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新政后市场分析
9月新政后市场分析
摘要1
一、新政内容2
二、新政特点4
1、调控更精准:
对市场新问题和新趋势做出了更精准的调整。
4
2、调控更务实:
更强调新“国十条”政策的贯彻和落实4
3、调控更严厉:
对违反政策的行为将进行严肃处理。
4
三、新政背景5
1、重点城市房价同比大幅上涨5
2、“新国十条”政策执行有所松动5
3、国内外经济形势复杂,资产价格存在上涨压力6
四、新政影响6
1、调控政策对需求的影响6
2、调控政策对供给的影响7
3、对房地产企业的影响8
五、附件《国庆假期住宅成交量数据分析》10
摘要
与4月份新"国十条"相比,9月底出台的新政策针对市场新问题和新趋势做出了更加精准的调整,更强调新"国十条"政策的贯彻和落实;调控更加严厉。
新政策的发布将对市场短期与长期走势产生较大影响。
预计新政策出台后交易量及房价将出现一定程度的低迷。
一、新政内容
9月29日,国家有关部委出台遏制部分城市房价过快上涨的新政策,主要内容包括:
(1)各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。
房价过高、上涨过快、供应紧张的城市在一定时间内限制购房套数,政策落实不到位、工作不得力的地方将被约谈直至追究责任。
(2)完善差别化的住房信贷政策。
全国暂停三套房贷,全国暂停无1年以上纳税或社保证明的异地购房,首套房首付2成提高到3成,禁止消费型贷款用于购房。
(3)调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
定价明显超过周边房价楼盘进行土地增值税清算和稽查,加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。
(4)切实增加住房有效供给。
(5)加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。
囤地捂房者暂停再融资、公司债和新买地资格。
2010年4月和9月房地产调控政策对比
二、新政特点
1、调控更精准:
对市场新问题和新趋势做出了更精准的调整。
一是补充了各商业银行要禁止将消费性贷款用于购买住房的规定,商业银行基于自身利益而采取的迂回贷款购房难以实施,及时弥补了政策的漏洞;二是在对首次贷款购房的首付款比例调整到30%及以上的同时,大幅度地把个人购买唯一住房的契税减半,并对是购90平方米以下的契税降低到1%,体现了适当收紧信贷政策,而保持积极财政政策不变,反映了调控政策的灵活性和针对性,既对首次购房支付能力影响不大,也符合国家宏观调控总的政策方向。
2、调控更务实:
更强调新“国十条”政策的贯彻和落实
深化落实“国十条”的政策意图明显,一是要求地方立即制定实施细则,并严格实行问责制;二是要求差别化的信贷购房政策全面实施,取消了各地政策执行的弹性空间,政策效果将更加显现;三是要求加大对住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度,房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量,加大保障性住房落实政策力度;四是在政府责任和市场秩序监管方面再次重申,将有效控制房价的不合理上涨。
3、调控更严厉:
对违反政策的行为将进行严肃处理。
4月“新政”首套首付套型建筑面积90平方米以下不得低于20%,面积90平方米以上不得低于30%,9月政策要求不分户型首付款比例调整到30%及以上;再者,暂停发放第三套及以上住房贷款方面;4月“新政”内容部分地区可根据实际情况选择是否执行,9月政策要求全国范围都要执行;另外,对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理。
三、新政背景
1、重点城市房价同比大幅上涨
9月重点城市成交价格同比显著上涨,环比涨跌不一。
同比来看,十大城市除深圳有微幅下跌以外其余均有不同幅度的上涨,其中南京上涨幅度最大为74.66%,北京为36.42%,上海上涨幅度较小为1.99%。
环比来看,北京、上海、武汉和成都下跌,其它城市均有不同程度的上涨。
杭州同比、环比上涨幅度都比较大。
2、“新国十条”政策执行有所松动
在全国房地产市场迅速升温的同时,一些重点城市地价也开始明显回升。
2010年1至9月北京、上海、杭州三城市土地溢价率情况,表明进入7月份以来,特别是8、9月份土地溢价率上升非常明显,房地产商对房价未来上涨存在较强的预期。
在调控政策风声仍紧的情况下,一些房地产企业为追求企业自身利益逆市高价竞拍土地,表明价格反弹动力较大,这使调控政策的效力未能明显显现,若这种态势发展下去,势必带来房价的大幅反弹。
3、国内外经济形势复杂,资产价格存在上涨压力
8月CPI持续创出新高,同比上涨3.5%,通货膨胀压力增大。
由于进口快速增加,使得贸易顺差有所回落,但出口绝对增速仍然不低,人民币升值压力持续存在。
经济运行数据显示,资产价格存在明显上涨压力。
8、9月份以来房地产市场持续回暖,房价上涨预期明显,恰逢房地产市场“金九银十”黄金季节的到来,国庆长假期间,房地产市场很可能会出现爆发性增长,将给后续调控带来难度。
因此,中央各部委及时出台调控措施,巩固前期调控政策的成果,坚决遏制房地产价格过快上涨势头,调节供给与需求结构,让房地产市场回归理性,稳定市场预期。
四、新政影响
9月份新出台贯彻落实“新国十条”的新调控政策是对“新国十条”的深化,若执行到位,它将对房地产市场产生深远的影响。
从供给和需求来看,新政策出台后,供需紧张的矛盾将会大大缓解,房价上涨的压力将会极大地减轻,房价调整将不可避免。
1、调控政策对需求的影响
(6)将一定程度上抑制刚性需求及改善性需求,减少投资与投机行为。
新政策规定对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。
增加了现期居民家庭的购房支出,不仅抑制了一部分刚性需求,也对改善性住房需求产生削弱作用。
购房者将会产生普遍观望情绪,大多数购房者预期房价将下跌,于是将推迟购房行为。
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
一定程度上减少了住房投资与投机行为。
(7)新政虽继续支持居民首套房购买,但由于观望情绪渐浓,需求将难以增加。
新政策规定对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
这一定程度上减轻了家庭购房总的成本,支持居民首套房购买,满足居民基本的住房需求。
但人们的观望情绪将使购房行为减少。
2、调控政策对供给的影响
(8)中短期内市场供给量将会增加,保障性住房供应也将增加。
加强房地产用地和建设管理调控的通知,对规范土地使用做出了明确规定,因企业原因造成土地闲置一年以上的将禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。
同时,严格查处囤地炒地闲置土地行为。
如果政策执行得力,这将大大减少房地产企业囤地炒地以及闲置土地事件,加快房地产企业土地开发,增加商品房市场的供应量。
新政策规定对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
这将防止房地产企业捂盘惜售行为,一定程度上增加市场的供应量。
新政策中共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,在房价高的地区,增加中小套型限价住房建设供地数量,这将大大加快与提高保障性住房的供应。
对公共租赁住房建设和运营的税收优惠政策也将极大地加快与提高公租房的供给。
(9)中长期,中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性住房有望较大幅度增加。
新政策规定继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。
鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
政策明显倾向于中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性安居工程项目。
中长期内中低价位、中小套型商品住房以及保障性住房将会大幅度增加。
3、对房地产企业的影响
(10)房地产企业行为将受到进一步规范,有严重违规行为的企业将面临经营困境。
新政策严格土地竞买人资格审查;加强对住房用地供地和建设的监管;加大违法违规行为清理查处力度;因企业原因造成土地闲置一年以上的将禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动;对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
这些条款的出台将使房地产开发企业更加规范操作,有严重违规行为的房地产开发企业将得不到土地和贷款,面临着经营困境。
(11)实力雄厚的大企业将在调控风浪中经受住考验,市场占有率将会大大增加。
在新政策影响下,房地产企业拿地热情将会大大降低,实力雄厚并操做规范的房地产企业将在房地产市场调控的风浪中经受住考验,市场份额将会扩大,在新一轮市场角逐中胜出,并处于不败之地。
附件:
《国庆假期住宅成交量数据分析》
二次调控节前袭来,假期日均成交量普遍下跌约40%。
随着第一轮调控政策的逐步深入,主要城市楼市成交量一直低位运行。
随着“金九银十”专题销售旺季的到来,多数城市楼市成交量虽不及09年同期,但还是有明显回升。
为了进一步深入、全面地贯彻实施楼市调控政策,二次调控政策在国庆节前全面启动。
二次调控政策包括差别化住房信贷、增加有效供给、加大交易检查力度等方面,不仅加强、深化了第一轮调控的力度,还提出了更加严格的市场规范。
二次调控政策虽然刚刚实施,但调控效果非常显著。
在二次调控下,国庆黄金周未能给楼市交易带来量的突破。
中国指数研究院数据监测显示,主要城市国庆期间日均成交量与9月相比,普遍下滑。
其中,一线城市中,北京、上海日均成交量下滑明显,分别下跌64%和52%;二线城市中,南京、重庆、成都、武汉下滑幅度都在50%以上。
以北京为例,10年国庆期间,北京商品住宅共成交1064套,比去年上涨约40%,日均成交152套,与今年9月日均成交407套相比,仍下降了约63%,只是高于新政后的5、6月日均水平;成交主要集中在郊区,如大兴、房山。
其中,长阳半岛(均价15000元/㎡)成交约217套,保利茉莉花园(均价18000元/㎡)成交约近200套,两个项目约占国庆成交量的40%。
虽然主要城市楼市成交量国庆假期有所下滑,但是同比09年同期普遍上涨。
其中,一线城市(北上广深杭),除杭州同比下跌外,其他均同比上涨。
其中,深圳涨幅最大,达257%,其次为上海,涨幅为77.6%;二线城市中,重庆、武汉、青岛等城市成交量同比涨幅超过100%,成都同比下跌12.7%。
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