房地产瑞安市汀田镇文华路hjs地块旧村改造项目可行性研究报告书.docx

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房地产瑞安市汀田镇文华路hjs地块旧村改造项目可行性研究报告书

XX地块建设项目申请报告

委托单位：

XX地产开发有限公司

编制单位：

XXXX工程项目管理有限公司

编制时间：

1.3项目概况2

1.4主要建设内容和规模2

1.5工程建设方案4

1.6投资估算与资金筹措6

第二章项目市场分析......................................................................................10

第三章发展规划、产业政策分析15

第四章资源开发及综合利用分析18

4.1资源开发方案18

4.2资源利用方案18

第五章节能方案分析27

5.1用能标准和节能规范27

5.2节能措施27

第六章建设用地分析........................................................................................29

第七章环境和生态影响分析............................................................................31

7.1环境和生态现状31

7.2环境影响评价标准31

7.3项目对生态环境影响32

7.4主要环保措施33

7.5水土保持34

7.6地质灾害影响分析35

第八章经济与社会影响分析36

8.1经济影响分析36

8.2社会影响分析36

第九章主要结论与建议39

9.1主要结论39

9.2主要建议40

第一章申报单位及项目概况

1.1项目申报单位概况

瑞安市汀田镇文华路H、J、S地块旧村改造项目由汀田镇联光村、宣中村、宣前村三村经济合作社申请，三村村民代表大会讨论决定启动汀田镇文华路H、J、S地块旧村改造项目建设工程。

汀田镇是瑞安市的辖镇，位于温州瑞安市东北部，地处飞云江畔北岸，距瑞安市区6公里，东面濒海，北连鲍田镇、塘下镇，西南邻莘塍镇，辖区跨温瑞塘河两岸。

104国道线、飞云江三桥、东新公路、温瑞塘河均穿境而过，交通十分便利，地理位置得天独厚，是瑞安市科技、物流中心。

其中联光村位于汀田镇中心地段，西接东新路，东接104国道，总住宅面积0.15平方公里。

全村有379户人家，总人口1698人；宣中村位于汀田镇小典下片，东接东新路，西到104国道。

全村有321户人家，总人口为1370人；宣前村位于汀田镇中心地段，上接104国道，下连东新公路，全村共有313户人家，总人口1296人。

1.2项目建设背景

随着XX县XX镇社会经济的迅速发展，居民生活水平逐渐提高，村民居住环境和滞后的基础设施逐渐跟不上时代发展，为在尽可能利用周边环境的前提下，我们精心打造了小区内景观环线，为小区业主提供贯穿始终的全方位健康设施，使健康的生活方式，改善村容村貌和村民居住条件。

1.3项目概况

XX地块建设项目地块位于XX县XX镇下桥村，周边是空地，东北侧紧邻河流，东南面和西南面为规划道路。

本项目区域作为完全镇现代化城镇建设，将打造成集休闲、居住等多功能于一体的现代化经济适用住宅小区。

项目附近均为住在区，周边商贸、休闲等配套设施已渐成规模，有利于集聚消费人气。

规划用地总用地面积14881平方米。

地上总建筑面积36969.2平方米（其中住宅面积32191.2平方米，商业服务网点面积4519.2平方米，物业管理用房和其他设备用房258.8平方米,地下室面积11050平方米。

由4幢17层高层居住建筑、地下车库和二层沿街商业服务网点等组成。

住宅共有272户，住宅机动车停车泊位按每户1.0个标准车位配置，商业机动车按每100平方米建筑面积0.2个标准车位配置，共需要设置车位282，现已设置290个车位。

住宅非机动车停车泊位按每户1.0个标准车位配置，商业非机动车按每100平方米建筑面积2.0个标准车位配置，本项目非机动车位需设置372个，现已设置400个，满足规划要求。

1.4主要建设内容和规模

本项目建设内容主要包括土建工程（包括地下室）、水电安装工程及其他配套工程等；项目建设的主要技术经济指标详见表1-1。

表1-1主要技术经济指标一览表

技术经济指标

XX镇中心区A17地块

单位

数量

备注

规划用地面积

㎡

14881

22.31亩

建筑占地面积

㎡

4513

总建筑面积

㎡

48707

其中

地上总建筑面积

㎡

37202

地下总建筑面积

㎡

11050

计入容积率总建筑面积

㎡

37202

其

中

住宅面积

㎡

32190

商业服务网点

㎡

4752

物业用房

㎡

260

居住户数

户

272

地下室

㎡

11050

不计入容积率

地下非机动车库停车泊位

个

400

机动车库停车泊位

个

290

容积率

2.5

建筑密度

%

35%

绿地率

%

30%

1

1.5工程建设方案

1.5.1总平面布置

1、平面布局、功能分析、交通流线

住宅户型与环境充分结合，体现品质与舒适，边套户型和朝向的利用率最大化，最大限度的享用视觉资源。

每套住宅均保证明卫明厨，设计注重平面布局，户内功能合理，户型组合灵活，所有房间均满足采光和观景要求。

户型采用景观阳台，对周围美景巧加因借，达到景与人的情景交融，凸显了住区特色。

2、户型及剖面设计

本方案为4栋1梯2户2单元高层住宅楼，主力户型为110，,130方，每单元均设置2部电梯。

户型设计上力求动静分区明确，洁污分区，居寝分离，尺度合宜，使卧室的私密空间与客厅的交流空间有良好的相对独立性，客厅、卧室都有直接采光面，保证每户都能享受到充足的日照，结合XX当地的特色，所有户型均设有明卫生间，大大提升了生活质量。

整套户型实用、经济。

从内部空间和外部环境都彰显高品质。

3、立面设计

立面设计以涂料为主，力求简洁大方，摒弃繁复的线条，简化里面装饰。

表现简洁现代、光影丰富的建筑肌理和质感，给人明快，轻松的感觉，使小区具有更高独立性的生活空间与更纯粹的生活质量，从细节营造绝对纯质化的纯美建筑，以高标准坚持细节的绝对完美。

考虑开发区的地域特色，建筑风格现代简约、大气典雅，每个主要房间均考虑了空调机位的摆放，结合立面的进退，灵活多变地将空调位组合成各种立面造型元素，和大气典雅的周边商铺形成了极具时代感的建筑群，形成整个区域的地标形象。

4、无障碍设计

4-1、道路系统的无障碍设计

（1）设计范围包括：

组团路的人行道、宅间小路人行道。

（2）居住区各级道路的人行道纵坡不大于2.5％，在人行步道中设台阶，应同时设轮椅坡道和扶手。

（3）在人行道设置盲道，盲道位置、走向、材质、标识严格按照规范。

4-2、公共绿地的无障碍设计

（1）设计范围包括：

中心绿化区、组团中心绿化区、儿童/老年活动场地

（2）各级公共绿地的入口与道路及休息凉亭等设施的平面应平缓防滑；地面有高差时，应设轮椅坡道和扶手。

（3）在休息座椅旁应设轮椅停留位置。

（4）公用厕所的入口、通道及厕位、洗手盆等应作无障碍设计。

（5）绿地内台阶、坡道和其他无障碍设施位置设提示盲道。

4-3、建筑物的无障碍设计

（1）无台阶时，建筑无障碍入口室外地面坡度不大于1：

50；有台阶时，设1:

12无障碍坡道。

（2）高层入口设置轮椅坡道和扶手。

（3）高层电梯为无障碍电梯。

（4）走道和门符合无障碍要求。

（5）地面停车区设置残疾人专用车位。

1.5.3项目实施进度

根据项目的建设规模与标准，综合考虑施工和附属工程等各因素，本项目建设期约为48个月，具体进度如下：

2011年1月～2011年5月合同签订及拆迁阶段；

2011年5月～2011年7月招标及前期准备；

2011年8月～2014年2月施工进场至土建工程结束；

2014年2月～2014年8月附属工程结束；

2014年8月～2014年12月竣工验收完毕，交付使用。

1.6投资估算与资金筹措

1.6.1编制依据

（1）按国家发展和改革委员会建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、中国国际工程咨询公司《投资项目可行性研究报告研究指南》中规定的有关投资估算编制方法进行。

（2）《浙江省建筑工程概算定额》（2010）；

（3）《浙江省工程建设其他费用定额》（2010）；

（4）类似工程概、预算价格及相关技术经济指标价格。

1.6.2估算说明

一、投资范围

本工程投资为XX镇中心区A17地块用地红线范围内的建筑工程、给排水工程、电气工程、弱电（含智能化）、燃气工程、通风工程、室外工程、电梯及工程建设其他费用。

工程总投资：

24785.16万元。

其中建筑安装工程费用15229.54万元；工程建设其他费用8375.37万元；工程预备费1180.25万元。

综合造价5136.61元/平米。

二、编制依据

工程量计算按本院方案设计图纸、设计说明。

建筑、安装工程参考类似工程概预算处理。

工程建设其他费用按浙江省建建发（2011）239号文规定执行。

三、其他

1、本投资未计建设期贷款利息。

2、本投资未计室内二次装修费用。

具体投资详见工程估算汇总表。

1.6.3估算结果

本项目投资估算是在建设规模和建设内容的基础上，参照类似工程的费用水平，并考虑到本地物价水平对工程造价的作用等因素估算的。

经估算，项目总投资约为2.48亿。

测算详见附表1-1。

表1-1

工程投资估算汇总表

序号

工程或费用名称

单位

数量或计算基础

单价（元）或费率

合计（万元）

一

工程费用

15229.54

1

土建工程

m2

48252.00

11814.35

地上土建

m2

37202.00

1750

6510.35

地下室

m2

11050.00

4800

5304.00

2

安装工程

m2

48252.00

3155.68

给排水（室内）

m2

110

530.77

给排水（室外）

m2

6

28.95

电气（室内）

m2

220

1061.54

电气（室外）

m2

8

38.60

弱电

m2

50

241.26

暖通

m2

260

1254.55

3

总图

259.51

道路、及构筑物

m2

5503.70

80

44.03

围墙、大门

项

1

150.00

绿化工程

m2

4464.30

80

35.71

综合管网

29.76

4

设备购置

台

4.00

200.00

二

其他费用

8375.37

1

建设管理费

654.23

建设单位管理费

万元

23260.70

219.09

费用定额P4

建设管理其他费

万元

15229.54

125.13

费用定额P4

工程监理费

万元

15229.54

310.01

建设工程监理与相关服务收费管理规定文件

2

征地费

m2

6697.00

甲供

3

项目立项申报费

8.00

费用定额P8

4

勘察设计费

221.96

费用定额P10

工程勘察费

48252.00

6元/平米

28.95

工程设计费

48252.00

193.01

5

环境影响评价费

4.00

费用定额P12

6

水土保持方案编制费

14881.00

2.98

7

工程保险

15229.54

0.20%

30.46

8

场地准备及临时设施费

15229.54

0.70%

106.61

费用定额P14

9

市政公用设施费

650.15

费用定额P18

市政基础设施配套费

m2

48252.00

120

579.02

防雷检测费

m2

48252.00

1.24

5.98

白蚁防治费

m2

48252.00

2

9.65

新墙体材料专项资金

m2

48252.00

10

48.25

散装水泥专项资金

m2

48252.00

1.5

7.24

10

节能评估审查费

m2

48252.00

3

14.48

三

预备费

万元

1180.25

1

基本预备费

23604.91

5.0%

1180.25

2

价格上涨预备费

0

0

四

建设期贷款利息

0

五

铺底流动资金

0

六

总投资

一+二+三+四+五

24785.16

表1-2工程总投资构成一览表

序号

费用名称

金额（万元）

占总投资比例

备注

1

工程费用

15229.54

61.45%

2

工程建设其他费

8375.37

33.80%

3

预备费

1180.25

4.76%

4

项目总投资

24785.16

100.0%

1.6.4资金筹措

本项目总投资为24785.16亿元人民币，项目建设资金全部由XX地产开发有限公司自筹。

第二章项目市场分析

2.1住宅市场发展状况

XX县是温州市政治、经济、文化发展的重要组成区域。

改革开放以来，随着城市建设的进行和国民经济的不断发展，全县民营企业的数量占全县企业总数的95%以上、产值占全县的98.1%。

规模工业迅速发展，产值超亿元的企业10家，超1000万元的企业94家，超500万元的企业138家，企业集团13家。

2001年，拥有国家、省、市级在建技改项目62项，总投资9.08亿元。

产品档次和质量不断提高，拥有国家、省、市级名牌产品30多个。

开放型经济势头强劲，出口产品8个大类、近30个品种，产品销往54个国家和地区，有进出口自营权的企业70余家，2000年出口商品交货值达13.1亿元。

工业园区的规模效应和集聚效应开始显现，萧江塑包科研生产园区、XX经济开发区鞋业园区、昆阳服饰工业园区、水头皮件制革工业园区相继建成投产，给XX的工业经济注入强大的发展后劲。

2000年以来，XX县委、县政府深入实施“产业提升、中心集聚、生态优化、开放带动、城乡统筹、和谐构建”六大战略，以加快发展、科学发展、创新发展、和谐发展、持续发展为主基调，凝心聚力，奋勇争先，扎实工作，全力推进XX经济社会发展新跨越。

2007年，实现地区生产总值139.4亿元，同比增长12.7%；工业总产值335.2亿元，同比增长15.7%；外贸进出口总额3.97亿美元，同比增长24.3%；财政总收入13.3亿元，同比增长21.7%，其中地方财政收入7.1亿元，同比增长24.7%；城市居民人均收入17708元，农民人均纯收入6934元，分别同比增长8.2%和10.8%。

2006、2007连续两年跻身全国最具潜力中小城市（县）百强和全国中小城市（县）综合实力百强。

XX县位列中国最具投资潜力百强县第45位

XX城市化建设迈出大步伐。

按照鳌江流域建设中等城市目标，“县域中心城市——重点镇——一般集镇”三级城镇体系规划不断完善，全县17个建制镇集聚了79%以上的人口，99%以上的工业和87%的商品市场。

昆阳、鳌江、水头、萧江、麻步、腾蛟六大镇工业产值占了全县的90%。

昆阳、鳌江两镇进入全省百强镇行列，昆阳、鳌江、水头、萧江四镇进入温州三十强镇行列。

按照“优化布局、促进融合、做大规模、完善功能、提升品位”的要求，推动昆鳌组合城市发展，着力把昆阳镇建设成为政治文化中心，把鳌江打造成为金融商贸中心。

旧城改造、新区开发同步进行，20世纪90年代以来，共拆除旧城面积50多万平方米，新建面积102.7万平方米。

行政区划调整后，昆阳、鳌江两镇总面积达到182.4平方千米，总人口22.9万人。

截至2007年，建成区面积达到38.4平方千米，城市化水平达50.6%。

截至2005年，全县累计投入城市建设资金52亿元，其中社会资金投入占86%。

改革开放以来，随着城市建设的发展，XX县居民的住房条件有了明显改善，住宅面积总量有了很大提高。

最近几年是我国住房制度改革的重要时期，也是我国住宅与房地产业发展成绩最为显著、取得突破最大的时期。

特别是以《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台为标志，住房分配体制改革取得了突破性进展。

随着鼓励住房消费各项政策的陆续出台和落实，住房旧体制基本打破，新体制初步形成，个人买房迅速启动，住宅建设规模不断加大。

国家配套政策的出台对房地产业产生了重要的、深远的影响，极大地刺激了房地产业的发展。

XX县房地产业从二十世纪八十年代中期起步以来，经历了从无到有、从缓慢到稳步高速增长的发展过程，近几年来，XX县房地产业发展迅速，不论从投资总量，还是对拉动GDP贡献上都有较快增长。

已成为XX县启动内需的消费热点，和新的经济增长点，对拉动国民经济持续、健康、快速发展发挥了重要作用。

随着“十一五规划”的进一步实施，XX县房地产业将面临一个良好的发展契机和广阔的发展空间。

2.1.1住宅市场需求状况

一、房地产市场交易情况

　　今年一季度，受楼市调控新政刺激，大量购房者赶“末班车”入市，我县二手住宅交易量井喷，部分需求涌入新房市场并加快购房进程。

一季度，全县二手房累计成交套数2085套、销售面积30.23万平方米，同比上升319.52%和324.03%，升幅比去年同期分别扩大365和371.3个百分点。

其中3月份成交套数1551套、销售面积22.12万平方米，同比分别大幅增长679.4%和720.4%。

新建商品房累计成交套数1464套、面积20.74万平方米，同比分别增长654.6%和630%；成交均价10052元/平方米，同比下降4.7%。

2013年二手住房月成交情况

类别

1月

同比

2月

同比

3月

同比

成交套数（套）

289

153.51%

245

33.15%

1151

679.40%

成交面积

（万平方米）

4.28

146.15%

3.84

42.35%

22.12

720.43%

2013年新建商品住房月成交情况

类别

1月

同比

2月

同比

3月

同比

成交套数（套）

672

2821.74%

346

476.67%

449

304.50%

成交面积

（万平方米）

9.48

2934.76%

5.04

478.92%

6.25

277.16%

成交均价

（元/平方米）

9891

-8.18%

10890

4.14%

9719

-7.89%

　一季度新开盘楼盘情况表

楼盘名称

套数

壹品嘉园

62

润地九墅（三期）

205（住宅204，商业1）

金钻豪庭

108（住宅93，商业15）

置信汇金名豪（三期）

99

缇香锦园

258

博鳌锦苑1#、2#楼

102（住宅92，商业10）

红墅湾家园（二期）

264

欧南御园

385（住宅236，商业149）

凤湖湾花苑（二期）

159（住宅156，商业3）

　二、税收情况

　　一季度，全县房地产业税收入库2.27亿元，同比增长116.95%，占总税收收入的49.53%，接近整体税收的半壁江山。

高增长的主要原因为：

一是春节前后房地产市场回暖，房开楼盘销售情况良好；二是受近期房地产业国五条政策影响，二手房交易量激增。

　　三、土地供应情况

　　今年一季度，全县共出让土地13宗，面积19.14公顷，同比上升66.4%；土地出让金为7.5亿元。

其中工业用地4宗，面积2.5公顷，土地出让金1540万元；商住用地9宗，面积16.64公顷，土地出让金7.34亿元。

　　四、住房按揭贷款情况

　　目前，该县首套房贷款首付款比例为30%，贷款利率普遍向基准利率看齐，其中仅工行的贷款利率在基准利率基础上下调15%。

第二套（及以上）房屋贷款的首付款比例均为60%，贷款利率大多在基准利率基础上上浮10%，其中建行的贷款利率为基础利率上浮20%。

　　五、房地产市场调控政策

　　2013年2月20日国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。

2013年3月1日国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号）。

提出：

坚决抑制投机投资性购房,继续严格执行商品住房限购措施，继续严格实施差别化住房信贷政策。

对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

政策链接～‥～房地产调控政策五次升级

　　2010年1月“国十一条”：

居民二套房贷款首付款比例不得低于40％，探索土地出让综合评标方法防“地王”频出。

规范国有大企业投资房地产。

　　2010年4月17日“国十条”：

二套房贷款首付款比例不得低于50％，第三套及以上住房贷款首付比例和利率大幅提高，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

　　2010年9月29日“九月新政”：

暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，首套房贷款比例调至30%以上，个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　2011年1月26日“新国八条”：

强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

限购加强。

以上所述，XX县房地产业将面临一个良好的发展契机和广阔的发展空间。

第三章发展规划、产业政策分析

XX县县域总体规划

　　一、规划背景

   　为了统筹城乡区域发展，在有限的土地资源下合理构建县域整体发展框架，合理安排城镇、农村居民点及各项基础设施、公共服务设施的空间布局，协调好保护与发展的矛盾，特编制本规划。

　　二、规划主要内容

（一）县域发展目标

围绕全面小康目标，以创建“三县一中心”为载体，全力打造特色鲜明经济强县、风格独特旅游大县、内涵丰富文化名县，实现XX经济社会新跨越。

承接温州中心城市产业转移、“东引台资”和“融入长三角”，加快形成温州南部新兴产业集聚地；充分发挥境内众多旅游资源的优势；以建设鳌江流域中心城市为目标，大手笔勾画鳌江流域中心城市未来发展框架，把XX建成浙南、闽北的重要工贸旅游城市、港口城市，温州鳌江流域的中心城市。

（二）：

次区域划分与分区发展策