调研报告 正式版.docx
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调研报告正式版
欣泰世纪城周边区域在售项目
调研报告
营销部
2015年5月
第一部分调研区域
一、本次调研范围
1、地理区域
本次调研区域,西起虞河路,东至潍县中路,南起北宫街,北至民主街,如下图:
2、区域划分
根据调研区域地理位置、行政划分、项目特征等因素,将该区域详细划分为奎文北、经济区、寒亭区、高新东四个小区域,如图:
第二部分调研区域背景及市场分析
一、奎文北
1、地理区域
奎文区是潍坊市前政治中心和经济中心、文教中心,依托白浪河和虞河两条河景资源优势,区域城市发展和建设都走在各区前列。
区域内各类优质资源聚集,环境良好,配套齐全,是潍坊市民认可度最高的地区。
2、市场整体特点
1)奎文北区的项目大多依托于虞河河景资源优势,由于位置偏北,在于价格和产品类型上明显区别于奎文中心的项目。
2)该区域内项目多以一期多层、后续高层产品的建筑形式出现,由于一期多层销售时间为2010-2011年,现在多层均为现房形态,且多为尾盘,在售房源多为高层。
3)除拆迁安置房源外,销售部分入住率20%左右。
3、区域内项目分析
1)体量及建筑形式:
✓该区域占地面积大小不一,根据位置越往北占地面积越大;
✓在建筑面积上该区域(在售)项目9万平起,30万平以上的项目占到50%;
✓具体详见下表:
项目名称
地址
建筑面积
建筑形式
德润天鹅湾
玉清街鸢飞路东
96164㎡,732户
8栋18层高层
东方太阳城
玉清街虞河路
30万㎡
14栋多层,12栋高层,6栋高层层
江山帝景
玉清街虞河路东
16.4万㎡,1060户
6栋11层,2栋18层,13栋6+1多层
丽水芳洲
卧龙街鸢飞路
31.5万㎡,1695户
西南北侧18层,一二层为底商;西南角21层商住楼,底三层为超市;沿虞河4层叠加多层
虞河生活城
北宫街鸢飞路
46.7万㎡,3044户
多为18、26层高层,少量17、23层。
嘉景虞河苑
北宫街虞河路
9.14万㎡,980户
4栋5层,2栋18层
2)区域内库存及工程进度:
2013年之前开盘项目:
✓目前均为现房、尾盘在售,所余房源不多,售楼处一般比较冷清,置业顾问人员较少、素质一般;
✓拿地较早、体量较大,一期之后仍有空地,后续产品多为以少量多层辅以高层,对外宣称今年下半年推出,但具体时间均为确定;
✓实地考察时工地并未有施工迹象,多数还是在消化原有尾盘的基础上保持观望态度。
2013年开盘项目:
✓目前为在售项目,宣传活跃度较高;
✓产品为高层,主打沿河景观住宅;
✓期房或者准现房形式,销售周期尚短,项目剩余房源在50%左右;
✓具体详见下表:
项目名称
销售进度
工程进度
德润天鹅湾
2013.10.28开盘,目前主推4栋高层,销售情况并不理想
4栋18层的高层已封顶、水电安装中;另有4栋高层15年12月交房。
东方太阳城
2011.11.5开盘,余30+套房源,6栋16层高层未开
一期现房,二期6栋高层未动工
江山帝景
2012.7.4一期开盘,一期现房尾盘房源无几,二期首推6栋多层
二期工地地面清理中
丽水芳洲
2011.7.23开盘,剩2套110㎡楼顶
一期现房,二期多层+高层,下半年动工
虞河生活城
2013.9.13开盘,8栋高层剩余房源90套左右,该部分房源消化的差不多后再加推17#21#。
12#13#14#16#17#19#21#封顶,其他部分楼座地上10层左右
嘉景虞河苑
售楼处已锁门,电话咨询回复已清盘。
项目实地考察,入住率不足20%
一二期现房,电话咨询有三期不告知位置,1年内无动工计划
3)区域内项目销售价格及卖点分析:
✓该区域项目,多层均价4800,高层均价4600;
✓在售多层均为现房尾盘,一般户型不佳、面积较大,即使价格不高依然难以去化;
✓顶层带同等面积阁楼或者一楼带院的多层价格最高,高出均价1000元/米左右;
✓在售高层主打沿河景观概念,在小区内都做了内水系景观,会所、景观方面都重力打造高端住宅理念,价格上普遍较高;项目占地面积有限,容积率较高,楼间距和户型设计并不理想,因此中高端客户并不多,反而由于内部配套和景观的完善吸引了大批青年置业者;
✓由于客户群体投资实力的限制,高层项目100-110的三室销售速度非常快,但120平及以上的房源去化速度很慢,典型项目代表:
德润天鹅湾、虞河生活城;
✓该区域产品定位与去化速度比例见下表:
面积
80-90
两室
90-100
两室
100-110
三室
110-120
三室
120以上
140以上
户型
两室
双卧南
两室
单卧客厅南
两室
单卧客厅北
三室
三卧南
三室
双卧客厅南
三室
双卧北
价格
多层
4800内
多层
4800-5000
多层
5000以上
高层
4500以内
高层
4800及以内
高层
4800以上
总款
45万内
45万-55万
55万-60万
60万以上
快较快较慢难度大
4)区域内典型项目分析:
德润天鹅湾
✓2013年10月28日开盘;
✓纯高层,建筑面积96146平米,临虞河,主打水系景观住宅;
✓沿河楼座130-160平大面积为主,销售进度较慢,所余房源较多;
✓90-110小面积户型售价较高,4900-5300之间,对于青年置业者压力较大;
✓优惠幅度:
贷款99折,交一万抵两万。
✓微信营销活跃,多次举行积攒领礼品活动(电影票、本人照片马克杯)等,吸引大量年轻人,提高项目知名度;
✓开盘至今,销售情况并不理想,售楼处门口及内部装修比较大气唯美,但置业顾问接待比较冷淡。
虞河生活城
✓2013年9月19日首次开盘;
✓纯高层,建筑面积46.7万平米,容积率4.5,临虞河,主打水系景观住宅,于2012年通过建设部国家康居示范工程审核,潍坊首家;
✓在售面积90的二居,109-130的三室,146的四居;100-110平的三室开盘即售罄,去化速度最快;
✓楼层差价不大,主要是楼座位置价格差,最西边远离虞河3座楼座均价4200、4300、4500(越往南靠近内水系景观价格越高);小区南部4座楼座附近有内水系景观,售价4500-4800;内水系周围楼座4900-5100,后期要推出的15.19.23#楼座东临虞河、西临内水楼座价格5300+。
✓开盘至今已推出8栋高层,剩余房源90余套,多为120平及以上、总房款55万以上的房源;
✓优惠幅度:
两居总款-1.7万,120㎡总款-1.9万。
交5000抵三万。
✓该项目目前采用进行1-2个楼座的短期蓄客立即开盘的销售策略,近期即将又有两栋推出,具体时间未定,主要是看前期房源去化和蓄客情况再定;
✓售楼处就在小区6000平米的会所内,大沙盘一座、小沙盘2座、一座二期项目的空白沙盘;售楼处地下三层就是小区游泳馆,该会所是小区的一大亮点,对于客户极具吸引力;置业顾问素质较高,客户一进入售楼处即先介绍小区的整体规划和荣誉称号,并着重介绍小区会所和景观绿化,在客户内心给予高端定位,再选取房源谈到价格的时候客户接受度自然较高。
二、高新区北部区域
1、地理区域
1)高新区是潍坊市重点发展的新城区与高新产业聚集区,同时也是潍坊新的政务中心。
经过多年的大力开发建设,目前区域西部发展已经较成熟,环境良好,交通发达,各类配套资源正在迅速完善,宜居性大幅提升,其区域认可度仅次于奎文。
2)目前南部区域吸引了包括中建、恒大等国内一线开发商进入,许多本地实力开发企业随风而往;东部区域,由于其丰富的土地资源储备,成为目前开发的热点。
而西北部鲜有可开发用地资源空缺,多为在售和在建中小项目居多。
2、市场特点:
1)高新区发展前景良好,吸引力强,区域认可度仅次于奎文。
2)高新区项目以中高档项目为主,项目众多,规模与品质均较高,是潍坊市目前房地产开发和销售的热点区域。
3)经多年开发建设,此区域发展已经较为成熟,配套较全,环境良好,同时企业分布较多,便于就业。
4)由于政治权利东移以及阳光大厦的单位入驻,高新区的项目主要是改善型住房偏多,市场接受户型偏大,大多项目都走单位团购模式。
5)目前高新区项目分布呈现出大型项目、大户型、高端项目往南排列,北部主要聚集小项目、中小户型、平民化价格的特点。
3、区域内项目分析
1)体量及建筑形式:
✓该区域占地面积一般较小,因此规划上缺乏多层,整个西北市场以高层为主;
✓在建筑面积上该区域60%(在售)项目为10万平方以下的,只有少数几个二三十万平米的大项目;
✓小区定位与客群成正比,客户扎堆现象明显;如高档小区吸引住房改善型客户群体,大面积去化快速,但以中小面积为主的低挡小区难以吸引高端客户入住,大面积去化困难。
✓详见下表:
项目名称
项目地址
建筑规模
建筑规划
东方天韵
卧龙街榕花路
2095户
68039㎡小高层,174687㎡多层,20700㎡公寓
顺海城市花园
北宫东街北海路
92623㎡,372户
2栋31层,1栋酒店
怡和·四季园筑
卧龙街榕花路
163277㎡,
住宅714户
一期330户,二期2栋32层384户,三期一栋写字楼
润地·凤凰城
卧龙街榕花路
30万㎡,1200户
8栋6层,13栋高层(16层、18层)
瑞珂·沁园
卧龙街东方路
4.8万㎡,480户
4栋高层
东方公寓
桐荫街东方路
36855㎡,323户
2栋17层高层,2栋22层高层
心悦蓝湾
桐荫街东方路南
36000㎡,246户
1栋18F二梯二户高层,1栋17F两梯五户高层
新富·金鼎家园
桐荫街北
23万㎡,1720户
2栋多层,12栋11F\18F\28F高层
新华苑
桐荫街南
20万㎡
12F小高层,少量多层
新富专家公寓
玉清街北海路
28万㎡,1153户
多层和高层
玉清嘉苑
玉清街金马路
6.5万㎡
6F多层,18F高层
润福家园
玉清街金马路
9万㎡,
548户
5栋17F高层,一栋17层写字楼
盛华名园
卧龙街银枫路
65993㎡,418户
7栋11F小高层
华安·东方明珠
卧龙街银枫路
21万㎡,1800户
38栋多层,1栋高层
五洲明珠
榕花路
32917㎡
104户
17层高层
鲁鸿37°
玉清街新华路
37103㎡
320户
2栋18层
上品领域
榕花路卧龙街
31230㎡
228户
1栋17F,一栋29F
和扬晶立方
北海路北宫街
15万㎡
3栋34层+部分公寓
2)区域内库存及工程进度:
✓该区域开发时间较早,销售去化速度较快,因此一手房源库存量并不多;
✓但该区域项目早期销售价格并不高,后期高新区认可度较高,加上政府政策支持价格上涨迅速,目前二手市场的房源量较大,而且成交度较高;
✓由于政治中心的东移,目前该区域商务市场较活跃,多个写字楼项目在售,并有部分项目的后续开发意向写字楼和公寓市场;
✓受土地资源的限制,后期入市房源有限,高新区的开发热点开始向东转移。
✓详见下表:
销售进度
工程进度
东方天韵
2010.1入住,一期无房源,二期110㎡二居楼顶一套,三期年底预售
一二期现房,三期沿玉清街有11层小高层6月份动工
顺海城市花园
2013.2.14开盘,1#楼大部分房源建设银行团购。
内部装修中,10月交房
怡和·四季园筑
2012年开盘,余264套房源
一期现房,二期6月交房,三期暂无资料
润地·凤凰城
86-97㎡双卧朝阳客厅北向两室部分楼座售完,105-123㎡三室双卧客厅朝阳和三卧朝阳户型去化速度最快。
15年12月交房,多层主体在建地上五层
瑞珂·沁园
二手房接手
在做外墙保温,预计明年5月份能入住,售楼处对外称年底交房
东方公寓
2010.12开盘,所剩房源20余套
2011.12.30交房
心悦蓝湾
2012.10.28开盘,售楼处房源无几,二手市场房源100余套
2014.6.30交房
新富·金鼎家园
前期由潍坊银行团购,目前二手市场房源600余套
2012年1月入住
新华苑
国税、工商、电台、新华书店单位房,二手市场在售房源200余套
2010.1入住
新富专家公寓
一期售罄,二期(主要是120、140㎡大面积,剩余20余套)和三期没有预售证,靠低价拉动
一二期现房,三期地上7层,明年年底交房
玉清嘉苑
尾盘
2008年入住
润福家园
2012.8开盘,住宅房源20余套
高层现房,写字楼地上三层
盛华名园
2#、4#在售
6号楼已封顶,1#、7#未动工,推出时间未定
华安·东方明珠
2007年开始销售,目前尚余房源29套,70%为89㎡一楼带院房源。
多层2014.3月交房,高层未建
3)区域内项目销售价格及卖点分析
✓同等水平项目销售价格由南向北、由西向东进行递减;
✓由于高端项目的向南集中,加上北部项目以小规模、中低端的高层为主,难以吸引到新的高端客户群体,因此在售项目的大面积房源去化速度较慢,而且该区域内的高端项目销售也并不理想;详见下图
✓高新区东北部玉清街金马路区域内的高层由于户型面积较小、均价4200左右,因此吸引了附近厂区的不少置业者;
✓位于该区域的新富专家公寓,体量28万方,价格3200-3900,略低于市场水平,近期销售速度较快,且在北海路东临,与我公司项目相隔高架桥,对此进行了深度项目信息挖掘,详见
(二)3.4)竞品分析
✓该区域具体项目及价格详见下表:
项目名称
主力面积
价格
东方天韵
三期项目信息暂无
一二期均价4850,全款96折,按揭98折
顺海城市花园
剩余在售户型118两居,135-138三居
中间楼层最贵均价5100,上下楼层差价30元左右。
五一期间优惠100元/㎡,地下室6折
怡和·四季园筑
85-101两室,103-132三室
一期均价4600,带阁楼5300,二期均价4400,三期3800起。
润地·凤凰城
高层41-57㎡的一居,57-97㎡的二居,105-143㎡的三室;多层95的三室。
多层95二室,128-186的大三室。
高层7F,4300,楼层差价20-30元;带电梯多层顶楼带阁楼、一楼带院送半层下沉式多功能客厅最贵,均价8000;95㎡4F搞活动5900。
一次性96折,按揭98折,交2万抵3万
瑞珂·沁园
68-128㎡
均价4200,每套加收1.5万团购费用,11层4370元/㎡,楼层差10-30元,每平优惠500元,年前价格3180起
东方公寓
74-137㎡,目前在售95、96、110、128、132㎡,顶居多
均价4700
心悦蓝湾
47㎡一室精装,88二室,115.126.141㎡三室
一室精装一口价5100,其他4680-4880元
新富·金鼎家园
二手市场在售,价格4700-5000
新华苑
105㎡二室起,主要135-148大面积的
价格从3700-5100都有
新富专家公寓
90-157㎡
三期预售3280起,二期现房但受户型和楼层限制面市价4300左右,优惠500,实际成交价3800左右
玉清嘉苑
120-140㎡的大面积
价格4200-4300
润福家园
74-136㎡
113㎡的16F,4098;楼层差价10元;商铺6000起,写字楼认筹均价4500。
住宅交一万每平-150元
盛华名园
90两室,105-140三室
2号楼起价4180元/㎡,均价4400元/㎡,4号楼起价3780元/㎡。
华安·东方明珠
75-81㎡二室,89、103、130㎡三室
老客户优惠2万元基础上再享受每平米400元优惠;多层:
130平需一次性付款3700元/㎡,89三室楼顶均价5200,一楼送院均价6200。
高层均价4600
4)区域内典型项目分析
新富·专家公寓:
✓详见(三、欣泰世纪城竞品项目分析)
三、开发区
1、地理区域
经济开发区靠近工业聚集区,南面济青高速公路是一条重要的心理界限,不但将其与中心城区相隔,同时也隔离了中心城区的人口与重要的城市资源。
经济开发区面积广阔,但区域内大部分地块属于旧村、农地或空地,处于待开发状态,区域价值较低,辖区人口规模很小。
2、市场整体特点
1)多为中低端项目,各项目产品品质一般,但由于城市的发展以及中心的高房价,分流出部分刚性需求客户,市场认可度较低但逐渐提升。
2)现区域内房地产项目主要集中北海路、新华路和虞河沿线的优质景观资源。
3)由于前期市场接受度不佳,因此该区域内的项目销售周期较长,目前多为现房销售。
4)虽为现房销售,但销售价格与期房时相差不多,多个项目曾尝试调价,但均于两三个月后回落,自2012年下半年至今,房价未有明显的上浮。
5)济青高速和玄武街成为两条明显的隔离带,无论是心理上的还是地理上的;玄武街路南路北差价300,济青高速路南路边差价500-800。
3、区域内项目分析
1)体量及建筑形式:
✓该区域项目体量均在5万平以上,;
✓济青高速以南项目多为高层形式,济青高速以北项目以多层为主,辅以少量高层或小高层;
✓具体详见下表:
项目名称
项目位置
建筑面积
规划
中茂橄榄城
乐川街新华路
20617㎡,
200户
一栋25F高层
逸景和公馆
新华路与玄武街东100米路北
115278㎡,700户
叠加联体别墅2栋,多层花园住宅5栋,高层住宅2栋,公寓1栋,商务中心1栋
高速仁和盛庭
玄武街新元路西北
22万㎡
11F小高层、18F高层
缇香美地
永兴街新华路
57800㎡,
600户
10栋多层,2栋18F高层,2栋多层
德霖臻和园
玄武街新元路
8万㎡,
862户
10栋多层,1栋小高层,3栋高层,沿街商铺
紫金花园
玄武街鸢飞路
38万㎡,
2371户
多层6+1,高层18、30层,小高层11层
美丽华小区
玄武街虞河路东
14.8万㎡,1141户
27栋6层阁楼,5栋11层小高层,联排别墅
世兴华文苑
玄武街文化路
53300㎡,
318户
2栋16层小高层,2栋商务楼
祥瑞家园
玄武街文化路北300米
14万㎡,
1200户
28栋5F多层,5栋11F小高层
虞河小镇
鸢飞路与泰祥街交汇处东50米
30万平米
一期19栋多层,二期沿街11栋高层,三期6栋高层
帝景国际
月河路民主街
220万平,11068户
一期建设一栋18层、2栋25层、10栋33层住宅楼
香岸花园
鸢飞路与玄武街交叉口往北800米路东
20余万平方米,2414户
32栋6层
2)区域内库存及工程进度:
✓目前多为现房或者准现房在售,整体去化速度较慢,整个区域月销售不足百套;
✓五一假期调盘,售楼处都比较冷清,只有少量置业值班,到访客户基本没有;
✓目前库存量比较大的是高速仁和盛庭,1000余套;帝景国际1万套;
✓详见下表:
项目名称
销售进度
工程进度
中茂橄榄城
剩余20层以上房源以及少量顶账房
2014.7.30竣工,内部施工中
逸景和公馆
2011年8月开盘,多层剩余房源10+
多层现房,高层5月底6月初开始动工
高速仁和盛庭
余1000套房源,目前客户外拓和中介代理模式月销40套左右,11#双卧朝阳97三室开盘售罄,一楼带院基本售罄,一期6栋少量山顶房源,97㎡两室和118㎡一明两暗的三室户型所剩最多,户型原因销售难度较大
现房
缇香美地
2011.11.5开盘,一期仅余2套;二期(2栋多层)6月份开始认筹
二期挖槽中
德霖臻和园
2011.8开5栋多层,2011.11开2栋高层3栋多层,2013.3开2#高层,2013.8开1#高层;目前1#2#高层和新推的多层5#6#房源和户型充足,其他楼座已售罄
5#6#两栋多层封顶,其他均为现房
紫金花园
二期余高层13套,公寓40来套,多层楼顶4套,主力消化公寓房源,销售模式引入二手中介分销。
三期4栋多层、1栋18层高层、2栋30层高层,开盘时间未定
三期每栋楼都牵扯钉子户无法动工
美丽华小区
二期为高层和别墅,二手房在卖,由于牵扯一再延期交房,影响十分恶劣
高层地槽施工中(2015.
12.30交房),别墅封顶,部分正在做外立面
世兴华文苑
恒信全盘接手,交房一再延期
小高层已封顶,商务楼建至地上8层
祥瑞家园
2013.5交房,只余12套大面积的,一楼带院或者顶层阁楼
售价4200-4900
虞河小镇
一期多层房源17#、18#、19#、23#、31#楼在售,三居上106㎡的户型设计布局合理但是空间有所浪费,加上剩下多为135、137平大三室户型去化较慢
一期已全部封顶,部分开始内部施工,原定于2013.10交房,有所拖延,高层尚未动工
帝景国际
目前去化1000套左右;周边村庄去化不少房源,而且组织周边厂区进行团购活动,之前还有低首付和首付分期的活动。
户型不理想,多为客厅北向、双卧朝北、厨房南向户型
2#、3#楼已封顶,其余最快建至地面26层
香岸花园
目前推沿街26#楼,8月份加推一栋小高层,起价2800,目前以短期蓄客单栋加推现房的方式
部分现房,26#目前封顶,10月交房
3)区域内项目销售价格及卖点分析:
✓该区域的项目在规划上均考虑到经济开发区的市场定位,在产品外立面、建筑风格上都尽量突出高端感,面积划分和价格制定上都是贴近中低端置业和刚需置业客群,以此来吸引客户;
✓面积划分上,60平起的一室,七八十平的二室,90-110平的三室,是这个区域市场的主力面积,少数项目涵盖的125平以上的三室户型,去化速度相对较慢;
✓由于市场定位的类似性,项目之间的竞争便体现在户型设计和价格上;由于市场上在售项目开工时间较早,现在多为尾盘,经过市调发现,剩下的基本都是多层楼顶和一楼(价格高出其他楼层较多)、120平以上的户型、户型设计上卧室朝阳性差或空间利用率差的;
✓在产品价格上,济青高速南北差距比较明显,以下均为现房价格水平——
济青高速以南:
✧多以高层为主,配合少量多层;
✧高层均价3800、多层4500,这个价格范围客户接受度较好,去化速度较理想(二手市场面市价在此基础上还要低10%左右);
✧目前在售项目价格高层均价4100,多层均价4800,去化速度非常慢,售楼处到访客户很少;
✧代表项目:
高速仁和盛庭,紫金花园(详见代表项目分析)
济青高速以北:
✧多层为主,二期以后的开发开始出现小高层产品;
✧多层均价3900,高层均价3400,二手市场面世价在此基础上还要低15%左右;
✧济青高速以北由于高速路的隔离,对市区客户吸引力较小,而且该区域项目对外推广力度也比较小,主要是靠吸引附近村庄住民和周边厂区工作人员;但该区域原本住民就少,加上政府整体规划周边厂区有望搬迁,此区域项目去化更是艰难。
✓详见下表:
项目名称
主力面积
价格(面世价)
中茂橄榄城
68-89的三室
售楼处均价4500,顶账房4000左右
逸景和公馆
二期公寓:
51-63㎡一居,78、79㎡
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