写字楼物业服务合同.docx

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写字楼物业服务合同

____________大厦物业服务合同

甲方：

乙方：

根据《中华人民共和国合同法》及国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对____________实行专业化、一体化的物业服务管理订立本合同。

第一章总则

第一条物业基本情况

物业类型：

综合性商业物业

座落位置：

____________________

建筑面积：

_____________________

第二条乙方提供服务的受益人为本物业的全体物业使用人，本物业的全体物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第三条本物业管理服务采取劳务包干制。

物业服务合同的总金额为人民币______________。

由乙方按照实际购买劳务发生额度开具发票，支付合同价款，以合同额的十二分之一金额按月支付。

服务期满一个月后，次月的10个工作日内付上月服务费。

第四条房屋的共用部位、共用设施、设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物、公共绿地、附属配套建筑和设施、公共场地的小修、养护费用，由乙方承担，所发生的耗材、工具等由甲方承担；大、中修及更新费用（包括外幕墙清洗、化粪池井清掏、废物定点排放、特种设备专业维保年检费等）由甲方承担。

第五条委托管理期限为个月。

自_____年___月___日起至_____年___月___日。

第二章委托管理事项

第六条房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：

楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙面、内外墙体、走廊道门及基础承重结构部位、设备机房、办公区域、楼梯间、车库及房屋建筑规划占地范围内全部物业及附属设施等。

第七条共用设施、设备的维修、养护运行和管理，包括：

共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、空调系统、供暖系统、供水系统、供配电系统等。

第八条市政公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、自行车棚等。

第九条大厦内外的安保工作。

第十条公共环境卫生，包括公共场所房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及规划占地范围内除雪。

公用绿地、庭院的绿化维护管理及环境美化管理等。

第十一条管理与物业相关的工程图纸、竣工验收等资料。

第十二条其他委托事项。

第三章双方权利义务

第十三条　甲方权利义务

1．代表和维护产权人、使用人的合法权益；

2．审定乙方拟定的物业服务管理制度；

3．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

4．拥有对乙方的工作行为的监督的权利；

5．拥有对乙方危害大厦行为的制止权；

6．拥有对乙方重大工作措施的审定权；

7．审定乙方提出的管理服务年度计划；　　

8．协调、处理施工单位遗留问题及各种设施设备生产安装方维修维护；

9．为乙方完成管理服务工作提供辅助支持；负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷；

10．为乙方在物业内配置必要的物业服务人员办公休息用房及保洁工具、耗品仓库等物业管理用房；

11．甲方应及时免费为乙方提供物业服务所需的配件、工具、耗材等相关器材设备；

12．其他法律规定的权利和义务。

第十四条乙方权利义务

1．根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；

2．对物业使用人违反法规、规章的行为，及时制止，若其不听劝阻，发生的一切损失乙方概不负责；

3．经甲方同意后可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

4．负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经甲方审定后由乙方组织实施；

5．负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划；

6．每年向甲方公布一次管理费用收支账目，年终汇总账目情况报甲方审核；

7．对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

8．乙方负责所有物业从业人员的工资、福利及按规定缴纳的“五险”等，从业人员发生各种纠纷及伤、亡由乙方自行处理，甲方不承担任何连带责任；

9．本合同终止时，乙方须向甲方移交全部管理用房和甲方所提供工具、设备等并物业管理的全部档案资料；

10．其他法律规定的权利和义务。

第四章物业管理服务质量

第十五条乙方须按其制定的《_______大厦物业服务年度计划》实现目标管理。

第五章违约责任

第十六条乙方违反本合同的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，依据《合同法》中违约损害赔偿规定给予甲方经济赔偿。

第十七条如因乙方管理不善、工作失误，或操作不当，造成甲方损失的，甲方有权即刻终止合同，并追究乙方相关责任。

　　第十八条因甲方原因，致使乙方未能完成规定的管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，依据《合同法》中违约损害赔偿规定给予乙方经济赔偿

　第十九条甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付2个月的物业管理费作为违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第六章附则

　　第二十条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。

产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

　第二十一条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第七章其他

第二十二条本合同期满前30日，甲乙双方共同协商是否继续续约。

若双方无异议，本合同续约一年。

第二十三条对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等的法律效力。

本合同正本连同附件一式四份，甲方、乙方、各执二份，具有同等法律效力。

经双方法定代表人或授权代表人签字并加盖公章后生效。

甲方（公章）：

乙方（公章）：

法定代表人法定代表人

（或授权代表人）：

（或授权代表人）：

联系人：

联系人：

电话：

电话：

日期：

日期：

辽宁政兴物业大厦

项目服务细则

一、保洁部

保洁部保洁员工作职责………………………………………………………………1

保洁部保洁员作业操作规程…………………………………………………………2

保洁部工作质量检查标准………………………………………………………….15

二、客服部

客服部服务员工作职责…………………………………………………………….20

客服部服务员会议操作规程……………………………………………………….22

客服部工作质量检查标准………………………………………………………….26

三、保安部

保安部保安员工作职责…………………………………………………………….28

✧形象岗、大堂岗岗位职责……………………………………………….30

✧大厦外巡岗位职责……………………………………………………….31

✧大厦内巡岗岗位职责…………………………………………………….32

✧安全监控员岗位职责…………………………………………………….33

✧员工通道保安员岗位职责……………………………………………….34

保安部保安员工工作规程……………………………………………………….35

保安部消防安全工作质量检查标准……………………………………………….55

四、工程篇

工程部工程人员岗位职责………………………………………………………….57

✧强电工程师岗位责任制……………………………………………….59

✧弱电工程师岗位责任制………………………………………………….60

✧空调工程师岗位责任制………………………………………………….61

✧给排水工程师岗位责任制……………………………………………….62

✧变电所所长岗位责任制………………………………………………….64

✧变电所值班长岗位责任制……………………………………………….65

✧变电所值班员岗位责任制……………………………………………….66

工程部工作人员操作规程………………………………………………………….67

✧维修服务工作程序……………………………………………………….67

✧维修电工操作规程……………………………………………………….67

✧空调工操作规程………………………………………………………….68

✧给排水系统的养护操作规程…………………………………………….69

工程部工程员工作质量检查标准………………………………………………….71

保洁部保洁员工作职责

1、负责本辖区内公共环境及办公区域的垃圾回放清运工作；

2、负责所属辖区公共设施、设备的清洁工作；

3、负责所属辖区公共区域和办公区域的消杀工作；

4、负责客户要求的各种清洁服务工作；

5、负责辖区绿化的养护和修整工作；

6、日常工作接受客服部部长及保洁所所长的督导，直接向保洁领班负责；

7、负责所在岗位的大厦宇内外保洁、外墙清洁工作等各种清洁工作；

8、遵守公司规章制度，穿戴整洁，时刻注意仪容仪表，使用文明用语，控制性情，保持良好服务心态；

9、按本岗位的要求按时上岗，不得出现脱岗、空岗现象，忠于职守；

10、严格执行本岗位工作的操作规程，按具体规定严格执行；

11、遇到突发事件，积极处理，并迅速报告上级；

12、发现办公区域内出现行径可疑人员，及时汇报至保安部；

13、在工作期间不得为他人做自己职责以外的任何事情；

14、工作期间不得打私人电话，有急事与本部领班联系处理；

15、不损坏公物，不浪费日常保洁消耗品，使用、保管好所有设备、工具；

16、服从领导，接受检查，完成指定的任务；

17、完成领导交办的其它的随机性工作。

保洁部保洁员作业操作规程

一、日常清洁

（一）大堂清洁

1、清洁内容

（1）日常清洁：

倾倒烟缸，整理座位、台面，抹尘、推尘，清洁大堂玻璃门上手印，自动门、电梯按钮、轿箱内外手印污迹，大堂卫生间的清洁；

（2）定期清洁工作：

家具打蜡护理、电梯保养清洁、内外地垫清洁、地毯洗涤、大理石地面清洗、打蜡、玻璃清洁等。

2、操作程序

（1）大堂保洁的原则是：

以夜间或周六、日定期操作为基础，白天进行日常保洁；

（2）定期对大堂地面进行彻底的清洁、抛光、定期上蜡；操作时，上蜡区域应有示意牌或围栏绳，以防旁人滑跤；

（3）日常保洁的要求每天对地面进行清洁数次，大堂内的其他部位，如玻璃、柱面、墙面、台面、椅子、栏杆、沙发、灯座等，要经常清洁，保持光亮、明净；

（4）操作过程中，根据实际情况，适当避开客人和客人聚集的区域，待客人离散后再予以补做；客人进出频繁和容易脏污的区域，要重点拖擦，并增加拖擦次数；

（5）遇下雨或下雪天，要在大堂进出口处放置伞袋机、踏垫，铺上防湿地毯，并树立“小心防滑”的告示牌和增加拖擦次数，以防客人滑跤及将雨水带进大厦。

（二）、电梯的清洁和保养

电梯是客人使用频繁的地方，一般采用每天更换星期地毯的办法来解决电梯里的清洁问题；对客用电梯一般采用早、中、晚三次进行，特别注意对金属部位的除渍保养。

1、清洁内容

电梯外门、电梯内白钢、壁板、天棚、控制板、地面、门轨、扶手、装饰；

2、操作程序

（1）打开控制箱，将电梯停在指定楼层，每次只能停止一部电梯；

（2）将“正在工作中”告示牌放在电梯门前；

（3）吸净墙角边和门轨道内的砂尘，抹净灰尘；

（4）清洁玻璃镜面，清洁不锈钢部分、壁板、控制板，达到光洁明亮，无任何印记（用不锈钢清洁剂）；

（5）清洁扶手、装饰、天棚灰尘；

（6）地面清洗干燥；

（7）工作