大的3号楼建筑即是保持空间可塑性的典范，我们将原有空间高度的厂房以“loft办公空间〞形式交付给业户，满足了业户的二次创作灵感，受到了广泛的赞誉，这种赞誉又为我们带来了更多的入驻业户，产生了非常好的收益。

3.4功能提升与使用价值3.4.1LOFT办公空间〔已建立完成〕LOFT办公空间是基地根据旧厂房层高4.5米LOFT构造特性，改建成为特色办公楼宇及地下管网〔强电、污水、供热等等〕，建成后配套集中供热、、网络和中央监控、商务中心、公共会议室、食堂等效劳设施，为企业节约商务本钱。

3.4.2网络信息交流平台〔正在规划建立中〕网络信息交流平台依托创意产业联盟网络和市场建立的内部信息互动交流平台，以满足中小创意企业需求为出发点，免费向中小创意企业开放，帮助中小创意企业实现信息聚集互动，从而到达业务合作、共同创效的目的。

中国文化创意产业网青岛创意100文化产业园官网3.4.3“100创意空间〞展厅、“3号楼艺术家画廊〞运营机构〔已建立完成〕功能完备的1000平米“100创意空间〞展厅和“3号楼艺术家画廊〞运营机构作为5

高端艺术品展示交易效劳中心，采取了可变换隔断设计，整体空间具时尚特质，专注于为社会各界提供时尚艺术作品与高端艺术礼品的发布场所和交易平台。

3.4.4创意市集〔已建立完成〕创意市集是一个自由的创意舞台，以鼓励原创为宗旨，致力打造一个可以充分开拓创意消费市场，挖掘市场创意需求，展现自我的平民艺术舞台。

市集内集聚了品牌定制、艺术品现制、创意体验沙龙、陶吧、音乐吧、酒吧、书吧等时尚店铺。

也为园区设计师提供了休闲创意空间和互相交流、创意碰撞的平台。

3.4.5创意礼品街〔已具根本相貌，在深化建立、招商中〕针对一直以来青岛的城市礼品和旅游纪念品层次不高，给政府、企事业单位和个人在对外联络及礼尚往来中带来困惑而重点建立的产业平台工程。

礼品街将聚集原创礼品设计、研发、消费、销售企业，建立一个专业化城市礼品、旅游纪念品的研发、设计、展示、交易效劳平台。

实现设计向商品转化，为客户提供高品质的原创礼品。

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3.4.6文化创意产业大学生创业孵化基地〔已建立完成〕为推动青岛创意产业人才战略的可持续开展，在五楼建立的面积为1500平米的青岛文化创意大学生孵化基地将整合政府部门、行业协会、高校和各大企业的资源，为初次创业者提供市场经营效劳和企业管理平台，是年轻创意人才成长的基地，也是培育创意企业的孵化器。

面向设计学科的在校及毕业大学生，为他们提供咨询、实习、创业、就业、培训等系列专职效劳平台，让大学生从选专业到毕业、实习、创业成长道路上有方向、有目的的进展学习。

园区目前已有设计类企业百余家，他们都急需优秀的专业设计人才。

创业孵化效劳平台，可按天、按桌面出租。

内有共用的办公设备〔如复印机、打印机、机等〕、会议室及前台接待人员，使其在创业初期降低投资本钱节约开支。

3.4.7创意人才实训中心〔已建立完成〕创意人才实训中心将开设平面设计、空间设计、动漫制作、服装设计、摄影摄像、珠宝设计、广告筹划等课程，以企业需求为核心，与高校、行业协会、劳动培训中心、人力资源交流中心严密合作，为企业提供一站式创意人力资源定制效劳。

3.4.8国际设计师电子网络信息交易效劳平台〔正在规划建立中〕7

国际设计师电子网络信息交易效劳平台建成后主要功能是起到一个桥梁作用的中介效劳，为创意企业和国内各行各业提供专业的设计效劳和信息交流，是园区国际交流、业务合作的中介效劳平台。

将面对世界各地设计协会、知名设计师等提供注册登记，展示设计成果和设计理念的一个平台，使需要规划、设计工程的城市政府、企业能通过这个平台找到适宜的设计团队和设计师，从而实现把设计理念〔作品〕转换成设计成果〔商品〕，最终实现销售。

3.4.9国际设计师交流中心〔正在规划建立中〕国际设计师交流中心是在欧洲设计联盟、香港贸发局、青岛工业设计协会的共同支持下成立的，建成后将为中小创意企业和国内各行各业提供专业的设计效劳和信息交流，是园区国际交流、业务合作的中介效劳平台。

4.园区规划设计方案4.1总体规划及分期施行示意图8

4.2总平面图及经济技术指标4.2.1总平面图4.2.2经济技术指标9

4.3保存和撤除建议4.3.1建议一：

主构造只改不拆工业遗产是一个城市的记忆,一个时代的财富。

本着保护与创新的原那么，在改造中，建议不对旧厂房原有主构造作出破坏性改造，只对局部内部区域进展功能转换性整，如拓宽内部通道，整合空间环境，对可以表达工业元素的管道与构件予以保存，同时解决好通道、采光、停车等一系列问题。

4.3.2建议二：

外观施行风格化改造针对原始场地的平庸，建议在改造设计时大胆采取“包豪斯〞风格，按照建筑的实用功能，采用非对称、不规那么、灵敏的布局与构图手法，充分发挥现代建筑材料和构造的特性，通过建筑本身的各种构件创造出令人耳目一新的视觉效果。

同时，针对原有的水、电、暖、污等根底管网设施陈旧薄弱的通病，建议在改造过程中进展全部更换，增加合适现代办公所需的宽带光纤、无线WIFI、手机信号无缝覆盖等。

此外，为满足功能的要求以及场所的利用率，建议在不影响主要建筑内部平安的情况下，加建一局部辅助10

空间，并通过在形态上的开放，增强建筑的外观层次感和兴趣感。

4.3.3建议三：

对地面进展高品质硬化处理考虑到园区荷载和兼顾美观等技术要求，建议对地面进展高品质硬化，硬化工艺可采用混凝土铺设，并辅以外加剂渗入混凝土深层密封工艺，使路面增亮抗渗且更易于清理和维护，同时为增强观感，可增加地贴标志与路面风格化绿植等手段，使道路形象焕然一新，与园区风格浑然一体。

4.3.4建议四：

对厂房内部合理改进对园区内部相对独立的建筑，建议从方便顺畅的角度出发，适当增加天桥、连廊等跨度设计，既为业户往来创造了方便，同时实现了园区的建筑空间形态的立体化，增加了艺术感。

4.4交通流线及功能布局示意图11

4.5建筑室内外改建立计〔改建前外景〕〔左：

设计效果图〕〔左：

改建后外景〕12

〔左：

改建后外景〕〔左：

改建后外景〕4.6景观环境改建提升设计〔左：

改建后景观〕13

〔左：

改建后景观〕〔左：

改建后景观〕4.7公共艺术与绿化设计〔上：

园区艺术表演〕14

4.8生态设计与新技术应用〔左：

园区绿化设计〕〔左：

园区生态设计〕〔左：

园区生态设计〕15

4.9公共设施设计〔左：

休闲茶座〕〔左：

创意市集〕〔左：

休闲书吧〕16

〔左：

创意展厅〕〔左：

公益讲座〕5.建立现状与使用情况5.1实景室内外环境照片17

18

5.2使用情况与问题反应研究5.2.1园区设施维护难点较多。

工程自06年建立至今已运营6年，局部设施按建立周期计算已开场进入老化期，同时，旧厂房翻新改建不利因素较多，特别是建筑耐久性及防水、管线等方面存在较多的难点，同时根底设施不配套等诸多历史遗留问题照旧困扰园区。

解决方案：

分阶段整改。

5.2.2交通问题是制约开展。

工程运营工作开展起来之后，越来越多的车辆每日里进入园区，而园区受地域因素制约，只有80个停车位，而每日有停车需求的车辆却超过200辆以上，南京路作为交通要道，也缺少相应的停车车位，这就不可防止地造成了园区门前道路拥堵，也造成了园区无法吸纳更为优秀的企业入驻的窘境。

解决方案：

与上级主管部门沟通，帮助协调增设停车位和临时停车场，解决日常停车难的问题。

5.2.3园区不断增加，工程开展面临瓶颈。

随着国家对文化创意产业的大力提倡，青岛的创意产业园区纷纷上马，从2006年只有我们一家，开展到如今的20余家，业户可选择的余地大了，对工程软件、硬件的要求也日渐进步，产业园区面临着业态集聚、业户维护、招商拓展等诸多开展瓶颈，需要我们对产业工程的可持续开展给予更多的理性考虑。

解决方案：

1、我们定期与瀛森规划公司和“贾斯汀.欧康纳研究中心〞等专业规划设计机构沟通交流，针对新的开展理念、思路，结合多年的运营经历，总结出文化创意产业园区的持续开展经营形式应为“平台中介效劳收入大于房租收入〞。

为此，我们适时建立了人才孵化基地培养人才、孵化工程，同时加大三个中介效劳平台的配套效劳功能，扩大了效劳工程和范围，创造了更大的中介效劳收益。

2、充分利用创意100品牌影响力与成功形式开展招商，进一步加强与各级政府之间的联络，为园区尽量多地争取政策优惠与资金补贴，保证园区安康开展。

5.3对建立此类创意园区的经历与建议经历1：

立足高远。

建立文化创意产业园区投入大、回报周期长，是园区开展好，须一个“文火慢炖〞的过程，这就需要运营企业有足够的耐心和资金对园区进展培育。

创意100在制定建立规划时，很明确提出要走“可以持久开展的文化创意品牌〞建立之路。

因此我们可以“不畏浮云遮望眼〞，审慎地寻找区位落点，认真地开展旧厂房改造，制19

定开展规划并潜心施行。

正是由于我们的信念，所以我们可以坦然面对最初几年经营亏损的场面，并且坚持下来，终于迎来了园区爆发性开展的日子。

经历2：

招商宁缺勿滥。

创意100自创立之初就提出“不满足于只当二园区要好，须房东〞，要走专业化集聚的路子。

因此在招商中，提出“高门槛低租金〞理念，强调“只有一个门槛，那就是创意〞。

假如入驻企业达不到要求，宁愿让店面空着待租。

“宁缺毋滥〞可以说是创意100之所以成功的一个重要的方面。

目前，创意总入驻率达98%，其中文化创意类比例达93%，6年来，园区创意设计对相关产业的拉动已达60亿元，带动就业达3800余人，园区已成为一个运营比拟成熟、业态相对纯粹的文化创意产业集聚区，也是山东省、青岛市文化创意产业品牌园区。

经历3：

园区要建立好，须重视生态。

做园区，必需要重视打造产业生态链，创意100作为一个建筑面积只有2.3万平方米的小园区，在这么小的范围里要搞生态链建立，有点象“螺蛳壳里做道场〞。

但是我们对生态环境建立却从不敢马虎，因为我们知道，建立产业生态链，不仅表达为园区经营环节完善，更重要的是对园区业户的经营与开展负责。

也是对园区的口碑负责，为此我们严把招商关，围绕产业链精心布局，在努力引入创意、设计企业同时，也相应地引进创意设计企业的上、下游经营配套企业，使企业间构成彼此合作、互相储存开展的关系，企业足不出户，在园区内就能得到自己所需材料、技术、宣传、营销及订单来源等一切支持，实现了“产业内循环〞，同时园区也积极通过“三大平台〞〔确保可持续开展的人才、工程孵化平台；拉动经济开展的原创礼品线上线下展示交易效劳平台；推动文化艺术品的市场化展示交易效劳平台〕为企业寻找市场机遇，园区与企业间实现了组团开展、共同提升。

经历4：

园区要运营好，须打造快乐创业气氛。

假如说“失败乃成功之母〞，那么快乐就是成功之父。

最正确的工作效率来自于高涨的工作热情，为了园区企业营造创意、和谐、快乐的工作气氛，我们在运营中“把工夫下在诗外〞，在引进主业态同时还积极引进和建立了书店、咖啡厅、酒吧等园区休闲娱乐业态，建立了公益图书馆、公益展厅等，为大家提供资料查询、灵感交流的场所。

园区的工作人员每日里不连续巡视，对于企业提出的问题与要求当场解决，并按时举行“内部沙龙〞、“业户联谊会〞等各种类型的活动。

让业户们有工作，有娱乐，有交流，心情愉快、劳逸结合地开展工作。

这样20

做的结果，是既增大了创意产出，也进一步吸引了业态的集聚。

正是秉承这种理念，所以虽然我们面积小，业态集聚总量少，但是我们和业户仍然获得了很好的经营业绩，这些都得益于我们对产业链建立的重视。

建议1：

政府应继续加大利用旧厂房改造文化产业园区力度。

从创意100的开展经历来看，当前旧厂房改造的文化园区开展形式，以最低本钱实现了产业的晋级和城市核心区域的提升，既保存了工业遗产和工业文化风貌，又实现了工业园区向文化创意产业集聚区的成功转型，是都市内开展园区的成功形式。

目前，随着工业退出城市步伐的加快，不少具有特色的老厂房面临着被夷为平地的命运，建议政府能继续加大利用老厂房改造文化产业园的力度，既实现了工业遗产的功能置换和持续利用，同时也为保护城市的历史文脉做出了奉献。

建议2：

政府应帮助以“旧厂房〞改造而成的文化产业园区解决开展空间受限和停车难等硬性问题。

以创意100为例，近几年前来进出园区的车辆及人员每年都以20%以上的速度增长，园区的车位、道路、交通、接待等根底设施及效劳人员明显缺乏，目前园区已经趋于饱和，因此建议政府在具备条件的情况下结合周边旧城改造合理划拨增量地块，既解决文化产业人才、工程的生存空间，又解决了与日俱增的车辆停车难的问题，这既是帮助园区解决了困难，同时也是对文化创意产业开展的支持。

建议3：

政府应加强对园区统一的规划引导。

从创意100的建立与开展来看，旧厂房改造的文化园区多数都是自发形成的，最初由几位艺术家或几家文化企业聚集在一起进展艺术创作和消费，随后形成一定的产业聚集规模。

这样的园区生命力和随意性都比拟强，要建成世界一流的艺术品展示交流交易中心，还需要政府在产业开展、功能定位和城市功能配套上进展统筹规划。

在开展空间难以扩展的前提下，只有尽早进展科学规划，才能有效利用现有资源。

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