物管维修工配置技巧.docx
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物管维修工配置技巧
物管维修工作,分常规性维修和随机性维修两种。
其中常规性维修是指对物管区域内设施设备的定期性维修养护,如电梯年检、水箱清洗等,常规性维修属计划内维修,通常是可以控制的;随机性维修是指对物管区域内设施配件偶然发生的故障或损坏进行维修,如更换损坏的楼道灯、更换破损的井盖等,随机性维修属计划外维修,通常是难以控制的。
物管维修工作的这种可控性和不可控性的特点,正是影响维修人员配置及维修工作安排的主要原因。
为寻找合理的物管维修人员定员定编方法,笔者从以上影响维修人员配置的主要原因着手,通过剖析维修工作的特点,总结形成了物管维修工的配置技巧。
一.常规性维修人员配置
(1)设置常规性维修工作频率
物管常规性维修工作主要有室外场地设施检修、房屋本体检修、机电设备检修、空置房屋检查、水电表抄录等五大类,根据各项目的实际情况,每一类型工作又分为若干小类,以住宅小区的维修工作为例,室外场地设施的检修包括路面路基检查、路灯及线路检查、车场车库设施检修、污雨水井疏捞、井盖及雨水篦刷漆养护、公共标示检修等6小类。
相同项目的维修工作,其每一小类的服务,如路面路基检查频率及工作标准,应该是基本一致的。
同时,各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务要求同样存在着关联性,即服务要求高,则服务的频率和所需的工时越多,反之所需工时就少。
以笔者服务的武汉中央花园小区为例,笔者通过实践总结,制定的中央花园小区常规性维修工作频率和工作标准为(见表1-1)
频率/标准
工作内容
频率(次/月)
工作标准
Ⅰ
室外
场地
(1)
路面路基检查
1次/月
0.10小时/人·100㎡
(2)
路灯及公共线路检查
1次/月
0.10小时/人·个
(3)
停车场(库)设施检修
1次/月
0.15小时/人·100㎡
(4)
污雨水井疏捞
1/12次/月
0.5小时/人·个
(5)
井盖、雨水篦、路灯刷漆维修
1/24次/月
0.5小时/人·个
(6)
公共标示、垃圾桶等检查维修
1/6次/月
0.3小时/人·处
Ⅱ
房屋
本体
(7)
地基基础检查(抽查)
1/12次/月
1小时/人·栋
(8)
承重结构检查(抽查)
1/12次/月
1小时/人·栋
(9)
公共屋顶完好程度检查
1/12次/月
1小时/人·栋
(10)
避雷带局部除锈、补漆
1/12次/月
2小时/人·栋
(11)
公共通道、门厅、吊顶等检修
1/12次/月
1小时/人·单元
(12)
公共门窗的检修
1/12次/月
2小时/人·单元
Ⅲ
机电
设备
(13)
消防阀门锈蚀、启闭及滴漏检查
1/6次/月
0.4小时/人·个
(14)
消防带、枪头检查
1/3次/月
0.2小时/人·个
(15)
消防控制室试运行检查
1/6次/月
4小时/人·个
(16)
水箱异常情况检查
4次/月
2小时/人·个
(17)
水箱清洗消毒
1/12次/月
16小时/人·个
(18)
水泵房清洁及异常情况检查
4次/月
2小时/人·个
(19)
专用变压器巡检
4次/月
1小时/人·个
(20)
电梯设备A类检修
2次/月
1小时/人·部
(21)
电梯设备B类检修
1次/月
1.5小时/人·部
(22)
电梯设备C类检修
1/3次/月
2小时/人·部
(23)
电梯设备D类检修
1/6次/月
2小时/人·部
(24)
电梯设备E类检修
1/12次/月
2小时/人·部
Ⅳ
空置房
检查
(25)
水电表抄录、上下水及其它设施设备完好程度检查
1次/月
0.5小时/人·室
Ⅴ
水电表抄录
(26)
抄录相应水、电表底数
1次/月
0.15小时/人·表
表1-1
(2)收集常规性维修工作内容
物管常规性维修工作内容,是指物管项目中有多大面积的室外道路,有多少个污雨水井,有多少部电梯等。
武汉中央花园小区,常规性维修服务内容包括45栋住宅、9600㎡的公共道路、1119个污雨水井、13部电梯等。
具体维修服务内容如表1-2所示
序号
项目名称
数量或面积
备注
1
小区房屋
45栋/140单元/2136户
18层2栋/11层5栋/12层4栋/其余均为6、7层
2
公共道路面积
9600㎡
3
地下停车场
2140㎡
4
污、雨水井
1119个
5
标示、垃圾桶等设施
130处
6
消火栓
200个
7
消防控制室
2处
8
水箱
11个
9
水泵房
3处
10
专项变电站
4处
11
电梯
13部
12
路灯
303个
13
空置房
24套
14
电表
416块
15
水表
727块
表1-2
(3)物管常规性维修人员配置计算
物管常规性维修工作,其工作频率有的是每周一次,如专用变压器的巡检;有的是每月一次,如路面路基检查;有的是每季度一次,如消防栓的检修等,详见表1-1。
但就整体情况而言,按月为周期的服务内容最多。
笔者在计算物管常规性维修人员的配置时,正是采取以月为周期,采取综合调配的方式进行的。
具体计算方式如下:
A)单项工作所需要工时=数量×(月)频率×工作标准
B)相同类型工作所需工时=∑单项工作所需工时
C)每月总工时=类型Ⅰ工作所需工时+类型Ⅱ工作所需工时+…+类型
Ⅴ工作所需工时
D)每月所需人工=每月总工时÷(26×8小时)
(根据公司规定,维修工每月工作时间为26天,每天工作时间为8小时)
以物管常规性维修工作中的室外场地检修为例,武汉中央花园物管常规性维修工作主要有:
路面路基检查每月1次、路灯线路检查每月1次、停车场设施检修每月1次、污雨水井疏捞每年1次、井盖等刷漆维修每两年1次、公共标示检修每半年1次。
(见表1-1)
其中:
(1)路面路基检查所需工时=9600㎡×1次/月×0.10小时/人·100㎡=9.6小时
(2)路灯线路检查所需工时=303个×1次/月×0.10小时/人·个=30.3小时
(3)停车场检修所需工时=2140㎡×1次/月×0.15小时/人·100㎡=3.21小时
(4)污雨水井疏捞所需工时=1119个×1/12次/月×0.5小时/人·个=46.62小时
(5)井盖维修所需工时=(1119个+303个)×1/24次/月×0.5小时/人·个=32.58小时
(6)公共标示检修所需工时=130个×1/6次/月×0.3小时/人·个=6.47小时
即类型Ⅰ:
中央花园常规性室外场地维修所需工时
=9.6小时+30.3小时+3.21小时+46.62小时+32.58小时+6.47小时
=128.78小时
中央花园小区每月各类型维修用工工时情况如表1-3
工作类型
计算式
所需工时
Ⅰ
室外场地
(1)所需工时+
(2)所需工时+(3)所需工时+(4)所需工时+(5)所需工时+(6)所需工时
128.78小时
Ⅱ
房屋本体
(7)所需工时+(8)所需工时+(9)所需工时+(10)所需工时+(11)所需工时+(12)所需工时
53.74小时
Ⅲ
机电设备
(13)所需工时+(14)所需工时+…+(23)所需工时+(24)所需工时
231.32小时
Ⅳ
空置房检查
(25)所需工时
12小时
Ⅴ
水电表抄录
(26)所需工时
171.45小时
合计
597.29小时
表1-3
中央花园物管常规性维修工作每月总工时=Ⅰ室外场地+Ⅱ房屋本体+Ⅲ机电设备+Ⅳ空置房检查+Ⅴ水电表抄录
即,128.78+53.74+231.32+12+171.45=597.29小时
中央花园物管常规性维修工作每月所需人工=597.29÷(26×8)
=2.87(人)
二.物管非常规性维修人员配置
在物管非常规性维修人员配置上,笔者采取的是经验判断法,既在一般情况下按每700户(左右)配置一名维修人员。
为使经验判断更为合理,笔者通常采取如下方式验证非常规性维修人员配置的合理性。
以武汉南湖中央花园小区(2136户)为例,笔者配置的非常规性维修人员为3人。
(1)统计非常规性维修工作量
为达到验证配置非常规性维修人员合理性的目的,笔者采取工作日志的办法,将正常情况下,项目物管常规性维修工作量进行了统计。
以下是笔者统计的武汉中央花园小区2006年7月至12月,非常规性维修的工作量。
A)工作日志实例
2006年7月1日
序号
物业位置
工作活动内容
时间消耗
备注
1
锦鹃谷8-2-402
反映四楼楼道灯坏了,换灯
30分钟
处理
2
红杜里9-4-102
反映家中卫生间面盆下水管滴水
60分钟
处理
3
红杜里6-2-402
反映家中没电
120分钟
处理
4
邻芳居8-1-202
厨房下水管漏水
180分钟
处理
5
碧云天3-803
空调接线有点问题
120分钟
处理
6
碧云天4-405
修防盗门
60分钟
处理
7
南门岗亭
因苏豪建筑施工需挪动
180分钟
处理
8
锦鹃谷5-2-101
厨房下水管道翻水
180分钟
处理
9
晴翠湾3-4-102
主卧空调排水管冒水
180分钟
处理
10
红杜里6-4-203
3楼楼道灯坏了
40分钟
处理
11
红杜里8-4-102
电视机坏了,家中无电
120分钟
处理
12
邻芳居7-4-601
家中无电
120分钟
处理
合计
1390分钟
/
2006年7月2日
序号
物业位置
工作内容
时间消耗
备注
1
碧云天3-6单元
6楼楼道灯坏
30分钟
处理
2
邻芳居6-4-301
家中电路有问题
180分钟
处理
3
邻芳居3-1-101
空调开关坏
60分钟
处理
4
邻芳居5-2-502
换水龙头
60分钟
处理
5
碧云天4-302
换水龙头
60分钟
处理
6
邻芳居6-4-201
家中无电
120分钟
处理
7
锦鹃谷5-3-502
空开跳闸,插座有糊味
60分钟
处理
8
锦鹃谷6-3-202
厨房下水堵
180分钟
9
红杜里6-6-301
家中无电
180分钟
10
碧云天5栋
1-3楼楼道灯不亮
60分钟
合计
990分钟
/
……
2006年7月31日
序号
物业位置
工作内容
工作时间
备注
1
锦鹃谷2-2-301
家中电路有问题
180分钟
2
邻芳居41#商铺
门前灯不亮
60分钟
3
晴翠湾1-2单元
单元门按钮开不了门
60分钟
4
红杜里1-5-602
家中灯具坏,需修理
180分钟
5
红杜里3-1单元
车棚灯坏了
180分钟
6
南湖门诊
招牌灯坏了
180分钟
7
锦鹃谷4-2-101
家中无水
120分钟
合计
960分钟
B)月消耗时间统计实例
2006年7月7月1日-7月31日
序号
日期
消耗时间
序号
日期
消耗时间
序号
日期
消耗时间
1
7月1日
1390分钟
12
7月12日
1130分钟
23
7月23日
990分钟
2
7月2日
990分钟
13
7月13日
660分钟
24
7月24日
690分钟
3
7月3日
660分钟
14
7月14日
780分钟
25
7月25日
660分钟
4
7月4日
720分钟
15
7月15日
840分钟
26
7月26日
790分钟
5
7月5日
930分钟
16
7月16日
300分钟
27
7月27日
570分钟
6
7月6日
860分钟
17
7月17日
570分钟
28
7月28日
660分钟
7
7月7日
940分钟
18
7月18日
720分钟
29
7月29日
1660分钟
8
7月8日
1020分钟
19
7月19日
660分钟
30
7月30日
780分钟
9
7月9日
1230分钟
20
7月20日
800分钟
31
7月31日
960分钟
10
7月10日
1650分钟
21
7月21日
1660分钟
11
7月11日
810分钟
22
7月22日
870分钟
总消耗时间为:
27950分钟
C)半年消耗时间统计实例
2006年下半年7月-12月
序号
月份
消耗时间
序号
月份
消耗时间
1
7月
27950分钟
4
10月
26540分钟
2
8月
33520分钟
5
11月
31770分钟
3
9月
29390分钟
6
12月
37510分钟
(2)非常规性维修人员配置计算
非常规性维修人员的配置计算,也称非常规性人员配置的验证,即通过对实践进行总结,尽量准备的统计非常规性维修工作量,从而准确的核实经验判断法中确定的维修人员的工作饱和状况。
计算式:
月消耗时间(小时)÷(26天×8小时)
武汉中央花园小区
2006年7月份非常规性维修工作所需维修工为:
(27950分钟÷60分钟)÷(26天×8小时)=2.24(人)
2006年8月份非常规性维修工作所需维修工为:
(33520分钟÷60分钟)÷(26天×8小时)=2.69(人)
2006年9月份非常规性维修工作所需维修工为:
(29390分钟÷60分钟)÷(26天×8小时)=2.35(人)
2006年10月份非常规性维修工作所需维修工为:
(26540分钟÷60分钟)÷(26天×8小时)=2.13(人)
2006年11月份非常规性维修工作所需维修工为:
(31770分钟÷60分钟)÷(26天×8小时)=2.55(人)
2006年12月份非常规性维修工作所需维修工为:
(37510分钟÷60分钟)÷(26天×8小时)=3.01(人)
(根据公司规定,维修人员每月工作时间为26天,每天工作时间为8小时)
综合以上计算结果,笔者在确定武汉中央花园小区非常规性维修人员配置时,采取统计的方式并取其平均值作为非常规性人员定员定编的依据。
即(2.24+2.69+2.35+2.13+2.55+3.01)÷6=2.5(人)
以上计算结果,与此前笔者对中央花园实施物业管理时,凭经验配置的3名非常规性维修人员的标准,是基本一致的,充分验证了笔者在武汉中央花园小区经验判断法的准确性。
归纳以上常规性维修人员配置结果(2.87人)和非常规性维修人员配置结果(2.5人),武汉中央花园小区理论上应配置物管维修人员为5.37人。
考虑到维修班长除做好本职工作外,还需做好维修工作的协调和检查,因此,在给维修班长安排实际维修工作任务时要适当比其他维修人员要少。
即维修班长按0.5人的标准安排其工作任务
根据以上计算,并结合实际考虑,武汉中央花园小区物管维修工作需配置维修人员6名。
来源:
现代物业
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