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房产证办理常见纠纷及解决

一、无法办理或长期得不到房产证的18种情况

　　1．开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理楼盘的大确权；

　　2．开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金；

　　3．开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队等，债务尚未清偿完毕；

　　4．开发商没有完成竣工备案工作；

　　5．开发企业将房屋重复销售（未经合同备案），导致无法办理房产证；

　　6．楼盘被法院查封；

　　7．开发商没有取得建筑面积实测数据；

　　8．商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差未解决的情况下，将导致无法办理产权登记；

　　9．开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法通过综合验收；

　　10．开发商不及时办理“大确权”；

　　11．开发商不配合提供办理“小房产证”的相关资料；

　　12．开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房地产证不发；

　　13．房屋契税尚未缴纳；

　　14．公共维修基金尚未交付；

　　15．提交办理房产证的文件不合格；

　　16．个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证；

　　17．房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理；

　　18．代办产权的单位或人员（律师、代理公司）违规操作。

　　造成这些情况产生的原因有四种：

　　第一种是由开发商造成的，这是主要原因，也是实践中出现问题最多的一种，如上面所列的第1—12种。

　　第二种是由购房者本身造成的，如上面所列的第12一16种。

　　第三种是由于房产证办理部门造成的，如上面所列的第17种。

　　第四种是由代办人员造成的，如上面所列的第18种。

二、应对方法

（一）开发商原因造成的

勤于查询

　　购房人签合同前应查看清楚，开发商提供的“国有土地使用证”正本的记事栏中，有无土地被抵押的标注。

也可以登录相关网站查询，在北京，可以登录“北京市房屋土地权属登记事务中心”的网站进行查询。

认真查验文件

　　签约前可以查验“国有土地使用证”，如果是“临时使用证”或有抵押，要拒绝签约，或者一定要求开发商签订补充协议，约定“开发商保证于xxxx年x月x日之前办理《国有土地使用证》”。

签好《购房合同》

　　《购房合同》中要有专门条款对房屋产权和房产证相关内容有所约定，不仅要约定具体办理的最后时限，还要约定不能按时办理的处理办法。

　　1．关于初始登记

（1）建议范本

　　“出卖人应当在＿年＿月＿日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。

如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。

　　买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起＿日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的＿％向买受人支付违约金。

　　买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之＿的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起＿日内向买受人支付。

”

（2）日期的确定

　　对于期房，可以根据合同约定的商品房交付使用之日作为起点，计算90日。

对于现房，可以根据销售合同签订之日作为起点，计算90日。

　　（3）退房违约金的确定

　　不超过100%即可。

2．关于转移登记

（1）建议范本

　　“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第____种方式办理转移登记：

（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。

（2）买受人自行办理房屋权属转移登记。

）

　　（3）买受人同意委托____向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用元人民币（大写）。

　　2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起＿日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。

　　买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起＿日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的＿％向买受人支付违约金。

　　买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之____的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起＿日内由出卖人支付。

”

（2）日期的确定

　　对于期房，可以根据合同约定的商品房交付使用之日作为起点，计算120日。

对于现房，可以根据销售合同签订之日作为起点，计算120日。

　　（3）退房违约金的确定

　　不超过100%即可。

不签不合理的委托书

　　很多开发商要求购房人在合同外另签一份协议，委托其代办房产证、代收契税和公共维修基金。

　　这种不合理的委托购房者可以拒绝。

不用担心如果不委托房地产商代办，自己就无法办理房产证。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：

“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

”因此，不管购房人是否委托房地产商代办房产证，房地产商都有法律责任协助购房人办理产权过户手续并取得房产证。

解约与索赔

　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果开发商存在下列严重违约行为，您可以通过协商或诉讼的方式解除、撤销合同或宣告合同无效，并要求赔偿。

　　1．商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

　　2．商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

　　3．故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

　　4．故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

　　5．故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

　　6．出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房者无法取得房屋。

（二）购房者本身原因造成的

　　对于开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房产证不发的，应及时沟通，及时解决矛盾，避免长期拖延。

并可以主张开发商扣发房产证的行为已经构成违约，要求开发商改正。

　　对于房屋契税、公共维修基金尚未缴纳的，应及时缴纳，因为缴纳上述税费是法律规定的取得房产证的必经程序。

为了及时取得房产证，购房者应及时缴纳，并及时将缴纳收据或发票交给开发商或代办机构（人员）。

　　对于提交办理房产证的文件不合格的，应及时改正，可以向工作人员询问，以免跑“冤枉路”。

　　对于个别购房者购房人住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证的，应及时拆除违章搭建的非法建筑，保障房产证办理。

（三）房产证办理部门原因造成的

　　可以向上一级行政机关申请行政复议，或者向法院提起行政诉讼。

（四）代办人员原因造成的

　　可以解除委托合同，并向代办人员或机构要求赔偿。

无法办理房产证的处理

2007-12-10

无法办理房产证的处理

　　出卖人移转房屋所有权于买受人是房屋买卖合同最主要的目的。

如前所述，由于我国立法并没有采纳物权行为，而是对所谓的负担行为与处分行为一体把握，买卖合同的效力直接包括了标的物所有权的移转。

故《合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当向买受人履行转移标的物所有权的义务。

　　由于房屋是不动产，因此，出卖人有义务协助买受人办理房产证，即通常所谓的“过户登记”。

买受人对出卖人该义务的履行，享有申请登记请求权，在出卖人不履行该义务时，还可请求法院强制出卖人协助办理房产过户登记手续。

　　至于办理房产证义务的履行期限，应遵从当事人的约定。

当事人没有约定的，按房屋是否属于商品房进行分类处理：

　　1．标的物系商品房的，办理房产证义务的履行期限应当按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定来确定。

即：

“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

”最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十八条第一款也作出了与上条规定内容相一致的规定：

“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

”

　　对出卖人违反办理房产证的义务的后果，最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十八条第二款进一步进行了规定：

“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

”该解释第十九条还规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

从而赋予了买受人合同解除权。

　　2.标的物系非商品房的，可按照《合同法》第六十一条、第六十二条第（四）项的规定，明确买受人与出卖人的权利义务。

即合同生效后，当事人就办理房产证的时间没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；依照《合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，出卖人可以随时履行，买受人也可以随时要求履行。

但应当给对方必要的准备时间。

一般而言，“必要的准备时间”，应根据合同履行内容的性质具体问题具体分析。

在非商品房所有权移转的情形，出卖人履行办理房产证的义务，依赖于买受人的配合（一起申请所有权的变更），更为重要的是，能否完成房屋所有权变更手续，尚依赖于登记机关的职能行为的完成与否。

因此，在此情形，出卖人办理房产证的义务的履行，重点在于考察其开始去登记机关申请房屋产权过户登记这一行为。

在此处，“必要的准备时间”可指准备申请登记文件（如准备“三证”、身份证）、单位准假时间等合理的准备时间。

当然，申请房屋产权过户登记仅仅是出卖人履行办理房产证行为的开始而非结果，完成办理房产证即过户登记的完成方是合同的目的。

如果由于出卖人原因在合理期间内不能完成产权过户登记的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。

如何办理房产证？

-房产证办理流程和费用

2007-12-12

如何办理房产证？

——房产证办理流程和费用

两种方法：

一、委托开发商或代理公司办理房产证

二、自己办理房产证

办理房产证注意：

　　无论是期房还是现房，都存在办理房产证的问题。

　　您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。

　　您也可以选择自己办理房产证。

　　如果贷款银行要求委托代办，就不能自己办理。

　　自己办理房产证可以省去代办费用1000元左右。

　　自己办理房产证可以免除代缴的风险。

　　自己办理房产证需要花费时间和体力。

　　您需要提前了解自己办理房产证的程序和要求。

一、委托开发商或代理公司办理

适用条件

　　为了节省自己的时间和精力，您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。

　　在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”的约定，这种情况下只能委托开发商或代理公司办理房产证。

　　即使委托开发商或代理公司办理房产证，您仍然可以选择，是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费，还是开发商或代理公司仅办理房产证申请手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。

办理流程

（一）

　　适用范围：

开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用

　　第一步：

签订委托协议

　　通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。

此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证，并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。

　　有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。

　　此时，您也可以选择，开发商或代理公司仅办理相关手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。

注意事项：

　　委托代办的协议中应明确约定：

　　1.开发商应该于什么期限内办理房产证（如果是“两证分离”的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了）；

　　2.开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证；

　　3.约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，最好明确约定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款x％的赔偿金”等明确的违约处理方法；

　　4.约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房人往往只能“看一眼”房产证；

　　5.约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚；

　　6．约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。

　　如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。

　　第二步：

缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税

　　办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求您缴纳这些费用。

注意事项：

　　1.在交钱之前，请您了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确。

　　2.交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。

　　第三步：

按照约定时间领取房产证

　　开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。

　　如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。

注意事项：

　　1.仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；

　　2.仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因；

　　3．核对“他项权利”一栏记载的抵押事项；

　　4．索要缴纳税费的正式发票。

办理流程

（二）

　　适用范围：

自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用

　　第一步：

签订委托协议

　　通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。

此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证的委托书。

　　有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。

注意事项：

　　注意事项同“办理流程一”中的“第一步”。

　　第二步：

缴纳房产证代办费

　　售房人住的时候，开发商会要求您缴纳。

注意事项：

　　交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。

　　第三步：

自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税

　　缴纳的方法，可以询问开发商或代理公司的办事人员。

公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。

注意事项：

　　请保证及时缴纳公共维修基金和契税，根据法律规定，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，因此如果您不能及时缴纳会影响到您获得房产证。

　　请一定保留好缴纳税费的正式收缴凭证，并及时交给开发商或代理公司，以便他们下一步的申请工作。

　　第四步：

按照约定时间领取房产证

　　开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。

　　如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。

注意事项：

　　1．仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；

　　2．仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因；

　　3.核对“他项权利”一栏记载的抵押事项。

提示：

　　及时查询房屋产权状态

　　即使委托代办房产证，您也有必要及时向房屋行政管理部门和土地行政管理部门查询所购房屋的产权状态，如果发现“危险情况”，如开发商非法设定抵押等，可以及时主张自己的权利。

二、自己办理

适用条件

　　在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”、“需委托开发商代办房产证”的条款，这种情况下难以自己办理，只能委托开发商或代理公司办理房产证。

因此在作出选择之前，请一定别忘了看一下《住房按揭贷款合同》是否有相关规定。

　　另外，有些地方法规规定，房屋管理部门和土地管理部门不对购房者个人办理业务，此时您也只能委托开发商或代理公司办理房产证。

　　如果是一次性付款，或贷款已经还清，则完全可以自行办理。

办理流程

提示：

　　如果本地《房屋所有权证》与《土地使用权》合一，那么您只需要跑一个部门就行了。

如果本地《房屋所有权证》与《土地使用权》分离，那么您就需要跑两个部门。

很多地方还无法办理购房者的“小《土地使用权证》”，只能请您关注相关消息，待相关规定出台再办理。

　　第一步：

确定开发商已经进行“初始登记”，即完成“大确权”

　　开发商办理“初始登记”是您办理房产证的必要前提条件。

根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

通常，主管部门办理“初始登记”所需时间大约为20-60日不等，因此在收房人住后的两三个月之后，您可以向开发商询问办理初始登记的情况，也可以到本地的房地产交易信息网站进行查询。

注意事项：

　　《购房合同》中应对开发商办理“初始登记”的时限加以约定，尤其是开发商办理“初始登记”的最后期限以及办理完毕后的“及时通知义务”等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。

　　第二步：

到管理部门领取《房屋（地）所有权登记申请表》

　　这个填写好之后需要开发商签字盖章。

有的时候开发商手中会有现成的盖好章的表格，只需到开发商处领取并填写就行了，省去奔波之苦。

注意事项：

　　可以事先向开发商询问，房产证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门查询，以免跑冤枉路。

如果要办两个证，有可能要跑两个部门，领两份不同的申请表。

　　第三步：

拿测绘图（表）

　　可能有三种情况，第一种是到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘图；第二种是带身份证直接到开发商处领取就行，这一种比较简便；第三种是向登记部门申请对房屋面积进行测绘，这种情况己经比较少见，现在登记部门往往是根据现有的测绘图填写房产证上的面积数据。

　　由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。

　　第四步：

填写表格、盖章、领取相关文件

　　填好表格后，找开发商签字盖章，并领取其他必要的申请文件。

这些文件包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。

填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。

注意事项：

　　在前面询问相关部门时，一定要明确需要领取哪些文件，一次齐全，免去奔波之苦。

　　第五步：

缴纳公共维修基金、契税

　　缴纳的方法，可以询问开发商或代理公司的办事人员。

　　公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。

注意事项：

　　无论是小区办收取还是由银行代收，都请您保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，一旦遗失会影响到您获得房产证。

　　第六步：

提交申请材料

　　材料主要包括以下几种：

（1）盖章的申请表；

（2）房屋买卖合同；

　　（3）签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书；

　　（4）测绘图、房屋登记表、分户平面图两份；

　　（5）专项维修资金专用收据；

　　（6）契税完税或减免税凭证；

　　（7）购房人身份证明（复印件核对原件）；

　　（8）共有的提交共有协议；

　　（9）银行的提前还贷证明。

注意事项：

　　不同地方的具体要求不同，请您一定要提前询问清楚。

一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取房产证。

　　第七步：

按照规定时间领取房产证，缴纳印花税和产权登记费、工本费等注意事项：

　　仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。

　　第八步：

办理抵押登记

　　有些贷款银行允许自己办理房产证并且不扣押房产证，只需办理抵押登记即可，这种情况下，就要办理这个手续。

　　需要提交的文件通常包括：

（1）房屋所有权证、共有的房屋还需提交共有权证、共有人同意抵押的书面意见；

（2）国有土地使用证；

　　（3）借款合同、抵押合同；

　　（4）抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明；

　　（5）抵押权人为金融机构的，提交金融许可证、营业执照。

注意事项：

　　通常这个手续可以与领取房产证同时办理，可以提前准备好相关文件。

不同地方的具体要求不同，请您一定要提前询问清楚。

　　第九步：

将房产证交给银行扣押

　　如果《贷款合同》约定，需要将房产证交给贷款银行扣押。

　　按理讲，办了第八步就可以不用再把房产证交给银行扣押了，但是有些银行不放心，往往还要扣押《购房合同》正本，以求“三保险”。

提示：

　　1.户口本、身份证、银行的提前还贷证明、购房合同、入住通知等材料，一定随身携带，并准备好充足的复印件，以防止因为缺少证件而浪费时间和体力。

　　2.不同地方的流程和要求提交的文件存在差异，这里仅介绍大概流程，具体细节请您一定提前询问核实。

商品房产权证如何拿回?

2007-12-12

商品房产权证如何拿回，房贷结束的时候

　　很多人贷款买房，取得商品房产权证也往往抵押在银行，因此一旦辛辛苦苦将房贷还款完毕，一定要记得“拿回”商品房产权证。

一、商品房产权证的流转历程

　　对于期房，一般来说，从向银行贷款购买开始到最终偿还贷款、领回完全属于自己的商品房产权证为止，需要经历以下过程：

　　第一步：

交首付款，签买卖合同，办理购房贷款

　　第二步：

开发商阶段性担保

　　由于期房销售到取得商品房产权证之间需要经历较长时间，在商品房产权证办下来并抵押给银行之前，开发商、银行、购房者三方之间往往会签订一个担保合同，由开发商向银行做一个阶段性的担保，担保商品房产权证会直接交给银行。

这个时间或者一两年，也可能要三四年。

　　从开发商办理商品房产权证完毕到其把商品房产权证交给银行的这段时间，开发商实际控制着您的商品房产权证。

　　第三步：

银行抵押

　　商品房产权证办下来之后，开发商就会把商品房产权证直接交给银行做抵押，也有的银行是持商品房产权证办理抵押登记即可，从这时起，商品房产权证实际就已经和开发商没有关系了。

　　第四步：

取回商品房产权证或撤销抵押登记

　　这是一个一般化的流程，在实际操作的过程中也会出现多种情况。

二、领回商品房产权证的三种情况

　　房贷偿还完毕之后，领回商品房产权证有三种情况：

第一种情况：

从银行手中取回

　　如果商品房产权证正本已经抵押在银行，购房者还完了贷款，或者是提前还完贷款，就需要提前联系银行。

银行会告诉购房者何时去办理相关手续。

不同的银行具体要求不一样，但一般银行都会要求购房者带上身份证、抵押物凭据、借款合同、保单副本和发票。

购房者在约定时间去银行办理好结算手续后，会领