物流园区规划指导思路.docx

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物流园区规划指导思路

物流园区规划指导思路

物流园区的规划工作一般可以分为五个阶段，依次分别是规划筹备阶段、需求分析阶段、战略定位阶段、规划设计阶段、规划评价阶段。

1．规划筹备阶段

规划筹备阶段是物流园区规划的起点，主要为规划做好准备工作。

该阶段主要包括背景调查和相关资料的收集、整理和初步分析。

1、背景调查与需求调研

通过与要规划部门网络调研、实地调研（走访、座谈）、电话调研、发放调研表等形式，明确规划的目的和要实现的目标，划定园区用地的边界、确定调研范围和对象、规划的时间、成果形式等。

其中调研范围和对象主要包括：

Ø网络层次：

国家及区域物流政策，所在地总体情况等

Ø政府层次：

规划局、交通局、服务办、园区规划主导部门等

Ø企业层次：

可能入驻企业、潜在需求企业等

Ø市场层次：

所在地市场、物流园区等

Ø周边环境：

规划用地周边环境、所在地周边环境、全省乃至全国环境等

从网络、政府、企业、市场、周边环境等层面进行调查，并进一步对区域物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、企业需求、基础设施、服务竞争等情况，对物流园区辐射地区的宏观经济、产业进行全面深入调查和研究，根据远期和近期的物流量，确定物流园区长远和近期的建设规模。

2、资料初步分析

通过收集背景调查中调研表格和整理访谈笔记等形式，对收集到的地区或行业总量数据（生产总量、消费总量、GDP等）进行整理形成调研报告，对园区的规划定位提出初步建议，确定大略方向。

规划筹备阶段形成的主要成果文档内容如下：

规划背景（政策背景、基础设施规划背景、产业背景）、规划意义、规划依据、规划原则、规划范围、规划步骤及调研总结（调研阶段、调研方法、调研总结）。

国内物流园区发展现状及规划、某某省物流园区、相关辐射地区/企业物流园区。

2．规划需求分析阶段

2.1某市物流市场现状及存在问题

从各国的实践来看，物流需求主要来自第二产业中的制造业和第三产业中的商业，本项目重点从工业和商贸业的物流需求出发，分析某市物流现状。

本次调研采用了发放问卷和深度采访相结合的方式进行。

根据辐射区域内产业分布特点和各行业企业构成状况，调研小组向企业发放问卷份（回收有效问卷份）。

调研小组对重点行业、重点企业进行深度采访，大型企业的积极参与提高了调查数据的代表性和有效性。

根据调研结果，分别从以下几个方面分析物流现状。

2.1.1工业企业【如果可以最好有图支持】

（1）调查企业基本信息分析

本次调研行业覆盖行业。

企业性质及比例。

是否有独立的物流部门。

企业物流的运行形式和状况。

【如果可以最好有图表支持】

（2）原材料供应物流需求分析

原材运输方式以及运输的外包状况。

原材料的库存周期状况。

【如果可以最好有图表支持】

（3）生产企业产成品销售物流需求分析

产品销售覆盖范围情况【如果可以最好有图表支持】

产成品仓库情况（自建、租赁、是否能满足需求、仓储条件和设施情况）

（4）物流信息系统的运用

物流信息系统的利用情况。

2.1.2商业企业【如果可以最好有图支持】

某市经济持续快速发展。

2008年，全市实现社会消费品零售总额亿元，增长。

其中批发零售也实现零售额亿元，增长；住宿餐饮业实现零售总额亿元，增长。

2007年零售业销售总额为万元，具有配送需求的（如家家悦、金孚隆、青岛维客等）零售销售总额约为万元，约占零售总额的。

预计2020年GDP增长倍，零售业销售总额也相应增长倍，则2020年零售业销售总额约为万元，若零售业对配送需求的变化不大，到时配送的零售额将达约万元。

根据高密市商贸业的分布，调研主要针对典型批发市场、大型商业集团进行重点调研，进而反映高密市商贸业的物流需求。

（1）商贸企业物流现状

该地区国际零售集团、大型超市、连锁超市、连锁店等的规模。

现有运营状况、运营模式。

（2）批发市场物流现状

该地区批发市场的类型和规模。

现有运营状况、运营模式。

Ø市场位置情况：

Ø经营模式

Ø仓储运输现状：

Ø物流信息系统

2.1.3传统物流（货运仓储）行业【如果可以最好有图支持】

截止年，高密市营业性机动车辆辆，其中客车辆，货车辆。

全年完成客运量万人次，客运周转量万人公里，增长；完成货运量万吨，,货运周转量万吨公里，增长。

全年完成交通基础建设投资亿元。

从物流企业的经营范围划分，一是单纯经营运输业务的物流公司，即货运代理公司；二是单纯经营仓储业务的物流公司；三是综合类物流公司，即经营运输，同时也经营仓储。

（1）运输性质物流公司现状

（2）仓储性质物流公司现状

Ø仓储现状

Ø基础设施情况

（3）综合类物流公司现状【如果可以最好有图支持】

2.2某市物流量现状分析及需求量预测

2.2.1某市物流量现状分析

下表为某市各年货运量、货运周转量及GDP列表。

表3-1高密市各年货运量、货运周转量及GDP列表

年份

货运量（万吨）

货运周转量（万吨公里）

GDP（亿元）

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2.2.2货运量预测

用以下两种预测方法分别对货运量进行预测：

（1）二次多项式回归预测【预测结果—用图表示】

（2）直线回归预测【预测结果—用图表示】

综合以上两种方法得货运量预测值如下：

年份

2009

2010

2015

2020

2025

不同预测方法（万吨）

二次多项式时间预测

995.47

1099.86

1622.56

2146.57

2671.87

直线时间预测

994.79

1098.86

1619.21

2139.57

2659.93

年份

2009

2010

2015

2020

2025

不同预测方法（万吨）

二次多项式时间预测

995.47

1099.86

1622.56

2146.57

2671.87

直线时间预测

994.79

1098.86

1619.21

2139.57

2659.93

年份

2009

2010

2015

2020

2025

不同预测方法（万吨）

二次多项式时间预测

995.47

1099.86

1622.56

2146.57

2671.87

直线时间预测

994.79

1098.86

1619.21

2139.57

2659.93

年份

2009

2010

2015

2020

2025

不同预测方法（万吨）

二次多项式时间预测

995.47

1099.86

1622.56

2146.57

2671.87

直线时间预测

994.79

1098.86

1619.21

2139.57

2659.93

年份

2009

2010

2015

2020

2025

不同预测方法（万吨）

二次多项式时间预测

995.47

1099.86

1622.56

2146.57

2671.87

直线时间预测

994.79

1098.86

1619.21

2139.57

2659.93

年份

2009

2010

2015

2020

2025

不同预测方法

二次多项式时间预测

直线时间预测

年份

2009

2010

2015

2020

2025

不同预测方法（万吨）

二次多项式时间预测

995.47

1099.86

1622.56

2146.57

2671.87

直线时间预测

994.79

1098.86

1619.21

2139.57

2659.93

年份

2009

2010

2015

2020

2025

不同预测方法（万吨）

二次多项式时间预测

995.47

1099.86

1622.56

2146.57

2671.87

直线时间预测

994.79

1098.86

1619.21

2139.57

2659.93

年份

2009

2010

2015

2020

2025

不同预测方法（万吨）

二次多项式时间预测

995.47

1099.86

1622.56

2146.57

2671.87

直线时间预测

994.79

1098.86

1619.21

2139.57

2659.93

根据实际情况及各方面对未来园区的影响，比较预测结果，选择合理的货运量结果。

年份

2009

2010

2015

2020

2025

预测（万吨）

2.2.3物流量预测

物流需求是指一定时期内社会经济活动对生产、流通、消费领域的原材料、半成品、成品以及废旧物品、废旧材料等的有效配置，而产生的在空间、时间和费用方面的要求。

涉及运输、库存、包装、装卸、搬运、流通加工以及与之相关的信息需求等物流活动的诸方面。

物流活动必然要有量的积累，由此学者们提出了物流作业量的概念。

物流作业量的测算是一项比较困难的工作。

但不能把全部公路货运量都算作物流作业量，物流作业量应该是公路货运量中的一部分，其所占比重称之为物流作业量系数。

现代物流在我国处于起步阶段，由于物流基础设施尚不完善，可以纳入物流园区的作业量相对较少，随着物流基础设施的逐步完善，物流作业量所占比重将呈现上升趋势。

物流中心服务水平的提高，地区产业结构的调整，以及经济建设的加快，都会对物流作业量系数产生影响。

根据2003年某研究所对现代物流作业量的研究成果——分货类物流作业量占货运量的平均比重，来计算物流作业系数及物流作业量。

表3-4分货类物流作业量占货运量比重调查表（%）

进出某市的货物类型主要为类的，其所占比例大约为、、、；则综合这两类货物得某市年物流作业系数为，尽管随着产值及经济结构的变化，上述系数可能会发生变化，但根据某市的城市战略及其现今发展情况，此系数的变化不大，不妨忽略不计。

由物流作业系数及各年货运量的预测值，可得各年物流量的预测值列表如下：

年份

2009

2010

2015

2020

2025

物流量预测值（万吨）

根据2008年货流量中，大型及中型车在年货运量中的比重为。

根据目前某市规划的要求，根据目前某市规划的要求，考虑到规划中的另外几个园区定位，则某市服务工业的大型及重型车的可能物流量占某市总物流量的比重为。

某市园区可能的物流量预测值如下表所示：

年份

2009

2010

2015

2020

2025

朝阳铁运物流园区可能物流量预测值（万吨）

综合其他城市物流园区的发展的经验数据，不妨设各年某市园区的市场占有率列表如下：

年份

2010

2015

2020

2025

市场占有率

最终得以下各年某市园区的物流量预测值列表：

年份

2010

2015

2020

2025

园区物流量预测值（万吨）

27

87

153

215

2.3周边城市物流量现状分析及需求量预测

2.3.1周边城市物流量现状分析

基本情况说明及列表。

2.3.2周边城市需求量预测

2.3.3周边城市物流量处理能力

2.4某市园区物流量预测

根据周围市本身物流量处理能力和周围县市的分布情况，预计该物流园区可分担周围的物流量。

结合预测所得某市物流量，得出某市物流园区的物流量见下表。

年份

2010

2015

2020

2025

园区物流量预测值（万吨）

以每年250天计算，则可得某物流园区日均物流量列表。

年份

2010

2015

2020

2025

园区物流量预测值（万吨）

3．规划战略定位阶段

在完成详实的定性和定量市场、企业、社会经济综合分析研究之后，必须对物流园区整体优势、劣势、机会、威胁进行分析（即SWOT分析）,并结合需求分析的结果，帮助园区的高层经营决策者明晰内外部环境，提出发展物流园区的使命、远景目标和制胜策略，从而进行准确的战略定位。

4．规划设计阶段

物流园区的规划设计阶段就是对园区进行具体的设计。

主要包括基础设施平台、信息平台和运营平台三大平台的规划和设计。

其中基础设施平台的规划设计主要包括用地规划、功能设计、布局设计、方案比选；信息平台的规划设计主要包括信息系统的建设；运营平台的规划设计主要包括商业运作设计和投资设计。

4.1基础设施平台的规划设计

（1）园区用地规划

园区用地规划主要是对物流园区建设规模的大小进行确定，园区建设规模太小，会限制区域潜在物流需求，不利于园区的持续发展。

园区规模太大，则可能造成投资浪费和资源闲置的现象。

在物流园区规划中，假设每年的作业天数按365天计算，物流园区的建设用地总规模为：

S=Li1i2a/365

其中，S为物流园区建设总面积，单位为104平方米；L为预测规划目标年份的社会物流总量，单位为104吨；i1为规划目标年份第三方物流市场占全社会物流市场的比例系数；i2为规划目标年份第三方物流通过物流园区发生的作业量占第三方物流全部物流作业量的比例系数；a为单位生产能力用地参数，单位为平方米/吨。

①社会物流总量L的预测。

可以参考借鉴物流园区需求分析极端的预测方法。

②比例系数i1的取值。

根据现有的经验，i1的取值约为20%，对于区域经济总量大、市场化程度高、物流市场需求旺盛的地区则取较大值；反之取较小值。

③比例系数i2的取值。

根据现有的经验，i2的取值约为60—80%，对于区域经济总量大、市场化程度高、物流市场需求旺盛的地区则取较大值；反之取较小值。

④单位生产能力用地参数a的取值。

参照国外物流园区的建设经验，日本东京物流园区的单位生产能力用地参数a为40—60平方米/吨。

结合我国区域经济发展水平、经济总量以及我国公路枢纽货运站规划参数，在物流园区规划中，单位生产能力用地参数a取值30—50平方米/吨。

（2）仓储用地面积规划

仓储用地面积规划主要是对物流园区内仓库建设规模的大小进行确定，根据上步中收集到的数据资料，运用专门的统计分析软件（SPSS、EXCEL等）、REA模型等定量分析方法和定性分析方法（SCP模型）相结合，综合考虑实际情况，得出物流园区现实和潜在的物流需求量，进一步得出各布局的仓储用地面积。

仓储用地面积规划的基本步骤为：

①从支柱/重点行业的营业额、产量、货物周转率和库存需求中推导出区域经济对物流园区所产生的现实和潜在的运输、仓储和加工方面的需求，利用FraunhoferIML专用的REA（RequirementEstimationApproach）经验模型公式，推算出每个行业的运输量、仓库作业面积、增值加工区作业面积，以及相应的占地面积大小。

②每个行业都可从市场调查中得到某地区的生产总量（或消费总量）,以及通过该地区的物流园区的货运量，估计有多少百分比的量可能在物流园区进行仓储，其中包括属于保税和非保税仓储方面的存储量需求。

③每个行业生产的产品在仓库内存放的周转率、堆码方式是不同的，我们根据调查和经验数据可以得到每年每平方米的仓库面积可以存放多少货物，然后再与每年该行业的存储量相除，就可以得到保税（非保税）仓库的面积需求。

④在知道该区域物流园区中不同行业中简单物流加工、中等物流加工、复杂物流加工的比例之后，就可以算出保税（非保税）仓库增值服务作业面积。

⑤根据仓库建筑密度这个国内要求的技术经济指标，就可以分别得到保税（非保税）仓库所需的占地面积。

如下图1所示

图1仓储用地面积规划基本步骤图

（3）功能设计

物流园区的功能设计主要围绕园区的战略定位，采自顶向下的方法，即在确定物流园区的规划原则以后，对物流功能规划所涉及的核心功能进行列举和分析，然后通过收集整理一系列国际最先进的物流园区案例，总结出对要规划物流园区最适合的经验。

随后，整个物流园区将被划分为几个大功能区域，例如物流产业区和管理服务区，再从国际最佳实践经验，以及背景调查和需求分析得到的实际需求两方面入手，为每个功能区域命名、定义、分配相应的面积，引入相关的设施、设备和IT系统。

（4）布局设计

物流园区的设施规划与布局设计是指根据物流园区的战略定位、经营目标和功能设计，在已确认的空间场所内，按照货物的进入、组装、加工等核心流程和主要业务环节（集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送流程、保税物流作业以及空港、海港、铁路物流服务），将人员、设备和物料所需要的空间进行最适当的分配和最有效的组合，按照一定的原则和方法设计出合理的技术路线，达到一定的目标（作业流程最短、运输路程最短、费用最小等），以获得最大的经济效益。

目前，我国在物流园区布局规划方面可以参考的案例不多。

欧洲物流园区最佳实践案例,可使国内物流园区在布局方面有不少值得借鉴的经验：

校园化的设计理念，分割不同的功能区域；按照物流与空港、海港以及与陆路运输的密切程度来安排相关产业；地块规划面积能满足柔性需求并有可选的扩展空间；多式联运的设施规划，如水路、铁路、公路和航空；保持产业加工和高附加值物流企业之间合理的分配比例；充分考虑地理和生态环境，有吸引力地设计并考虑环保预留用地。

对物流园区中的各建筑设施的选址和规划应采用科学的定量方法，如：

运筹学中的一些最优选址方法、最短路径法、最小费用最大流法、有效的物料进出表法、搬运系统分析法、模糊理论中的模糊综合评价法、最优决策方法等。

物流园区规划与设施布局的合理性还可以通过建模仿真来进行检验优化。

其中比较典型的布局设计方法有SLP方法，该是美国的Richard.Muther于二十世纪六十年代在总结了大量工厂布置设计经验的基础上提供的一种以作业单元间物流与非物流的相互关系分析为主线的设施规划方法。

采用SLP方法进行工厂总平面布置的首要工作是对各作业单元之间的相互关系做出分析，包括物流和非物流的相互关系，经过综合得到作业单元相互关系表，然后，根据相互关系表中作业单元之间相互关系的密切程度，决定各作业单元之间距离的远近，安排各作业单元的位置，绘制作业单元位置相关图，将各作业单元实际占地面积、可用面积与作业单元位置相关图结合起来，形成面积相关图；通过作业单元面积相关图的修正和调整，得到数个可行的布置方案。

该方法的应用使得布局设计由定性阶段发展到了定量阶段。

国内从八十年代开始引入这一技术，目前应用很广泛，在布局设计领域获得极其广泛的运用。

在SLP方法中，Richard.Muther将研究工厂布置问题的依据和切入点归纳为五个基本要素:

P产品；Q产量；R生产路线；s辅助部门；T时间安排。

前两个基本要素是一切其他特征或条件的基础。

在上述各要素充分调查研究并取得全面、准确的各项原始数据的基础上，通过绘制各种表格和图形，有条理地细致分析和计算，才能最终求得工程布置的最佳方案。

SLP方法设计物流园区平面布置时主要包括物流作业区域的布置、辅助活

动区域的布置和置入修正区域面积三大部分的布置设计。

SLP方法规划物流园区平面布置的步骤为：

第1步，确定基本要素。

搜集资料，确定物流园区系统布置设计的5个基

本要素，即P（物流对象）、Q（物流量）、R（物流作业路线）、s（辅助服务部

门）、T（物流作业技术水平）。

第2步，作业流程分析。

利用作业流程分析图将不同性质的作业加以分类，

整理统计各作业阶段的储运单位及作业数量，标出各作业所在区域，即可得知

各项物流作业的物流量大小及分布。

基于作业流程分析，可进行作业区域设置，对各作业区所完成作业项目进行详细分析，测算其能力，估算各作业区面积。

第3步，物流分析。

该过程是SLP的核心，对物流路线和物流量进行分析，

目的是尽量减少物流量和缩短物流距离，以提高运作效率、降低运作成本。

用

物流强度和物流相关表来表示各功能区域间的物流关系强弱，绘出物流相关图。

第4步，活动相关性分析。

对物流活动区域及与物流无关的管理或辅助性

的区域进行的业务活动相关性分析，确定各区域之间的密切程度。

第5步，初步方案。

根据物流相关性和非物流相关性确定布置方案，考虑

修正条件（物料搬运方法、建筑特征、道路、厂区绿化、场地环境等）和实际

约束条件（给定面积、建设成本、现有条件、政策法规等）形成几个布置方案。

第6步，评价与选择。

对几个布置方案进行全面评价，选择最佳布置方案。

图2SLP方法规划物流园区平面布局的步骤

4.2信息平台的规划设计

首先对某某物流园区信息技术的应用状况进行分析，接着对园区物流信息平台分别进行整体规划和详细规划设计。

具体规划内容包括：

某某园区整体规划设计包括：

物流园区信息平台的基本概念、广义整体规划定位、设计和狭义整体规划设计

某某园区详细规划设计包括：

物流园区信息平台的框架结构、层次结构和信息流程设计。

其形成的成果形式为：

（1）、某某物流园区信息技术的应用状况分析

（2）、某某物流园区信息平台的总体规划设计（广义信息平台的规划定位、广义信息平台总体规划、狭义信息平台的规划设计）

（3）、某某物流园区信息平台的详细规划设计（物流园区信息平台的概念、框架结构、层次结构、信息流程设计）

4.3运营平台的规划设计

4.3.1物流园区的投资开发模式

根据国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设施开发建设的经验，同时在分析我国现有的物流园区发展模式的基础上，我国经济中心城市物流园区在发展模式上可能的选择有4种，即经济开发区模式、主体企业引导模式、物流地产商模式和综合运作模式。

（1）经济开发区模式

经济中心城市物流园区的经济开发区模式，从发展政策的角度，应是在特定的开发规划、开发政策和设立专门的开发部门的组织下进行的经济开发项目。

由于物流园区具有物流组织管理功能和经济开发功能的双重特性，因此，建立在经济开发区模式基础之上的物流园区建设项目，实际上就是在新的经济发展背景下的全新的经济开发区项目，而且以现代物流的发展特点、趋势和周期经济发展中的地位和作用，物流园区无疑是构筑高效率和转变经济增长方式与增长质量的新的经济发展体系的重要组成部分。

这实际上是一种政府出资扶持，企业兴建、运营管理的模式。

这种模式是政府负责物流园区规划，政府财政拿出一部分资金用于物流园区重大基础设施建设，而园区的其他配套建设及经营和管理则完全是由企业来完成，政府所扮演的只是物流园区建设投资者的角色，并不参与园区经营。

园区的日常经济活动及各项管理都由企业来完成。

这种模式比较适合我国现阶段的国情，我国目前的许多物流园区都采取了这种模式。

以此模式进行的物流园区开发，实际上是建立在复合产业概念下的“物流经济开发区”。

对于经济开发区模式，它的显著优势在于它将整个规划中的物流园区紧密地定位在一个现代化的物流园区的概念上，整个物流园区是在具有现代化物流理念的专业物流企业以及物流企业团体以现代物流为主要经济发展立足点的服务园区，所以整个物流园区具有高度的整体性与物流业务经营的专业性。

由于近几年经济类开发区的贪大求洋的盲目发展以及其开发效率的下降，国家对经济发展潜力和前景不明确的一些经济开发区项目的控制较为严格，如何使开发区健康发展已成为经济发展进程中的必须解决的问题之一，而物流园区将物流自身的发展前景和对工业、商业经济的有力支持紧密结合，将有可能成为既有经济类开发区和物流与产业经济结合的新的经济开发区的发展方向。

因此，物流园区的经济开发区